街区商业之奥特莱斯

1、发展历史发展历史 奥特莱斯（奥特莱斯（Outlets）最早诞生于）最早诞生于美国美国，迄今已有近一百年的历史。迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就最早就是是“工厂直销店工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这这种业态在美国已有种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。年左右开始的。1

2、970年年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货。货。所所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。 1988年年-1996年：年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展开始繁荣起来并有大的发展，很多，很多工厂就把直销店工厂就把直销店集中在一起集中在一起开设。开设。 1997年年-2001年年：截止：截止1996年，美国境内已经建立了年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的并且

3、有了奥特莱斯开发商的加入。加入。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。奥特莱斯的特点奥特莱斯的特点 （1 1）超乎想象的低价）超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在奥特莱斯的商品一般在6 6折以下，甚至低至折以下，甚至低至1313折，物美价廉。折，物美价

4、廉。 （2 2）颇具吸引力的品牌组合）颇具吸引力的品牌组合 “ “名牌名牌+ +实惠实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。荟萃世界著名或知名品牌。 （3 3）选址非常重要）选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心45459090分钟车程，满足各种交分钟车程，满足各种交通工具通行

5、；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。 （4 4）良好的购物环境）良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 （5 5）管理分工明确）管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。实行统一物业管理。店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。

6、实行统一物业管理。低价的原因低价的原因 （1 1）迅速回笼资金的需要）迅速回笼资金的需要outletsoutlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。又能为此类商品提供规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。 （2 2） outletsoutlets商品的生产及推广成本低商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产很多生产商针对消费需要专门生产outletsoutlets商品商品, , 使用过去的经典面料、款式，使用过

7、去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。 （3 3） outletsoutlets购物中心的运营成本低购物中心的运营成本低 outletsoutlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者成本相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。能够给消费者最大程度的折扣。对城市的

8、作用对城市的作用 （1 1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带 在欧美市场，在欧美市场， outletsoutlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。 （2 2）促经济发展、吸引投资）促经济发展、吸引投资 据测算据测算，outletsoutlets每每1 1万平方米可提供万平

9、方米可提供200200250250个就业岗位，能有力促进个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞所在地的经济发展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。的孵化器。 案例案例- -纽约纽约Woodbury Outlets Woodbury Outlets n区位：位于纽约以北中央山谷区域。区位：位于纽约以北中央山谷区域。n规模：经过数次扩张，直销中心目前包含规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220220家品牌店，家品牌店，7.27.2万柜万柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。台面积，非常辽阔的郊区大型商场。n开业时间：开

10、业时间：19851985年年 n项目定位：世界上最大的品牌直销中心。项目定位：世界上最大的品牌直销中心。 以购物为主，兼具饮食、以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。休憩、逛街、游乐功能。 n销售折扣：销售折扣：25%-65%25%-65%的折扣的折扣。n建筑风格：一层的花园式建筑风格：一层的花园式OutletsOutletsn规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。园林环境

11、，营造休闲氛围。 案例案例- -纽约纽约Woodbury Outlets Woodbury Outlets n功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。色的停车场。n主要客源主要客源 ：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。n商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要

12、的事项宣布时，除了用英语外，还有汉语的广播。重要的事项宣布时，除了用英语外，还有汉语的广播。GreenPurpleGoldBlueRed案例案例- -日本御殿场日本御殿场Outlets Outlets n区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心9090分钟车程。分钟车程。n规模：营业面积规模：营业面积4.54.5万，万，210210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。n开业时间：开业时间：20002000年年7 7月月 n项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中项目定位：聚

13、购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。心。n产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食类、项链宝石及手表、饮食8 8个领域世界级和地区级品牌个领域世界级和地区级品牌。n销售折扣：销售折扣：1-61-6折。折。案例案例- -日本御殿场日本御殿场Outlets Outlets n建筑风格：一层的欧式建筑建筑风格：一层的欧式建筑 n规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入

14、口与停车位、充分将自然地貌状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点名景点。n主要客源：东京地区车族，旅游客源。主要客源：东京地区车族，旅游客源。n商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从着铁塔和广场，从5050米高的摩天轮上眺望富士山，旅游米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和观光和OutletOutlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。留时间。案例案例- -伦敦比斯特伦敦

