房地产法教学课件

1、房地产法房地产法第一讲第一讲 房地产法学习指引房地产法学习指引一、学习房地产法的意义一、学习房地产法的意义二、房地产法的学习方法二、房地产法的学习方法三、三、授课、考试、成绩授课、考试、成绩四、四、相关专业研究机构和组织介绍相关专业研究机构和组织介绍五、五、推荐阅读书目推荐阅读书目一、一、学习房地产法的意义学习房地产法的意义（一）生活中离不开房地产（一）生活中离不开房地产（二）可能从事与房地产有关的工作（二）可能从事与房地产有关的工作（三）（三）专业专业法律知识系统化的要求法律知识系统化的要求二、房地产法的学习方法二、房地产法的学习方法（一）选择一本合适的教材（一）选择一本合适的教材1陈耀东主

2、编：房地产法，复旦大学出版社陈耀东主编：房地产法，复旦大学出版社2006年版年版2符启林著：房地产法，法律出版社符启林著：房地产法，法律出版社2004年版年版3程信和、刘国臻编著：房地产法学，北京大学出版程信和、刘国臻编著：房地产法学，北京大学出版 社社2001年版年版（二）掌握的一定的基础知识（二）掌握的一定的基础知识1法律基础知识：法律基础知识： 合同法、物权法、建筑法、城市规划法、行政法、税法合同法、物权法、建筑法、城市规划法、行政法、税法、 公司法；公司法；2其他相关专业基础知识：房地产经济学、房屋建筑学；其他相关专业基础知识：房地产经济学、房屋建筑学；3一定的实践经验一定的实践经验（

3、三）浏览相关网站（三）浏览相关网站1中国住宅与房地产信息网：中国住宅与房地产信息网：http:/ 北京大学、中国政法大学、西南政法大学、西北政法大学、华东政法大学房地产法研究所或房地产法研究中心（二）房地产研究所（二）房地产研究所北京大学、清华大学、浙江大学、上海交通大学、深圳市房地产研究所五、推荐阅读书目五、推荐阅读书目1朱树英著：朱树英著：房地产开发法律实务房地产开发法律实务，法律出版社，法律出版社2002年版。年版。2唐海洲主编：唐海洲主编：房屋交易房屋交易纠纷评判依据及案例解析纠纷评判依据及案例解析，中，中国物价出版社国物价出版社2003年版。年版。3李大伟、江学平主编：李大伟、江学平

4、主编：房地产法典型案例房地产法典型案例，中国人民大学，中国人民大学出版社出版社2003年版。年版。4李涛编：李涛编：房地产业主维权指南房地产业主维权指南，中国建材工业出版社，中国建材工业出版社2004年版。年版。5刘丕峰、支英珉、周长鹏主编：刘丕峰、支英珉、周长鹏主编：商品房买卖合同纠纷新解释商品房买卖合同纠纷新解释，山东人民出版社，山东人民出版社2003年版。年版。6中建律师事务所编：中建律师事务所编：房屋买卖法律顾问房屋买卖法律顾问，上海人民出版社，上海人民出版社2003年版。年版。 7谢经荣、吕萍、乔志敏编著：谢经荣、吕萍、乔志敏编著：房地产经济学房地产经济学，中国人民大，中国人民大学出

5、版社学出版社2002年版。年版。8袁雪峰、张海梅主编：袁雪峰、张海梅主编：房屋建筑学房屋建筑学（第三版），科学出版（第三版），科学出版社社2005年版。年版。9宋洪昌著：宋洪昌著：如何打赢商品房官司如何打赢商品房官司，山东人民出版社，山东人民出版社2005年年版。版。10朱征夫、何海东、荷玉平著：朱征夫、何海东、荷玉平著：房地产开发经营中的合同问题房地产开发经营中的合同问题，法律出版社，法律出版社2005年版。年版。11. 陈鑫著：陈鑫著：业主自治：以建筑物区分所有权为基础业主自治：以建筑物区分所有权为基础，北京大，北京大学出版社学出版社2007年版。年版。自自20112011年年8 8月月1

6、 13 3日起施行。日起施行。最高人民法院关于适用中华人民共和最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释国婚姻法若干问题的解释(三三) 第七条第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第八条第(三三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动

