市営住宅长寿命化计画

1、鈴鹿市市営住宅長寿命化計画平成年月鈴鹿市目次市営住宅状況1（）建物状況1（）市営住宅入居者状況4（）公営住宅事業財務分析8（）公営住宅需要推計10市営住宅長寿命化計画目的11（）計画策定背景目的11（）計画位置11長寿命化関基本方針12（）状況把握及日常的維持管理方針12（）長寿命化及縮減関方針12計画期間12長寿命化図市営住宅13（）対象13（）団地別住棟別活用計画13（）長寿命化図市営住宅26市営住宅等建替事業実施方針27長寿命化維持管理計画27（）計画期間内実施修繕管理改善事業内容27（）住棟単位修繕改善事業等一覧28長寿命化維持管理効果32 市営住宅状況（） 建物状況 管理戸数 市営住

2、宅管理戸数14団地、1,817戸。市営住宅14団地、1,817戸管理。建設年別、構造別、中層耐火構造大半占、内、昭和4050年代建設半数程度占。表市営住宅状況（平成21年12月末時点）団地名建設年度合計構造体別戸数簡平簡二中耐岡田S4850216216旭丘S61H7280280南旭丘S36384848鼓浦S394087412224道伯S432323安塚S5153240240十宮S3160166624136一宮S50H81586152一宮地区内S52H222616東玉垣S3443113113東玉垣第S53H514410桜島S5763176176高岡山杜郷H49120120潮風街磯山H121915

3、4154合計1,817241781,498資料：鈴鹿市住宅課 建設年次別管理戸数 昭和56年以前住宅約半数占。建設年次別市営住宅管理戸数、建築30年経過昭和55年以前建築817戸（44.9%）占一方、平成3年以降比較的新住宅、402戸（22.1）。構造別、中層耐火構造1,498戸（82.4%）最多、次、簡易耐火構造平屋建、簡易耐火構造二階建。図建設年次別市営住宅管理戸数（平成21年12月末時点）資料：鈴鹿市住宅課表建設年次別構造別市営住宅管理戸数（平成21年12月末時点）昭和45年以前昭和46年55年昭和56年平成2年平成3年7年平成8年合計簡易耐火構造平屋建（戸）23110000241（）1

4、2.7%0.6%0.0%0.0%0.0%13.3%二階建（戸）4601610678（）2.5%0.0%0.9%0.6%0.3%4.3%中層耐火構造（戸）245045841702161,498（）1.3%27.7%32.1%9.4%11.9%82.4%合計（戸）3015146001802221,817（）16.6%28.3%33.0%9.9%12.2%100.0%資料：鈴鹿市住宅課 敷地状況 敷地規模10,000超規模大団地多。敷地状況、敷地面積10,000超団地9団地、規模大団地多。表団地別敷地状況団地名敷地面積（）戸数（戸）法規制用途地域容積率（）建率（）岡田16,021216二中高2006

5、0旭丘36,372280一中高20060南旭丘6,49248一低層10060鼓浦9,43687一低層10060道伯3,76423一中高20060安塚24,622240一種住20060十宮19,178166一中高20060一宮13,411158一種住20060一宮地区内3,18322一種住20060東玉垣24,103113一中高20060東玉垣第3,58014一種住20060桜島15,862176一中高20060高岡山杜郷15,361120一低層10060潮風街磯山41,048154一中高20060一低層：第一種低層住居専用地域一中高：第一種中高層住居専用地二中高：第二種中高層住居専用地一種住：

6、第一種住居地域資料：鈴鹿市住宅課（） 市営住宅入居者状況 世帯種別 高齢者世帯628世帯、38.6占、内、263世帯高齢単身世帯。市営住宅入居者状況、全世帯、高齢者世帯628世帯、38.6占、内、263世帯、16.1高齢単身世帯。一人親世帯326世帯、20.0、母子世帯。、子育世帯223世帯、13.7、障者世帯127世帯、7.8。県営住宅、公営住宅法基入所基準、入居世帯状況市営住宅同様考。表団地別市営住宅入居世帯状況（平成21年12月末時点）総世帯高齢者世帯一人親世帯子育世帯障者世帯高齢単身世帯母子世帯父子世帯岡田団地2138835383622420割合100.0%41.3%16.4%17.8

