坡子街整体招商报告

1、坡子街整体招商方案引言:坡子街肩负着再现长沙百年繁华,承载着长沙市民的深深厚望.为贯彻坡子街“经营为王”的理念，为招商工作顺利展开，制定坡子街的招商方案，现将具体内容阐述如下：一、 整体业态经营规划主题定位坡子街，美食街，尝尽人间美味佳肴，领略中华美食文化！坡子街，香港城，引导消费时尚，把握时代脉搏！坡子街，百年老店，再现长沙百年繁华！坡子街，旅游街，我们从这里点燃激情!二、 业态规划1. 原则：1.）以坡子街整体规划、市场情况实情及相关业态专业人士的建议作为参考；2.）定向招商与非定向招商相结合。在必须以某个业态来支撑整个商业氛围时，采取定向招商方式，使周围业态符合、融入这一主题（如：CEP

2、A商城、火宫殿周边的餐饮）；在其他补充型业态中采取非定向招商方式，应运灵活性的招商政策。3.）保证每一细分区域均有一个相应的核心客户入驻。2. 整体业态的比例建议：考虑到本地块开发规模较大、周期较长，且面临较大的竞争压力，结合国内外商业运作的经验，我们建议商业的使用即经营业态按以下比例来招商、经营使用、销售：A、美食、小吃为主，占约50%-60%B、民俗工艺、书画、古玩、服装服饰、珠宝黄金、时尚用品、家具、茶楼、咖啡屋、酒吧、中西快餐、家居用品、超市、美食配料采购批发（如山货/干货/海味）、主题商城等为辅，占4050%。3. 各地块业态规划建议：1、2、3、4号地块：主营业态：餐饮；配套业态：

3、休闲、娱乐、茶吧、咖啡吧、中西餐厅。 释由： 形成以火宫殿为龙头的餐饮集中区。 地块位置、面积、适宜餐饮经营。 与黄兴南路步行街形成对比，吸引东西两头人流。 5、6号地块：业态规划：服饰、餐饮、休闲娱乐、特色市场（如：字画、古玩等）释由： 一层借黄兴南路步行街之势，定位服饰业态。 二层以上突出民俗民食街特色，定位餐饮、休闲娱乐、特色市场（如：字画、古玩等）。 7号地块：业态规划：CEPA 香港主题商城释由： 紧邻黄兴南路步行街及万达购物广场，符合其消费群体的消费习惯与特点，能有效的吸引人流。 餐饮业态设在,5、6号地块的1、2楼特色服装、特色商场，3、4楼设为一个大型休闲、娱乐场所。7号地正对

4、沃尔玛大门，商业氛围已形成，我们将7号地块设为CEPA主题商城。4. 分地块楼层业态经营规划设想:1号地块业态规划定位与租金水平厘定楼层面积/商铺数量业态规划租金水平厘定1F1027平方米7个商铺（根据销售或招商需要灵活划分）1、 食店铺、百年老店如：扬裕兴、甘长顺、玉楼东等2、 由若干大型知名餐饮企业全包或联合开发 一层或几层。150元/月2F1209平方米7个商铺（根据销售或招商需要灵活划分同上知名餐饮企业如：新华楼、玉楼东等。60元/月3F1209平方米（根据销售或招商需要灵活划分休闲、娱乐、茶吧、咖啡吧、中西餐厅40元/月4F1209平方米（根据销售或招商需要灵活划分休闲、娱乐、茶吧、

5、咖啡吧、中西餐厅30元/月2号地块业态规划定位与租金水平厘定楼层面积/商铺数量业态规划租金水平厘定1F1300平方米1、大型百年老店及酒楼2、若干大型知名餐饮企业全包或联合开发一层或几层，120元/月2F1400平方米同上58元/月3F1400平方米1、大型百年老店及酒楼2、洗脚保健按摩城，量贩式KTV36元/月4F1400平方米35个铺（根据销售或招商需要灵活划分同上25元/月3号地块业态规划定位与租金水平厘定楼层面积/商铺数量业态规划租金水平厘定1F2850平方米1、大型酒楼或百年老店130元/月2F2850平方米70个商铺（根据销售或招商需要灵活划分）1、大型酒楼或百年老店2、环球饮食，

