南京宇扬花园城项目产品建议、价格及销售策略报告

1、如有帮助，欢迎下载支持。宇扬-花园城项目产品建议、价格及销售策略报告产品建议一、总体规划（一）本案总体规划原则充分尊重、有效利用本案所在地区的自然生态环境将地中海风情的建筑特征融入景观设置之中考虑到不同产品的客群阶层，尽可能的将同类产品布局在一起注重建筑单体之间私有空间和半私有空间的设置景观设置上少用大景观，注重组团景观和小景观的设置注重建筑细节和景观细节的设计（二）四级公共空间的划分根据居民室外活动内容和室外空间防卫、疏散的需要，按不同领域的各自属性和室外空间活动的内容，将整体公共空间划分为四个等级的空间序列：第一级：公共空间即小区的公共干道和集中的绿地，供居民共同使用。在公共空间的规划上应

2、与建筑主体、水系、草坪、树木、雕塑小品、等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。第二级：半公共空间指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据建筑分布的组合来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。第三级：半私用空间半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，也是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。第

3、四级：私用空间住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。楼层上阳台可以眺望、休息、种植花卉，营造垂直绿化的景色。3、整体建筑布局应考虑的因素(1)充分考虑户间干扰在保证每户获得合理采光和日照的前提下，应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，避免楼与楼之间的视线干扰。同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，不同排住宅除了加大建筑间距之外，还可采取单体错位或扭转排列的布置方式。(2)考虑良好的自然通风自然通风也是住宅品质的重要因素是最健康和节能的通风形式。在住宅布局中，应注意该城市建设地段的各季主导风向，通过合理的单体布置形式将自然风引入社区内部，加强自然对流风以减轻人员密集带来的热岛效应，改善社区局部小气

4、候。二、公共配套设施建设(-)本案公共配套设施设计基本原则1、市政配套公建边角安置原则市政配套公建(比如配电房、垃圾站、污水处理等)存在噪音、气味等污染源，且对景观要求相对不高，从有利于整体营销大局出发，将其适当巧妙设计在边角余地，避免对住户景观视线的阻碍。2、分级原则根据住房对公建使用的频繁程度合理选择配套的类型。3、对口原则根据目标住户数量与需求特征，选择相应的公建数量与档次。4、尽可能成套配置原则在成本控制范围内，根据目标住户的需要特征尽可能予以成套配置。5、动静相对分离原则如：集会休闲广场、运动中心与图书阅览室、茶馆、咖啡厅等相对分离。6'服务对内对外合理配比原则。(二)具体建

5、议1'会所项目主入口(山东路)附近设置会所，力求让从主步行景观道路进入小区的客户首先进入会所，经过会所后进入小区。这样设计的目的在于(1)希望让每一位客户有一种回家的荣耀感，会所也可以作为本案的一个标志性建筑物，他不仅仅发挥服务的功能，更可以作为小区的一个象征。(2)日常性的服务功能，如物业公告等设置于此，可以让每一位回家的客户及时的了解信息。(3)通过增大人员的流动，可以有利提升会所人气，提高会所服务设施的利用率。本案可以设置23层构造的单体建筑作为社区会所(规模控制在1000川左右)，主要设置物业中心、家政服务中心、医疗护理中心、健康咨询中心、报刊阅览室等会公共服务设施。2、商业综

6、合服务(1)大中等规模超市：内设净菜配送中心，日常用品、副食品综合超市；(建议与知名品牌连锁的超市合作)。(2)具有一定规模的中高档餐饮行业，特色餐厅，酒吧等等。(3)便利店组合：照相冲晒、美容美发、家电维修、服装加工制作、洗衣、洗车美容、影碟租售等。(4)邮政分理处、银行分理处、票务代理处。3、多功能运动中心与项目的西南处设置小规模多功能运动中心一处，设球类区、健身区，建设一座排球、羽毛球、篮球“三合一”的复合型球场。4、休闲体育设施居住区结合绿地与环境配置、设置露天体育健身活动场地。健身活动场包括运动区和休息区。运动区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整防滑适于运动的铺装材料，同时满足

7、易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。居住区应设置老人活动与服务支援设施，包括活动设施、休息座椅等。室外健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。座椅的设计应满足人体舒适度要求。5、教育配套在小区内可以考虑与当地知名幼儿教学机构合作，共同开设一所具有较高教育水平的封闭式双语教学幼儿园。应考虑到与本案的交通连接问题，便于小区内的学生可直接进入学区，增加便捷性，保证学童人身安全。6、雨花石文化园10三、环境艺术设计建议（一）环境景观设计需要考虑的因素“人”作为景观1、在设计中，关于住区景观设计最为重要的一

