万科2009财务报表分析案例

1、万科股份有限公司2013年财务报表分析班级：07级人力资源管理学号：270609108姓名：李国春万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析一、 背景分析(一) 背景资料1. 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为VANKE）2. 公司法定代表人：王石3. 公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心4. 公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科A 股票代码：000002(二) 企业发展状况万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目

2、前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长 19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32

3、.1%。报告期内，公司销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积 663.6 万平方米，销售金额 634.2 亿元，分别比 2008 年增长 19.1%和 32.5%。实现结算面积 605.2 万平方米，结算收入 483.2 亿元，同比分别增长 34.1%和 19.3%。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。(三) 行业状况从产品和科技进步角度来说，随着产品技

4、术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2009年房地产业发展状况：1. 政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米

5、，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。2. 房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；3. 房地产企业投资增加，新开发土地面积增长；目前房地产业发展形势：1. 进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2. 预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3. 低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。六、 财务比率分析表6

6、财务比率分析表项目财务比率万科保利金地201320122013年度2013年度短期偿债能力流动比率1.91491.762.31482.2117速动比率0.59120.430.74290.5605现金比率33.80%31.24%39.83%39.25%长期偿债能力资产负债率67.00%67.44%69.99%69.65%产权比率188.43%189.93%216.91%222.37%已获利息倍数15.029.6224.6626.12有形净值债务率2.47%2.52%2.51%2.58%盈利能力毛利率29.39%39.00%36.82%36.71%销售净利润率13.15%11.32%17.44%1

7、5.98%总资产收益率4.95%4.19%4.54%3.64%净资产收益率14.26%12.65%14.02%11.83%成本费用利润率20.69%18.82%29.81%25.18%营运能力应收账款周转率59.7645.8668.3570.38应收账款周转天数6.027.855.274.97存货周转率0.39220.32820.28960.222存货周转天数917.8991096.89211243.09391621.6216流动资产周转率0.4010.39250.32440.2727固定资产周转率37.295144.5432116.4245156.5363总资产周转率0.38060.3738

8、0.32050.267现金流量现金偿债比率现金流动负债比0.10%0.00%-0.0182-0.074资产现金流量比率0.07%0.00%-0.0127-0.0516获取现金能力销售获现比率0.1893-0.0008-0.0498-0.2366每股经营活动现金净流量0.8416-0.0031-0.3253-1.1525(一) 短期偿债能力分析从相关指标中看出，流动比率由年初的1.76增加到年末的1.91，正趋向公认标准2，说明公司以流动资产抵偿流动负债的能力较强。速动比率由年初的0.43增加到年末的0.59，但仍低于公认标准1，考虑到同行业内该比率都并不高，无法据此指标作出明确结论。现金比率由

9、年初的31.24%增长到年末的33.80%，已超过公认标准20%，在这一水平上，公司直接偿付流动负债的能力不会有太大问题。以上指标说明公司当年的短期偿债能力在增强，但并不处于同行业领先水平。在评价公司的短期偿债能力时，还应当考虑应收账款周转率和存货周转率的快慢，与同行业相比，公司资产流动性并非最好。(二) 长期偿债能力分析从相关指标中看出，资产负债率由年初的67.44%略降到年末的67.00%。从指标本身来看，资产负债率比较低，表明公司通过借款融资的空间较多。公司的这一指标已超过了普遍的适宜水平40%-60%，但与同行业相比可以看出，公司的资产负债率仍处于较低水平，债券的保证程度相对比较高，长

10、期偿债能力相对较强。 从已获利息倍数来看，这一指标从年初的9.62上升到年末的15.02，接近增长了56.13%，表明公司用于偿还债务利息的能力在增强，支付一年的利息支出绰绰有余。在同行业中，尽管公司各项指标都在向好的方向发展，长期偿债能力增强，但与同类企业相比，这种能力仍不是最强的。(三) 盈利能力分析从相关指标中看出，公司除毛利率与上年相比下降较多外，其他指标都有一定程度的上升。毛利率由年初的39.00%下降到年末的29.39%，接近降低了24.64%，表明公司销售的初始盈利能力在减弱；销售净利率由年初的11.32%增长到年末的13.15%，接近增长了16.17%，表明公司通过扩大销售获取

11、利润的能力增强；总资产收益率由年初的4.19%上升到年末的4.95%，表明公司资产利用效果较好，利用资产创造的利润增加；净资产收益率由年初的12.65%增长到年末的14.26%，接近增长了12.73%，表明公司所有者投资带来的收益增加；成本费用利润率，由年初的18.82%增长到年末的20.69%，表明公司为获取收益而付出的代价变小。销售净利率同比增加，毛利率同比下降，说明公司总体盈利能力增强，但销售盈利能力减弱；当期费用控制能力增强，经营管理水平优于上期；当期资产盈利能力增强，公司在资产利用效果方面有所加强；净资产盈利能力优于上期，公司管理效率及盈利能力增强。：(四) 营运能力分析从相关指标中

12、看出，公司出固定资产周转率下降外，其它相关周转率指标都有不同程度的上升，说明公司资产的总体运转情况还是比较理想的。应收账款周转率，由年初的45.86%上升到年末的59.76，应收账款周转天数相应缩短，说明公司回收应收账款的速度加快，平均处理期缩短，加快了变现速度。存货周转率，由年初的0.33增长到年末的0.39，存货周转天数相应缩短，说明公司存货周转速度加快，存货占用水平降低，流动性加强。流动资产周转率，由年初的0.39增长到年末的0.40，说明相对更多的节约了流动资产，扩大了资产投入，资金利用效果更好。固定资产周转率，由年初的44.54下降到年末的37.30，表明公司固定资产周转速度下降，利

