一次与二次装修对比

1、两种住宅装修模式的比较中国建筑装饰协会2006-11-29 来源:中国建筑装饰网12000年8月,在国务院转发的建设部等部门发出的关于推进住宅产业现代化、提高住宅质量的若干意见中明确指出:“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民的现象”,北京市建委主任已发表了今后不许销售毛坯房的讲话。住宅精装修销售,已经正式通过国家行政指导的方式开始在房地产开发建设中实施,为什么住宅建设从推广二次装修变为推广一次装修呢,这在人们的思想上必然要有个转变过程,为了帮助业内尽快清理由于转化而造成的思想上的模糊认识,有必要对两种住宅装修模式进行深入的探讨。一、

2、二次装修模式分析我国自20世纪90年代中期开始推行二次装修的住宅开发建设模式,即开发商销售的是未经装修的毛坯房,顶、墙、地为水泥面,不配置卫、浴设施和厨房设备、有些甚至连门及隔断也没有,住户必须经过装修后才能居住消费。这种模式销售的其实是未脱离生产过程的半成品房。二次装修模式在我国住宅建设的很长时间是主导形式,因此有必要进行深入的分析。(一二次装修的历史背景提出二次装修的住宅开发建设模式,是在我国房地产产业发展的初期阶段,原来的一次装修表现出很多弊端的基础上提出的,有其社会背景和基础,主要体现在我国住宅建设特定发展阶段,为适应市场表现出4个方面低水平的需要。1.住宅开发建设质量水平低我国住宅产

3、业发展的前期,受经济和社会发展的影响和制约,设计、施工水平不高,住宅建设在外观质量、户型设计、功能布局和装修质量上都是低标准的,无法适应人们的需求,购房者或住户要经过装修改造才能比较满足使用要求,是实施二次装修的重要依据,具体表现在以下几个方面。第一是户型单调。住宅开发前期,每幢楼一般仅有34个户型,从整体房地产市场上看,户型的种类也很少,往往一种设计图纸长时间的使用,在户型设计上,也没有充分考虑使用者日常生活的要求,更多的考虑提高使用率,因此无法满足大多数家庭生活的需要,住户在使用前要进行必要的改造。第二是功能布局普遍不合理。前期开发建设的住宅楼,单户面积不大、流程设计欠缺,功能区域划分不科

4、学,不仅有小门厅、大卧室的问题,房间布局、区域位置也不适合使用,需要人们在使用前重新进行功能布局的设计来适应每个家庭不同的结构、职业、生活习惯的要求也需要进行装饰改造。第三是装修质量低。统一的低标准装修,根本无法满足人们追求舒适、美化居住环境的要求。材质水平低、做工粗糙、色彩及造型单一,严重脱离了消费者的需求,因此需要大面积乃至全部的更换。这是装修水平脱离消费者支付能力和消费目标最重要的表现。在拆除原有装修材料、设备时,造成了极大的浪费,成为实施一次装修最重要的依据。2.住宅商品化水平低我国在20世纪90年代中期以前,个人向开发商购房的比例极低,无论是国家建设用地拆迁安置,还是单位分配住房,都

5、是采用分房安置的办法,个人对面积、位置、户型的选择性差。当时的开发商面对的都是集团购房,整幢楼卖给一个或几个单位,再由单位分配,这种销售方式,一般是整幢楼统一分配,分配后各住户在统一时间内集中进行装修改造和装饰布置,装修后施工队伍集体撤出,住户统一搬家入住。由于是分配住房,人们对原来装饰的质量不会太多计较,进行装修改造的费用主要是由各种补贴和个人积蓄支付。商品化水平低制约了个人的选择性,人们不能挑选到满意的商品,就希望选择改造余地更大的半成品,也是实施二次装修重要的市场基础。3.正规建筑装饰工程企业参与率低一方面开发商和居民消费者对装饰装修工程的市场运作认识不足,对正规企业的价格、取费等不能理