15、比斯特OutletsOutlets购物村购物村 n区位：位于牛津郡心脏地带，距伦敦区位：位于牛津郡心脏地带，距伦敦1 1个小时车程，周边旅个小时车程，周边旅游景点密集。游景点密集。n规模：营业面积规模：营业面积4.54.5万，万，210210家国内外知名品牌店铺和西餐家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。厅品牌店。n开业时间：开业时间：19951995年年4 4月月 n项目定位：聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物项目定位：聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心中心。n产品类型：服饰、珠宝、家居、餐饮。产品类型：服饰、珠宝、家居、餐饮。n销售折扣：销售折扣：1-61-6折。折。n主

16、要客源：伦敦地区车族，旅游客源主要客源：伦敦地区车族，旅游客源。n重新定义重新定义“精明消费精明消费”的艺术，贵族风范、平民价格，宁静的艺术，贵族风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。案例案例- -北京燕莎奥特莱斯n区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约2525公里。公里。 n规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约9.59.5万，一期万，一期3.53.5万（万（A A、B B座），二期扩建座），二期扩建6 6万（万（C C座），车座），车位位

17、15001500个个 。 n开业时间：开业时间：A A座：座：20022002年年1212月、月、B B座：座：20032003年年1111月、月、C C座：座：20072007年年1212月月 n项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心大型综合性购物中心 。国内首家工厂式。国内首家工厂式OutletsOutlets。n销售折扣：销售折扣：3737折不等，经常性的品牌热卖会折扣折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-51-5折折 n商铺租金：均价商铺租金：均价2020元元/

18、/平米平米/ /天，价格区间为天，价格区间为4-254-25元元/ /平米平米/ /天天 n建筑风格：建筑风格：MallMall式式OutletsOutlets，地下一层、地上三层，地下一层、地上三层 n功能分区：功能分区：A A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C C座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主共入住共入住知名品牌知名品牌近近600600个

19、。个。 n主要客源主要客源 ：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅 中国最成功的奥特莱斯中国最成功的奥特莱斯-上海青浦上海青浦奥特莱斯奥特莱斯一、项目概况一、项目概况 赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场公里，东距上海虹桥机场10公里，公里，西距朱家角和淀山湖约西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴城市化地区。项目依托

20、便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴城市化地区。项目是具有是具有欧美风格的欧美风格的23栋建筑群组成栋建筑群组成，总建筑面积，总建筑面积11万平方米万平方米，地上部分由南往北，依，地上部分由南往北，依次为次为1至至4层，以层，以商品经营商品经营和和餐饮餐饮为主，共有为主，共有200间商铺。面积从间商铺。面积从100平方米到平方米到500平方平方米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场拥有车位拥有车位1000个个。二、上海奥特莱斯布局二、上海奥特莱斯布局 占地面积占地面积16万平方米万平方米,入驻品牌入驻品牌240余家余家，按照经营功能的

21、不同，分为区、区，按照经营功能的不同，分为区、区和区大板块。和区大板块。 区区主要经营主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品国际一线服饰品牌的折扣商品。 区区主要经营主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。 区区餐饮休闲娱乐区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐，建筑面积达万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、企业提供经营场地。目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等十余家。永和豆浆、老夜上海等十余家

22、。 三、地段优势：三、地段优势： 上海奥特莱斯坐落于上海奥特莱斯坐落于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄、甪直、乌镇等著名江南水乡风景区，是市府确度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄、甪直、乌镇等著名江南水乡风景区，是市府确定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。附近有国际附近有国际时尚家具城、商务物流中时尚家具城、商务物流中心、星级宾馆等心、星级宾馆等项目。项目。整个现代服务业集聚区规划面积整个现代服务业集聚区规划面积4平方公里；广场所处交通位平方公

23、里；广场所处交通位置十分优越：距市中心人民广场置十分优越：距市中心人民广场26公里，车程仅公里，车程仅30-40分钟；分钟；A9高速西端与乍（浦）高速西端与乍（浦）嘉（兴）苏（州）高速相交，距广场嘉（兴）苏（州）高速相交，距广场6公里的公里的A5嘉（定）金（山）高速与沿江高速、嘉（定）金（山）高速与沿江高速、A12沪嘉高速、沪嘉高速、A11沪宁高速、沪宁高速、A7高速、高速、A8沪杭高速、沪杭高速、A4莘奉金高速相连，大大方便莘奉金高速相连，大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往非常便利。广场四周云集东方绿洲了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往非常便利。广场四周云集东方绿