7、%16.9%0.9%11.3%9.4%旭丘2699038807643623割合100.0%33.5%14.1%29.7%28.3%1.5%13.4%8.6%南旭丘団地45351732103割合100.0%77.8%37.8%6.7%4.4%2.2%0.0%6.7%鼓浦団地43321211018割合100.0%74.4%27.9%2.3%2.3%0.0%2.3%18.6%道伯団地1511700000割合100.0%73.3%46.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%安団地2327629414013719割合100.0%32.8%12.5%17.7%17.2%0.4%15.9%8.2%十宮

8、団地13649182827197割合100.0%36.0%13.2%20.6%19.9%0.7%6.6%5.1%一宮団地155431632293376割合100.0%27.7%10.3%20.6%18.7%1.9%23.9%3.9%一宮地区内団地216511033割合100.0%28.6%23.8%4.8%4.8%0.0%14.3%14.3%東玉垣団地57432254113割合100.0%75.4%38.6%8.8%7.0%1.8%1.8%5.3%東玉垣第団地133211040割合100.0%23.1%15.4%7.7%7.7%0.0%30.8%0.0%桜島団地1664716454502617

9、割合100.0%28.3%9.6%27.1%27.1%0.0%15.7%10.2%高岡山杜郷1147244413406割合100.0%6.1%1.8%38.6%36.0%2.6%35.1%5.3%潮風街磯山1509844770512割合100.0%65.3%29.3%4.7%4.7%0.0%3.3%8.0%合計1,62962826332631016223127割合100.0%38.6%16.1%20.0%19.0%1.0%13.7%7.8%資料：鈴鹿市住宅課 入居年数 2030年未満世帯17.3、30年以上世帯15.5。市営住宅入居者入居年数状況、2030年未満世帯17.3、30年以上世帯15

10、.5、長期間入居者多。市営住宅別、南旭丘団地鼓浦団地、東玉垣団地長期入居者多。図団地別入居期間状況（平成21年12月末時点）資料：鈴鹿市住宅課 世帯人員 2人世帯32.2最多、次、単身世帯24.2。市営住宅入居者世帯人員状況、2人世帯32.2最多、次、単身世帯24.2。市営住宅別、道伯団地、東玉垣団地単身世帯半数以上、比較的古団地、世帯人員少。図団地別世帯人員状況（平成21年12月末時点）資料：鈴鹿市住宅課 収入超過者、高額所得者 収入超過者約程度。市営住宅収入超過者、高額所得者状況、平成21年12月末時点入居世帯、約12収入超過者。、高額所得者、該当世帯。 公営住宅空家状況 近年市営住宅空家

11、、120戸程度。 目標年度、市営、県営合計約1,400戸空家見込。近年市営住宅空家状況、最少時、平成18年度101戸、最多時平成19年度145戸、平均、123戸、空家発生率6.8。、目標年度平成37年度税法上耐用年数（47年）超過住宅空家状況、最少時、平成16年度52戸、最多時平成19年度84戸、平均、67戸、空家発生率6.3。目標年度平成37年度耐用年数超過住宅空家発生率6.3、目標年度公営住宅（市営住宅県営住宅）空家戸数算出、約1,400戸空家発生。表市営住宅空家戸数推移H15年度H16年度H17年度H18年度H19年度H20年度平均退去戸数118 132 108 101 145 133