8、点认识，就是将要素，注重多种空间的设置。为了避免大量的社区景观可看不可进入，设计突出了人在景观场景、场地中的组合作用，只有被人参与的景观才可以称为社区景观,因此可营造四亲空间以达到次效果亲地空间亲地空间：增加居民接触地面的机会，创作适合各类人群活动的室外场地和各种形式的屋顶花亲水空间：居住区硬质景观充分挖掘水的内涵，体现东方理水文化，营造出人们亲水、观水、近水、戏水的场所亲子空间亲绿空间：硬软景观应有机结合，充分利用架空层、台地、坡地、宅前屋后构造充满活力和自然情调的绿色环境。亲子空间：居住区中要充分考虑儿童活动的场地和设施，培养儿童友好，合作及冒险的精2、植物设计上应选择地方树种，通过设计将

9、之进一步整合，利用最为常见的景观苗木达到最为理想，符合设计理念的景观效果，突出绿色与社区人文的结合。3、软、硬景观的交融环境绿化设计中，大多数景观规划设计往往侧重于构成景观环境的硬质景观，而忽视了绿地林荫一类软质景观的规划设计，景观环境建设中，各类混凝土狡、花岗岩、石料、不锈钢等金属材料所占比例仍过大。相比之下，绿地草坪，林木花卉，河池水体则往往处于从属地位，本案的设计，借鉴欧洲园林利用植物造景的手法，采用耐践踏地皮，将社区居民部分活动从硬地移到草坪之上，增加活动的情趣，构筑具有典型现代法国景观设计风格的闲暇生活景观。通过软质与硬质空间的有机交融，在一定程度上增加绿化覆盖率。4、与主体园区（雨

10、花石文化园）结合（二）景观设计框架1景观设设计框架之一：景观的整体性设计基于对景观设计规划原则及地块现状的详尽研究，本案对住区景观设计所需要考虑的内容进行了整体性的总结。（1）风格定位一一“无主题，无风格”的景观园林根据对市场的了解，人们选房并不局限于购买一套公寓，是选择整体的一种生活方式，住区环境就是对这种生活方式最直观的诠释。优秀的景观设计应与建筑规划融为一体，甚至到材料和母体的选择上都有呼应。优秀的景观园林与建筑既有材质的呼应，亦有视觉与本质的差异度，居者的生活方式与心态随之起伏。由此形成整个住区的独特风格(2)空间形态一差异化、冲突感的空间形态高程变化：住区基地的高程变化可以产生有趣的

11、景观效果，使其在立体层次上更为丰呈°节点处理：住区户外环境应通过网络状步行系统进行划分，在住宅入口、会所周围以及主要组团内部形成规模不一的节点区域，为交通组织，公共交往和休闲活动提供必要的场所。道路景观：住区的交通系统是车行系统和绿色步行系统的叠加，呈网络视点的移动，形成步移景异的流动式，一幕幕的现代生活戏剧随之上演。(3)底面设计一一步行环境，细节动人本案的住区景观设计中，更为侧重地考虑人步行时对周围环境的感知。人在行走过程中，视线向下偏离10度，表现在视线前的地面，人和物以及建筑的底部，所以更需要强调底面设计的细部处理。建筑底层的处理：住宅建筑出入口的处理十分重要，材质和色彩的变

12、化、植物配置等都可以达到亲切与人对话的目的。铺地处理：其直接影响到住区整体景观效果，有必要在外观、色彩及质感方面的变化以及反映其功能的区别，起到引导步行路线的作用。2设计框架之二：景观的“时间性”设计住区景观的生成是一个连续动态的渐进过程，循环往复的规律显示，绿化、水、空气、阳光和风是超越时间需要保留的要素，这些要素如能在住宅中完美延续，也就具备了人居空间持续生长的动力。与硬质景观相比，照明和植物更加受到时间因素的制约，随着白昼、黑夜、春秋的转换，为住区环境带来更多变化、注入更多活力，即全天候社区景观的塑造(1)夜景设计一一行者的“第三只眼睛”高质量的照明体系对于一个住区环境场所利用率的提高至

13、关重要。夜景设计可以通过一系列景观要素展现出来。灯具的设置则是夜景设计的自我表现方式，它白天作为街道小品对环境加以点缀，入夜则是人类的“第三只眼睛”，起到指示和引导的作用。(2)季节性设计一一植物景观的“情绪变化”配置植物时，必须充分考虑植物的季相变化，使住区环境一年四季形成不同的植物景观特色，充分体现出季节的特色，植物的枝、干、叶随之季节交替同样具有观赏性。3设计框架之三：景观的人性设计(1)强调人的参与性一一“人”就是一种景观必须充分考虑现代人的生活习性和活动习惯，才可合理地配置场地设施，激发住户进行户外活动的兴趣，间接引导其生活方式向健康科学的方向发展，增添老少皆宜的运动场地，如锻炼场、

14、健康步道等。根据现代景观设计理念，景观是一个包括景致与观景者的复杂系统，人的活动应成为景观系统中不可缺少的部分。(2)无障碍设计健康环境，细节贴心无障碍设施的受宜人不仅是残疾人、老人和儿童，健康的成年人也需要一种健康的环境，主要通过以下方面体现出无障碍设计：(a) 避免使用一级台阶，台阶不应该采用镂空式，高度不要过高。(b) 通过铺装材料、色彩、质感的变化对不同的功能区加以划分，注意户外活动场地材料应具有一定粗糙度，防止雨后或积水后路滑。(C)坐椅最好有扶手，可帮助虚弱人群的就坐与起立，座位应选用导热率低的材料，以供长时间舒适的就坐。如有帮助，欢迎下载支持。(3)可识别性景观设计一一寻到“归家

