农村房屋所有权与宅基地使用权冲突问题

1、农村房屋所有权与宅基地使用权冲突问题中国土地权利逐步呈现为使用权与所有权相分离，且两者并驾齐驱，各自建立起了相对应的模式。在这一过程中，矛盾和问题的产生是无法避免的。其中，农村宅基地使用权与地上房屋所有权之间的矛盾也随之突显。一、房屋所有权与宅基地使用权之间的冲突问题宅基地法律制度的矛盾既有政策和法律之间的冲突也有政策与政策之间的冲突，以及不同级别的法律之间的冲突。从实际情况来看，农村房屋所有权与宅基地使用权之间的冲突主要表现为以下几种：（一）由继承产生的冲突根据继承法的相关规定，村民个人在其宅基地上合法建造的房屋属于个人合法财产，可以作为遗产被继承，并根据“地随房走”的原则，继承人应当继续享

2、有宅基地使用权。但在实践中会出现两种情况：第一，继承人为非集体经济组织成员。根据土地管理法及相关规定，宅基地使用权仅能由农村集体经济组织成员于本集体组织所有的土地上申请取得。由于该继承人缺乏农村集体经济组织成员的身份，因此依法不能享有宅基地使用权。第二，继承人为集体经济组织成员。我国实行“一户一宅”制度，其设定的主要目的是为保障农民的基本居住需求，具有一则会可能导致宅基地面积及数量的超标。（二）由房屋买卖产生的冲突农村宅基地使用权的流转主要体现为地上房屋连同宅基地使用权一并买卖。由于房地一体的原则，房屋的转让必然涉及宅基地的转让。农民买卖房屋主要有两种情况：一种是集体经济组织成员之间的买卖。对

3、于这种情况只要受让人符合宅基地申请的资格，便是法律所允许的，并不会产生房地冲突问题。但土地管理法第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。（三）由抵押产生的冲突我国法律一律禁止宅基地使用权的抵押。但是以宅基地上的房屋进行抵押法律并未禁止，农民在依法取得宅基地使用权之后在其上建造房屋，并基于对房屋的所有权而设立抵押，这种情况有别于对宅基地使用权直接单独进行抵押的行为。二、我国法律上的房屋所有权及宅基地使用权（一）房屋所有权制度农村房屋所有权一般是指农村集体经济组织成员依法在其宅基地上建造房屋而取得的以农村房屋为标的物，在法律规定的范围内对其房屋进行占有、使用、收

4、益和处分的权利。农村房屋所有权具有以下几点特征：一是房屋所有权人具有一定的身份性，所有权人一般是农村集体经济组织成员；二是房屋所有权所指向的客体依赖于集体经济组织所有的土地； 三是建造房屋所依赖的宅基地是无偿取得的，在数量和面积上有限制性；四是房屋所有权流转具有限制性。农民转让房屋一般情况下受让人只能是同一集体经济组织内的成员。（二）宅基地使用权制度宅基地使用权是公民个人经依法审批无偿取得在集体经济组织所有的土地上建造房屋及附属设施并占有、使用的权利，是一种独立的、无期限限制的用益物权。它和土地承包经营权一样，是基于集体经济组织成员身份而享有的福利保障，由集体经济组织成员无偿取得并使用。三、房

5、屋所有权与宅基地使用权的冲突解决途径（一）严格禁止宅基地使用权的单独流转，依照“地随房走”模式在目前农村经济发展和社会保障相对落后的条件下，有必要严格禁止宅基地使用权的单独流转，否则会造成法律体系的混乱，并违背立法的初衷。在农村房屋流转的过程中应区分集体经济组织内部之间流转和向外部流转两种情况。对于集体经济组织成员之间流转房屋的情况，只要受让人符合条件并依据法律法规办理相关手续便可取得房屋所有权和宅基地使用权。对于向外部流转的情况，应严格限制受让人的条件，如通过继承或抵押等途径，应允许其取得房屋所有权，并在房屋的存续期内享有相应的宅基地使用权，但不得对房屋进行重建或翻建，房屋灭失后由集体经济组织收回该宅基地。（二）打破农村房屋产权模式农村房屋买卖虽然不被法律所允许，但现实存在的地下交易和隐形交易反映出现行的农村土地制度已滞后与社会的发展。如果不打破城乡二元的土地制度，农村居民的财产利益将会受到侵害，同时也会加重政府的行政负担。要打破城乡二元的经济结构，需要利用市场机制的调节机制，实现城乡之间的生产资料公平、自由的流动。（三）加强对宅基地的规划整理加强对宅基地的规划整理。针对不同地区的具体情况区别对待，在城市郊区等较发达地区，农民集中建设住宅小区并将原有宅基地复垦；在欠发达地区没有条件建造小区的，按照具体情况尽量划分出居住区和耕种区，将农民居住点进行合并，节约建设用地