土地市场法假设开发法估价过程

1、估价过程A、市场比较法1 、基本原理市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较， 并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：V=VB XA XBXD X 正式中：V:待估宗地价格；VB ：比较实例价格；A ：待估宗地情况指数L 匕较实例宗地情况指数B ：待估宗地估价期日地价指数L匕较实例宗地交易日期地价指数D ：待估宗地区域因素条件指数L匕较实例宗地区域因素条件指数E ：待估宗地个别因素条件指数L匕较实例宗地个别因素条件指数具体测算思路是

2、：1) 选取比较实例；2) 选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；3) 在因素指标量化的基础上， 将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；4) 根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。5) 采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。6) 对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。7) 、估价过程(1) 比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。经过筛选比较分析，最终选择了近期

3、发生交易的与估价对象条件类似的 3 个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：实例A:潍坊东兴建设发展有限公司用地该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、 清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930 平方米，土地使用年期为 70 年，规划容积率2 5。宗地距区域商服中心5400 米，距最近的公交车站 300 米，距长途汽车站 5200 米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。 宗地临次干道， 形状规则， 地形平坦， 地质条件优， 土地承载力大于 25 吨m2，自然灾害发生频率大于100 年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交

4、时间 2012 年 6 月 26 日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”（ 通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热 ） 及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为 1725 5 元平方米，折算为楼面地价为 690 2 元平方米。实例B:潍坊企辉置业有限公司用地该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以南、 潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积13765 平方米，土地使用年期为 70 年，规划容积率 2 7。宗地距区域商服中心4500 米，距最近的公交车站100 米，距长途汽车站 4000 米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临主干道，形状规则，地形平坦

5、，地质条件优，土地承载力大于 25吨/mZ自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间 2011 年 11 月 23 日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通” （ 通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热 ） 及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为 1800 元平方米，折算为楼面地价为 666 7 元平方米。实例C:山东艾尼维尔置业有限公司用地该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通街以南、 永春路以东、东西向规划支路以北的土地，用途为住宅用地，用地面积17837 平方米，土地使用年期为 70 年，规划容积率2 5 。宗地距区

6、域商服中心5000 米，距最近的公交车站 300 米，距长途汽车站5000 米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨/ m2,自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热）及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800. 3元/平方米，折算为楼面地价为 720. 0元/平方米。各比较案例具体情况如下表3-1 1:表3-1 1比较案例基本情况表案出爱地块位土交土交交易落交例让让置

7、地易地易易时间积易易例方方级后开情类率楼面较别用发况面积途程价(度格平(方元/米）建筑平方A潍潍高新区II城七正62)0109坊坊永春路I镇通挂2市国东兴以东、清池街级住宅平常惜.5.230土建办岳家资设村以源有北、东局限西向规公划支路司以南B潍潍高新区II城七正6B6137坊坊樱前街I镇通常挂2.756市企以南、级住一惜.国辉潍安路宅平7土置以西资业源有局限公司C潍山高新区II城七正720178坊东宝通街I镇通常挂2.037市国艾尼以南、永春路级住宅平相.5土维以东、资尔东西向源置规划支局业路以北有限公司注：“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线

8、内“地面平整”(2)比较因素选择根据估价对象与比较案例的具体情况，结合市场调查情况及评估人员经验，参 照城镇土地估价规程(GB/T18508-2001),我们选择影响估价对象地价的主要因 素有：用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用途修正系数。交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将 其成交地价修正为正常市场地价。交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易 方式的正常市场地价。土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。区域因素：主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公交车站距离

9、、距 长途汽车站距离、基础设施状况、区域公用设施状况和环境优劣度等。个别因素： 主要有自然灾害危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。与估价对象各因素及其条件说明见表3-1-2比较因素条件说明表较实例估价对象实例A实例B实例C比较因素局新区永春高新区宝通潍坊高新区以东、清池高新区樱前街以南、永永春局新区街办岳家村宝通以北、以北、东西街以南、潍春路以东、安路以西东西向规划潍安路以东向规划支路支路以北以南单位楼面地价（兀/建待估690.2666.7720筑平方米）交易日期2012.6.26交易情况正常正常正常正常土地使用年期69.25年70年70年70年用途城镇住宅城镇住宅城镇住