6、解。另一方面,正规装修工程企业对大规模家庭装修工程的运作经验不足,在公共建筑装饰装修市场竞争不很激烈的情况下,不愿涉足家庭装修市场,造成住宅建设发展速度很快,装饰工程施工力量不足,也促使房地产开发商将住宅建设中的装修环节转交给消费者完成。4.装修装饰材料水平低在开发商能够接受价位上的装修装饰材料和产品,都是性能差、质量低、做工粗糙的产品和材料,没有形成配合家庭装修的材料体系。大多数装修装饰材料生产企业规模小、技术不成熟、加工安装性能差、施工工期长,既不利于房地产开发商尽快低成本完工销售的目标,也使住户对装修后的门窗、卫浴、厨具等产品及材料普遍不满意,而市场上优质产品和材料的价格开发商又不能接受

7、,于是开发商就把这部分产品和材料的选择权交给了消费者。(二二次装修模式的优势分析二次装修住宅开发建设模式不仅有其存在的客观条件,同时做为主导形式也有其存在的合理性和科学性。二次装修带动了家庭装修市场的容量急剧扩大,已经成为建筑装饰行业的一个重要组成部分。此种住宅建筑装修模式具有以下几个明显的优点。1.对原住宅建筑的先天不足给予了调整和改善使之更能适应家庭生活的需要,每个家庭的装修装饰,都是对原建筑的户型调整和改造,是以家庭生活的方便、舒适为目的的再设计过程,使布局更为科学、流程更为合理,更能适合家庭生活的特点和习惯,这在住宅开发建设不完善阶段,是减少住户怨气、满足使用者要求的一条最基本的途径,

8、人们在既定使用面积中的很多改造方案,也为以后的住宅设计者们提供了很好的设计思路和参考。2.适应了家居环境个性化的要求消费者能够更多的根据自己的喜好、意愿设计装修自己的家居环境,在色彩运用、造型设计、家具制作等方面有更多的创作空间,融入更多的感情因素,创造出风格突出、档次分明、环境温馨、使用方便、体现家庭特征的个性化家居环境,适应了我国经济发展带动人民物质生活水平提高的要求,体现了现代化进程中人们对物质文化生活的追求。3.促进了行业内的竞争增强了装饰装修工程的透明度,也提高了全民的装饰文化方面的知识水平。通过大量的家庭装修工程实践,人们对工程的价格、构造、质量及主要材料及产品的品种、性能、价格等

9、有了初步了解。工程企业及材料商开展面对消费者的竞争,加快了适应市场的产品开发和更新换代进程,对推动行业及企业的发展不仅创造了发展空间,同时也增强了发展的外在动力。4.带动了家庭装修市场繁荣和相关经济部门的发展特别是在国民经济结构调整时期,二次装修形成的家装、建材、饰材市场,吸纳了大量的城市下岗工人及农村富裕劳动力,缓解了社会矛盾,目前家庭装修市场的从业人员已达数百万,家庭装修支出每年已达千亿元以上,对促进消费结构调整,产业结构调整等,都发挥了重要的作用,使建材、五金、纺织、林工、机电等多个部门获得了发展与提高的机遇。(三二次装修的主要问题在推广实施二次装修过程中,暴露出这种模式的先天缺陷,具体

10、表现在以下几方面。1.增加了消费者的负担建筑装饰及居室环境设计是非常专业的问题,装修装饰工程的施工是专业技术极强的生产制造过程,把整个住宅装修过程完全交给非专业的消费者,增加了单位及消费者精神、思想上的负担和烦恼。单位分房后,办公室无人的现象大量存在,人们在装修领域进行专业学习培训、工程实践,花费了大量精力,严重影响了正常的工作、学习和生活。有人戏称:“要减肥就装修”,也有的消费者从设计、施工队伍选择、现场管理、监理直至垃圾消纳的全过程实践后,引发要当家庭装修公司老板的念头,都反映出消费者的精神压力和心情的无奈。2.造成结构的破坏,降低了整体的质量和环境安全水平大量的家庭装修工程由非专业的消费

11、者主持设计、选材和施工,根本不可能按国家标准、规范的要求进行。随意拆改结构,不负责任的选择和使用装饰材料,乱凿乱剔的野蛮施工现象大量存在。经过装修后的住宅楼,荷载普遍超标;防火、抗震能力普遍下降;对排水、防水的破坏和通讯、供电、视听线路的损坏,都成为住宅建设整体质量及安全的杀手。严重危害了社会公众利益及居住者的安全。3.增加了管理的难度一个楼盘有数十家装饰公司施工,良莠不齐、鱼目混杂,大多数队伍素质差,未经培训的劳动力充斥市场,大多数企业装备水平低,施工能力差,工程隐患多,增加了开发商及物业管理的难度,国家规定的资质审验、设计审查和施工过程控制的措施无法实现。安全、治安、环境的管理防范水平低、