15、”的方向住区最需要强调“家”的感觉，体现和强化这种感觉需要可识性景观的创造，提高优美有序的环境氛围可以引导人的行为向健康方向发展。对其生活方式的改变也起到间接作用，具体手法有：(a) 关键地段设置标志性很强的元素，如广场，喷泉。(b) 强调路面铺装色彩和材质的变化、对空间领域加以划分。(c) 设计中运用重复造型手段增加可识别性，在街道小品形状、色彩、质感方面选择一定的构图，使其多次重复出现，强化其信息的刺激性。(d) 提供一套完整、层次清晰丰富的标识系统来增加可识别性。4.设计框架之四：景观的“生态性”设计(1)植物材料运用一一人以“类”聚，物以“群”分立足于因地制宜，适地适树，做到疏密有致。

16、住区所强调的秩序感，应该在植物配置中就加以体现。通常做法是各处配置层次分明的植物群落景观，疏处就保留完整的草坪，二者形成空间特色上的对比关系。地下车库的上部配置植物时，应落实到每一棵树木种植点，并与地下车库的结构体系相协调。(2)水的运用一一更换“角色”出场，景观效果亦不同由于人具有先天的亲水性，所以水作为重要景观要素于今天的住区环境中被不断加以运用，可以和植物、雨花石等材料一起共同软化和丰富住宅建筑围合的硬质环境，以不同形式出场，从而产生不同的景观效果，更能丰富雨花石文化园主题园区的特色内涵2如有帮助，欢迎下载支持。水景的运用(3)光照条件的影响一一结合日照，分析阳光场地设置需要结合日照分析

17、的综合考虑，日照的充沛更受居民的欢迎，植物的种植也需要充分考虑日照影响。4、景观小品景观小品是居住区外环境中不可欠缺的点缀，它们既给居住生活带来了便利，又给室外空间增添了丰富的情趣。在室外环境中设置景观小品的目的有：一是满足生活需要；二是满足审美需要。虽然其尺度小巧，但因其造型独特、形象优美、富有个性，且往往颇具文化韵味，因此反而常常人成为景观视觉节点。注重景观小品的创新设计，无疑能大大提升景观的品位与整体设计含金量，唤起居者的认同感和归属感。对此既具有使用功能又具有观赏功能的小品设施，其尺度、比例既要满足适用人体功能的要求，又要与整体环境相协调。其色彩、质感一般都与整体环境形成对比效果。将具

18、有视觉功能的景观小品，布置在与空间环境和人的视觉交汇点处，以形成空间环境的趣味中心，其创作主题应与居住区的景观气氛一致，比例和尺度都要求与空间环境相协调。景观小品建议各个空间节点景观小品设计从以下素材中加以提炼，选取其中若干，作为进一步补充:O现代人物雕塑造型，如：拉小提琴者0动物石刻造型，如：天鹅、小青蛙0天然石块摆放、堆砌O树木盘根盆景O欧式古典花瓶0时钟花坛O可兼做健身器的座椅等其他景观小品设计，如：电话亭、自动售货机、计时器、书报亭、垃圾箱、酒桶造型/船型的花坛。5、灯光系统的布置照明设施兼顾实用性、装饰性及环境设施的协调性，使其无论昼夜都能兼顾安全、美观、分界空间等功能。良好的照明系

19、统有利于形成全天候景观。本案设计中应强调照明系统的设计以人活动行为及感受为中心，避免眩光、频闪、超强光刺激，并使光线成为营造社区夜间景观的重要要素。6、水系、水景设计建议本案地块中有两条水系（现已经被填），可以考虑在各个中心景区布置浅水（水深不宜高于30cm）景观。水体采用活水循环，由地块西侧入口流入中心景观，再抽回循环使用。若水回抽距离过远而难以到达源头，建议分级回抽。我们不建议大规模的运用深水景观（水深超过50cm），其一出于安全考虑，其二出于后期维护的考虑。（1）中心花园节点设计中心花园景观节点设计为较大面积水域水体，建议水体体形相对规则，水岸以欧式草坪及散置的修剪成规整几何形的植被群为设计内容，并设置若干亲水平台与休闲设施。（2）大中型叠水设计建议利用地块坡度与高差，用实体台阶或阶差式挡土墙或水幕墙做一叠水景观。水幕层层叠落，跌入池中；于水幕墙体局部及基座辅以湿生植物、水生植物、苔薛植被设计；叠水池内建议创新出一些特色景观小品设计，如白天鹅、美人鱼、鲤鱼嘴、寿龟(3)机关水系于核心景观区硬质铺地广