12、123 管理戸数1,8171,8171,8171,8171,8171,8171,817空家発生率6.5%7.3%5.9%5.6%8.0%7.3%6.8%資料：鈴鹿市住宅課表目標年度耐用年数超過市営住宅空家戸数推移H15年度H16年度H17年度H18年度H19年度H20年度平均退去戸数76526665845867 管理戸数1,0601,0601,0601,0601,0601,0601,060空家発生率7.2%4.9%6.2%6.1%7.9%5.5%6.3%資料：鈴鹿市住宅課（） 公営住宅事業財務分析 市営住宅、2.5億円3億円赤字推移。平成16年度平成20年度住宅事業、収入8億円9億円、支出10

13、億円11億円、2.5億円3億円赤字推移。表住宅事業計算書単位：千円H16決算H17決算H18決算H19決算H20決算年度当初管理戸数2,0542,0172,0411,9921,922国庫補助金(住宅建設)99,768209,400181,000265,000216,683国庫補助金(住宅改修)03,66320,2701491,661市債(住宅建設)98,400207,000178,700262,800223,200市債(住宅改修)03,600018,0007,800公有地売却益8,4141,55418,56922,2215,469収入計206,582425,217398,539568,1704

14、54,813戸当100210195285236住宅建設費220,566432,476392,966564,309499,598住宅改修費53,77325,85229,73822,81818,929公債費(元金分)275,119239,250232,393229,461240,773支出計549,458697,578655,097816,588759,300戸当267345320409395投資活動- 342,876 272,361 256,558 248,418 304,487戸当 166 135 125 124 158国庫補助金(管理運営)70,10842,0943,7467,82017,1

15、56住宅使用料(家賃)337,696347,232346,927329,046323,292受益者負担金等24,96727,91722,31635,14420,067収入計'432,771417,243372,989372,010360,515戸当210206182186187管理運営費142,111159,348174,518182,697189,406人件費87,63288,33398,00588,98285,566公債費(利子分)118,356106,49398,63989,93283,854支出計'348,099354,174371,162361,611358,826戸

16、当169175181181186事業活動 ''-'84,67263,0691,82710,3991,689戸当4131050' 258,204 209,292 254,731 238,019 302,798戸当 125 103 124 119 157資料：鈴鹿市住宅課 行政計算 費用含事業活動損益、約9億円赤字。事業活動、民間企業損益計算書例、計算書表、実際金動伴考慮行政計算書作成。平成16年度平成20年度費用含事業活動損益、約9億円赤字推移。市営住宅戸換算45万円程度、市入居者毎月4万円程度助成同等。表事業活動行政計算書単位：千円H16決算H17決算H18決算

17、H19決算H20決算年度当初管理戸数2,0542,0172,0411,9921,922国庫補助金（住宅管理）70,10842,0943,7467,82017,156住宅使用料（家賃）337,696347,232346,927329,046323,292受益者負担金等24,96727,91722,31635,14420,067収入計432,771417,243372,989372,010360,515管理運営費142,111159,348174,518182,697189,406人件費87,63288,33398,00588,98285,566公債費（利子分）118,356106,49398,6

18、3989,93283,854支出計348,099354,174371,162361,611358,826戸当16917518118118684,67263,0691,82710,3991,689戸当4131050固定資産税/土地33,19231,52229,32427,76226,198固定資産税/建物73,15975,12278,91378,33180,429利子1,0441,0621,1131,0841,076減価償却額269,209269,264269,283267,976264,271家賃低廉化576,763566,373573,112559,353539,697費用計953,3679

19、43,343951,745934,506911,671損益 868,695 880,274 949,918 924,107 909,982戸当 422 436 465 463 473資料：鈴鹿市住宅課（） 公営住宅需要推計 平成37年度末公営住宅入居資格世帯6,636世帯。 、新支援必要世帯数1,100世帯。住生活基本計画国示推計方法用、本市公営住宅需要推計、平成37年度末時点、公営住宅入居資格世帯本来階層5,380世帯、裁量階層1,256世帯、合計6,636世帯。、内、最低居住面積水準 最低居住面積、世帯数応、健康文化的住生活基礎必要不可欠住宅面積関水準住生活基本計画（全国計画）位置面積。著