7、产可认定为双方按照各自父母的女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 第十条第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷

8、款为产权登不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。一方进行补偿。 第十一条第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不登记手续，另一方主张追回该房屋

9、的，人民法院不予支持。予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 【条款】第九条规定，夫以妻擅自中止妊娠侵犯【条款】第九条规定，夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育权为由请求损害赔偿的，法院不予支持。其生育权为由请求损害赔偿的，法院不予支持。 生不生孩子，由老婆说了算，以保护女性避免沦生不生孩子，由老婆说了算，以保护女性避免沦为生育工具。为生育工具。 生不生孩子老婆说了算生不生孩子老婆说了算 拒做拒做“亲子鉴定亲子鉴定”将败诉将败诉 近年来，亲子鉴定越

10、来越火爆，孩子的亲缘认证往往牵涉一个家庭的稳定。如果一方无理由拒绝做亲子鉴定，那么法律将支持另一方的诉求。 【条款】第二条规定，夫妻一方向法院起诉请求确认亲子关系不存在，并已提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，法院可推定请求确认亲子关系不存在一方的主张成立。当事人一方起诉请求确认亲子关系，并提供必要证据予以证明，另一方没有相反证据又拒绝做亲子鉴定的，法院可推定请求确认亲子关系一方的主张成立。司法解释司法解释(三三)征求意见稿征求意见稿中，曾引起社会广泛争议的中，曾引起社会广泛争议的“第第 三者三者”条款，此次被删除。条款，此次被删除。 【条款】司法解释【条款】司法解释(

11、三三)征求意见稿中有关征求意见稿中有关“第三者第三者”的条的条款被删除，即款被删除，即“有配偶者与他人同居，为解除同居关系约定有配偶者与他人同居，为解除同居关系约定财产性补偿，一方要求支付该补偿或支付补偿后反悔主张财产性补偿，一方要求支付该补偿或支付补偿后反悔主张返还的，法院不予支持；但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共返还的，法院不予支持；但合法婚姻当事人以侵犯夫妻共同财产权为由起诉主张返还的，法院应受理并根据具体情同财产权为由起诉主张返还的，法院应受理并根据具体情况作出处理。况作出处理。” 关于房子关于房子： 1、婚前个人按揭的房，离婚时归个人。2、给儿子买的房，儿媳没有份；同样，给女儿买的房，女

12、婿也没有份。3、丈夫送老婆房子未过户前可反悔，反之亦然。4、 婚前一方付了首付，婚后共同还贷的房子，登记在谁名下房子就归谁，但是要给另一方补偿。关于票子：关于票子：1、婚姻存续期间以个人名义举债，离婚时想两个人还债要举证。关于孩子：关于孩子：1、一方有证据证明非亲生，另一方拒做亲子鉴定即推定默认。2、生不生孩子主动权在女方，不过男方可以选择和女方离婚。关于关于“第三者第三者”与离婚与离婚：1、给小三的分手费，老婆有权要回来。2、离婚协议在未经登记之前可以反悔。3、损害赔偿只适用于无过错方第二讲第二讲 房地产法基本概念房地产法基本概念一、什么是房地产一、什么是房地产二、什么是房地产法二、什么是房

13、地产法三、房地产法课程的主要内容三、房地产法课程的主要内容一、什么是房地产一、什么是房地产（一）房地产的内涵（一）房地产的内涵： 房产和地产的总称。1房产：指在法律上有明确所有权权属关系的 房屋财产。2地产：指有明确法律权属关系的土地。（二）房地产的外延（二）房地产的外延1广义的房地产：包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。2狭义的房地产：特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其指城市中具有商品房意义的房地产。（不包（不包括集体土地范围内的房地产、国有土地范围内具有公益括集体土地范围内的房地产、国有土地范围内具有公益目的房地产、国有土地范围内自建自用的房地

