房地产估价师案例与分析考点资料6

1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；4熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状

2、况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。二、内容讲解第二节商业房地产的估价一、商业房地产及其特点来源建设工程教育网（一）商业房地产及其种类商业房地产是指用于各种零售、批发

3、、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。本节主要针对狭义商业房地产，即零售业、批发业房地产。估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及其零售业态的结构特点，下面简单介绍一下各种零售业态的结构特点：1百货店业态结构特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采

4、取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商店规模大，在5000以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。2超级市场业态结构特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主；营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄，以居民为主要销售对象

5、；商店营业面积在500以上；目标顾客以居民为主。3大型综合商场业态结构特点采取自选销售方式和连锁经营方式；商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡结合部、住宅区、交通要道；商圈范围较大；商店营业面积一般在2500以上；目标顾客为购物频率高的居民。4便利店业态结构特点以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式；商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日；选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5

6、7min到达的范围内；商店营业面积在l00左右，营业面积利用率高；目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。来源建设工程教育网5专业店业态结构特点采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定；目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。6专卖店业态结构特点采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构以

7、企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利；注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务；选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定；目标顾客以中青年为主；商店的陈列、照明、包装、广告讲究。7购物中心业态结构特点由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理；内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场；选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道；商圈根据不同经营规模、经营商品而定；设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；目

8、标顾客以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。8家居中心业态结构特点发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一站式购物和一条龙服务；商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场；选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。9仓储商店业态结构特点商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分；选址在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场；主要的商圈人口为5万7万人，商店营业面积大，一般在4000以上。（二）商业房地产特点来源建设

9、工程教育网1收益性商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。2经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容（或者说不同的用途）

10、一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。3出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。4装修高档且复杂为了营造

11、舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。5垂直空间价值衰减性明显来源建设工程教育网商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度

12、，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。二、影响商业房地产价格的因素（一）影响商业房地产价格的主要区位状况1地段繁华程度影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市一级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区

13、域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或可称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。此外，在许多大中城市中，还有一些专业性商业街区，它是由经营相同类型商品或属性相似商店汇集在一起而形成的商业街区，如建材一条街、布匹市场、电器总汇等等。不同类型专业市场或专业一条街的租金水平相差很大，有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可接近中心商业区，而有的专业市场或专业一条街商铺的租金水平可能相同于或甚至低于小区级商业区商铺租金水平。对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。第二，要确定商业房地产所处商业区的具体位置

14、，因为在同一商业区中主道上的商业房地产比相距仅数米远的侧道上的商业房地产价值可能要高出许多，而在同一幢商业房地产中，首层人口处附近的商铺出租的租金要远高于其他位置的商铺。如广州市北京路商业街区中，北京路商铺的租金高达1000元/以上，而旁边西湖路商铺的租金仅为300元/。第三，分析所在区域商业集聚度、经营差异化程度、人流量、消费结构、消费档次等。2交通条件来源建设工程教育网交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔，以及公交线路连接的居民区人数等指标来衡

15、量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度，如：广州一家著名的服装批发市场，就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序，封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内，虽然地铁直接给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是过客，反而影响了商场的正常购物环境，因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。3临街状况商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大

16、影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。例如，多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高，与道路齐平街的商铺比略有凹入的商铺价值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，对于其经营也是不利的，因为这样将影响购物人流的出入。（二）影响商业房地产价格的主要实物状况1建筑品质及内部格局商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等，它们对于商业房地产的经营有重要的影响。此外，商业房地产的内部格局

17、是否有利于柜台、货架等的布置和购物人流的组织也对商业房地产的经营产生影响。例如一些大型商业用房往往要分割出租，其内部空间能否灵活地间隔对其收益产生较大影响。因此，对商业房地产进行估价时应充分重视其建筑品质、内部格局。2楼层通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。如根据一般的估价实践，大型的商业大厦二层的价格可能是底层价格的50%80%，三层为底层的40%60%，然而对于一些社区内的商铺，二层价格可能只有底层的35%50%，可能相差50%65%，二层与三层可能相差2

18、0%30%，但如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。3净高商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。4面积根据商业业态的差异、商业经营要求的不同，商业用房所需的经营面积会存在较大差异，如百货商店的经营面积一般需5000以上，超级市场500以上，而一般的临街店铺仅为几十平方米。因此对商业房地产进行估价时应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。5装修装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值

19、会有很大的出入。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。6无形价值在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。又如有大型品牌超市、商业企业进驻的商业用房，其价值会明显上升。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。三、商业房地产估价的常用方法根据房地产估价规范，商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流

20、的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。（一）收益法商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。（二）市场法商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。（三）成本法在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房

21、地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。四、商业房地产估价的技术路线及难点处理商业房地产评估在总体技术方法、思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上又有各自的特点。（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类。1出租型商业房地产出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益

22、，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查看显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素