20、困窮年収 世帯総年収家賃支払金額（総年収×家賃負担限度率）、最低居住水準満面積借家家賃下回年収。、家賃負担率 平成15年住宅土地統計調査、年収200万円未満民営借家居住世帯家賃負担率参考算出。鈴鹿市、家賃負担率年収26.8以上世帯、高家賃負担率世帯。考慮、公営住宅新支援必要世帯推計、1,100世帯。単純目標年度年数（16年間）新支援必要世帯割、69戸程度、年間市営住宅空家戸数平均少状況。図平成37年度公営住宅新支援必要世帯数推計結果 市営住宅長寿命化計画目的（） 計画策定背景目的鈴鹿市、平成8年3月住宅、平成15年3月市営住宅総合活用計画策定、活用基本目標整備方針設定行、建替事業、改

21、善事業及維持保全手法、県営住宅総合的活用行。、社会情勢多様化中、住宅困窮低所得者被災者自力適切居住水準確保世帯入居選別受高齢者外国人、子育世帯支援、住宅確保対象多様化。、特定時期建設住宅大量存在問題山積、住宅再生長寿命化効果的効率的進必要。、本計画、現活用計画市営住宅総合活用計画基本目標整備方針見直行、現状即市営住宅長寿命化計画策定目的。（） 計画位置本計画、住生活基本計画部門別計画位置。県国市鈴鹿市住生活基本計画整合 地域住宅計画 都市 緑基本計画 耐震改修促進計画 環境基本計画 次世代育成支援行動計画 高齢者福祉計画連携第次鈴鹿市総合計画三重県住生活基本計画住生活基本計画（全国計画）計画位

22、置関連計画鈴鹿市市営住宅長寿命化計画 長寿命化関基本方針（） 状況把握及日常的維持管理方針公営住宅定期点検、3年1回法定点検実施予防保全維持管理実施。公営住宅修繕履歴団地別及住棟別整備、統一的継続的履歴確認仕組整備。（） 長寿命化及縮減関方針現時点良質住宅、事後保全対処療法的維持管理、予防保全長期計画的維持管理図改善実施、公営住宅長寿命化図。仕様耐久性向上、予防保全的維持管理実践修繕周期延長縮減図。修繕標準周期、修繕周期定期点検結果参考定、建物老朽化劣化事故等未然防、修繕改善効率的実施。 計画期間本計画、鈴鹿市住生活基本計画同様、平成22年度平成37年度計画期間。、計画期間中、社会情勢等変化、

23、住宅政策見直必要場合、適宜、計画見直行。 長寿命化図市営住宅（） 対象平成21年12月末鈴鹿市管理市営住宅、14団地、1,817戸対象。（） 団地別住棟別活用計画 活用手法選定活用手法選定、次示大段階判定通行。 次判定1） 次判定考方次判定、築年数、高度利用必要性可能性、需要評価行、建替、用途廃止、維持保全対象候補住棟判定。、建替、用途廃止、維持保全対象候補住棟継続判定行住棟、当該住棟次判定行。2） 築年数判定築年数判定、公営住宅法上耐用年限超過時期目安区分。A耐用年数16年以内経過計画期間内16年以内耐用年限超過老朽化B耐用年数1/216年以内経過計画期間内16年以内耐用年限/超過法的建替対

24、象C上記以外計画期間内耐用年限/超過良質表団地名建設年度構造棟数戸数南旭丘S36簡平312S37簡平26S38簡平414S38簡平416鼓浦S39簡平615S40簡平617S40簡二213S41簡平39S41簡二29道伯S43簡平623十宮S30簡二18S31簡二18S31簡平16S32簡二18一宮地区内S54簡平36東玉垣S30簡平26S39簡平624S41簡平416S42簡平1767東玉垣第S53簡平24合計76287表団地名建設年度構造棟数戸数岡田S48中耐380S49中耐364S50中耐372旭丘S61中耐116S62中耐118S63中耐254H元中耐252H元中耐128鼓浦S40中耐