14、产）。目的房地产、国有土地范围内自建自用的房地产）。（三）与房地产相关的概念（三）与房地产相关的概念1不动产不动产：指土地以及房屋、林木等地上定着物。2动产：动产：指不动产以外的物。3房地产业房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业（具体包括土地的开发、房屋的建设、维修、管理、土地使用权的出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、抵押等）。二、什么是房地产法二、什么是房地产法（一）概念（一）概念 房地产法：房地产法：是指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 这些社会关系包括：房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系。（二）法律渊源（二）法律渊源1一般所讲的

15、法的渊源一般所讲的法的渊源专指法的各种表现形式，即由不同国家机关制定或认可的，具有不同法律效力和法律地位的各种类别的规范性法律文件的总称。2具体的法律渊源：宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章、自治条例和单行条例、军事法规、军事规章、中央和地方（党和政府）政策。 3司法解释：在我国，最高人民法院的司法解释不属于立法范围，不构成法律渊源。但最高人民法院对法律有解释权，其发布的有关法律的解释意见或者指示对房地产案件的处理有非常重要的指导作用。 4房地产法律适用注意事项房地产法律适用注意事项（1）法律的适用范围：商品房、城镇、城市规商品房、城镇、城市规划区、国有土地划区、国有土地

16、（2）法律的生效和终止时间：后法优于前法后法优于前法（3）法律的层级效力：上位法优于下位法上位法优于下位法（4）法律的特殊性：特别法优于普通法特别法优于普通法（5）行为的性质：民事行为或行政行为民事行为或行政行为（6）法律与政策的冲突（7）法律的综合运用（三）我国房地产立法现状评述（三）我国房地产立法现状评述1重行政管理，轻民事权利；2部门立法，部门利益色彩浓重；3法律冲突；4缺乏可操作性；5城市和农村房地产制度二元分立。（四）应当要掌握的基本法律法规和司法解释（四）应当要掌握的基本法律法规和司法解释1、中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法中

17、华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例暂行条例5、城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例6、物业管理条例物业管理条例 7、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释适用法律若干问题的解释8、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释纠纷案件适用法律问题的解释（五）房地产法的地位（五）房地产法的地位1房地

18、产法地位的含义房地产法地位的含义2关于房地产地位的几种观点关于房地产地位的几种观点（P18）（1）民商法的子部门法？（2）经济法的子部门法？（3）行政法的子部门法？（4）独立的部门法？3主流观点主流观点三、房地产法课程的主要内容三、房地产法课程的主要内容（一）土地法律制度（一）土地法律制度1土地所有权和土地使用权的概念、特征及其流转方式（出让、划拨、转让、出租、抵押等）；2土地资源的保护：土地利用总体规划、耕地保护、建设用地的征收和补偿。（二）房地产开发法律制度：（二）房地产开发法律制度： 房地产开发企业、房地产开发行业管制、房地产合作开发、房地产项目转让、城市规划法律制度、建筑法律制度、房屋

19、质量。（三）房地产交易法律制度（三）房地产交易法律制度（不包括单纯的土地（不包括单纯的土地交易制度）交易制度）：房屋所有权的转让、租赁、抵押、登记、贷款。（四）物业管理法律制度：（四）物业管理法律制度： 建筑物区分所有权制度、业主自治制度、物业服务企业经营管理制度、物业服务合同、房屋装修、房屋维修基金（五）其他制度：（五）其他制度： 住房保障制度、房地产税收制度、房地产刑事法律制度第三讲第三讲 土地所有权制度土地所有权制度一、土地法一、土地法 二、土地所有权二、土地所有权三、集体土地的征收三、集体土地的征收 一、土地法一、土地法（一）土地法的内涵和外延（一）土地法的内涵和外延1土地法的内涵：土

20、地法的内涵：调整人们在开发、利用、保护、管理土地过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。2.土地法的外延土地法的外延（1）法律）法律土地管理法土地管理法，1986年年6月月25日通过，日通过，1988年年12月月29日第一次修订、日第一次修订、1998年年8月月29日第二次修订，日第二次修订，2004年年8月月28日第三次修订。日第三次修订。（2）行政法规）行政法规A.中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例年月日国务院第次常务会议通过，现予发布，自年月日起施行。年月日国务院发布的中华人民共和国土地管理法实施条例同时废止。B.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转