12、工程、治安等事故时有发生,现场管理的效绩极不明显,脏干、乱干、傻干、胡干的现象普遍得不到有效的制止,各项标准、规范得不到应有的贯彻实施。4.造成了资源的浪费销售毛坯房使住宅建设成本下降,但分散的、蚂蚁啃骨头式的装修,无法形成规范施工,提升了每一户装修的成本。首先是材料得不到充分利用,每个二次装修工地,都有大量可利用的材料被遗弃,增加了材料成本;其次劳动生产率低,施工现场等工、窝工现象严重,增加了工资的支出,造成了财力、物力、人力和信息资源的浪费。5.降低了室内环境质量水平由于大量二次装修的材料采购都是由家庭装修业主同专业素质极低施工人员,到各建材装饰材料市场零星购买,存在大量的假冒伪劣产品和有

13、毒、有害材料,在没有任何检测的条件下就用于家庭装修装饰工程,造成了装修后的居室空气质量明显降低,有毒、有害物质严重超标,因装修污染造成的中毒、损伤事故时有发生,普遍引发人们身体的不适感,已经在社会中引起了很大的恐慌。据环境检测部门的检测报告表明,装修后甲醛,二甲苯等含量大大超过国家标准,已经危害到居住使用者的身心健康。6.易于产生矛盾和纠纷现在家庭装修已经成为投诉的热点之一,其中有因为邻里间施工噪音、粉尘、震动、污水、垃圾等污染和干扰产生的矛盾和纠纷;有施工企业与家装业主因工程合同执行中价格、材料、质量、工期等引发的纠纷和误解;也有相邻施工队伍间因地域、施工等产生的矛盾以及住户、施工企业同房地

14、产商、物业管理公司之间的纠纷。各方都要花相当多的精力去协调处理矛盾和纠纷,但很难得以圆满的解决。综上所述,二次装修住宅开发建设模式曾经在我国房地产业的发展中,起到了积极的推动作用,在当时的历史背景条件下,是利于行业发展和房地产开发商运作的有效举措,但随着我国住宅产业化的发展,市场各方面的因素发生了深刻的变化,二次装修住宅开发建设模式也将动摇其主导地位。二、一次装修模式的分析一次装修是房地产开发商提供给消费者的是经过精装修,已经完全脱离生产过程,基本满足居住使用要求的商品房,消费者对住宅主体不需要进行顶、墙、地的装修施工,只需要经过配套的家具、饰物、用具、用品的陈列和摆设就可居住的建设开发模式。

15、现在提出的一次装修模式,已经是房地产开发商同专业建筑装饰工程企业联手,共同进行住宅开发建设的新模式,是原来一次装修和二次装修建设模式的发展,因此也必须进行深入的分析。(一 一次装修的历史背景我国住宅建设做为建筑业和整个国民经济新的增长点,自20世纪90年代开始有了新的发展,住宅产业化的进程到90年代未期进入成熟发展的阶段,经过近10年的努力,我国住宅建设有了极大的发展,市场各方面都有了本质的提高,这种发展和提高,已经使房地产市场发生了重大的变化,必然影响到家庭装修模式的变革,这种变化具体表现在以下几个方面。1.住宅商品化程度大大提高,并已发生了质的变化随着我国住房分配的货币化,机关单位的福利分

16、房已经消失,国家建设用地拆迁安置和单位职工居住都已改分房为付钱,现在开发商面对的不再是集团购房,而是一个个单独的购房者,信贷资本的介入和国家政策的调整与指引,现在的楼盘已经象商品一样在市场公开销售,不可能有统一时间进行装修施工、统一时间入住。楼盘的销售要经过一个较长的时间过程才能全部销售完毕,要求住宅必须成为完整的商品才能被人挑选、购买。再继续出售毛坯房,就会使已购房者长期居住在装修工地中,饱受施工的干扰,这不符合商品经济的基本要求。2.住宅建设开发质量有了极大的提高经过前一阶段的探索,现在的住宅在设计上更能体现以人为本,为使用者的需要进行设计的思想,每个项目、楼盘都是独立设计,并经过严格的论