25、124安塚S51中耐372S52中耐380S53中耐488十宮S57中耐240S58中耐232S59中耐132S60中耐132一宮S54中耐248S55中耐248S56中耐256H7簡二24H8簡二12一宮地区内S58簡二12S59簡二12S61簡二12S62簡二24H2簡二36東玉垣第S59簡二24S60簡二12H4簡二12H5簡二12桜島S57中耐124S58中耐124S59中耐124S60中耐116S61中耐240S62中耐232S63中耐116合計641,144表団地名建設年度構造棟数戸数旭丘H2中耐116H2中耐128H3中耐254H7中耐114高岡山杜郷H4中耐236H5中耐236

26、H6中耐224H7中耐112H9中耐112潮風街磯山H12中耐116H13中耐116H15中耐116H16中耐224H17中耐112H18中耐230H19中耐240合計233863） 判定、16年以内公営住宅法上耐用年限経過次判定継続行、高度利用必要性可能性、需要検討、判定団地建替、1項目判定団地用途廃止。 高度利用必要性可能性判定以下()、()全満場合、高度利用可能。()工業及工業専用地域以外用途地域 敷地面積2,000以上()敷地不整形 需要判定直近入居率値、以下()、()分判定。入居率（入居戸数）÷（管理戸数）。()入居率80越場合、需要判定()入居率80未満場合、需要判定表一

27、次判定結果団地名高度利用需要1次判定敷地面積敷地形状高度利用入居率需要判定南旭丘6,492整形可93.8建替鼓浦9,436整形可49.4用途廃止道伯3,764不整形不可65.2用途廃止十宮19,178不整形不可81.9用途廃止一宮地区内3,183不整形不可95.5用途廃止東玉垣24,103不整形不可50.4用途廃止東玉垣第3,580整形可92.9建替4） 判定高度利用必要性可能性、需要検討、判定団地用途廃止、1項目以内団地次判定建替、個別改善検討継続判定。高度利用必要性可能性、需要、経過年数状況判定基準、同様。表一次判定結果団地名高度利用需要1次判定敷地面積敷地形状高度利用入居率需要判定岡田1

28、6,021整形可98.6継続判定旭丘36,372整形可96.1継続判定鼓浦9,436整形可49.4継続判定安塚24,622整形可96.7継続判定十宮19,178不整形不可81.9継続判定一宮13,411整形可98.1継続判定一宮地区内3,183不整形不可95.5継続判定東玉垣第3,580整形可92.9継続判定桜島15,862整形可97.4継続判定5） 判定築年数浅、良質住宅形成、高度利用必要性可能性、需要検討、判定団地継続判定、1項目以内団地維持保全、次判定長寿命化方型改善必要性判定。表一次判定結果団地名高度利用需要1次判定敷地面積敷地形状高度利用入居率需要判定旭丘36,372整形可96.1維

29、持保全高岡山杜郷15,361整形可95.0維持保全潮風街磯山41,048整形可97.4維持保全 次判定1） 次判定考方次判定、次判定結果、継続判定住棟対象、躯体安全性、避難安全性、居住性判定順評価行、住棟別活用手法候補判定。 躯体安全性判定躯体耐震性判定以下従。昭和56年建築基準法施行令（新耐震基準）基設計施工住棟、耐震性有新耐震基準基住棟、既耐震診断等（同様形式調査事例含）、耐震性確認等、耐震性有上記以外、設計図書収集現状調査、地形、経年変化、構造形式、有無、平面形状、立面形状等耐震性判断躯体耐震性問題判断住棟、耐震改修可能性検討躯体耐震性問題判断、耐震改修実施不可能住棟、原則建替候補躯体耐

