商业综合体项目场调研计划方案

1、XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团.商业管理中心 20142014 年 5 5 月 2323 日 总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解 XXXXXX 项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕 XXXXXX 初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 ? ?完善 XXXXXX 区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营 等奠定市场基础；

2、 ? ?探寻 XXXXXX 项目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找 出匹配城市发展的商业定位； ?梳理雅安城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推 广作支持； ?筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策 略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与 后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。20142014 年 5 5 月 2626 日至 20142014 年 5 5 月 3030 日（雅安）；20142014 年 6 6 月 0303 日至 2014201

3、4 年 6 6 月 0404 日（成都）； 第二阶段：报告撰写。20142014 年 6 6 月 0303 日至 20142014 年 6 6 月 1010 日； 三、调研内容与形式 调研内容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业 项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员名单与分工 工作组全权负责：工作计划统筹：工 消费者人群问卷调查，合计 300300 份：市调一组：雅安项目销售部工作人员（若干），负责金域首府业主 市调二组：雅安项目策划部人员（1 1 名）、兼职调查人员（2 2 人），

4、负责项目周边楼盘业主（5050 份）和写 负责整理归纳项目周边所有住宅楼盘信息；市调三组：xxxxxx、兼职调查人员（2 2 人），负责雅安市区流动 区域城市结构分析及竞争性商业项目调查： 市调四组：xxxxxx 以及雅安项目行政部工作人员（1 1 名），负责政府公关，第一手资料搜集；负责竞争性项 市调五组：XXX,XXX,负责商家论证，合计 2525 份，其中主力店商家 1010 份，业态涵盖大型超市、品牌影院、室内 品牌商家 1515 份，业态涵盖餐饮、休闲娱乐、零售集合店等等； 市调六组：XXX,XXX,负责项目高层访谈，销售部访谈以及技术部访谈； 管理机制： 1 1 .市调动员会，会议

5、时间：5 5 月 2727 日 14:14:3030- -15:15:00,00,会议地点：金域首府销售中心会议室；与会人员： 2 2 .市调沟通会，会议时间：每日 9:009:00 至 9:30;9:30;会议地点：金域首府销售中心会议室；与会人员：XXXXXX 及 五、商业调查的课题与内容 区域城市结构调查 目的：发现使 XXXXXX 综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁; 1 1 . .经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/ /收入水平/消费结构/消费水平等；GDPGDP 发展状况/国民经济产业结构和主导 产业结构；全社会消费品零售总额

6、；城乡居民的人均和可支配收入； 2 2 . .区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分；区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况；区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解雅安城市商业持续发展力及辐射能力，了解 XXXXXX 发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1 1 . .对 XXXXXX 项目的前景研判；2.2.城市客群的典型性市场需求；3.3.现有雅安商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 2 2 . .消费来源及辐射力调查：教育背景/

7、家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等； 3 3 . .投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； 竞争性商业项目调查 目的：筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量的准确判断，展开竞品项目优劣势对 比分析，寻求自身发展优势及市场空白点； 1 1 . .筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果； 2 2 .总体竞争情况：市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状； 3 3 . .竞争区域商业情况调研分析：区位；经济指标；客户人群特性；辐射范围；消费结构； 商业现状构成等; 4 4 . .竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性；

8、项目商业定位；业态布局；项目核心竞争力；规划亮点；经营状况；客群特点等； 5 5 . .竞品项目租售状况：租售策略；租金、售价体系；租售状况。 主力店及品牌商家访谈 目的：分析当地市场租赁性物业需求状况 1 1 . .商家选址调查：择址条件；物业条件；经营方式；合作条件；投资意向；投资体量预估； 2 2 . .区域意向调查：对本项目的兴趣度；对区域商业的看法；对本项目商业的看法； 3 3 . .项目物业调查：XXXXXX 物业现状与商家物业技术条件匹配度调查，为商业业态规划落位奠定技术基础； 六、实施计划 XXXXXX 项目市场论证工作实施计划表 市调时间：20142014 年 5 5 月 2

9、626 日至 20142014 年 6 6 月任务描述 1010 日 项目调研内容调研方式 市调准备阶段 1.市调策划 市调方案拟定、工作计划安排及人员确定 2.表单设计 问卷与访谈提纲设计并讨论 3.兼职调研人员名单落实 雅安当地招募兼职调研人员4名、雅安项目公司工作人员2名、 项目公司销售部市调负责人1名，置业顾问若干 4.物资申领、调研礼物、纸质问卷准备、中性笔采购 物资申领（烟）、调研小礼品选购并落实、纸质问卷打印、中性笔 5.商家名单落实 主力店、品牌商家访谈计划安排 6.市调动员会 市调目的、方案讲解，答疑解惑 7.兼职人员培训 兼职人员上岗培训 市调实施阶段 一、区域城市结构调查

10、 1.1 经济环境的分析和研究 政府相关部门访谈； 资料获取； 1.总人口及地区人口结构、职业构成、基础设施情况、家庭户数构 收入水平、消费结构、消费水平等；2.GDP发展状况，国民经济产 构和主导产业结构；3.全社会消费品零售总额；4.城乡居民的人均 支配收入； 1.2 区域城市结构调查与发展规划 政府相关部门访谈； 资料获取； 1.区域功能区域划分；2.区域交通路网规划；3.交通路网建设情况； 4.区域规划人口;5.规划实施步马！和时间；6.区域供地计划； 二、区域商业前景调查 2.1 区域商业前景调查 项目公司高管访谈； 1 .城市商业发展展望； 2 .可能涉及人群及其需求特点； 3 .

11、未来商业发展动向； 三、竞争性商业项目调查 3.1 区域竞争性商业项目 走访、访问项目网站 1 .筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果等； 2 .区位;经济指标；客户人群特性；辐射范围；消费结构；商业现状柢 3 .竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性等； 4 .竞品项目租售状况：租售策略等； 5 .调查竞争性项目的有利或者可借鉴的优点； 3.2 区域竞争性酒店项目 实地考察 雅安酒店调研 四、区域消费人群调查 4.1 居住人口调查 100份 纸质问卷调查 购房目的、从属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水 消费状况、消费结构、消费习惯、消费偏好等 50份 4.2 流动人口调查

12、（100份） 纸质问卷调查 调查人从属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、 状况、消费结构、消费习惯、消费偏好等 4.3 其他：学生人群调查（50份） 纸质问卷调查 调查人从属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、 状况、消费结构、消费习惯、消费偏好等 4.4 其他：项目周边所有住宅楼盘信息 纸质问卷调查 调查项目所在区域所有住宅楼盘详细数据 五、主力店及品牌商家访谈 5.1 主力店验证 超市、影院、乐园 商家访谈10份 主力店选址意向、合作条件、经营面积预估等 5.2 品牌商家验证 零售集合店、餐饮 商家访谈15份 品牌商家选址意向、合作条件、经营面积预估等 5.3 商业物业调查 实地考察、技术交流 项目物业现状与商家物业技术条件匹配度调查等 六、市场论证报告撰写 6.1 XXX城市综合体项目市场论证报告初稿 6.2 XXX城市综合体项目市场论证报告定稿 七、费用预算 项目 费用预算（元） 备治 1 1.商家沟通费 000000 元 主要用于招商沟通、商家验证，1 1 2 2.竞品商业项目调研及酒店 访谈 000000 元 主要用于 xxxxxx 公关、商务宴