南京市商品房价格研究及其剖析(一)

1、南京市商品房价格研究及其剖析n江苏省：12002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%,占整个房地产投资的76%o22002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。32002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨H9元/平方米。4常州2002年广9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%,商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%,销售额22亿元，同比增长47.1%,平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。5无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的

2、3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%,其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42万平方米，同比增长46%,其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%,商品房销售6500套。存量房成交面积92万平方米，同比增长85%,共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/平方米,处于高位运行状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。62002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护中意度调查结果，用户不中意的：火车服务、工交车、长途客车；用户专门不中意的：医疗、药品、房地产和物业治理。7上海20

3、02年ro月房地产以成交套数统计：30005000元/平方米的中价位商品房占55.2%,3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上的高价商品房占8.6乐其中外地人购买占28%,境外人士达25蛤本地人只占46.5%on南京市：1 南京市2002年18月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。2 南京市2002年18月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。3 南京市2002年18月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。4 1、8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。5 1飞月份商品房空置面积为77.63万平方米

4、，同比下降10.8%,其中空置一年以上的面积下降17.6%o6 南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%,杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。7 南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1992002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%,外地人购房约占10%。8 2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至

5、少为44004500元/平方米，而周边地区箱售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50%左右。9 南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在8000平方米是合理的。差不多规律和数据:1从国际体会看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2%,房地产开发投资增幅为11.7%,比较正常。1993年房地产泡沫显现时，我国经济增长速度为13.4$,房地产开发投资增幅为124.9%o2按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米往常，房地产会处于一个相对旺盛的时.期，房价将会连续上涨，在3035平方米之间

6、，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。3 数据讲明：到2002年6月底，都市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%,是都市居民家庭最大的资产，假如房价连续下跌，市民最直截了当的感受确实是自家的财产不断缩水。4 世界体会讲明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由上升到15%、20%。在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%,居住消费支出为7%,1999年恩格尔系数降为41.86%但居住消费仅为9.8%,比

7、国际平均水平（一样为20%）低得多。因此中国家庭居住消费应该连续上升才符合规律。5 我国城镇居民家庭房价收入比为3.715.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为36倍。但由于中国居住需求集中开释，居住消费偏低，认为房价收入比在58比较合理。日本为5.93,新加坡为3,美国为5.1,香港为3.7,澳大利亚为4.5,英国为4.8。国际上的租售比为1：100、1：120,而中国50年代为1：280,60年代为1：375,70年代为1：571,1988年为1：4230。江苏省1996年为1：800（年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米,相当于月租金为3.32元/平方米）。6

8、 依照美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业进展存在十分紧密的关系。7 随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降（一样预算价再下浮1516%）,而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。表1房地产与宏观经济增长率相互关系宏观经济增长率房地产进展状况小于4%畏缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳固进展大于8%高速进展10%"15%飞速进展n住宅价格构成清单及实证分析南京市商品房作价方法（商品房价格的构成）商品房价格:成本+利润+税金+住宅差价商品房成本;土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施

9、费+公共基础设施费+治理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）一、成本构成（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：1、国有土地使用权出让金2、征（拨、使）用土地治理费3、临时用地治理费4、土地登记费5、建设用地批准书工本费6、土地用途变更费7、耕地开垦费8、土地复垦费9、农业重点开发建设资金10、新菜地开发建设资金11、征地拆迁安置补偿费12、房屋及附着物补偿费用13、都市房屋拆迁治理费14、都市房屋拆迁补偿安置费用15、都市公企单位搬迁补偿费用16、其他费用17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本运算公式：单体造价（元/m2）二土地征用（出让）

10、及拆迁补偿费用总额+房屋建筑总面积商品房单位面积的费用（元/m2）=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额+商品房面积（二）前期工程费1、新建房屋白蚁防治费2、利用城建档案资料服务费3、都市道路占用费4、都市道路挖掘补偿费5、都市规划设计收费6、工程勘察测绘费用7、工程设计费用8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平坦）9、其他运算公式：单体造价（元/m2）=前期工程费用总额+房屋建筑总面积商品房单位面积的费用（元2）=前期工程费用总额+商品房面积（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）1、桩机工程费用2、土建工程费用3、水电安装工程费用4、室外附属工程费用5、其他运算公式：单体造价（元/m2）二