24、洲青少年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质青少年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。得天独厚的地理位置与明显的区位优势为上海奥特莱斯品别墅和一批高档居住小区。得天独厚的地理位置与明显的区位优势为上海奥特莱斯品牌直销广场的存在与发展创造了良好的条件牌直销广场的存在与发展创造了良好的条件。四、项目分析：四、项目分析：1、交通方便，仅靠高速、交通方便，仅靠高速2、成本低：这个主要是对入住的商家来说的，项目、成本低：这个主要是对入住的商家来说的，项目处在郊县处在郊县，而不是市区而不是市区3、建筑设计、景观设计比较

25、好，有点在、建筑设计、景观设计比较好，有点在异国购物异国购物的感觉的感觉4、引入品牌比较多，而且层次丰富：少见的大牌云集，而且既有一线大牌，也、引入品牌比较多，而且层次丰富：少见的大牌云集，而且既有一线大牌，也有休闲、运动大牌，满足了多种需求有休闲、运动大牌，满足了多种需求5、内部布局合理：各个品牌的搭配、购物与餐饮的搭配相对合理、内部布局合理：各个品牌的搭配、购物与餐饮的搭配相对合理6、运营比较成功：无论是对项目的日常运作，现场管理（导识系统等），还是、运营比较成功：无论是对项目的日常运作，现场管理（导识系统等），还是对项目的推广和宣传，以及与其他项目的联动，如导入旅游团队等，都做的比较好。

26、对项目的推广和宣传，以及与其他项目的联动，如导入旅游团队等，都做的比较好。需要说明的是，开发商百联已经积累了丰富的商业运作经验和资源，这个也是项需要说明的是，开发商百联已经积累了丰富的商业运作经验和资源，这个也是项目获得目前的成功的一个关键。目获得目前的成功的一个关键。奥特莱斯（奥特莱斯（OUTLETS）建设）建设奥特莱斯（奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的

27、核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物，购物，通常通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；还有，；还有，奥特莱斯奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择选择。奥特莱斯选址三要素奥特莱斯选址三要素决定因素决定因素选址选址价格便宜、目的消费价格便宜、目的消费远离核心商业区远离核心商业区休闲购物、与度假、游乐相结合休闲购物、与度假、游乐相结合风景优美或大型娱乐设施周边风

28、景优美或大型娱乐设施周边交通与物流便捷交通与物流便捷机场、高铁、及高速周边机场、高铁、及高速周边项目项目区位区位武汉百联奥特莱斯武汉百联奥特莱斯武汉后湖风景区北临后湖武汉后湖风景区北临后湖温州崇高奥特莱斯温州崇高奥特莱斯温州市龙湾区的空港经济区温州市龙湾区的空港经济区宁波百联奥特莱斯宁波百联奥特莱斯宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区天津佛罗伦萨天津佛罗伦萨紧邻京沪高铁紧邻京沪高铁上海青浦奥特莱斯上海青浦奥特莱斯紧邻沪青平高速公路紧邻沪青平高速公路杭州下沙奥特莱斯杭州下沙奥特莱斯紧邻杭州绕城高速紧邻杭州绕城高速日本御殿场奥特莱斯日本御殿场奥特莱斯富士山山脚，

29、临近箱根风景区富士山山脚，临近箱根风景区表2表1武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图1），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。发区，川龙大道以西，湖滨路以北。温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图2），项目位于温），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。宁波百联奥特莱斯项目（图宁波百联奥特莱斯项目（图3），项目位于宁波江北区慈城、保国寺历），项目位于宁波江北区慈城、保国寺历

30、史文化游览区。距离宁波市中心约史文化游览区。距离宁波市中心约10公里，距机场约公里，距机场约14公里，紧邻高公里，紧邻高速公路交通方便速公路交通方便。总图布局总图布局奥特莱斯商业建筑的总图布局受用地形状的制约，因项目不同而不同，但由于奥奥特莱斯商业建筑的总图布局受用地形状的制约，因项目不同而不同，但由于奥特莱斯商业建筑的性质及商业流线要求，每个项目又会有其相同的共性特莱斯商业建筑的性质及商业流线要求，每个项目又会有其相同的共性。首先首先，奥特莱斯属于，奥特莱斯属于低密度建筑低密度建筑通常通常层数不高占地较大层数不高占地较大，为了便于建筑群之间的，为了便于建筑群之间的商业运营与合理的动线距离，势