13、用效率降低，即拥有的固定资产数量过多，设备闲置、没有充分利用。总资产周转率，由年初的0.37增长到年末的0.38，表明公司利用全部资产进行经营的效率提高，资产有效使用程度提高。总之，公司应收账款周转率和存货周转率上升说明销售能力增强，并加大了应收账款的回收力度。资产周转率增长，说明公司资产经营能力增强，资产效率提高。至于固定资产周转率的下降，则表明了有部分固定资产被闲置、未被充分利用。(五) 现金流量分析现金流动负债比增加，表明公司现金流入对当期债务清偿的保障增强，公司的流动性更好，偿还债务能力更强了。资产现金流量比，由年初的0%增长至年末的0.07%，表明公司利用资产获取现金的能力提高，公司

14、资产获现能力加强。销售获现比率，由年初的-0.0008上升至年末的0.19，上升幅度相当大，在同行业中也处于很高的水平。表明公司通过销售获取现金能力增强，产品销售形势向好。每股经营活动现金净流量，由年初的-0.0031增长至年末的0.84，上升幅度相当大，在同行业中也处于较高的水平。表明公司进行资本支出和支付股利能力有很大程度提高，经营活动现金流量对每股普通股的贡献变大。七、 综合评价首先，采用杜邦分析法对万科财务状况进行分析和评价所有者权益报酬率14.26%总资产报酬率×权益乘数=资产总额/股东权益4.15%1/(1-0.67)=1/(1-资产负债率)销售净利率×总资产周

15、转率10.90%0.38净利润/营业收入营业收入/资产总额5,329,737,72748,881,013,14348,881,013,143137,608,554,829营业收入-成本费用+其他利润-所得税流动资产+非流动资产48,881,013,14341,646,682,122282,826,9742,187,420,269130,323,279,4497,057,132,222营业成本38,117,298,057货币资金长期股权投资销售费用费用23,001,923,8313,729,012,4741,513,716,869短期投资固定资产管理费用740,4711,949,185,2551

16、,441,986,772应收账款无形资产财务费用713,191,90681966325.94573,680,423存货其他资产90,085,294,306113,285,016其他流动资产16,522,128,936图22 万科2009年杜邦财务分析体系图所有者权益报酬率12.65%总资产报酬率×权益乘数=资产总额/股东权益3.68%1/(1-0.67)=1/(1-资产负债率)销售净利率×总资产周转率9.84%0.37净利润/营业收入营业收入/资产总额4,033,170,02840,991,779,21540,991,779,215119,236,579,721营业收入-成

17、本费用+其他利润-所得税流动资产+长期资产40,991,779,21533,587,550,055-1,688,642,6591,682,416,473113,456,373,2045,581,811,750营业成本29,539,147,459货币资金长期投资销售费用19,978,285,9302,653,143,1641,860,350,084短期投资固定资产管理费用01,453,919,7891,530,799,165应收账款无形资产财务费用922,774,8440657,253,346存货其他资产85,898,696,52525,268,165其他流动资产6,656,615,905图23

18、 万科2008年杜邦财务分析体系图公司2009年度的所有者权益报酬率较之2008年度有一定幅度的提升。这说明公司所有者投入资本的获利能力有所提升，更进一步地说，可能是公司筹资、投资和资产营运等各种经营活动的效率提高了。具体原因，需要下一层面的分析。由于所有者权益报酬率是总资产报酬率与权益乘数的乘积，而公司2008年度和2009年度的总资产报酬率与权益乘数分别是3.68%、3.03和4.15%和3.03，两者的乘积分别是12.65%和14.26%，相差1.61%。其中，由于权益乘数没有发生变动，所以原因显然在于总资产报酬率的提高，资产的利用效率和利润的控制方面发生了一些变化所导致的。更具体的原因

19、，需要下一层面的分析。由于总资产报酬率是销售净利率和总资产周转率的乘积，而公司2009年度的总资产报酬率为4.15%，较之2008年度的3.68%有了一定的增长，两者相差0.47%。其中由于销售净利率的提高而使总资产报酬率提升了0.37%【=（10.90%-9.84%）·0.37】；由于总资产周转率提升而使总资产报酬率提升了0.10%【= 9.84%·（0.38-0.37）】。所以，原因归结为销售净利率的提高和总资产周转率的提高，其中销售净利率是更为主要的原因。再进一步，销售净利率是净利润和营业收入的比值，其中净利润同比增长38.58%，营业收入同比增长19.25%，所以净

20、利润增长速度快于营业收入是导致销售净利率提升的原因；总资产周转率是营业收入和资产总额的比值，其中营业收入同比增长19.25%，资产总额同比增长15.41%，所以营业收入增长速度快于资产总额是导致总资产周转率提升的原因。净利润同比增长了38.58%。它的值取决于营业收入、成本费用、其他利润和所得税。其中，营业收入同比增加了19.25%；成本费用同比增加了23.99%，包括营业成本同比增长38.03%，三项费用同比下降12.82%；其他利润同比增长16.75%，所得税增长了30.02%。所以，根据杜邦分析的初步结果，公司2009年创利的主要原因在于：(一) 政府政策、市场需求、公司自身盈利能力提高，收现能力强，坏账风险减小所导致的营业收入的较大幅度的提升；(二) 公司在股权投资方面相当大的收益；(三) 公司销售活动取得了一定的市场效果、内部管理成本控制能力增强所导致的公司三项费用的同比下降；公司资产的总体运转情况比较理想，加快了变现速度，存货流动性加强，公司利用资产进行经营的效率提