11、房屋建筑安装工程费用总额+房屋建筑总面积商品房单位面积的费用（元/in2）二房屋建筑安装工程费用总额+商品房面积（四）附属公共配套设施费列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。运算公式：单体造价（元/m2）=附属公共配套设施费用总额+房屋建筑总面积商品房单位面积的费用（元/m2）=附属公共配套设施费用总额+商品房面积（五）公共基础设施费开发项目内直截了当为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。运算公式：单体造价（元/m2）二公共基础设施费用总额+房屋建筑总面积商品房单位面积的费用（元/

12、m2）=公共基础设施费用总额+商品房面积上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为运算治理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。（六）治理费用开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区不开发企业的资质等级，按一定比例提取治理费用，一级为3%,二级为2.5%,三级为2%。运算公式：商品房单位面积的治理费用（元/m2）二（一）至（五）项商品房单位面积费用之和X（23%）（七）销售费用开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。运算公式：商品房单位面积的销售费用（元/m2）=（-）至（五）项商品房单位面积

13、费用之和X2%（八）财务费用开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的运算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。计息时刻为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。运算公式：商品房单位面积的财务费用（元/m2）=（-）至（五）项商品房单位面积费用之和X30%X利率X时刻（九）代收费用1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）2、建制镇市政公用基础设施配套费3、进展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）6、

14、消防设施建设费7、煤气建设费8、散装水泥专项资金9、教育地点附加费（经济适用房含安居，程和已配套教育设施的项目免收）运算公式商品房单位面积的费用（元/in2）二代收费用总额+商品房面积二、利润以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数运算：（一）经济适用房的利润率最高不超过3%。（二）一般标准商品住宅的利润率最高不超过8%。（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商依照市场供求自主确定运算公式：商品房单位面积的利润（元/in2）=（-）至（五）项商品房单位面积费用之和X利润率三、税金运算公式：商品房单位面积的税金（元2）（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+治理费+销售费用+财务费

15、用+代收费用+利润+（1-税率）X税率四、住宅差价（一）各楼层、朝向的差价率（二）质量差价率商品房价格的运算公式综合平均销售价格（元/m2）二（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+治理费+销售费用+财务费用+代收费用+利润+税金各楼层、朝向销售价格（元/m2）=综合平均销售价格X（1土住宅差价率）面积运算方法：（m2）（一）土地土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级不填写。用地面积按国有土地使用权出让合同土地实际出让面积或国有土地使用证土地使用权总面积填写。（二）房屋房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积运算。如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时.,可依

16、据南京市规划局下达文本规定的规划总面积运算。公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积运算。如，地下自行车库，门房或公共物业治理用房等。营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等运算面积的部分）。安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行运算。容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。即：容积率=房屋建筑总面积/用地面积得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的白分比。即

17、：得房率（）二商品房面积/房屋建筑总面积（三）商品房面积运算方法：商品房面积=房屋建筑总面积一（公共配套面积+安置面积）商品住宅面积二住宅总面积一安置住宅面积营业性商品用房面积=营业性用房总面积一安置营业性用房面积n房屋建筑安装工程费（含材料差价）造价指标分析桩基工程平方米估算指标单位：元/3建筑面积建筑类型桩型估算指标多层建筑钻孔灌注桩165.91预制方桩91.88沉管灌注桩81.12人工挖孔桩61.03搅拌水泥桩47.05高层建筑通信技术楼钻孔灌注桩199.95住宅及其他工程钻孔灌注桩117.70人工挖孔桩82.46住宅土建工程造价指标工程名称造价指标（7U/m2）每区要紧工料消耗指标人工

18、（工日）钢材(kg)木材(m3)水泥(kg)多层砖混554.674.2226.380.011170.94多层框架606.153.8143.960.009200.00高层（14层以下）692.703.8553.190.011206.85高层（15-25层）984.254.8383.460.013290.00给排水估算指标（元/ m2）序号功能分类建筑类型水卫消火栓消防自动喷淋备注1居住建筑多层24.008.00小局层28.0010.0020.00局层32.0015.0026.002办公建筑多层22.008.0030.00局层25.0015.0045.003教科建筑教学楼20.008.0040.0

19、0综合楼为高层，其他均为多层。综合楼25.0015.0050.00幼儿园20.008.00科研22.0010.0030.00图书馆18.0015.004医疗建筑门诊26.0010.0050.00多层病房楼45.0010.0040.00公共卫生间。高层病房楼80.0010.0050.00标准间病房，冷热水系统。医技75.0010.0030.00多层，冷热水系统。7商展建筑商场16.0010.0050.008宾馆建筑旅社50.0010.0040.00标准间客房，冷热水系统。（无星级）电气估算指标（元/ mJ序号功能分类建筑类型指标值备注1居住建筑多层38.00多层为照明系统，小高层及高层包括照明、