10、宅城镇住宅区距区域商服中心距离距区域商服中距离6400m距区域商服中距离5400m距区域商服中距离4500m距区域商服中距离5000m域因区域内路网区域内路网区域内路网区域内路网素道路通达度稠密有主干道，停车方稠密有主干道，停车方稠密有主干道，停车方稠密有主干道，停车方便便便便距公交车站足隔距公交站点300m距公交站点300m距公交站点100m距公交站点300m距长途汽车站距离6500m5200 m4000 m5000 m七通（通路、七通（通路、七通（通路、七通（通路、通电、供水、通电、供水、通电、供水、通电、供水、基础设施状况供水、排水、供水、排水、供水、排水、供水、排水、通讯、供气、通讯、

11、供气、通讯、供气、通讯、供气、供暖）供暖）供暖）供暖）区域公用设施状公用设施较公用设施较公用设施较公用设施较况齐全齐全齐全齐全环境优劣度清洁区清洁区清洁区清洁区个别自然灾害危害程度> 100年一遇> 100年一遇>100年一遇>100年一遇因地质状况（T/品）>25>25>25>25素宗地形状规则规则规则规则地形平坦平坦平坦平坦临街条件临次干道临次干道临次干道临次干道规划限制最佳用途最佳用途最佳用途最佳用途(3)编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。 比较因素指数确定如下：用途修正：估价对象与比较案

12、例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为100。期日修正：估价对象与 3个比较案例均处于潍坊市高新技术产业开发区内， 根据市场调查及分析，宗地所在区域地价变动情况与潍坊市地价动态监测数据基本 相当，此次评估采用潍坊市地价动态监测数据推算估价对象与 3个比较案例的期日修正值。表3-13潍坊市住宅用地地价增长率表(摘自中国地价动态监测网)2011年第四季度12012年第一季度12012年第二季度1. 16%1. 36%0. 85%此次评估以2011年第四季度为基准确定待估宗地的期日修正值=(1+1 . 36%)X(1+0 . 85%)=1 . 0222以2011年第四季度为基准确定案例 A

13、的期日修正值：(1+1. 36%)X(1+0. 85% )=1 . 0222以2011年第四季度为基准确定案例B的期日修正值=1. 00以2011年第四季度为基准确定案例C的期日修正值：(1+1. 36%)X(1+0. 85% )=1 . 0222因此估价对象、案例A、案例B、案例C的修正指数分别确定为102. 22、102. 22、100、 102. 22。交易情况修正考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例A、B、C均为正常情况下发生的交易，地价水平为市场价格，因此不需要将地价进行交易情况修正。土地使用年期修正估价对象的土地使用年期为 69 25 年， 3 个比较案例的土地使用年期均为

14、70 年，两者不年期修正。根据公式： K。 =（1-1 （ “r） ” ）（1-1 （1 竹）” ）式中：K比较实例的土地使用年期修正系数致，需进行r 土地还原利率（ 土地还原利率确定为 6 35，土地还原利率的确定方法详见本报告特殊说明事项 ）n- 估价对象土地使用年期 69 25 年m-比较实例土地使用年期 70年K。 =（1-1 （1+6 35）” ）（1-1 （1+6 35）69 25）： 1 0006根据上述计算，以估价对象指数为100，三个案例的修正指数分别为100 06、100 06、 100 06。区域及个别因素条件指数I 、区域因素：A 、距区域商服中心距离，以估价对象距区域

15、商服中心距离修正指数定为 100，距离每增加或减少1 公里，地价减少或增加 2。B 、道路通达度指数的确定道路通达度分为路网稠密，区域内有主干道，停车方便；路网稠密，区域内有主干道，停车较方便；路网稠密，区域内有主干道，停车方便度一般；路网稠密，区域内有次干道，停车较困难；路网稠密，区域内有支路道，停车困难。以待估宗地为100 ，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2。C 、距公交车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少100 米，则地价减少或增加1。D、距长途汽车站距离指数的确定，以估价对象条件为100,距公交车站距离每增加或减少1 公里，则地价减少或增加2

16、。E 、基础设施状况，估价对象与比较案例的土地开发程度均为宗地红线外“七通” （ 通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热 ） ，故基础设施状况修正指数均为 100。F 、区域公用设施状况指数，将区域公用设施分为公用设施齐全，分布广泛；公用设施较齐全；公用设施不齐全。以待估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1 。G 、环境质量指数的确定：将环境质量状况分为清洁区、轻度污染区、中度污染区、重度染污区四个级别，以估价对象条件指数定为100，环境质量级别每上升或降低一个级别地价增加或减少 1。n、个别因素:A、自然灾害危害程度指数修正：分为）100年一遇；50-100年一遇；3