17、证及定位。户型和功能设计多样化、科学化,建筑的体量大、楼层多,单户面积比较充裕,建筑水平显著提高,特别是高新技术大量应用于住宅建设,智能化、环保化住宅不断增加,结构日益复杂、内部设施要求不断提高,现在消费者要购买到各种档次,不同户型规格、地域和结构的商品住宅已经相当容易,选择性很大。仅北京房地产市场就有560多个楼盘,几千种户型供消费者挑选。3.住宅装饰装修产品及材料的质量大幅度提高,价格也趋于合理我国装饰材料行业经过几年的资金、技术投入,产品升级换代的速度很快,现在既能满足房地产开发商价格要求,又能实现消费者质量和环保目标的家庭装修产品及材料已经形成体系,整体浴室、厨房产品的研制推广;自动化

18、、智能化、集成化产品在装修工程的大量使用;成品型、半成品型装饰材料的发展,安全、健康的环保型绿色材料及产品的认证与应用,使装修装饰工程的科学技术含量有很大增长,施工的专业程度要求不断提高,施工期也大大的缩短。建筑物的质量和建筑装修装饰材料的这些变化,加大了对结构保护的要求和施工队伍素质的标准,也对家庭装修的运作产生了重大影响,装修工程同结构建设的联系更为紧密。4.家庭装修市场运作水平有了明显的提高由二次装修推动的家庭装修市场的扩展,使整个行业对其认识有了根本性转变,得到越来越多的重视,经过几年的工程实践,家庭装修队伍发生了很大变化,一批市场运作规范、管理严格、质量保证、信誉良好的企业,不仅占有

19、了很大的市场份额,同时总结积累了较丰富的家庭装修运作经验,具有产生品牌效应和规模效益的基础条件,家庭装修市场的分化,已经使工程开始向优秀企业集中。一些资质等级高,规模较大的建筑装饰企业也认清了市场形势,开始进入家庭装修市场,各建设行政主管部门和行业协会掌握了市场管理的手段,设计、施工、监理等已形成体系,大规模、集团化的进行家庭装修的施工力量已经具备。(二一次装修模式的优势分析最新提出一次高级精装修的住宅建设开发模式,是在我国房地产行业高速发展,住宅产业现代化的基础上,为更好的满足人们对住宅商品的需求,克服二次装修的弊端,实施的一种新的住宅开发建设装修模式,其优势具体表现在以下几个方面。1.便于

20、实施对结构的保护提高住宅开发的整体质量、实现以装饰装修设计为龙头的住宅精品发展战略在当前住宅建筑体量大,内部结构复杂,智能化要求高的条件下,实行房地产开发商与专业装饰公司的联合开发,从工程建设开始就参与,在结构施工时就综合考虑装修装饰施工要求,配合装饰设计做好结构、管线安装的基础准备,在装修工程施工中,就避免了对结构的损伤,又能达到施工周期短,降低工程造价的效果。为提高住宅建设的整体质量提供了坚实的保障。2.便于整个装饰工程的管理,提高管理水平,避免或减少矛盾和纠纷的产生与发展在一次装修模式下,装饰工程由房地产商确定的合作伙伴完成,开发商选择的是少数几家经过严格的资金、资质、业绩考核的施工企业

21、,在工程的组织实施中便于加强对施工企业的监督和管理,统一标准,统一考核,及时协调解决因用材、质量等环节出现的各种矛盾,防止纠纷的发生,特别是在按照设计做好基础的条件下,装饰施工的噪音、粉尘、震动会大幅度下降,施工中的气味,垃圾也会减少,施工周期很短,使相当多的矛盾和纠纷失去了产生的条件。3.可以提高资源的利用率、避免浪费,降低装修工程成本按照设计图纸和文件,由少数企业集中统一进行精装修的施工,不仅可带来统一材质、大批量购材料的优惠,同时可以提高材料的综合运用水平,边角料、小量剩余料也能在工程中找到用场,在工人的使用方面,可以实施连续平行作业,减少工艺等待浪费的工时,提高工人劳动生产率,据试点工