20、动力系统；灯具为座头灯，小高层及高层包括应急灯。小高层52.00局层60.002办公建筑多层55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。高层70.003教科建筑教学楼55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、应急灯、诱导灯等。综合楼为高层，其他均为多层。综合楼75.00幼儿园38.00科研80.00图书馆60.004医疗建筑门诊55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、医疗专用灯、应急灯、诱导灯等。病房楼（多层）60.00病房楼（高层）75.00医技85.005商展建筑商场55.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒

21、灯、应急灯、诱导灯等。6宾馆建筑旅社60.00照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。暖通空调工程估算指标（元/3）使用环境系统形式中央空调分散式中央空调采暖防排烟、通风高级一样高级一样居住建筑480320208办公、一样实验、科研、门诊、医技等建筑2852254003302317教学、阅览、会议、商场、娱乐休闲、餐厅等建筑3552804203502618宾馆、病房等建筑3202504003302418影剧院、音乐厅、候机（车）厅、大会堂、体育馆等场馆建筑5904805023地下室65某房地产项目价格实证分析:费用名称数字（元/平方米）比例（%）（成本和价格）成本

22、土地费用162036.8231.5385.64%前期费用1242.822.41建安费用177940.4334.62基础设施3127.096.07配套设施1262.862.45期间费用4399.758.54税聿3426.66%利润（按10%计）3967.7%总计（销售价格）5138100%南京市房屋拆迁补偿价格及分析依照南京市都市房屋拆迁治理方法（市政府203号令）和南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准（宇房拆2001350号）房屋拆迁补偿价格二区位补偿价格+房屋重置价格房屋重置价格二综合费用+建筑安装工程费砖混一等全新住宅房屋拆迁补偿价格对比单位:元/平方米建筑面积被拆迁房屋所处土地级不四五七八区

23、位补偿价格25702340201816501200670260200建筑物综合费用950930900860800740600460建安工程费重置价格640640640640640640640640203号令合计11603910355031502640205015001300166号令（原非市政项目）11503900350031002600205015001300180号令（原市政项目）39003650330029002550205015001300将土地及房屋地理位置有关的费用归为区位价格；将与房屋有关的费用归为房屋的重置价格；综合费用反映的是工程造价除建安费用以外的其他费用，这一部分费用与南

24、京市的房地产行业的税费政策等有专门大的关系，也与企业治理水平、国家的财政货币政策有关。以一级地上每平方米建筑物为例，经测算如下表:序号有关费用名称价格（元/平方米建筑面积）比例（%）白蚁防治费、勘察测绘规划设计费及三通一平等前期工程费44.3二道路、水电气、排污、照明、绿化等公共基础设施费101.0建安费用（含桩基、土建、给排水、电气、暖通）100+555+32+38+28二755四企业治理费按二级企业25%费率测算71.3五房屋销售费用（2%测算）57六平均贷款利息（财务费用）74七人防经费、市公用基础设施配套等代收费用224八监理、质检、安检、招标等其他费用26.4九企业利润和税金373合

25、计（不含土地费用）971.00+755=1726不同都市房价的比较分析:不同都市商品房价格的比较分析（单位：元万平方米/元/平方米）都市2000年2001年2002年收入水平销售面积平均价格收入水平销售面积销售面积涨幅平均价格平均价格涨幅平均价格上海117181738327512883202116.3%373113.9%杭州9737188.7311510896179.15.1%353613.5%宁波10921555195411991728.731.3%21288.9%南京8233254.231508848305.220.1%348610.7%3620苏州927467.2215110515106

26、.959%21580.3%无锡2580常州2655(t18%)北京n消费者观念咨询题及分析：1 南京的消费者都适应用余钞票一次性买房，不适应借贷买房，不情愿借贷消费，还没有学会花改日的钞票，用改日的钞票，对自己以后经济收入信心不足。境外如美国、日本、香港及新加坡等居民都适应借贷消费，按揭期长达30年，一样到60岁退休才还清贷款，一辈子在还钞票，但享受了30年。有人打了一个形象的比喻：外国人买房时是先算自己一辈子能挣多少钞票，然后按此标准去贷款买房，而中国人则是先算自己现在手中有多少钞票，决定买房，无疑加大了买房的压力，对房价的承担能力也就降低，因此觉得房价太高。2 缺乏梯度消费观念，不是依照自