17、0-50年一遇； 30 年一遇四个等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上升或下降1。B、地质条件指数，将地质条件按地基承载力大小划分为：优、较优、一般、较 劣、劣五个等级喊化分标准：地基承载力30T/状属优；25-30T/m2属较优，20-25T /m2属一般，在15-20T/音属较劣，15T/m2属劣。以估价对象条件为 100,每 上升或下降一个等级，地价上升或下降1。C 、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象条件为 100， 每上升或下降一个级别地价上升或下降1。D 、宗地地形条件，将宗地地形条件分为平坦、较平坦、不平坦三个级别。以估价对象条件为100，每

18、上升或下降一个级别地价上涨或下降1。E、宗地临街条件，将宗地临街条件分为临主干道、临次干道、临支路、临街坊间支路等级别。 以估价对象条件为 100， 每上升或下降一个级别地价上涨或下降2 。F 、用地规划限制，将宗地的用地规划分为最佳用途、较适用途、不适用途三种类型，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上涨或下降1。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表。因素修正在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数，得到因素条件修正系数见表3-1-5 。实例修正后的楼面地价计算经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达

19、到估价对象条件时的比准价格。估价对象与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性 高，经过比较分析，三个比准价格比较接近，考虑三个比较案例均为市场正常交易 案例，评估过程因素修正幅度合理，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场 比较法的评估结果。即：单位楼面地价二(659. 1+600. 6+679. 6)+3=646. 4元/平方米土地单价计算表3-14评估宗地及3个比较实例因素条件指数表比较实例比较因素估价对象实例A实例B实例C单位楼面地价(元/建筑平方米)待估690.2666.7720交易日期102.22102.22100102.22交易情况100100100100土地

20、使用年期100100.06100.06100.06用途100100100100距区域服务中心距离100102103.8102.8区域道路通达度100100100100因素距公交车站距离100100102100距长途汽车站距离100102.6105103基础设施状况100100100100区域公用设施状况100100100100环境优劣度100100100100个别因素自然灾害危害程度100100100100地质状况100100100100宗地形状100100100100地形100100100100临街条件100100102100规划限制100100100100土地单价二单位楼面地价X容积率=6

21、46. 4X 3. 5=2262. 4元/平方米B、假设开发法假设开发法是首先根据土地用途估算开发项目完成后不动产正常交易价格（即总开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、 利息、利润、税收等费用，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、 单位地价的方法。其部分公式土地价格二预计开发完成后房地产总售价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税费表3-1 -5宗地因素条件修正系数表估价对象及止较w例比较因素实例A实例B实例C单位楼面地价（兀/建筑平方米）690.2666.7720交易日期102.22/102.22102.22/100102.22/102.22

22、交易情况100/100100/100100/100土地使用年期100/100.06100/100.06100/100.06用途100/100100/100100/100区域因素距区域服务中心距离100/102100/103.8100/102.8交通条件100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/102100/100距长途车站距离100/102.6100/105100/103基础设施状况100/100100/100100/100区域公用设施状况100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素自然灾害危害程度1

23、00/100100/100100/100地质状况100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100临街条件100/100100/102100/100规划限制100/100100/100100/100因素条件修正系数合计0.95500.90090.9439修正后比准地价(元/平方米)659.1600.6679.6市场比较法最终单位楼面地价(元/建筑平方米)646.4具体测算思路是：(1)确定最佳土地利用方式(2)预计开发完成后房地产总售价(3)确定房地产开发成本(4)确定投资利息(5)确定投资利润(6)确定销

24、售税费(7) 总地价二预计开发完成后房地产总售价- 开发成本 -投资利息 -投资利润 -销售税费(8)单位面积地价二总地价+总用地面积。1、确定最佳土地利用方式根据委托方提供的2011 G46号地块规划设计条件(编号：2011 G46), 估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率0 3. 5,建筑密度0 30%,绿地率)30%。根据估价人员对估价对象所处区域土地利用状况的调查，估价对象所处区域内大部分为住宅用地，建筑物结构大部分为钢混结构，考虑到城市规划等限制条件，结合合法原则与最有效使用原则，此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式，即：土地用途为城镇住宅用地，容积率为 3 5、建

25、筑密度为30、建筑物平均层数为 12 层、 钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。 根据评估宗地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售，附属用房面积占总建筑面积为 3，则建筑总面积为 180565平方米， 其中可出售住宅建筑面积为 175148 平方米， 不可出售附属用房建筑面积为5417 平方米。2 、预计开发完成后房地产总售价(1) 比较实例选择根据受托方评估人员对评估宗地同类用房的市场售价调查，结合所掌握的商品房销售价格资料，评估选取了三个商品房的销售资料，通过市场比较，确定评估宗地预计开发完成后房地产售价，其情况如下：实例 1 ：浞