22、程实践统计表明,由于规模施工提高材料利用率和劳动生产率,可使成本降低20%左右,开发商和装饰公司将能给购房者以更大的实惠。(三一次装修的主要问题一次精装修是住宅建设中装修的一种新发展,是家庭装修的一种新的模式,虽然具有一定的基础和优势,但应注意以下的问题。1.这种模式对行业管理水平的要求更高、配套的法规、标准必须健全在一次装修模式下,消费者对施工队伍的选择性差,投资装修的风险就会增加,要保证房地产开发商与专业装饰公司合作的合法化、科学化、规范化的运作,才能保护和维护消费者的合法权益。由于装饰公司的竞争性减弱,要用法律、行政、技术、经济的手段,防止以次充好,使用假冒伪劣产品和有毒有害材料损害家庭

23、装修业主的利益,防止开发商与装饰公司合伙欺骗购房消费者,这对行业管理提出了更高的要求,要有配套的法规、标准和完善的行业监督、管理措施,加大房地产市场的管理力度才能实现,否则就不会取得购房者的信任,这种装饰模式就无法顺利实施。2.是房地产开发商与装饰公司必须是真正的联合装饰公司必须在住宅建设的前期就参与开发建设,才能做到以装修装饰为龙头,在建设全过程中为装修装饰工程打好基础,切实在装修工程施工中做到污染少、耗费低、工期短、效果好、满足各种档次需求的需要。如果专业装饰公司仅仅是后期的参与,一次装修就无法克服二次装修的缺点,流于形式的一次装修,消费者和施工企业都无法取得实惠,必然影响到这种模式的实施

24、。3.必须要有多款式、档次、风格的设计现在所提的一次装修,是能够满足消费者多种需求的一次装修,必须避免单调,要给消费者以更多的选择余地,目前实行的“顾问式”或“菜单式”的装修设计,实际上是给消费者更多的选择空间,可以根据家庭的爱好确定不同的装修风格、价位,否则一次装修模式在住宅建设中就很难推广。4.必须提高购房消费者的认识和执行的自觉性,一次装修模式的推广,必须得到购房消费者的支持和理解要树立消费者合法占有、消费和处置自己财产的思想认识。在推行一次装修的楼盘项目中,要有禁止二次装修的相应措施,以保护其他消费者的合法权益。如果没有相应的制度约束购房消费者,一次装修的目标成果就很难实现。综上所述,

25、一次装修住宅开发建设模式虽然具有很明显的优势,也符合商品经济的要求和我国住宅产业化发展的目标,但大面积的推广与实施还需要市场各方的积极努力,要经过工程实践和时间的验证,才能成为我国住宅开发建设的主导形式。三、两种装修模式应用分析中国的住宅装修市场是一个具有巨大市场容量的市场,条件差异很大,形式也不可能统一不变,不同的模式,在这个大市场中都应该有自己的存在基础,占有不同的细分化市场。(一一次精装修模式将是今后新建住宅的主要开发建设模式1.从商品经济理论上讲任何生产者提供给消费者的都应该是可供消费的商品,一个完整的住宅建设过程应该分为结构施工、设备设施安装和装饰装修施工三个阶段,把生产中一个重要环

26、节完全交给消费者,是建设者的不负责任和失职,就像彩电生产者不能在市场上销售成套元器件一样不能销售住宅的半成品,才能适应市场经济的要求。有人以商品消费的个性化提出销售毛坯房的合理性也是错误的,任何商品都应具有规格、品种、花色,住宅商品也不例外,消费者的个性,就是表现在消费者购买商品的选择性上,目前住宅商品已经具备了消费者的选择性要求,完全可以在不改动结构和进行主体装修的基础上实现个性化要求。2.从工程实践上看这种开发建设模式不仅是可行的,而且有利于开发商的楼盘销售。各地都有实行一次装修开发项目成功的范例,北京、广州等地率先与专业装饰公司联系,先期进行户型设计和居室装修设计的住宅项目,都取得可喜的

27、销售业绩,有些楼盘的地理位置并不优越,售价也没有明显优势,但认真做好了前期的装修装饰设计,省去了购房者很多后顾之忧,有些楼盘未封顶时就已销售一空。经过几年市场的实践,消费者已经感觉到精装修商品房给自己带来的实际利益,这在中、青年购房者中表现尤为突出。3.从行业管理的要求上看二次装修在新建住宅中也会逐渐被淘汰。房地产市场的竞争日益激烈,行业管理就是要保护先进,改造或淘汰落后,为行业提供一个公平竞争的良好环境,二次装修的毛坯房没有统一的标准,制约了新产品、新设施、新技术的推广,是阻碍行业技术进步和现代化进程的重大障碍。为了促进住宅建设精品的产生,根据国家建设行政主管部门的意见,行业管理部门会加大这

