2020中国房地产产业现状分析和未来走向ppt课件

1、我国房地产产业现状分析及未来发展方向我国房地产产业现状分析及未来发展方向目录目录高房价背后的成因高房价背后的成因2019房地产市场趋势分析房地产市场趋势分析我国房地产市场现状我国房地产市场现状一、房价一、房价收入比收入比 联合国 3 : 1美国 3.5 : 1中国10-15 : 1一、房价一、房价收入比收入比 假设： 人均收入=5千 每户月收入=1万 每户年收入=12万联合国 3 : 1 36万 美国 3.5 : 1 42万 中国 10-15 : 1 120万-180万二、商品房空置率二、商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上 我国自2019 年起,商品房空置率始终处在2

2、0% 的水平上下。二、商品房空置率二、商品房空置率“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” 2019年媒体消息 （ 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）三、融资结构单一，过度依赖银行三、融资结构单一，过度依赖银行 上市融资上市融资信托融资信托融资债券融资债券融资基金融资基金融资银行信贷银行信贷三、融资结构单一，过度依赖银行三、融资结构单一，过度依赖银行“只有房地产信贷，没有房地产金融。” 聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长 Hold不住的房价不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和中低价位商品房供应征收房屋交易税、个人所得税提高契税全

3、国全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅0 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%201920192019202120195.5%7.6%6.5%1.5%13.7%目录目录高房价背后的成因高房价背后的成因2019房地产市场趋势分析房地产市场趋势分析我国房地产市场现状我国房地产市场现状高房价背后的成因高房价背后的成因n 人口经济的聚集结构乡村城市高房价背后的成因高房价背后的成因n 我国的土地制度高房价背后的成因高房价背后的成因 2019胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长 9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。

4、在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产高房价背后的成因高房价背后的成因高房价背后的成因高房价背后的成因n 保障性住房的滞后性n 对民营企业投资和发展的限制n 城市化进程n 独生子女政策拉高目录目录高房价背后的成因高房价背后的成因2019房地产市场趋势分析房地产市场趋势分析我国房地产市场现状我国房地产市场现状20192019调控政策重点调控政策重点房地产税房地产税信贷紧缩信贷紧缩限购限购保障性住保障性住房政策房政策闲置土地闲置土地查处查处针对房地产的行业政策限购、限贷以及保障房等调控政策供求关系供求关系针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准备金率等政策对市场产

5、生引导式的影响，但价格最终还是政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。由供求关系决定。市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响 政策的持续效应政策的持续效应20192019年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响20192019年依然会出现几个月的观望期年依然会出现几个月的观望期 Page 221限购房对地产市场的影响限购房对地产市场的影响2限贷政策对房地产市场的影响限贷政策对房地产市场的影响3保障房政策对房地产市场的影响保障房政

6、策对房地产市场的影响政策的持续效应政策的持续效应（1 1限购的影响：限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放市成交量并不必然回

7、落，相反限购前后或会成交量放大大市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响 市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响 （2 2限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。 （3保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因

8、素，迫使广大中低是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。时期内没有特别大的影响。市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响 货币政策对房地产市场的影响货币政策对房地产市场的影响20192019

9、年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。考验。供求关系对房地产价格的影响供求关系对房地产价格的影响20192019年楼市供应充足年楼市供应充足政策力度和供求关系将决定未来价格走势政策力度和供求关系将决定未来价格走势近年来房地产价格指数趋势近年来房地产价格指数趋势减少供给、启动减少供给、启动房地产政策干预房地产政策干预收紧信贷、加大税收紧信贷、加大税率抑制需求率抑制需求全面扩大需求全面扩大需求 增加供给、抑制需求、增加供给、抑制需求、调控房价调控房价财政政财政政策策两

10、年内（后来变为五年）转让住房征收营业税减免营业税期限由5年将为2年营业税免征时限恢复到5年货币政货币政策策第一套首付20%，二套房适度提高对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%央行六次加息实施差异化货币利率提高二套房首付央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和信贷央行二次加息限贷不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政土地政策策以招拍挂的方式公开出让土地使用权土地出让实行“收支两条线”管理新增土地使用费增收标准提高一倍放宽土地款支付期限和比例严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性保障性住房及住房及其他其他70/90政策今后三年建400万套保障性住房10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房未来房地产市场的预测未来房地产市场的预测乐观预测：2019年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨47%。未来房地产市场的预测未来房地产市场的预测中性预测：由于调控2019年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2019年销售面积不应再