26、景翠园商品房售价该楼盘位于潍坊市高新区樱前街浞河东岸，建筑物结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间 2012 年 7 月，平均售价3900 元平方米。案例所在位置距高新区商服中心7100 米，距公交站点 300 米，距客运火车站 16 公里，距长途汽车站 7200 米，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临樱前街，该路属潍坊市次干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。实例 2 ：景泰铭城商品房售价该楼盘位于高新区宝通街与惠贤路交汇处西南角，建筑物建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修

27、，交易时间 2012 年 7 月，平均售价4200 元平方米。案例所在位置距高新区商服中心5000 米， 距公交站点 100 米， 距客运火车站13 公里，距长途汽车站 5500 米，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临宝通街，该路属潍坊市主干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。实例3：盛海第一园商品房售价该楼盘位于高新区宝通街与潍安路交叉口东， 建筑物建筑结构为钢混， 用途为住宅用房，中档装修，交易时间 2012 年 7 月，平均售价3900 元平方米。案例所在位置距高新区商服中心710

28、0 米，距公交站点 100 米，距客运火车站16 公里，距长途汽车站 7200 米， 绿地覆盖率高， 处于清洁区， 生活设施齐全、 完备、 等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临高新一路，该路属潍坊市次干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。(2) 比较因素的选择根据估价对象的用途及区域位置等条件， 选择影响估价对象价格的主要因素有：交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。区域因素：主要有所临道路类型、交通便捷度、距离客运火车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、距区域商服中心距离、区域生活设

29、施水平、区域文 体设施水平、环境优劣度等。个别因素：主要有小区环境条件、建筑物结构、装修档次、停车状况、物业状况等。(3) 因素条件说明 ( 表 3-2-1)(4) 编制比较因素条件指数表为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化， 然后反映到地价水平的差别上，必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数，见表3-2-2 。A交易时间估价对象与比较案例交易时间较近，不需进行交易期日修正。B 、交易情况此次评估所选择的 3 个比较实例交易信息均为在售楼盘的销售价格案例，

30、 其交易情况均正常， 与评估宗地的交易情况一致， 故交易情况因素条件指数均确定为100。C 、土地用途此次评估所选择的 3 个比较实例用途均为为商品住房均确定为 100 。D 、区域因素a 所临道路类型将所临道路类型分为临主干道、临次干道、临支路、临街坊间支路等级别。以估价对象条件为100,每上升或下降一个级别地价上涨或下降2%。b.距公交车站距离以评估宗地的距公交车站距离因素条件指数确定为100,距公交车站距离每增加或减少100米，则地价减少或增加1%。c .距长途汽车站距离以评估宗地的距长途汽车站距离因素条件指数确定为100,每增加或减少1公里距长途汽车站距离因素条件指数相应增加或减少2%

31、0d .基础设施情况估价对象与3个比较实例都在一个区域，其区域内基础设施开发程度都为红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热）。因此，无须对基础设施情况这一因素条 件进行修正，估价对象和 3个比较实例基础设施情况因素条件指数均确定为100oe .距区域商服中心距离以评估宗地的商业繁华因素条件指数确定为 100,距市商服中心距离每增加或减少1公里，商业繁华因素条件指数相应增加或减少 2%0表3-2-1 比较因素条件说明表价对 象及比较:水比较因素估价对象淀景翠园铭城盛海第一园潍坊高新区宝通街以北、潍安以东高新区樱前街淀河东岸新区宝通街与惠贤路交汇处西南角高新区宝通街潍安路交叉口东

32、售价（元/平方米）待估390042003900用途住宅住宅住宅住宅交易日期2012.72012.72012.72012.7交易情况正常正常正常正常所临道路临次干道临次干道临次干道临次干道区域因素距公交车站距离距公交站点 300 m距公交站点 300m距公交站点 100m距公交站点100m距离客运距离客运距离客运距离客运距离客运火火车站距离火车站1 5公里火车站16公里火车站13公里车站16公里距长途汽距长途汽车站距长途汽车站距长途汽距长途汽车车站足隔6500m7200m车站5500m站 7200m七通（通七通（通七通（通路、通电、路、通电、路、通电、七通（通路、基础设施供水、排供水、排供水、排