28、个面的管理力度,从项目的开发立项,计划的审查等,就会杜绝二次装修项目的立项开工,再加上日趋完善的法规、标准体系,发展的形势已经很明朗。4.从法律的角度看二次装修也存在不合法的因素。由于毛坯房不经过装修就无法使用,出售毛坯房,就迫使所有的购房者必须经过装修才能居住,是强制性要求消费者接受不情愿的消费。必须看到,有相当一部分购房者由于工作、经济、消费观念等原因,并不愿意花费大量精力和财力进行二次装修,这部分人的权益在开发商方面没有得到应有的尊重,是严重的侵权行为。在“菜单式”或“顾问式”一次装修模式下,这部分人的意愿就很容易得到保证和尊重。(二一次装修模式的运作步骤一次装修开发新住宅是房地产开发商

29、与专业家庭装修公司的联合运作,根据试点项目组织运作的经验,为了达到共同进行精装修商品房销售的目的,在市场运作和项目建设时有以下几个步骤。1.房地产开发商楼盘开发此时,就以招标的形式选择专业装饰设计单位,对未来的各种户型进行精装修设计,利用装修装饰公司对购房者使用居室的理解和长期积累的家庭装修装饰专业知识,对项目的各种户型,做出多种风格、档次的设计方案,提供给房地产开发商设计部门。2.由房地产开发商组织行业内资深专家对各设计方案进行评审根据建筑的结构特点,楼盘的定位和销售对象的要求,依据国家的住宅装修设计的规范、标准,对各种风格表现的准确、合理性,进行公开、公正、公平的筛选,确定出最能表现装修风

30、格、布局能够适用不同家庭需求,选材合理、科学的设计方案、并依此编制出居室装修菜单,在楼盘销售对做出宣传和承诺,推动楼盘的尽快销售。3.房地产开发商以装饰装修设计方案为依据对各种户型的结构、布局进行先期的充分调整、在房间分割,线路布线、装修工程预埋件等按装修的要求进行施工、为了保证装修工程的顺利实施,做好相应的中间工程和隐蔽工程的施工,并组织监理单位、装修施工企业和房地产开发商共同组织好中间工程验收。4.根据未来楼盘的销售价格、装修装饰的出资人和档次、标准的要求进行精装修的施工招投标几家投标单位以精装修设计图纸和技术文件为依据,对未来工程施工的组织和人员配备、各种材料的采购和检测、施工工艺、现场

31、管理措施、质量、工期、价格等方面编制投标文件。在投标单位中,除设计中标单位外,还应该有未参加设计投标或设计未中标单位,以扩大施工单位的选择性。5.房地产开发商组织行业内专家对各投标单位的施工方案进行审议,确定中标的装饰装修施工单位为了增加评标的公正、公开及公平性,可适当邀请已购房的业主代表参加评标会议,以增加楼盘销售的透明度和亲切感,加建楼盘的销售。专家评议组对各施工方案的规范性、合理性、科学性进行审核、考评,选择综合实力强、施工手段先进,选材用材规范,质量、工期有保证的施工单位为中标承建单位。6.中标的装修工程承建单位按方案要求组织好项目经理班子,配备好工程技术人员和设备、组织好施工队伍,在

32、房地产销售楼盘时就给予有力的支持和配合,提供多种装修风格和装修菜单供购房者选择,并由装饰公司为购房者提供现场装修咨询服务,并可对原设计进行局部的色彩、造型、材质调整,以满足购房者的要求,帮助购房者确定自己家庭的装修方案,装饰公司根据购房者确定的装修方案,准备出全部设计图纸和技术文件,由购房者确认。7.在楼盘的结构建设和安装施工竣工后在房地产开发商及物业管理公司的监督管理之下,由中标的装修公司按照确定的图纸和技术文件,组织装修施工。由于前期已为装修工程做好了基础,装修装饰工程主要表现为饰面的安装和粉饰,不仅大幅度降低了工程中噪音、粉尘、震动污染产生,同时可大大缩短施工时间,使业主能够尽快入住使用