6、如日本料理、印度菜、法国菜、西餐厅等；50元/月3F2850平方米70个铺（根据销售或招商需要灵活划分）环球饮食，如日本料理、印度菜、法国菜、西餐厅等；35元/月4F2850平方米根据销售或招商需要灵活划分）休闲中心，有台球、保健按摩足浴桑拿、乒乓球、大型酒吧、游泳池等25元/月4号地块业态规划定位与租金水平厘定楼层面积/商铺数量业态规划租金水平厘定1F1400平方米35个铺（根据销售或招商需要灵活划分）1、名优小吃、百年老店、全国名优小吃2、与火宫殿合作开发或包租。150元/月2F1750平方米45个铺（根据销售或招商需要灵活划分）1、名优小吃、百年老店、异国名优小吃2、与火宫殿合作开发或包

7、租60元/月3F1750平方米45个铺（根据销售或招商需要灵活划分）1、 规模较大的湘菜餐馆、2、 特色酒吧3、大型休闲娱乐场所40元/月4F1750平方米45个铺（根据销售或招商需要灵活划分）1、规模较大的湘菜餐馆、2、特色酒吧3、大型休闲娱乐场所30元/月5、6号地块业态规划定位与租金水平厘定楼层面积/商铺数量业态规划租金水平厘定1F3750平方米80个店铺（根据销售或招商需要灵活划分）服饰、鞋帽、饰品、珠宝、等150元/月2F3750平方米80个店铺（根据销售或招商需要灵活划分）绿茵阁.米萝，金牛角等休闲商务酒吧，茶吧?60元/月3F3750平方米（根据销售或招商需要灵活划分）1、湘鄂情

8、等大型中西餐饮2、民俗特色小商品市场3、 古玩、邮票、文物市场40元/月4F3750平方米（根据销售或招商需要灵活划分）1、 民俗特色小商品市场2、 古玩、邮票、文物市场3、 大型中西餐饮（如：肯德鸡、麦当劳等）?4、大型休闲书城、休闲娱乐场所30元/月7号地块业态规划定位与租金水平厘定楼层面积/商铺数量业态规划租金水平厘定1F 3000平方米80个店铺化妆品,珠宝,钟表,箱包,皮具160元/月2F3000平方米80个店铺女装精品 90元/月3F3000平方米80个店铺男装精品 60元/月4F3000平方米80个店铺家居, 童装，玩具 40元/月22 / 22文档可自由编辑打印三、 基本招商政

9、策1. 租赁费用：进场时押金和租金采取押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面积进行）; 进场时物业管理费也是押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面积进行）2. 租金优惠方式：第一年引进主力店考虑免租半年或打5-7折,第二年收取租金底价的8折，第三年收取租金底价。3. 租赁期政策：租赁合同最短为一年，最长为三年,租金根据市场状况每年调整一次。4. 装修优惠政策:装修根据业者要求由公司统一装修,费用由投资方负责,入场客户只需摆上自己的产品就可开业.5. 营销服务政策:投资方成立专门营销管理提升商城的客流量和销售额，包括对各店铺进行营销支援，并举办统一的广告宣传和促销活动。6. 商管服务政策

10、:投资方成立或引进专门商业物业管理部门为入租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。7. 租户管理政策:租户管理部门致力造就优良的店铺，包括对租户提供教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。8. 退出机制：提前一个月提出申请，结清水电，押金多退少补.四、分类政策：根据不同商家、租赁面积、租赁楼层、租赁时间等制定具体优惠招商政策。见下表：地块楼层面积租金价格减免政策1号二层1209m2120m260元/月120m2 500 m250元/月500m2以上40元/月三层1209m2120m240元/月120m2 500m235元/月500m2以上30元/月四

11、层1209m2120m230元/月120m2 500m225元/月500m2以上20元/月地块楼层面积租金价格减免政策2号二层1131m2120m258元/月120m2 500 m250元/月500m2以上40元/月三层1131m2120m236元/月120m2 500m230元/月500m2以上25元/月四层1131m2120m225元/月120m2 500m220元/月500m2以上16元/月五层1131m2整层招租15元/月地块楼层面积租金价格减免政策3号二层3291m2120m250元/月120m2 500m245元/月500m2 1500m240元/月1500m2以上35元/月三层3

12、291m2120m235元/月120m2 500m230元/月500m2 1500m225元/月1500m2以上20元/月四层3291m2120m225元/月120m2 500m220元/月500m2 1500m216元/月1500m2以上12元/月地块楼层面积租金价格减免政策4号二层约1000m2120m260元/月120m2 500 m250元/月500m2以上40元/月三层约1000m2120m240元/月120m2 500m235元/月500m2以上30元/月四层约1000m2120m230元/月120m2 500m225元/月500m2以上20元/月地块楼层面积租金价格减免政策5、6