33、通电、供水、状况水、通讯、水、通讯、水、通讯、排水、通讯、供气、供供气、供供气、供供气、供暖）暖）暖）暖）距区域商服中心距距区域中心距离距区域中心距离距区域中心距离距区域中心离6400m7100m5000m距离7100m区域生活设施水平生活设施齐全、完备、等级较高生活设施齐全、完备、等级较高生活设施齐全、完备、等级较高生活设施齐全、完备、等级较局区域文体设施水平文体设施齐全、完备、等级较高文体设施齐全、完备、等级较高文体设施齐全、完备、等级较高文体设施齐全、完备、等级较局环境优劣度绿地覆盖率身，处于清洁区绿地覆盖率身，处于清洁区绿地覆盖率身，处于清洁区绿地覆盍率高，处于清洁区小区环境条件建筑密

34、度较低，小区环境较好建筑密度较低，小区环境较好建筑密度较低，小区环境较好建筑密度较低，小区环境较好装修档次中档中档中档中档个别因素停车位足停车位足停车位足停车位足停车状况够，满足需够，满足需够，满足需够，满足需求求求求物业状况有物业有物业有物业有物业建筑结构钢混钢混钢混钢混表表3-2-2比较因素条件指数表t匕较因素估价对象混景翠园景泰铭城盛海第一园售价（元/平方米）100390042003900用途100100100100交易日期100100100100交易情况100100100100区域所临道路类型100100102100因素距公交车站距离100100102100距离客运火车站距离10099

35、10299距长途汽车站状况10098.610298.6基础设施状况100100100100距区域商服中心距离10098.6102.898.6区域生活设施水平100100100100区域文体设施水平100100100100环境优劣度101010100000个别因素小区内环境条件100100100100装修档次100100100100停车状况因素100100100100物业状况100100100100建筑物结构100100100100f.环境质量环境质量是指区域内自然环境和是否有污染及污染程度，3个比较实例与评估宗地环境因素条件相同，因此估价对象和3个比较实例的环境质量因素条件指数均确定为1000

36、g.距火车站距离以待估宗地的等级为100,每增加或减少1公里，指数相应减少或增加 1%h 区域生活设施水平修正指数的确定区域生活设施水平分为生活设施齐全、完备、等级高，生活设施齐全、完备、等级较高，生活设施齐全、完备、等级一般，生活服务设施水平较差，生活服务设施水平差。以待估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1。i 。区域文体设施水平修正指数的确定区域文体设施水平分为文体设施齐全、完备、等级高，文体设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级一般，文化娱乐设施水平较差，文化娱乐设施水平差。以待估宗地为 100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1。E、个别因素

37、小区内环境条件a.将宗地小区环境条件分为建筑密度低，小区内环境好；建筑密度较低，小区内环境较好：建筑密度一般，小区内环境一般；建筑密度较高，小区内环境较差；建筑密度高，小区内环境差。每相差一个级别，指数相应修正 2。b.装修档次装修档次分为高档、中高档、中档、低档四级别，以评估宗地的装修档次条件指数确定为100，每增加或减少1 个级别，装修档次条件指数相应增加或减少1。Co停车状况3 个比较实例与估价对象停车位均足够满足需要，因此估价对象和 3 个比较实例的停车状况条件指数均确定为 100。d 物业情况3个比较实3个比较实例与估价对象所在小区均有物业管理，因此估价对象和例的物业情况条件指数均确

38、定为100e.建筑物结构建筑物结构分为钢混、砖混、砖木等 3个等级，以估价对象指数为 100,每上 升或下降一个等级，售价相应往上或往下修正2 % o(5)因素修正在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素 条件指数化，得到因素修正系数，见表 3-2-3 o表3-2-3 比较因素修正系数表比较因素泥景翠园景泰铭城盛海第一园售价(元/平方米)390042003900用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100所临道路类型100/100100/102100/100距公交车

39、站距离100/100100/102100/102距离客运火车站距离100/99100/102100/99距长途汽车站距离100/98.6100/102100/98.6基础设施状况100/100100/100100/100距区域商服中心距离100/98.6100/102.8100/98.6区域生活设施100/100100/100/水平100100区域文体设施水平100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/1001别因素小区内环境条件100/100100/100100/100装修档次100/100100/100100/100停车状况100/100100/

40、100100/100物业状况100/100100/100100/100建筑物结构100/100100/100100/100比准售价（元/平方米）4052.13774.53972.6估杉对象售价（元/平方米）3933经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达 到估价对象条件时的房地产比准售价。估价对象与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，三个房地产比准售价较接近，考虑三个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程 因素修正幅度合理，故取三个比准售价的简单算术平均值作为估价对象房地产售价。 即：估价对象房地产售价二（4052. 1+3774. 5+3972. 6） + 3=3933元/平方米则：房地产总售价二销售均价 X建筑面积=3933X175148=688