33、。工程竣工之后,要由业主、装饰公司、房地产开发商及物业管理公司联合组织工程质量、环保等方面的验收,并办理竣工验收手续。为了确保装修工程的施工质量和环境质量,中标的装饰施工单位必须严把主要材料的采购、仓储、使用环节,对一次装修的材料供应商要进行严格的审核,对材料供应商的资信状况,质量管理与质量保证体系认证状况和产品的技术、环境指标进行详细的审查,保证进入一次装修施工现场的材料及产品市场准入手续全,检测报告,检验合格证及质量承诺书等技术文件完备,使家庭装修工程能够使用到质量好、信誉高、安全环保的材料及产品,为此要有相应的检测实验、检查审核的制度和适当的检测手段。在住宅建设装修环节中,如果条件允许,

34、还应该为购房者进一步提供居室环境的深入设计,指导购房者选择家具、饰品及日用品,为购房者营造一个整体协调、风格突出、安全舒适的居住生活环境,将更有利于推进住宅建设现代化的进程。(三实施一次装修模式的要点在一次装修模式运行中,关键点是精装修的商品房能够满足购房者的要求,为此必须把握住以下几点。1.家居设计的完善性和超前性装饰装修工程要提高购房者的满意程度,设计就是非常重要的环节,如果没有完整的、以购房者便于使用、充分实现居家住宅功能的设计,做好家居生活环境、空间环境、生态环境、功能环境、审美环境和心理环境6方面的设计,就不可能激发消费者的购买欲望,一次装修的商品房就不能实现顺利销售。家居装饰装修设

35、计的完善性是指设计充分体现“以人为本”的指导思想,综合运用现代居室环境设计理念,新型装饰装修材料和产品、技术,向购房者提供全方位的周到、完美的功能、选材设计服务,为居住者创造自然环保、舒适温馨、高雅方便的家居环境。家居装饰装修设计的超前性是指设计充分体现当今社会发展的主流,以经济发展和科技进步为前提,适应人们生活方式、思想观念及社会进步的发展变化要求,向购房者提供前瞻性的设计服务,为居住者创造科学、时尚、健康的家居环境。应该特别指出,消费者的消费行为是可以指导、引领的,只要把科学合理、规范标准、时尚新潮的消费意识传播给消费者,是比较容易被市场及消费者接受的。家居装饰装修同样适用,开发商和装饰公

36、司只要把户型设计的科学性讲深讲透;把装修设计的先进、时尚性表达清楚;并向消费者详细介绍给其带来的多方面的利益,消费者是愿意接受引导,并付诸实际行动的。随着我国经济发展、住宅产业现代化和人们生活节奏、方法、内容的变化,人们对住宅装修装饰设计需求上也会不断变化,非专业的购房者很难自我认识到这种变化,并把这种变化转化成居室环境的设计,因此,专业设计师的指引不仅可能,而且非常必要。2.加强房地产开发商、物业管理公司的监督管理,提高房地产开发商和物业管理公司的整体素质和运作的规范化水平切实保证购房者的合法权益,防止房地产商、物业管理公司和装饰公司联合蒙骗、损害消费者,是一次装修能否顺利实施的另一关键环节

37、。对房地产开发商和物业管理公司的监督和管理，首先应促使其树立“客户第一、业主至上” 的思想，真正把购房客户和业主作为“上帝”对待，使全方位、配套、周到地为客户提供服 务的意识扎根于全部工作人员， 才能给一次装修的住宅建设模式提供坚实的思想基础。 要把 房地产和物业管理作为地区重要的窗口行业，加强政治思想、敬业精神、服务意识的培训， 提高从业者队伍的思想素质水平，改变目前服务滞后的局面。 其次是要建立起优胜劣汰的市场竞争机制， 特别是物业管理公司， 必须要有招、 投标的程序， 通过竞争上岗服务，并要由购房者组成的业主委员会进行评议，考察、确定。给物业管理公 司以外在的压力，促使其改进管理、服务的