13、号二层3291m2120m260元/月120m2 500m245元/月500m2 1500m240元/月1500m2以上35元/月三层3291m2120m240元/月120m2 500m230元/月500m2 1500m225元/月1500m2以上20元/月四层3291m2120m230元/月120m2 500m220元/月500m2 1500m216元/月1500m2以上12元/月地块楼层面积租金价格减免政策7号二层约2750m2100m290元/月100m2 200m280元/月200m2 300m270元/月300m2以上60元/月三层约2750m2100m260元/月100m2 200

14、m250元/月200m2 300m240元/月300m2以上30元/月四层约2750m2100m240元/月100m2 200m235元/月200m2 300m230元/月300m2以上25元/月四、 租金厘定1. 市场状况:金满地商业街商铺该商业街由中山路展览馆路全长609米，共分为A、B、C、D、E、F六个区功能分区为：A区为精品；B区为专一品牌；C区为大众品牌；D区为均一超市；E区为服饰；F区为美食广场。铺面的分割为（515平方米）占70%；（1620平方米）占30%；总共分割铺面约有（8001000个）。目前的平均租赁价格为（79平方米，136元/平方米月；2030平方米，70元/平方

15、米月），免租期三个月。目前的出租率达到了90%，而出售率达到85%左右。目前的物业管理费为20元/平方米月。万达购物广场一楼目前商铺的分布情况是靠解放西路为（120140平方米）的主力铺面，内街铺面为（1060平方米）。目前的租金价位为（150400元/平方米月），物业管理费为29元/平方米月。出租率达到80%，无优惠政策。黄兴路步行商业街主力铺面的建筑面积在50-70平米左右（使用率约60%）；一楼外街为400-550元/平方米月；内街约300-370元/平方米月（但经过打折后，实际市场租金约90-150元之间），二楼为星光大道购物中心，实行集中收银，统一管理，按销售额的25%扣点作为租金；

16、都市本色一楼临解放西路租金约140-150元/平方米月，临三兴街租金90-130元/平方米月；二楼红与黑租金50元/平方米月；三楼租金43元/平方米月2. 租金厘定地块一楼租金二楼租金三楼租金四楼租金1号地150元/月60元/月40元/月30元/月2号地120元/月58元/月36元/月25元/月3号地130元/月50元/月35元/月25元/月4号地150元/月60元/月40元/月30元/月5号地150元/月60元/月40元/月30元/月6号地150元/月60元/月40元/月30元/月7号地160元/月90元/月60元/月40元/月五、 招商政策9. 租赁费用：进场时押金和租金采取押一付三的形式

17、，之后按每月支付。（按建筑面积进行）; 进场时物业管理费也是押一付三的形式，之后按每月支付。（按建筑面积进行）10. 租金优惠方式：第一年引进主力店考虑免租半年或打5-7折,第二年收取租金底价的8折，第三年收取租金底价。11. 租赁期政策：租赁合同最短为一年，最长为三年,租金根据市场状况每年调整一次。12. 装修优惠政策:装修根据业者要求由公司统一装修,费用由投资方负责,入场客户只需摆上自己的产品就可开业.13. 营销服务政策:投资方成立专门营销管理提升商城的客流量和销售额，包括对各店铺进行营销支援，并举办统一的广告宣传和促销活动。14. 商管服务政策:投资方成立或引进专门商业物业管理部门为入

18、租店铺和顾客提供一个舒适安全的环境，包括卖场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等。15. 租户管理政策:租户管理部门致力造就优良的店铺，包括对租户提供教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。16. 退出机制：提前一个月提出申请，结清水电，押金多退少补.六、 应争取的政府政策:1. 协调各租户与工商税务、公安、卫生等管理机构的关系；(争取减免一年税收)2. 提供当地营商顾问，采用进场一条龙服务,协助为客户办理进驻、商务、税务登记等有关手续；3. 对长沙坡子街周边商业环境进一步改进，如太平街的拓宽、景观加强，沿江地带美化；4. 有关部门对经贸、税务、工商、城管、消防、卫生、环保、治安等方面进行了