31、必会采用分区模式商业运营与合理的动线距离，势必会采用分区模式。其次其次，环形商业流线环形商业流线是奥特莱斯的不二选择，所以奥特莱斯均为环形布局是奥特莱斯的不二选择，所以奥特莱斯均为环形布局。再次再次，强调主次入口与空间节点的处理，所有的奥特莱斯会，强调主次入口与空间节点的处理，所有的奥特莱斯会有明显的主次入口有明显的主次入口，以及以及联系各分区的中心广场节点联系各分区的中心广场节点。最后，最后，大量的停车面积大量的停车面积是奥特莱斯最大的特点是奥特莱斯最大的特点。总图布局共性总图布局共性一一、 组团分区组团分区二二 、环形环形布局布局三三 、强调强调主次入口与空间节点主次入口与空间节点四四、

32、大量停车大量停车武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图4）总图布局：）总图布局：1功能布局功能布局采用一轴两环多节点的布局模式。一条斜向的主轴将人流从路口引入，同时划分采用一轴两环多节点的布局模式。一条斜向的主轴将人流从路口引入，同时划分出两个三角形的环形商业街区。在东南与西北形成两个大的入口广场，同时通过出两个三角形的环形商业街区。在东南与西北形成两个大的入口广场，同时通过中心的中心的“阳光谷阳光谷”来联系上下两组团，在组团内部则会形成多个小的商业节点广来联系上下两组团，在组团内部则会形成多个小的商业节点广场。而在建筑外围则是大面积的停车场。场。而在建筑外围则是大面

33、积的停车场。2道路规划道路规划地块在川龙大道靠地块北侧位置设置一车行出入口，中部与南部各一个人行出入地块在川龙大道靠地块北侧位置设置一车行出入口，中部与南部各一个人行出入口；地块沿湖滨大道设置有口；地块沿湖滨大道设置有3个车行出入口。地块主体建筑与停车场间设置有车行个车行出入口。地块主体建筑与停车场间设置有车行环道，设置有环道，设置有1055个车位。个车位。 3 景观系统景观系统在地块南区采用东西向的景观绿带与南北向的阳光谷构成十字状景观轴串联多个在地块南区采用东西向的景观绿带与南北向的阳光谷构成十字状景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素景观节点，并在各节点设置雕塑

34、、水景等丰富的景观元素。温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图5）总图布局：）总图布局：1 功能分区功能分区项目分为一期崇高奥特莱斯购物广场区和二期崇高总部物流办公园区，一期崇项目分为一期崇高奥特莱斯购物广场区和二期崇高总部物流办公园区，一期崇高奥特莱斯购物广场区以高奥特莱斯购物广场区以2-5层的商业建筑组成，形成一条主轴两个组团的布层的商业建筑组成，形成一条主轴两个组团的布局模式，建筑周边以及前广场为停车区域。二期崇高总部物流办公园区的局模式，建筑周边以及前广场为停车区域。二期崇高总部物流办公园区的8栋栋6层和层和3栋栋9层的办公

35、楼以古典的十字对称模式布局，构图稳重严谨。层的办公楼以古典的十字对称模式布局，构图稳重严谨。2道路规划道路规划一期崇高奥特莱斯购物广场区在湖滨大道靠南设置一车行出入口，南面规划道一期崇高奥特莱斯购物广场区在湖滨大道靠南设置一车行出入口，南面规划道路设置两车行出入口，北面及东面各设置一车行出入口，地块主体建筑与停车路设置两车行出入口，北面及东面各设置一车行出入口，地块主体建筑与停车场间设置有车行环道，停车系统采用地面停车结合地下车库，设置有场间设置有车行环道，停车系统采用地面停车结合地下车库，设置有860个车个车位，其中地上位，其中地上660辆，地下辆，地下200辆。辆。 3 景观系统景观系统崇

36、高奥特莱斯购物广场区采用南北向的景观绿带与东西向的景观带构成十字状崇高奥特莱斯购物广场区采用南北向的景观绿带与东西向的景观带构成十字状景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素景观轴串联多个景观节点，并在各节点设置雕塑、水景等丰富的景观元素。宁波百联奥特莱斯项目（图宁波百联奥特莱斯项目（图6）总图布局：）总图布局：1功能布局功能布局项目分为一二两期，西面为一期的奥特莱斯商业广场。商业广场利用基地内的项目分为一二两期，西面为一期的奥特莱斯商业广场。商业广场利用基地内的河道景观把奥特莱斯分成南北两区，设计吸取威尼斯的城市印象，通过弯曲的河道景观把奥特莱斯分成南北两区，设计吸取

