二手房评估报告

1、致 委 托 方 函致××先生/女士：受您的委托，我们对您持有的位于重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4房地产价值进行评估。估价对象重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4，系混合结构，建筑面积101.56 平方米，用途为居住用房，土地使用权终止日期为2073年。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点为2013-5-25估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规

2、范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2013-5-25的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：101.56平方米估价总价：23.87万元大写：贰拾叁万捌仟柒佰元整估价单价：2350元/平方米重庆市××房地产评估有限公司二一三年五月二十五日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有

3、个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的房地产估价抵押指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供

4、，也不得以任何形式公开发表。8、本评估报告由重庆市××房地产评估有限公司负责解释。9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。估价师签字注册房地产估价师注册证书号签名任园园31201100X任园园孙波31201100Y孙波估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为2013-5-25的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。如改变估价目的，本估价结果应进行调整。3、估价对象技术经济指标说明：根据

5、房屋所有权证【渝房权证市私字第3560342号】，估价对象建筑面积为101.56平方米，房屋用途为居住用房。4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据房地产估价抵押指导意见：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。二、估价结果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，

6、或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。4、本报告分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报告两部分，估价方仅提供给委托方房地产估价结果报告，房地产估价技术报告留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术问题由重庆××房地产评估有限公司负责解释。三、需要特殊说明的事实1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供，本评估公司未向政府有关部门核实。2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，

7、可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。（此页以下无正文）房地产估价结果报告一、委托估价方姓名：王奇居民身份证号：地址：重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4二、估价方重庆市××房地产评估有限公司房产资质级别：三级 资质证书号：4201037X营业执照：X-1/1法定代表人：倪奇楠联 系 人：倪奇楠固话 址：重庆市永川区学府大道2号三、估价对象（一）估价对象产权登记状况房屋权利状况位 置重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4房屋所有权证号渝房权证市私字第3653024号房屋产权人王

8、奇建筑结构砖混结构建筑面积101平方米所在层2/6共有权人 无房屋共有权证号无设定他项权利 无（二）估价对象使用状况1、估价对象综合情况建 筑结 构砖混建 成年 代2003装 修情 况精装修综合成新率6产 权性 质商品房他 项权 利无使 用状 况自住房屋用-居住用房主朝向西总楼层6所 在楼 层2/6建筑物类 型多层住宅户 型结 构三室一厅一卫 户内平面布 局较合理小 区环 境一般车位状况无专用车位临街状况临 街2、估价对象装修设备情况（三）估价对象区域状况估价对象位于永川区光彩大道，东临茶山竹海，西临高速路，南临成渝高速路，北临铜梁路段。其所处地理位置交通便捷，周围市政设施比较齐全，商服配套设

9、施较比较齐全，能满足该居住性物业的要求，详见下表居住社区成熟度居住用地比例高居住小区规模小小区入住率一般社区发展完善程度不太完善居 民 构 成商住区小 区 品 质低档社区交通便捷度道路通达度临交通型主干道公 交 线 路201区域主要道路光彩大道距公交站点距离近距主干道距离近距地铁（城铁）站距离无公建配套情况周边商服配套名豪超市、各种商店附近文化教育机构重大城科、永钢小学附近医疗机构诊所、药店幼儿园希望幼儿园附近公园 无 其 他中国邮政基础设施配套情况三通一平估价对象所处环境一般四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2013-5-25六、价值定义本报告

10、中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速变现因素的价值。 七、估价依据1、有关政策法规和文件：中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定、城市房地产抵押管理办法、中华人民共和国担保法、重庆市房地产抵押管理办法（重庆市政府2003年第5号令）、重庆市房地产转让管理办法实施意见等。2、技术标准房地产估价规范【国标GB/T 502911999】城镇土地估价规程【国标 GB/T 185082001】3、评估相关的资料房屋所有权证【渝房权证

11、市私移字第3653024号】复印件委托方身份证复印件4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。1、合法原则估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得房屋所有权证，具备合法性。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析

12、，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。3、替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。4、估价时点原则由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。5、谨慎原则房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作

13、出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。九、估价方法估价人员在认真分析所掌

14、握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。具体估价步骤如下：1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的

15、方法。3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对具体估价步骤如下：1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对象房地产的总价格和单位价格。十、 估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合

16、估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2013年05月25日的估价结果为：（币种：人民币）建筑面积：101.56平方米估价总价：23.87万元大写：贰拾叁万捌仟柒佰元整估价单价：2350元/平方米十一、估价人员注册房地产评估师注册证书号签名罗文利31201100X罗文利孙波31201100Y孙波十二、估价作业日期2013年5月24日至2013年5月26日十三、估价报告应用的有效期本报告估价结果自2013年05月24日至2014年05月23日间有效。房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析见第一部分估价对象概况。二、区域因素分析估价对象位于重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑

17、2栋3-4自然因素 永川区地处重庆西部、川渝黔三区汇点，东距重庆市区55公里，西离成都276公里。永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2，最高气温39，最低气温-2.9。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天。辖区内云雾山、黄瓜山、阴山、箕山等5条低山山脉呈东西-西南走向，成川字排列。永川自然资源丰富，矿产资源储量大、品种多，以能源、冶金辅助材料的建材矿产为主，主要矿种有天然气、煤、水泥灰岩等27种。煤炭储量1.56亿吨，是全国超百万吨产煤大县（市），石英砂储量5000万吨，天然气储量5.3亿立方米，是全国稀有金属镓三大富集矿地区之一。永川梨酥脆香

18、甜、畅销西南。社会因素永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名。全区幅员面积1576平方公里，辖16个镇，7个街道办事处，人口102.47万人，其中城区面积50平方公里，城区人口45.85万人，是重庆除主城区外，城镇化最高的一个区。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。 永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、

19、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。2007年，全区实现地区生产总值153亿元，增长16.8%；全社会固定资产投资118.3亿元，增长35%；社会消费品零售总额60亿元，增长18.5%；地方预算内财政收入10.26亿元，增长61%。城市居民人均可支配收入11744元，农民人均纯收入4523元。城镇化率达到52.8%。商业繁华程度永川坚持“产业先导，以人为本，统筹规划，政策推动”理念，大刀阔斧建设拓展渝西广场商圈，在1.5

20、平方公里城市核心地带，形成了俊豪·中央大街、重百购物广场、帝都商业中心、名豪购物广场、新时代购物广场等商业集群，成为渝西规模最大、档次最高、功能最全的核心商圈。人民广场商圈日趋繁荣，华创渝西新天地、崇尚百货、帝琴58号大街、天秀金街、奥韵天居8号、天骄银座等商业集群加速形成。永川酒店宾馆星罗棋布，总数达252家。江鸿国际大饭店、名豪国际大酒店成功创建五星级酒店，两江假日酒店正在创建五星级酒店，兴龙湖和金盆湖两个酒店正按五星级标准加紧建设，永川成为重庆主城以外五星级酒店最多的区县。永川餐饮业繁荣兴盛，棠城公园美食街被评为渝西地区唯一的“中华美食街”，建工农庄被评为渝西地区唯一的五星级农

21、家乐，东科酒店、天膳宫、首府饭店等被评为四钻级酒家。房地产业政策：房地产开发投资保持了较高增长态势。在区域性中心城市建设的有力推动下，围绕“开放建城，建开放城”的思路，通过打造宜居城市，强化形象塑造，提升了城市品位和城市价值，汇聚了人气，积聚了商机，促进了全区房地产业的繁荣发展。全年房地产开发投资累计完成17.6亿元，比上年增长47.9%。全年商品房在建及销售项目117个，商品房开发建设面积达到344.2万平方米，全年销售商品房面积99.1万平方米。天秀锦地二期、金域蓝湾一期、锦绣花园大酒店、康安尚都等在建项目35个，在建工程面积125.9万平方米；新批项目34个，拟建项目用地1743.5亩，

22、拟建设规模约200万平方米。编辑三、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。四、估价方法选用和思路根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目的，选取市场

23、比较法和收益法进行评估。在相邻和类似供需圈内与估价对象规模、档次相似的物业，与其具有可替代性及相关性，市场稳定且有交易案例，因此可参照上述物业近期交易情况，选用市场比较法进行相关修正后得到估价对象的价格。估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收益法计算估价对象的收益价格。本案由于职业需要在此采用三种方案进行估价，其最适合估价仍为市场比较法，允许结果允许有少许偏差。五、估价测算过程一、求取未设立法定优先受偿权利下的市场价值1.选取可比实例（选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对象类似房地产正常交易案例作为可比实例）（一）市场法 （权重0.7）可比实例A 光彩家苑普通住宅 三室

24、一厅 建筑面积101.56平方米 砖混结构 2003年建成 所在5层（共6层）。交易时间为2013年1月。正常交易，配套设施有 水、电、天然气等.交易价格为2461/。2.可比实例B 光彩家苑 普通住宅 两室一厅 建筑面积99 砖混结构 2003年建成 所在2层（共6层），交易时间为2013年3月。急于出手。配套设施有水电天然气等。交易价格为1513/3.可比实例C 邮局楼上 普通住宅 三室两厅 建筑面积 110 砖混结构 2004年建成 所在2层（共6层）,交易时间为2012年 5月 。正常交易。配套设施有水电天然气等。交易价格为2727（一）市场比较法1、计算公式比准价格=比较案例价格&#