21、让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，1990年5月19日国务院发布，自发布之日起施行。（3）部门规章）部门规章：土地登记规则、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、协议出让国有土地使用权规定等。（4）地方性法规、地方政府规章）地方性法规、地方政府规章：四川省土地管理条例等。（二）土地（二）土地1土地的概念土地的概念土地：是指能够为人们所利用的陆地地表与地表上下一定空间之和。2土地的分类土地的分类 以土地用途为标准，可以将土地分为：农用地、建设用地和未利用地。（1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。（2）建设用地是指建造建筑

22、物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。（3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。二、土地所有权二、土地所有权（一）土地所有权的概念（一）土地所有权的概念 土地所有权，是指土地所有权人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）土地所有权的主体（二）土地所有权的主体1、国家、国家2、集体、集体1、国家、国家 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 地方人民政府不是国有土地的所有权主体。分级所有、多级所有的观念是错误的，应当是国家所有，分级管理。 国家所有的土地的范围：A、城市市区的土地；B、农村和城市郊区中已经依法没收、

23、征收、征购为国有的土地；C、国家依法征用征用的土地；D、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；E、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员 集体所有的土地；F、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移 后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。G、土地所有权有争议的，不能依法属于集体所有的，属于国家 所有。2、集体、集体（1）村农民集体所有：由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。（2）村内农村集体经济组织的农民集体所有：由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。（3）乡（镇）农民集体所有：由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。（三）解决土地所

24、有权和使用权权属争议（三）解决土地所有权和使用权权属争议的途径的途径1、协商、协商2、人民政府处理、人民政府处理必经程序必经程序 3、行政复议 4、行政诉讼 5、相关注意事项 1、协商、协商土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。2、人民政府处理、人民政府处理必经程序必经程序（1）单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；（2）个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。不同级别政府的具体管辖范围见土地权属争议调查处理办法。3、行政复议、行政复议 对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的，可

25、以提起行政复议。行政复议法第六条第四项。4、行政诉讼、行政诉讼 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。5、相关注意事项、相关注意事项A、在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。B、上述争议解决的方式，只限于权属争议，不包 括因土地出让、转让、租赁、抵押等产生的争议。三、集体土地的征收三、集体土地的征收（一）集体土地征收的概念和法律特征（一）集体土地征收的概念和法律特征1、集体土地征收的概念、集体土地征收的概念 是指为了公共利益的需要，国家依法将集体所有的土地强制性的转为国家所有，并给予土地原所有者一定补偿的行政行为。2

26、、集体土地征收的法律特征、集体土地征收的法律特征（1）目的：为了公共利益的需要（2）主体：一方是国家，另一方是集体（3）客体：集体所有的土地（4）性质：行政行为，具有强制性（5）给予一定的补偿（二）集体土地征收的审批机构（二）集体土地征收的审批机构1、征收下列土地的，由国务院批准：、征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。2、征收前述规定以外的土地的，由省、自治区、征收前述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（三）集体土地征收的补偿（三）集体土地征收

27、的补偿征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。1、征收耕地的补偿费用、征收耕地的补偿费用 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。（1）土地补偿费）土地补偿费 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。（2）安置补助费）安置补助费 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。 但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 土地补偿费和安置补助费合计按土地补偿费和安置补助费合

28、计按3030倍计算，倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。当地人民政府公布的最高补偿标准执行。 2、集体土地征收补偿费的支付、集体土地征收补偿费的支付（1）补偿费的收取方）补偿费的收取方 a.土地补偿费归农村集体经济组织所有； b.地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 c. 征收土地

29、的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。（2）补偿费支付的时间）补偿费支付的时间 征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起个月内全额支付。（四）集体土地征收争议的解决途径（四）集体土地征收争议的解决途径1、对是否可以征收有争议，如何解决？、对是否可以征收有争议，如何解决？法律没法律没有明确规定有明确规定2、可以征收，但对如何补偿安置有争议，如何解决？、可以征收，但对如何补偿安置有争议，如何解决？（1）对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；（2）协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。3、对补偿安置款项分配有争议，如何解决？、对补偿安置款项分配有争议，如何解决？可以提起民