38、质量水平，消除乱收费、不服务的现象，才能使 开发商和物业公司真正选择优秀的家庭装修设计、 施工单位， 为一次装修模式提供良好的组 织保证。 对开发商和物业公司的监督管理最有效的途径是加强住宅建设市场的法制建设， 完善住宅开 发建设的法规、标准，加大住宅建设市场的执法力度，对违规操作欺骗购房者、侵犯购房者 权益、滥制劣质装饰装修工程等进行查处，用行政、法律、经济的手段整顿和规范住宅开发 建设市场，是住宅产业现代化的重要基础条件，也是一次装修的制度保证。 3设计、施工方案审定的科学性 要确实是由行业内资深的专家，通过规范的组织和评议程序，对所有的投标单位进行审核、 评议和筛选，才能保证队伍选择的科

39、学、准确和方案的优化及工程的质量。 从设计方面看，一次装修住宅建设中，设计任务量要远远超过同体量的公共建筑，例如宾馆 饭店的客房装修设计，非常单一，而住宅的变化要复杂的多，必须选择非常有设计实力的公 司，才有可能在保证质量水平的前提下完成。 从施工方面看， 一次装修的项目工程总量已经接近公共建筑的内部装修装饰， 工程造价总额 已达近千万元水平，甲方则多达数百人，施工过程中的复杂程度也远远高于公共建筑，要求 承接工程单位要有很好的家庭装修业绩和经验，同时要有较大的规模和实力才能满足要求。 通过以上分析可以看出，通过对投标单位制定的方案进行审查，考核其资质、业绩，社会信 誉和实力，正确的选择设计、

40、施工单位，是很关键的，专业性极强，政策法规要求程度很高 的工作，必须发挥行业内专家的作用，以权威、公正、严肃、认真的态势运作，才能严把审 核关，防止假冒伪劣的设计、施工单位鱼目混珠进入住宅建设市场，扰乱一次装修住宅建设 模式的顺利实施。 中国建筑装饰协会信息咨询专家组有一批国内外知名的专家， 具有丰富的 设计、施工评标经验，已经参与了很多住宅建设一次装修的方案审评，取得了很好的绩效， 受到房地产开发商和装饰公司的认同。 一次装修是我国住宅建设不断完善的必然趋势，是利社会、利国家、利行业、利企业、利业 主的新建住宅装修模式。只要严格按照规范的程序，抓住运作中的关键环节，就会在住宅建 设市场中顺利

41、推广， 不仅提高了我国住宅产业现代化水平， 也推动了家庭装修行业迈向新的 台阶，并给市场各方带来实实在在的经济利益。 (四二次装修在住宅产业现代化中的应用 住宅产业现代化的进程不仅包括新建住宅的质量水平和商品化程度的提高， 也应该包括旧住 宅的现代化改造。二次装修作为家庭装修的一种形式，虽然在新建住宅装修中会逐步退出， 但在整个家庭装修行业，仍然会有广阔的市场，存在着进一步发展、完善的空间，应给予认 真的研究。 1二次装修应用范围 住宅结构建设同装修装饰的周期差异，决定了二次装修必然存在，社会、家庭的变化，为二 次装修提供了大量的市场发展空间。 第一是整个社会现代化进程中，对住宅建设不断提出新

42、的标准，在信息社会、网络时代中， 原来的住宅建设水平已不能满足， 需要进行技术性改造， 在建筑物整体设施改造和升级换代 的基础上，家庭内部也需要与其配套的装修改造。 第二是居民改善居住条件的要求。已经装修过的住宅，在居住使用过程中，随着材料的老化 和设备的损耗，多则 10 年，少则 35 年，也需要进行更新装修。住宅结构建设周期一般为 百年左右，而居室内部装修要反复数 10 次。 第三是在家庭生活习惯不变的条件下，由于家庭人口数量、年龄结构、经济状况、社会地位 等因素的变化，也会产生对住宅的不适用，而进行改造性装修装饰的需求，并进行较大范围 的重新装饰装修。 第四是装修装饰观念的更新和新材料、 新产品的大量出现， 促使人们对居住环境需求的不断 增长和追求目标的变化，也会加速住宅内部更新改造的频率。 第五是社会房地产市场的完善，二手房市场引起的旧房流通，带来大量业主的置换，在购买 旧房的业主看来，对原住宅进行装修改造是居住使用必不可少的条件。 随着我国城市发展和住宅建设的不断扩大，发展到一定规模后，住宅需求就会趋于饱和、稳 定， 新建住宅楼的总规模就会下降， 改造更新性的二次装修就会成为我国家庭装修市场的主 要构成，其应用也会越来越广。 2完善二次装修的几个重点 住