易居_重庆复地别院别墅项目案例分析_27P

1、目录序言 3一、开发背景 4一、开发背景 41.1 市场特征 41.2 需求特征 41.4 企业特征 61.5 总结 6二、项目概况 72.1 基本指标 72.2 产品定位 8三、产品特色 93.1 规划 93.1.1 打造一线两轴景观体系 错误 !未定义书签。3.1.2 南低北高，各具特色的三大组团 错误 !未定义书签。3.2 建筑 103.2.1 日久弥新的外立面颜色 113.2.2 永不过时的古典建筑风格 11邻里守望的院落别墅 11叠拼升级全跃花园洋房 123.3 景观 123.3.1 借高尔夫景观提升 townhouse 价值 133.3.2 皇家园林景观与古典建筑的匹配 133.3

2、.3 蜿蜒溪谷带演绎中式园林精神 133.3.4 院落别墅上下、内外多重院落景观 143.4 房型 153.4.1 洋房别墅房型面积 153.4.2 多层全跃式户型创新经济性舒适享受 153.6 配套 19享受相邻 CBD 带来的优质商业配套 193.6.2 社区内外教育资源丰富 193.6.3 室外运动配套提高项目档次 19四、效果与评价 204.1 销售情况 204.3 社会反馈 21附件区 22附件一 复地别院实景图 22序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置 业能力的高端客

3、户资源。龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。这是一种 深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。重庆别墅市场大约有 90% 以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定 在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品， ，创新产品，以不同核 心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。、开发背景1.1 市场特征2008 年重庆别墅市场有 6 方面特征： 1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。2 ）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5 月前后集中

4、应市3 ）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。4）别墅分类更加细化， 产品之间的差异化特征显现。例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信 阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200 300 多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。5 ）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客 户资源。6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但 价格（尤其总价）相对别墅产品低，多

5、为 3+1 、 4+1 层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别 墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。1.2 需求特征08 年重庆别墅市场需求两大特征：1） 一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主 力，且这一群体有逐年扩大的趋势。2） 已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45 岁之间，多为中年成熟型的买家，家庭结构多处于满巢 期依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析，购买别墅的客户， 60%是出于居住的目的， 有22%的客户是因看好别墅良好的升值潜力具有投资的可能性，纯粹的投资客户占到 11%，大约

6、有 90%以上的客户都是二次以上置业。1.3区位特征项目位于重庆渝北区北部新城，经开大道CBD版块上。特点：1 .具备了产业氛围，临近经开CBD2 .高尚住宅组团氛围浓，复地大社区、蓝湖郡大社区、融科蔚城大社区围合 成一个人居十字金街3. 项目北临2400亩高尔夫球场4. 交通便捷，客户不用担心堵车。 金开 大道、机场高速、内环高速等快速道 路体系项目左右逢源。选择在渝北的原因：别墅居住氛围浓厚， 业内都看好渝北的楼市潜力。 该区楼盘品质已得到社会的公认。在重庆，住在金开大道，非富即贵，已然成为身份地位的象征。有山有水，自然资源也十分丰富交通发达，“重庆向北”等利好政策不断推动，产业支撑、配套跟进、环保护航形成渝北区房地产快速发展成功之道。1.4 企业特征在融资方面，复地在同行中是做的比较优秀的企业。复地 2004 年香港联交所成功上市，同时具有良 好的银行授信环境。另外复地还拥有母公司复星集团和海外投资基金的资本通道。复地集团充沛的投融资 渠道以及较强的现金流优势，都将为其在中国地产领域的高速发展保驾护航。复地集团在全国布局是以适度的增长规模、稳健运营为导向的。一是不参与竞逐超出心理价位的“地 王”；二是经过长期研究、筛选，才进入一个新的城市。重庆是复地在西南区域重点布局的城市，重庆复 地即将展开多个项目的全面运作。1.5 总结重庆 08 年，高级白领、职业经理人、 IT