25、215;交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正2、比较案例选择及测算根据替代原则，选取近期交易的三个比较案例。详见表一。表一 市场比较法可比情况说明及测算过程比 较 因 素估价对象案例A案例B案例C交易价格（元/平方米）待 估246115132727位 置重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-4重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑2栋3-9重庆市永川区光彩大道417号光彩家苑1栋1-3永川区光彩大道邮政局楼上交 易 日 期2013.52013.12013.32013.5交 易 情 况正 常正 常急于出手正 常区域因素描述交 通 条 件临交通型

26、主干道，便捷临交通型主干道，便捷临交通型主干道，便捷临交通型主干道，便捷公共交通的通达程度一般公共交通的通达程度一般公共交通的通达程度一般公共交通的通达程度一般社区成熟度一般一般一般一般公 共 配 套完 善完 善完 善不太完 善个别因素描述所在楼层/总楼层2/65/62/62/6景 观 良好 良好良好 良好 主 朝 向西 西 南 北建筑面积（m2）10110199110户 型三室一厅一卫三室一厅一卫两室一厅三室两厅装修状况一般装修一般装修一般装修一般装修交易情况修正10010095100交易日期调整100 100 100100区域因素修正交 通 条 件100100100100社区成熟度1001

27、00100100公 共 配 套10010010097个别因素修正所在楼层/总楼层10097100100景 观100100100100主 朝 向10010010298建筑面积（m2）100100 100 100户 型10010099100装修状况100100 100100修正系数（）0.990.95 0.95比 准市场比较法评估单价（元/平方米）2703权重0.7说明： 计算步骤：1.比准价格=比准价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正 2.比准价格计算表可比实例交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个

28、别因素修正系数比准价格A2461100/100100/100100/100100/972537.11 B1513100/95100/100100/100100/1011576.86 C2727100/100100/100100/97100/982868.71 3.计算结果的确定三个可比实例预估价对象B是异常值，应予剔除，取另外2个可比实例比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。则：估价房地产单价=(2537.11+2868.71)/2=2702.91（元/），取整为2703元/。评估总价为：27.45万元。（二）收益法 （权重为0.3） 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来

29、各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法的计算方法如下：P = Ft/(1+i)t其中，P为评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额；i为折现率。报告中采用的公式为：P = a/i×1-1/(1+i)n其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。1、年有效毛收入周边项目租赁情况调查表所在位置光彩家苑光彩家苑邮局楼上物业属性住宅住宅住宅装修及配套精装 齐全中装 齐全 精装 齐全 楼 层5/6层2/6层2/6层户 型三室一厅一卫两室一厅一卫三室两厅一卫月租金元·平方2 11.89(1200)10.10(1000

30、)13.64(1500)租赁时间2013-32013-32013-3附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类似小区100左右的房屋租金每月在1000-1500月元/月。考虑到估价对象小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客观收益为1200元。估价对象年有效毛收入计算过程如下：由于本案为整套住宅 假设空置率为0年有效毛收入=月租金×年月份数=1200×12=14400元2、年运营费用根据房地产估价规范和有关政策，出租物业的运营费用主要包括维修费、保险费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费2.5元/平方米·月，约占有效毛收入的4%；此外，经测算保险费和

31、维修费等约占有效毛收入的0.5%.总计年运营费用约占年有效毛收入的4.5%。年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=14400 ×4.5=648元3、年净收益净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=14400-648=13752元4、确定资本化率资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安全利率，考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期重庆永川区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率，确定资本化率。于估价时点，资本化率为 85、确定估价对象收

32、益估价根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为2003年，砖混结构居住房屋经济耐用年限为70年，则截止到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为60年。报告中采用的公式为：P = a/i×1-1/(1+i)n其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。P=13752/8%*1-1/(1+8%）=170202.34元按照收益法公式计算估价对象收益价格为，170202.34元，则每平方米收益为1675.88元/平方米。（三）加权平均求取求取待估房地产的市场价值根据估价师对房地产市场的了解，认为市场比较法更贴近委估对象的现实价值，因此我们分别赋予市场法、收益法两种方法估算结果权重0.7，0.3计算其加权平均值作为最终结果。则最终确定：房地产单价=2703×0.7+1675.88×0.3=2394.