柳州龙潭公园项目发展计划

1、柳州“龙潭公园”项目发展计划王立法2004年6月目录第一章 项目概况 21. 1项目来源 2.1.2 建设地点 2.1.3 项目建设内容 2.1.4 投资预算和资金来源 3.1.5 财务效益 3.第二章 项目规划方案 4第三章 项目市场分析 53 1、柳州社会经济概况 5.3 2、柳州房地产市场概况 6.、柳州市固定资产投资、工业产值、居民收入增长 6、柳州市 2001、2002 年房地产投资增长分析 83.3、项目市场优势 9.第四章 项目实施进度 941 项目工程实施进度 9.42 销售实施计划 1.0第五章 投资分析 1051 投资估算 1.0.5 2 资本金和资金筹措 1.1第六章 财

2、务效益初步分析 116 1 营业收入预测 1.16 2 营业利润预测 1.1第七章 结论 11第八章 附件与附表 12第一章 项目概况1. 1 项目来源“云林居”项目位于广西柳州市， 地块及项目开发权属于柳州市和佳房地产 开发有限公司。和佳公司已支付所有土地款，拥有项目的土地使用证，且无任 何抵押或贷款行为。和佳公司原股东因内部原因，将项目公司的股份转让给和一集团，由和一 集团的下属公司上海和居企业发展有限公司（持有 70%的股份）和深圳市澄和 投资有限公司（持有 30%的股份）共同持有。转让款合计 10220 万元，目前已 经支付 7550 万元。1.2 建设地点“云林居”项目地块总面积为

3、337.7 亩，位于柳州市龙潭公园风景区入口 处，距市中心仅三公里，紧靠柳州市南线快速干道柳石路，交通十分便捷。龙潭公园是自治区AAAA级风景名胜区，位于柳州市区南部，规划面积544 公顷。本项目地块范围内拥有约 40 亩的原始次生林，地块四周山环水绕，堪比 桂林。不仅是在柳州，甚至在全国的百万以上人口城市的市区中，该项目的自 然环境都是十分罕见的。目前该块土地评估价格在 3 亿元以上。1. 3项目建设内容规划建设 100 套联排别墅和低密度的多层住宅，综合容积率为 1.2 。本项目总建筑面积为 22.7 万平方米。其中住宅建筑面积 21.7 万平方米； 商业建筑面积 5000平方米；公建配套

4、设施建筑面积 5000 平方米。1. 4投资预算和资金来源经测算，本项目建设投资总计为 4.05 亿元（含土地费用） ，本项目建设资 金由项目股东提供 1.4 亿元作为项目建设的资本金， 自有资金率达到 35，其 余部分由项目公司通过银行贷款等方式自筹解决。1. 5财务效益初步测算，本项目预计总销售收入 6.14 亿元，税前利润预计为 2.06 亿元， 税前投资利润率（ 2.06 亿元 /4.05 亿元）为 50%；自有资金回报率（ 2.06 亿元 /1.4 亿元）为 147，项目的财务效益好，具有很强的竞争力。由于龙潭公园项目所在环境的不可替代性和产品定位的高起点， 龙潭公园 项目将多层住宅

5、价格定为 2700元/ 平方米，联排别墅价格定为 3000元/ 平方米， 是完全合理而且具有相当竞争力的。因此对项目销售的预期是较为准确的。第二章项目规划方案充分利用该地段无可替代的天然环境；融入岭南地区深厚的文化底蕴；注入世界一流的住宅设计理念；规划以五、六层多层建筑为主，辅之三层联排别墅，预计多层住宅总建筑面积17.96万平方米，联排别墅总建筑面积3.63万平方米，容积率仅为1.2 ；住宅建筑面积适中，便于控制房屋总价；房型设计与功能性设置适合现代家庭结构，方便日常生活。主要建筑技术指标序号指 标数值1、总占地面积（平方米）225132可建筑用地面积（平方米）1887612、总建筑面积（平

6、方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商业建筑（平方米）5000公建设施（平方米）50003、综合容积率1.24、绿地率（%）50%第三章 项目市场分析3 1、柳州社会经济概况柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市桂林 150 公里，南距广西首府南宁市 264公里。这座具有二千多年历史的古城，象 一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。全市辖两县五区，总面积5307.24 平方公里，市区面积 658.31 平方公里，全市人口 183.48 万人。柳州是国务院批准的历史文 化名城和国家甲级旅游城市，也是国务院批准的一类口岸城市。柳州市是广西最大的工业基地、货运中心和铁路枢

7、纽。经过半个多世纪， 特别是改革开放二十多年的发展，全市已形成了汽车、机械、冶金、造纸和包 装印刷、轻纺、日化、建材等主导产业为龙头的现代化工业体系，拥有一批在 国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品， 经济 发展潜力巨大。柳州市素有 " 桂中商埠 "的美称，柳州市市区共有大小市场 138 个，包括农 副产品、日用工业消费品、钢材、汽车、建材、装潢、奇石、家具、竹木等种 类，初步形成了数量众多，门类较全的商品市场体系；建成一批商贸、餐饮、 服务设施， 大大增强了商贸发展实力。 以龙城路、鱼峰路为主体的中心服务区， 以飞鹅路等六个特色街区为支撑的商业布

8、局已渐成气候；各类名牌专卖店、连 锁商店以及开始启动的流通信息网络和电子商务等标志着现代商业业态正篷 勃兴起。"九五 "时期，柳州市国民经济持续稳步增长，综合经济实力迈上一个新台 阶。到 2001 年末，全市国内生产总值突破达 205.31 亿元，其中第一产业增加 值为 21.23 亿元，第二产业增加值为 100.14 亿元，第三产业增加值为 83.94亿 元，工业和第三产业是推动国民经济增长的主动力。农业总产值达到 36.21 亿 元；工业总产值达到 334.11亿元；全社会固定资产投资 40.87 亿元；外贸出口 总额达到 2.65亿美元；社会消费品零售总额达到 81.

9、01亿元；财政收入达到 42.02 亿元；城镇居民人均可支配收入达到 7547元，农民人均纯收入 2176 元，城乡 居民储蓄存款余额 166.82 亿元；科技、教育、旅游、 卫生、文化、体育、广播、电视、社会保障、新闻、出版等事业都有新的发展，社会治安状况良好。3 . 2、柳州房地产市场概况321、柳州市固定资产投资、工业产值、居民收入增长图一：柳州市二十年工业总产值增长柱状图全部丄业总产值（现价、亿元）24014298.37198019851990199520002002图二：柳州市二十年固定资产增长柱状图全社会固定资产投资（亿元）65241980 198519901995 2000 2002图三：柳州市二十年城市居民收入变化城市居民人均可支配收入（元）792815156681985199057404875199520002002数据解析：一、柳州市进入90年代以后，工业总产值增长非常迅猛，最新数据显示： 柳州市2003年的GDP达到327.81亿元，增长13.2%，其中第二产业154.76 亿元，增长17.2%，所占比例接近为47%。二、从图二中可以看出固定资产投资的增长步伐与工业产值的增长是基本 一致的，而工业产值的增长要滞后一点，因为投资