37、威尼斯的城市印象，通过弯曲的水系景观打造原汁原味的意大利情景式商业空间。而在建筑外围则是大面积的水系景观打造原汁原味的意大利情景式商业空间。而在建筑外围则是大面积的停车场。停车场。2道路规划道路规划地块的车行主入口位于西面道路的中部，桥的南面。在南面及东面道路分别设地块的车行主入口位于西面道路的中部，桥的南面。在南面及东面道路分别设置了车行次入口。地块建筑外围车行环路环通，停车系统采用地面停车，设置置了车行次入口。地块建筑外围车行环路环通，停车系统采用地面停车，设置有有2000个车位。个车位。 3 景观系统景观系统基地内的河道景观成为把控全局的纽带，弯弯曲曲的河道景观形成东西主轴与基地内的河道

38、景观成为把控全局的纽带，弯弯曲曲的河道景观形成东西主轴与南北向的景观轴十字交叉形成多个景观节点南北向的景观轴十字交叉形成多个景观节点。单体设计单体设计奥特莱斯商业建筑比其它公共建筑相对要简单，但也有其特殊的要求和原则，奥特莱斯商业建筑比其它公共建筑相对要简单，但也有其特殊的要求和原则，大体上可以从层数、层高、开间、进深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来总结。大体上可以从层数、层高、开间、进深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来总结。1.层数层数奥特莱斯属于低容积率建筑群，考虑到楼层商业价值的递减原理，所以一般奥特莱斯属于低容积率建筑群，考虑到楼层商业价值的递减原理，所以一般层数不宜过高，层数不宜过高，通常以

39、一层或二层为主，局部可做到三层。通常以一层或二层为主，局部可做到三层。2.层高层高 作为店铺型商业通常需要考虑到货架净高要求、设备管道高度、结构梁高度。作为店铺型商业通常需要考虑到货架净高要求、设备管道高度、结构梁高度。层高要求：层高要求：一层结构层高不小于一层结构层高不小于5米，净高不小于米，净高不小于3.5米，二层层高不小于米，二层层高不小于4.5米，净高不小于米，净高不小于3.2米。米。3.柱网柱网由于奥特莱斯商业一般采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺的面宽要求，由于奥特莱斯商业一般采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺的面宽要求，通常通常采用采用8.4米或米或8米得柱网米得柱网。4.

40、开间进深开间进深标准商铺常用标准商铺常用面宽一般采用面宽一般采用8.4米、米、8米米，刚好为一标准柱跨；，刚好为一标准柱跨；标准商铺常用标准商铺常用进深一般采用进深一般采用15米、米、16.8米米，由于规范中关于安全疏散的要求，由于规范中关于安全疏散的要求，进深不超过进深不超过15米可只向一面开门，超过米可只向一面开门，超过15米则需两面疏散（图米则需两面疏散（图7）；5.走道尺寸走道尺寸奥特莱斯一般都采用连廊商业的模式，外廊的宽度一般为奥特莱斯一般都采用连廊商业的模式，外廊的宽度一般为3米米4米，局部可米，局部可放大增加座椅等休息空间。（图放大增加座椅等休息空间。（图8）6.后勤通道与疏散楼

41、梯后勤通道与疏散楼梯后勤走道能既能服务于餐饮及店铺的后勤，又能用于疏散。奥特莱斯的疏散后勤走道能既能服务于餐饮及店铺的后勤，又能用于疏散。奥特莱斯的疏散走道通常做到净宽走道通常做到净宽1.5米米-1.8米。疏散楼梯既要满足疏散距离，又需要满足疏米。疏散楼梯既要满足疏散距离，又需要满足疏散宽度，而疏散楼梯的个数可由总疏散宽度除以单个楼梯宽度得出。计算公散宽度，而疏散楼梯的个数可由总疏散宽度除以单个楼梯宽度得出。计算公式式：建筑面积()修正系数修正系数换算系数百人指标每层营业厅疏散人数（人)每层营业厅疏散总宽度(mSK1aBP=a*S1（K1*K2*S）W=B*P/100一层50%0.850.85