30、震性問題判断、又問題耐震改修実施可能住棟、修繕対応又改善予定、避難安全性判定 避難安全性判定設計図書等、防火区画、二方向避難確保状況判定確保場合、確保必要性高場合個別改善又全面的会税二方向非難、防火区画確保可能否判断措置可能場合居住性判定行、措置不可能場合建替候補 居住性判定設計図書等、次項目従、居住性判定住棟：日照、通風、採光、開放性、確保、騒音等住戸：最低居住面積水準住戸内各部：浴室有無、箇所給湯（台所、洗面所、風呂）、高齢化対応等共用部分：高齢化対応（階以上有無）附帯施設：自転車置場物置置場有無、衛生、利便性、居住性係問題点有無共同施設：集会所児童遊園有無、高齢化対応等整備水準満場合、維

31、持管理対象整備水準満場合、部分的改善対応可能個別改善、以外場合全面的改善又建替対象 長寿命化型改善判定中層耐火住棟対象。中長期的修繕計画及定期点検等基、耐久性向上、躯体影響低減、維持管理容易性等向上関改善必要判断住棟、長寿命化型改善行。予防保全的改善必要性認場合、他修繕改善工事合合理的効率的行適当認場合、長寿寿命化型改善行。長寿命化型改善必要性低判断住棟、修繕又長寿命化型改善以外個別改善。2） 次判定結果次判定結果以下通。表2次判定結果（）団地名躯体安全性避難安全性居住性長寿命化型改善次判定結果岡田S48中耐×（間取、設備、無）長寿命改善S49中耐長寿命改善S50中耐長寿命改善旭丘S

32、61中耐（無）長寿命修繕S62中耐長寿命修繕S63中耐長寿命修繕H元中耐長寿命修繕H元中耐長寿命修繕鼓浦S40中耐（二方向避難）×（間取、設備、無）×用途廃止安塚S51中耐×（間取、設備、無）長寿命改善S52中耐長寿命改善S53中耐長寿命改善十宮S57中耐（無）長寿命修繕S58中耐長寿命修繕S59中耐長寿命修繕S60中耐長寿命修繕一宮S54中耐（無）長寿命修繕S55中耐長寿命修繕S56中耐長寿命修繕H7簡二×維持管理H8簡二×維持管理一宮地区内S58簡二×（設備）×維持管理S59簡二×維持管理S61簡二×

33、維持管理S62簡二×維持管理H2簡二×維持管理団地名躯体安全性避難安全性居住性長寿命化型改善次判定結果東玉垣第S59簡二×（設備）×個別改善S60簡二×維持管理H4簡二×維持管理H5簡二×維持管理桜島S57中耐（無）長寿命修繕S58中耐長寿命修繕S59中耐長寿命修繕S60中耐長寿命修繕S61中耐長寿命修繕S62中耐長寿命修繕S63中耐長寿命修繕躯体安全性：新耐震基準以降。耐震診断安全性確認済。耐震性非難安全性：問題。問題。表2次判定結果（）団地名躯体安全性避難安全性居住性長寿命化型改善次判定結果旭丘H2中耐-長寿命修繕H2中耐-長寿命修繕H3中耐-長寿命修繕H7中耐-長寿命修繕高岡山杜郷H4中耐-長寿命修繕H5中耐-長寿命修繕H6中耐-長寿命修繕H7中耐-長寿命修繕H9中耐-長寿命修繕潮風街磯山H12中耐-長寿命修繕H13中耐-長寿命修繕H15中耐-長寿命修繕H16中耐-長寿命修繕H17中耐-長寿命修繕H18中耐-長寿命修繕H19中耐-長寿命修繕 次判定1） 次判定考方次判定、次判定及次判定住棟別活用手法（候補）判定過程結果踏、団地単位又団地一部対象総合的検討行、住棟別活用手法（候補）最終判定行。判定視点大分、検討、次内容、視点行。 団体単