19、政策上的解答，并承诺会在政策允许范围内给予长沙市最优惠措施；5. 政府开通服务“绿色通道” 相关领导和有关部门负责人来香港城进行现场办公；6. 政府相关领导不时莅临工地现场体现高度重视项目进度，认可项目发展前景；七、 分类招商政策1. 大型餐饮：2. 大型娱乐；3. 主力商场：八、 百年老店招商策略九、 招商推广原则: （1）复合性；（2）可控性；（3）动态性；（4）受制性。(一).招商渠道1.通过商业同行2.通过省内相关部门3.企业商业渠道,展开商业联系4.省内外大型零售商5. 从认识的人中发掘6. 利用客户名单(二)、发掘潜在客户的方法 一是资料分析法，二是一般性方法。1.)资料分析法“资

20、料分析法”是通过分析各种资料（统计资料、名录类资料、报章类资料等），从而寻找潜在客户的方法。·统计资料：国家相关部门的统计调查报告、行业在报刊或期刊等上面刊登的统计调查资料、行业团体公布的调查统计资料等；·名录类资料：客户名录（现有客户、旧客户、失去的客户）、同学名录、会员名录、协会名录、职员名录、名人录、电话黄页、公司年鉴、企业年鉴等； ·报章类资料：报纸（广告、产业或金融方面的消息、零售消息、迁址消息、晋升或委派消息、相关个人消息等），专业性报纸和杂志（行业动向、同行活动情形等）。2.)一般性方法·主动访问；·别人的介绍（顾客、亲戚、朋友、

21、长辈、校友等）；·各种团体（社交团体、俱乐部等）；3.)其他方面：邮寄宣传品，利用各种展览会和展示会，家庭，经常去风景区、娱乐场所等人口密集的地方走动。（三）、 如何开发潜在客户我们用“有望客户”（PROSPECT）、“寻找有望客户”（PROSPECTING）的英文字母，来说明如何开发潜在的客户：P：PROVIDE“提供”自己一份客户名单R：RECORD“记录”每日新增的客户O：ORGANIZE“组织”客户资料S：SELECT“选择”真正准客户P：PLAN“计划”客户来源来访问对策E：EXERCISE“运用”想象力C：COLLECT“收集”转手资料T：TRAIN“训练”自己挑客户的能

22、力P：PERSONAL“个人”观察所得R：RECORD“记录”资料O：OCCUPATION“职业”上来往的资料S：SPOUSE“配偶”方面的协助 P：PUBLIC“公开”展示或说明E：ENCHAIN“连锁”式发展关系C：COLD“冷淡”的拜访T：THROUGH“透过”别人协助I：INFLUENCE“影响”人士的介绍N：NAME“名录”上查得的资料G：GROUP“团体”的销售(四).招商操作程序1. 熟悉坡子街招商项目的相关内容，客户咨询的准备。2. 收集相关行业的资料，进行分类、分区整理。3. 通过各种政府、新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。4. 充分认识自身优势，做好

23、一份吸引人的招商书及相关宣传资料。5. 建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。6. 适当策划一些专题配套活动，扩大影响，提高商城知名度。7. 建立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。8. 大客户由招商部负责人协助招商员完成，必要时可申请公司负责人、投资方和政府帮助。9. 招商员每周上报招商情况，分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。10. 招商项目的相关内容，客户咨询的准备。11. 收集相关行业的资料，进行分类、分区整理。12. 通过各种政府、新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透。

24、13. 充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商书及相关宣传资料。14. 建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。15. 适当策划一些专题配套活动，扩大影响，提高商城知名度。16. 建立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录。17. 大客户由招商部负责人协助招商员完成，必要时可申请公司负责人、投资方和政府帮助。18. 招商员每周上报招商情况，分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。招商流程图联系咨询提供招商资料初步交流合作意向填写合作意向表原产地等证明文件未通过书面回复考察评估双方签定合同提供装修方案及效果图未通过重新提供审核装修方案及效果图营业员培训装修备货，组织上柜十、 招商团队组建与管理1、成立“坡子街项目招商部”坡子街项目招商部 招商经理XX项目主管XX项目主管XX项目主管XX项目主管2、完善工作职责与激励机制招商组工作职责A、 报纸、媒体、网络和其他方式收集有关用家情况；B、编制用家调查表并负责实施；C、联系商家，并负责跟进；D、建立商家资料库；E、具体跟踪用家/商家的咨询、服务和考察、接洽等招商事务；F、配合用家与开发商进行的合作谈判；G、适时配合项目策划、销售制定和组织实施有关用家/商家激励政策等计划。3、招商工作内容与时间规划 时间进