30、事诉讼。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。（五）土地征收制度的不足与对策（五）土地征收制度的不足与对策1、不足、不足A、补偿标准相对较低B、不能按时足额发放C、救济途径不完善D、集体土地不能直接出让、转让或者出租用于非农建设2 2对策对策（1 1）在征收土地过程中应当贯彻以下原则）在征收土地过程中应当贯彻以下原则国务院关于深化改革关于深化改革 严格土地管理的决定严格土地管理的决定（国发200428号）要求：A.使被征地农民生活水平不因征地而降低B.使被征地农民的长远生计有保障C.在征地过程中，要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权

31、益（2 2）具体措施）具体措施A.A.针对补偿标准相对较低：针对补偿标准相对较低：提高征地费用B.B.针对不能按时足额发放：严格贯彻执行现有法律法规和政策针对不能按时足额发放：严格贯彻执行现有法律法规和政策按时足额发放C.C.针对救济途径不完善：救济途径不完善：对是否可以征收或对补偿安置发生争议应规定可以提起行政复议和行政诉讼。D.D.针对不能直接出让、转让和出租：针对不能直接出让、转让和出租：对于商业用地，应当直接允许集体土地直接流转广东省集体建设用地使用权流转管理办法E.E.逐步实行城乡统一社会保障制度。逐步实行城乡统一社会保障制度。第四讲第四讲 土地使用权制度土地使用权制度 一、土地使用

32、权的概念一、土地使用权的概念 二、取得土地使用权的主要方式二、取得土地使用权的主要方式 三、国有土地使用权出让三、国有土地使用权出让 四、国有土地使用权划拨四、国有土地使用权划拨五、国有土地使用权的转让五、国有土地使用权的转让 六、国有土地使用权的租赁六、国有土地使用权的租赁 七、国有土地使用权抵押七、国有土地使用权抵押 八、国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押八、国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押 需要注意的事项需要注意的事项 一、土地使用权的概念一、土地使用权的概念 土地使用权：指土地使用者依法取得的、土地使用权：指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、在法律规定的范

33、围内对土地享有的占有、使用、收益和使用、收益和在特定条件下依法处分在特定条件下依法处分的的 权利。权利。二、取得土地使用权的主要方式二、取得土地使用权的主要方式（一）国有土地建设用地使用权的主要取得方式（一）国有土地建设用地使用权的主要取得方式 1、受让政府出让出让的土地使用权 2、通过政府划拨划拨取得土地使用权 3、受让他人转让转让的土地使用权 4、租赁租赁政府或他人的土地使用权（二）集体土地建设用地使用权的主要取得方式（二）集体土地建设用地使用权的主要取得方式向政府申请向政府申请1、兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等、兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形

34、式共同举办企业形式共同举办企业2、乡（镇）村公共设施、公益事业建设、乡（镇）村公共设施、公益事业建设 （1和2情况）均向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。3、村民建设住宅、村民建设住宅（1）审批机构）审批机构 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。（2）农村宅基地的特别规定）农村宅基地的特别规定 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。三、国有土地使用权出让三、国有土地使用权出让（一）国有土地使用权

35、的概念（一）国有土地使用权的概念 国有土地使用权出让，国有土地使用权出让，指市、县人民政府土地管理部门作为出让方出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方受让方，受让方支付土地使用出让金的行为。（二）国有土地使用权出让的法律特征（二）国有土地使用权出让的法律特征1、出让一方始终是出让一方始终是市、县人民政府土地管理部门城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第11条的规定：土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。2、有明确的期限、有明确的期限 土地使用权出让最高年限最高年限按下列用途确定：（1）居住居住用地七十年用地七十

36、年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、商业、旅游、娱乐用地四十年娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。问问1 1：当事人约定的年限高于或低于上述年限是否有效？：当事人约定的年限高于或低于上述年限是否有效？问问2 2：住宅小区商铺的土地使用年限？综合用地？：住宅小区商铺的土地使用年限？综合用地？立立体规划体规划问问3 3：期满以后土地使用权如何处理？：期满以后土地使用权如何处理？答：（1）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定A.A.申请续期，继续使用。申请续期，继续使用。应当至迟于届满前一年至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共