27、己的经济承担能力来决定买房，总想一步到位，购买商品房面积偏大，要求在120平方米以上，不知以旧换新，以小换大，使自己轻松改善居住条件。在买房总价过高时，认为住宅单价也太高。南京房地产市场梯度供应体系也不完善，大户型偏多，缺少中小户型。剑桥国际公寓的销售火暴就证明了这一点。二手房交易完善也可逐步解决此咨询题。目前南京市在政策上也鼓舞买卖房，只对差额部分面积缴税，而且房改房目前交易还不需要缴纳土地增值税。3 日前南京有些地区的房价上涨速度太快，如南京的河西地区，房价从2500元/平方米到一年前的3000元/平方米，现在普遍涨到4000元/平方米，增幅达33%o居民心理感受南京房价涨得太快。4 南京

28、的居民适应生活在老城区（明城墙内），由于交通、就业、教育等多种因素不情愿出城居住，而且目前南京的新城如江宇、仙西等由于配套条件不具备，成为“鬼城”、“卧城”。而南京实行老城改造，老城新项目越来越少,故房价较高，居民心理感受明显。因此南京应完善新城配套条件，建立大南京概念，实施跨江进展战略，鼓舞居民在新城居住。5 在新旧体制转换过程中，居民不能专门快适应。由于房改房（23万/每套）、集资房（12001800元/平方米）、经济适用房（操纵在1500元/平方米以内）和商品房（3290元/平方米）的价格相差专门大，从1999年全面实行住房制度改革到现在，那个过程较短，居民心理反差较大，加上经济收入增长

29、不快，住房补贴不到位，居民对房价上涨专门敏锐。6 土地供应市场化后，土地价格上涨飞速，如江宁的地价已达40万/亩,河西已达200万/亩，南京六合新区中心商业用地达450万/亩。南京市区一些地段的地价在一年内已翻了一番，去年1500元/平方米能拿到的土地，今年要3000元/平方米才能拿下。加上新闻媒体的报道和宣传，居民心理压力较大。7 近几年日用消费品价格连续走低，而房地产价格却一直在涨，老百姓感受明显。8 中国的住宅消费政策是：高收入家庭购买市场商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭购买租赁廉租房。许多家庭属于中低收入，受政策限制既不能购买经济适用房，乂买不起商品房，再加上经济适用房供

30、应有限，面对价格猛涨的商品房价格，心理压力较大，而且在南京这部分人群比例较大。南京市有关住宅价格等指标比较分析表比较内容19981999200020012002（上半年）国内生产总值总值（亿）825.13899.4210201154增幅（%）9%9%14%11.2%人均年可收入（元）7018.27693.882338850.59514.3支配收入增幅（%）8%9.6%7%7.5%7.5%（估量）住宅价格（元/M2）29162780291030933290（8月）南京平均价格增幅（%）-4.7%4.7%6.3%6.4%商品价格（元/M2）34073366315034863620（8月）市房平均价

31、格增幅（%）-1.2%-6.4%10.7%3.8%人口人口（万）532.31537.43544.89增长增幅（%）0.47%0.96%1.39%江住宅价格（元/M2）1469154516951814（16月）苏省平均价格增幅（%）5.2%9.7%7%南京市目前房价收入比分析户均住宅建筑面积（平方米）房价收入比备注69.195（目前水平）6.84运算依据：户均=3.5人年收入二9514.3/人单价二3290（元/平方米）807.91908.901009.8812011.86南京市不同面积和房价收入比下的住宅平均价格操纵值户均建筑面积（户均按3.5人运算）房价收入比（年收入=9514.3/人）住宅

32、平均价格操纵值（元/平方米）基数（以房价收入比等于3为100%）69.195平方米31443.7100%52406.2167%62887.5200%83850.0267%125775.0400%80平方米31248.8100%52081.3167%62497.5200%83330.0267%124995.0400%100平方米3999.0100%51665.0167%61998.0200%82664.0267%123996.0400%n南京市房产局市场处调查数据讲明：1月收入4000元以下，年收入5万元以下的中低收入家庭占70%,收入在20014000元/月的家庭是购房主体；2 城中和城东居民是较大的区域购房群体，占50.67%；3 常住户口市民是要紧购房者，占潜在消费者的89.12%；4 居民首选购房区域是城东（37.21%）、河西（26.18%）和城中（9.14%）,共占72.53%。而这些区域的房价较高；5 南京居民购房首选多层住宅（80.08%）及小高层住宅（30.2%）；6 阻碍居民购房的三项要紧因素为交通条件、价格和楼盘质量；7 有31