42、0.65二层50%0.850.850.65三层50%0.850.770.75武汉百联奥特莱斯一层平面图（图9）温州崇高奥特莱斯一层平面图（图10）宁波百联奥特莱斯一层平面图（图11）立面设计立面设计奥特莱斯立面设计可以从立面风格、材料、广告招贴等几个方面来总结。奥特莱斯立面设计可以从立面风格、材料、广告招贴等几个方面来总结。奥特莱斯立面设计一般不拘风格比较自由，有现代的、新古典的、地中海的、奥特莱斯立面设计一般不拘风格比较自由，有现代的、新古典的、地中海的、美式的等等，一是为了达到烘托商业氛围积累人气的作用，二是美式的等等，一是为了达到烘托商业氛围积累人气的作用，二是奥特莱斯产品奥特莱斯产品多

43、元化多元化的文化内涵注定了其多元化的立面风格元素。在武汉奥特莱斯项目采用的文化内涵注定了其多元化的立面风格元素。在武汉奥特莱斯项目采用的是美式风格的是美式风格(图图12，图，图13)。而温州奥特莱斯。而温州奥特莱斯(图图14)与宁波百联奥特莱斯与宁波百联奥特莱斯(图图15)则采用了意大利风情立面则采用了意大利风情立面。武汉奥特莱斯效果图（图12）武汉奥特莱斯实景图（图13）温州崇高奥特莱斯入口效果图（图14）宁波百联奥特莱斯水街效果图（图15）奥特莱斯的定位和购物中心有所不同，相对比较低端，所以在材料的应用上更倾向于涂料为主，辅以石材及玻璃，色彩鲜艳的涂料非常契合奥特莱斯商业特质(图16)。石

44、材与玻璃幕墙通常只使用在入口及广场节点部位(图17)。广告招贴一直是商家比较关注的部分，也是奥特莱斯商业广场的主要收益来源之一。广告招贴一直是商家比较关注的部分，也是奥特莱斯商业广场的主要收益来源之一。奥特莱斯对于广告的设置要求分级奥特莱斯对于广告的设置要求分级：奥特莱斯广告招贴要求奥特莱斯广告招贴要求广告分级广告分级位置位置尺寸（尺寸（mm）数量数量(个个)备注备注户外公共广户外公共广告位告位建筑山墙及建筑山墙及外围沿街面外围沿街面6000X8000(6000X8000(竖竖)；3000X4000（竖）（竖）7000X5000（横）（横）;60-10060-100采用灯箱或射灯采用灯箱或射灯

45、照明照明入口广场入口广场LOGO墙墙入口广场展入口广场展示墙示墙600X600(600X600(单个单个)3636、48灯箱灯箱标志塔塔身标志塔塔身广告广告标志塔标志塔1800X2400(1800X2400(横横)多个多个灯箱灯箱柱体广告及柱体广告及路灯广告路灯广告柱体及路灯柱体及路灯多个多个户外店标小户外店标小型广告型广告外廊、户间外廊、户间墙墙1200X1800(1200X1800(竖竖)多个多个商铺店招商铺店招店铺门头店铺门头3600X1200(3600X1200(横横)根据立面造型尺根据立面造型尺寸略有不同寸略有不同奥特莱斯业态核心奥特莱斯业态核心上海郊区青浦有着两家大型奥特莱斯：一家

46、百联青浦奥特莱斯，开上海郊区青浦有着两家大型奥特莱斯：一家百联青浦奥特莱斯，开业七年，销售收入业内领先；一家米格天地，开业半年。业七年，销售收入业内领先；一家米格天地，开业半年。意大利零售巨头意大利零售巨头RDM的位于浦东新区迪斯尼板块的名品奥特莱斯将的位于浦东新区迪斯尼板块的名品奥特莱斯将于于2014年第三季度开业。年第三季度开业。在百货公司、购物中心、大卖场等这些零售业态中，奥特莱斯不需要依赖任何商圈在百货公司、购物中心、大卖场等这些零售业态中，奥特莱斯不需要依赖任何商圈就能存活，远离城市的中心，动辄十万平米的经营面积，只销售打折的商品。在经就能存活，远离城市的中心，动辄十万平米的经营面积

47、，只销售打折的商品。在经济疲软、零售不振的时期，奥特莱斯的业绩总是出人意料。以济疲软、零售不振的时期，奥特莱斯的业绩总是出人意料。以RDM过去两年业绩为过去两年业绩为例，虽然欧洲消费低迷，当地的销售收入依然有例，虽然欧洲消费低迷，当地的销售收入依然有8%-10%的增长。在中国，百货公的增长。在中国，百货公司面临关门、转型的风潮，券商对百货上市公司的研报总是用司面临关门、转型的风潮，券商对百货上市公司的研报总是用“奥特莱斯是业绩增奥特莱斯是业绩增长亮点长亮点”此类标题。此类标题。 但奥特莱斯有个致命缺点但奥特莱斯有个致命缺点很难经营很难经营！ 至今中国已有至今中国已有200多家奥特莱斯，加上冠名

