二手房买卖注意事项复习进程

1、二手房买卖注意事项二手楼交易中应注意事项（简化版） ：;从业人员是1、注意关于所委托的中介机构 注意您所委托的中介公司是否具有“房地产经纪、代理业务”的营业范围 否具有从业资格：即房地产经纪人执业或房地产交易员上岗证。2、注意检查二手房的质量 当您选购二手房时，要对下述的问题进行仔细的检查： 检查房屋有无裂缝 ;检查房屋有无倾斜 ;检查房屋有无渗漏 ; 检查墙面有无石灰“暴点” ; 检查卫生间、阳台、厨房的排水是否顺畅。3、二手房资金监管的办理 如果您选择的是一次性付款方式：可将房款划至交易中心资金监管账户;如果您选择的是按揭贷款：首期款可以存入贷款银行指定的资金监管帐户或交易中必资金监管帐户

2、。4. 签署房屋转让合约时须注意的问题签署之前先查档，确认该房产的合法性 ;查清该房屋有未设定抵押、 出租或被法院查封， 如设定了抵押或已出租， 则要求卖方先解除抵押或租赁， 如是被法院查封的， 则不要购买房 屋。有否设定抵押或出租或被查封，可到市房管局查档了解。签署之前先验证业主身份证原件是否与房地产证相符;如产权人为二个或以上的，须征得所有产权人同意方可出售， 有的产权证上虽然只有一个人的名字， 但要查清对方有否结婚， 如是已婚的，还有征得其配偶同意 ;签署之前确认房产的地址、房号、使用年限、面积等重要因素无误。付款应注意的：下家的义务是付款，上家的义务是转移房屋。因此，下家在补充条款 时

3、应将付款方式与上家履行义务捆绑， 保证自己的权益。 在上述两者挂钩的同时， 下家还要 同时明确上家的违约责任。 如约定逾期交房时， 上家须每日付总房价一定比例违约金。 同样， 上家也要在付款上防止下家违约。二手楼交易中应注意事项（详细版）一看售房者是否是房屋所有权人判断方法：（1）要求售房者提供房屋所有权证 、国有土地使用证 （两证 ）及居民身份证复印件， 并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性。如果原件与复印件不一致， 或者售房者出示的居民身份证与两证上载明的房地产权利人不同， 或者售房者持有他人的居 民身份证，就不应购买。不存在上述问题后，应将售房者提供的上述证件的复印件留

4、存。（2）聘请律师或者由售房者陪同， 到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性， 如果不真实，不应购买。（3）上述证件核实无误后，应注意查看房屋所有权证上载明的房屋所有权人是否为 二人以上， 否则单个售房者无权擅自转让共有房屋， 应在征得其他共有人书面同意后方可进 行。对于已婚售房者，如果所售房屋在其婚姻存续期间取得，哪怕房屋所有权证上载明 的房屋所有权人只有一方， 也应认定为夫妻共同财产， 一方售房时， 还应提交其配偶同意售 房的证明文件后方可购买，否则合同无效。二看售房代理人是否具备代理资格房屋所有权人如果委托代理人售房， 还应要求该代理人提供房屋所有权人出具的授权委 托书及该代理人

5、的居民身份证复印件 （代理人如为房地产经纪机构，则要求出示营业执照及 房地产经纪机构资格证书复印件 ） ，并注意与原件核实。如果复印件与原件不一致，或者代 理人不能提交授权委托书原件， 或者代理人持他人的居民身份证， 则一般表明该代理人的代 理资格有问题， 购房者就不应与该代理人签订购房合同并支付房款。 但在代理人能提交授权 委托书原件的情况下， 由于未与房屋所有权人见面， 难以判断真假， 故售房者一般不宜与代 理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。三看所售房屋是否具备转让条件下述二手房不具备转让条件，不能购买：1、集体土地上的房屋 （ 指房屋土地证为集体土地使用证，非国有土

6、地使用证，城市居民 不得购买集体土地上房屋 ）;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的;3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的（例如夫妻共有房屋，未取得配偶书面同意）;4、共有房屋， 其他共有人要求行使优先购买权的 （倒如售房者出售未取得完全产权的房 改房，原售房单位要求行使优先购买权 ）;5、已出租房屋，承租人要求行使同等条件下优先购买权的;6、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意的;7、房屋权属有争议的 ;8、未依法登记领取权属证书的 （指未取得 房屋所有权证 及国有土地使用证 两证 ）;9、所售房屋为经济适用住房， 售房时尚未达到市、 县人民政府规定的取得两证