37、利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。B.B.国家无偿收回。国家无偿收回。未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（2 2）物权法物权法的规定的规定A.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。B.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 继续按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定处理问问4 4：期满以后土地使用权被国家收回，地上建筑物、其他附：期满以后土地使用权被国家收回，地上建筑物、其他附着物如何处理？着物如何处理？答：土地

38、使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。问问5 5：合同约定的期限未满，国家是否可以收回土地使用权？：合同约定的期限未满，国家是否可以收回土地使用权？（1）未按照合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（2）国家

39、因公共利益的需要或进行旧城改造提前收回。 但国家应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 3、出让是一种民事行为：不是行政行为。、出让是一种民事行为：不是行政行为。 4、出让的方式特定。、出让的方式特定。 一般采取招标、拍卖、挂牌方式，在特殊情况下以协议方式出让。 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 四、国有土地使用权划拨四、国有土地使用权划拨（一）国有土地使用权划拨的概念（一）国有土地使用权划拨的概念 国

40、有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。（二）国有土地使用权划拨的法律特征（二）国有土地使用权划拨的法律特征1限于国有土地。限于国有土地。 在集体土地上进行建设，应先将集体土地征收为国有土地，使集体所有的土地转化为国有土地。2行政行为行政行为3相对的无偿性相对的无偿性 不需要交纳土地使用出让金，但需要缴纳补偿、安置等费用以及征地费。4没有明确的期限没有明确的期限（1）国家收回，因为公共利益或旧城改造；（2）使用人不再需要；（3）特定项目终止；（4）土地灭失。5用途特定用途特定（1）国

41、家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。6流通的限制性流通的限制性 一般不得转让或出租、抵押。否则需要经过批准并符合以下全部条件：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。五、国有土地使用权的转让五、国有土地使用权的转让（一）国有土地使用权的转让的概念（一）国有土地使用权的转让的概念

42、 是是指国有土地使用权人作为转让方转让方将出让土地使用权转让给受让方，受让方受让方支付价款的行为。合同双方当事人：原拥有土地使用权的一方为转让方转让方。接受土地使用权的一方为受让方受让方。（二）国有土地使用权转让的法律特征（二）国有土地使用权转让的法律特征1、转让方应当是合法取得国有土地使用权的法人、自然人或其他组织。2、所涉及的标的物是国有土地。3、国有土地的转让是民事行为。4、国有土地使用权的转让一般是有偿行为。5、国有土地使用权的转让具有期限性。受让方使用年限不得高于法定年限。受让方使用年限不得高于法定年限。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十二条规定：土地使用者通过转让方式取得

43、的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（四）土地使用权转让的方式（四）土地使用权转让的方式1广义：（1）出售；（2）交换； （3）赠与；（4）继承；（5）出资。2狭义：（1）出售；（2）交换；（3）赠与1 1、土地出让是指土地所有权人（国家）将、土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。个人。俗称土地一级市场。 2 2、土地转让是指土地使用权人将土地剩余、土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称年限的使用权转给其他集体

44、或个人。俗称土地二级市场。土地二级市场。 二者区别很明显，就是国家把土地使用权二者区别很明显，就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人，该集体或个人获出让给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。得使用权后再转移给别人就是转让。 六、国有土地使用权的租赁六、国有土地使用权的租赁（一）国家出租土地（一）国家出租土地1、概念、概念 国家出租土地，又称国有土地租赁，是指国家将国有土 地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的合同，并支付租金的行为。2、分类、分类 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁（二）土地使用权人出租土地（二）

45、土地使用权人出租土地1概念概念土地使用权人出租土地：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2分类分类（1）受让土地出租（2）划拨土地出租应遵守有关划拨土地转让的规定3土地使用权人出租土地应遵守如下规定：土地使用权人出租土地应遵守如下规定：（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。（2）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。（3）土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。六、国有土地使用权抵押六、国有土地使用权抵押参见教材（P66）七、国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押需要注意的事项（一）必须采用书面形式（一）必须采用书面形式问题：如果没有采取书面形式？问题：如果没有采取书面形式？合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。（二）应当办理变更（过户）登记（二）应当办理变更（过户）登记第四讲第四讲 房屋财产权