48、奥特莱斯的卖场，更是多达多家奥特莱斯，加上冠名奥特莱斯的卖场，更是多达400余家。一余家。一家奥特莱斯需要家奥特莱斯需要500万人口和一定数量的高档百货作为支撑，这些庞然大物之间抢万人口和一定数量的高档百货作为支撑，这些庞然大物之间抢夺资源，竞争激烈。夺资源，竞争激烈。中国众多奥特莱斯之中，只有少数几家可称为成功：北京燕莎奥特莱斯作为中国第中国众多奥特莱斯之中，只有少数几家可称为成功：北京燕莎奥特莱斯作为中国第一个吃螃蟹者，年销售已经超过一个吃螃蟹者，年销售已经超过30亿元；百联青浦绩效好，亿元；百联青浦绩效好，2012年销售收入达年销售收入达25亿亿元，同时母公司百联集团已在杭州、无锡、武汉

49、等地开出连锁店或输出管理；北京元，同时母公司百联集团已在杭州、无锡、武汉等地开出连锁店或输出管理；北京赛特奥莱直接复制了美国奥特莱斯的模式，小镇形态，大牌颇多；赛特奥莱直接复制了美国奥特莱斯的模式，小镇形态，大牌颇多；RDM在位于北京在位于北京和天津之间的高铁站对面造的佛罗伦萨小镇，大牌聚集度高，环境风格受认可，销和天津之间的高铁站对面造的佛罗伦萨小镇，大牌聚集度高，环境风格受认可，销售收入自售收入自2011年年6月开业至去年底已达月开业至去年底已达16亿元。亿元。选址郊区的奥特莱斯对城市汽车保有量和交通便利程度有极大的依赖性，与周选址郊区的奥特莱斯对城市汽车保有量和交通便利程度有极大的依赖性

50、，与周边旅游环境的互动也是扩大辐射范围的积极因素。以美国、日本和法国三地最边旅游环境的互动也是扩大辐射范围的积极因素。以美国、日本和法国三地最受欢迎的奥特莱斯为例，美国伍德百瑞奥特莱斯（受欢迎的奥特莱斯为例，美国伍德百瑞奥特莱斯（Woodbury）临近西点军校，）临近西点军校，日本御殿场奥特莱斯靠近富士山，法国的山谷购物村（日本御殿场奥特莱斯靠近富士山，法国的山谷购物村（La Valle Village）更是）更是距离迪斯尼乐园只有距离迪斯尼乐园只有5分钟车程。分钟车程。 法国的山谷购物村法国的山谷购物村与大品牌与大品牌“关系铁关系铁”是关键是关键 美国奥特莱斯店多，名牌不如欧洲集中，也不讲究

51、形态设计；英、法的奥特莱斯美国奥特莱斯店多，名牌不如欧洲集中，也不讲究形态设计；英、法的奥特莱斯面积较小，不仅是折扣商品销售地，也是人们日常生活的消费之处，日本的奥特面积较小，不仅是折扣商品销售地，也是人们日常生活的消费之处，日本的奥特莱斯虽然也临近旅游胜地，但奢侈品牌少，主打是日韩品牌。莱斯虽然也临近旅游胜地，但奢侈品牌少，主打是日韩品牌。 对于郊区型奥特莱斯，对于郊区型奥特莱斯，国际一线大国际一线大牌是吸引游客的主要因素牌是吸引游客的主要因素，一家大牌，一家大牌的入驻对销售有非常明显的拉动作用。的入驻对销售有非常明显的拉动作用。国内奥特莱斯均面临货源稀少、有店国内奥特莱斯均面临货源稀少、有店无货的局面。其主要原因是多数奢侈无货的局面。其主要原因是多数奢侈品货源来自品牌的亚洲代理商。这些品货源来自品牌的亚洲代理商。这些品牌在百货公司和购物中心都有专柜，品牌在百货公司和购物中心都有专柜，折扣商品在特卖场和花车已经销售过折扣商品在特卖场和花车已经