7、年限的 （武 汉市规定为居民个人在取得两证满 5 年后，方可出售 ）;10、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的（适用于已购公有住房和经济适用住房 ）;11、擅自改变房屋使用性质的 （ 适用于已购公有住房和经济适用住房 ）;12、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的（适用于已购公有住户和经济适用住房 ）;13、国家及地方禁止转让的其他情形。 判断所售房屋是否具备转让条件， 专业性强， 有些问题涉及需向有关部门查询后方可判 断，而一般购房者往往缺乏此类专业知识及调查手段。 为了有效防范风险， 买方有必要聘请 律师。四看二手房成交方式是否合法 在国家调整二手房转让税收

8、政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下， 有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：1、虚报房屋成交价属于买卖双方恶意串通逃避国家税收， 一经查实， 税务部门将对当事人按偷税论处， 追缴其少缴的税款、滞纳金，并处少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 此外， 成交价明显低于市场价格且无正当理由， 税务部门有 权按房屋评估价征收营业税、 个人所得税、 契税等税收， 买卖双方并不一定因此能少缴多少 税费。2、假赠与、真买卖属于买卖双方恶意串通逃避国家税收， 法律后果同上。 此外， 一旦经公证的赠与协议生 效

9、后，买方拒付房款，卖方面临难以追索房价款的风险。再则，根据我国合同法有关规 定，“赠与的财产有瑕疵， 赠与人不承担责任” ，也就是说， 受赠方获得房产后如果发生了房 屋质量问题，很难要求赠与方赔偿。此外，受赠方需按房屋评估价的4% 交纳契税，高于普通房屋买卖 2% 的契税标准，多缴了 2%契税。3、先签合同后过户对于买方而言， 先付清房款却不办理过户手续， 卖方债权人可以申请法院查封房屋并强 制执行，买方权益并无保障。此外， 一旦房价上涨或由于其他原因，卖方后悔拒不办理过户 手续的，将给买方带来诉累，不得不通过诉讼解决问题。 对于卖方而言，由于未及时办理过 户手续，在房屋过户前一旦对外产生民事

10、责任，卖方难逃连带责任之责。五看所售房屋是否存在严重影响正常使用的质量问题 二手房存在严重影响正常使用的质量问题， 主要包括两种情况： 一是房屋主体结构质量 不合格 ;二是房屋主体结构质量尽管合格，但存在严重影响正常居住使用的质量问题，如严 重渗水。根据合同法等有关法律、法规，所售房屋如果主体结构质量不合格，或者存在严重 影响正常居住使用的质量问题， 除非卖方事先声明，否则买方有权退房。实践中， 买方发现 所购房屋存在上述质量问题， 往往是使用房屋一段时间以后的事， 而且往往需经房屋质量鉴 定部门鉴定， 此时房屋过户手续往往已办理完毕， 房款已支付卖方， 此时再找卖方交涉就麻 烦了。 因此，在

11、决定购房前， 买方一定要实地查看所购房屋是否存在严重影响正常使用的质 量问题， 卖方也有义务向购房者披露。 买方对房屋质量问题有疑问的， 可向房屋质量检测部 门咨询，必要时申请鉴定。六看所售房屋的配套设施能否正常使用所售房屋的 供水、排水、供电、 煤气（天然气 ）、有线电视、 电梯、楼梯及其他出入口等 配套设施是否具备且可正常使用， 直接关系到所购房屋是否能正常使用， 对于买方而言意义 重大。因此，在决定购房前，买方应实地查看所售房屋的供水、排水、供电、煤气 （天然气 ）、 有线电视、电梯、楼梯及其他出入口等配套设施是否具备且能正常使用 （特别应注意所售房 屋的水压、电压、煤气 （天然气 ）气

12、压是否充足、符合规定标准，因为这直接关系到所售房屋 的水、电、煤气 （天然气 ）、能否正常使用 ）， 卖方也有义务向购房者披露。七看所售房屋室内环境质量是否合格所售房屋 （特别是已装修的房屋 ）室内环境质量是否合格，直接关系到购房者的身体健 康，对于购房者而言同样意义重大。 室内环境质量不合格，指室内建筑、装饰材料的放射性 指标超过规定限量， 室内空气中氡、 游离甲醛、苯、 氨及总挥发性有机化合物浓度超过规定 限量。目前，关于室内环境污染控制，主要适用住宅室内装饰装修管理办法及民用建 筑工程室内环境污染控制规范 （GB50325） 的规定。在决定购房前， 买方应实地查看所售房屋室内环境污染状况， 卖方也有义务向购房者披 露。买方对房屋室内环境污染状况有疑问的， 应向室内环境质量检测部门咨询， 必要时申请 鉴定。八看签订的二手房买卖合同是否完善如果合同条款订立得不完善， 应该约定的内容没有约定， 一旦卖方交付的房屋出现合同 中没有约定的种种问题， 由于没有合同依据， 买方往往索赔无门。 因此，签订一份完善的二 手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。 目前武汉市二手房交易使用武汉市房产局制定 的武汉市存量房买卖合同格式文本，