23、。例如，有个商场，分割出售，面积相仿，但四面临街状况不同，其中一面临商业街，其销售价格是759万/，两面临普通道路，销售价格是65万/，另一面临弄里小路，其销售价格是354万/。同样的底层，价格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单将其中临弄里小路的交易实例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成估价的失误。此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）内涵。如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱，一般不

24、宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。2运营型商业房地产运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益主营业务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比

25、较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。2整层商业房地产估价整层商业房地

26、产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。例如，某估价机构接受委托评估&

27、#215;×商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。3

28、同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该

29、楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的××号商铺；第二档次为位于直行电梯口的××号等四间商铺，位于商场主要通道的××号等八间商铺；第三档次的主要分布在边角或次要通道的××号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5%，第三档次的大约低10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在实

30、际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。例如，某机构在评估××城市××区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，××片区类似分散经营的商业房地产的

31、四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。案例2-2××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1估价对象项目基本情况××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××

32、市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。（史记：一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验收擅自使用，将导致高额的行政处罚风险：根据建设工程质量管理条例第五十八条规定：建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。并且，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。二是如因擅自使用，导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的，将遭致重大的刑事责任法律风险：如果因为未经验收擅自使用，导致降低工程质量

33、标准，造成重大安全事故的，根据刑法第一百三十七条的规定，将构成工程重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。）估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，37层全部处于空置，估价对象××商城30026002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。2估价对象权利状况项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须

34、是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室内），办妥甲方名下的房产证书。根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的××商城补偿铺位分配协议书，双方商定××商城一至六层铺位按××商城建筑面积分配表规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688。具体分配情况如下：××商城建筑面积分配表 表2-9分配楼层及房号建筑面积（）分

35、配楼层及房号建筑面积（）首层：1138号铺位2408四层：4002号铺位28611二层：2128号铺位28611五层：5002号铺位28611三层：3002号铺位28611六层：6002号铺位30276××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。×

36、5;商城在估价时点时为：在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。3估价对象基本情况表2-10估价对象名称××商城2128号铺位位置状况估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路建筑面积28611建筑结构总楼层共7层评估楼层第2层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于×&#

37、215;商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”公共配套设施完备程度××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近装修情况外墙复合铝板

38、、方砖、玻璃幕墙内墙乳胶漆天花吸音矿棉板楼地面抛光砖门窗设施设备水电暗设电梯已安装2组手扶梯、未使用空调中央空调消防消防栓、烟感报警系统使用与维护竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况出租租金水平维护与保养有正常的维护、使用状况良好物业管理××商城负责管理表2-11估价对象名称××商城30026002号商铺位置状况估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临

39、15;×广场，北依××路建筑面积详见××商城建筑面积分配表建筑结构总楼层共7层评估楼层第36层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于××商城每层的东北角公共配套设施完备程度××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交

40、通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近装修情况外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙毛坯天花毛坯楼地面水泥砂浆门窗设施设备水电仅完成60%左右电梯已安装2组手扶梯、未使用空调无消防安装消防栓、自动喷淋使用与维护竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况空置租金水平维护与保养维护、使用状况差物业管理××市××投资发展有限公司负责管理四、估价目的为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考五、估价时点20××年××月××日

41、六、价值定义本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略，见技术报告）十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的权益价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果详见下表：估价结果明细表表2-12估价对象建筑面积（）估价单价（

42、元/）估价值（元）××商城2128号铺位2861178802254547××商城3002号商铺2861142501215968××商城4002号商铺2861135603114929××商城5002号商铺28611××商城6002号商铺30276合计144726585444十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。××

43、;市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（一）××市商业用房市场背景分析（略）（二）××商圈商业房地产市场分析××自改造后，商铺供应量大增，约翻了2倍多，而有效需求却没能随之上涨；同时，随着××商圈的崛起，××商铺客流遭到进一步分流，××商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致&#

44、215;×出现至今仍很严重的“二层及以上空置”现象；且在××内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达3倍（步行街1楼租金约600800元/，副街1楼最低约200元/）。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。1××商圈的商业房地产特点业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。除××天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外

45、，该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理；除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差。2××商圈商业房地产经营状况目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等；产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地

46、产进行了市场调查：（1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下：表2-13名称楼层租金水平（元/·月）临街状况空置率备注东港中心1500600内铺5%租金包含管理、水电费等杂费230040030%310020030%九龙城广场17001200内铺5%以下24006005%以下32003005%以下491202005%以下西华宫18001000内铺5%以下24005005%3420025010%耀华楼1500600内铺5%以下租金包含管理、水电费等杂费23004005%320025010%（2）附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下：表2-14名称楼层租金水平

47、（元/·月）临街状况空置率备注金百利商场210012010%东和购物中心12001250内销5%（舍管理、水电费）2100115020%文化中心广场l2001250内铺20%续表根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。（三）××市烂尾楼盘活状况市场分析2004年，据××市规划与国土资源局调查，××市共有52个问题楼盘，烂尾楼总面积达167万，其中××区18个，大部

48、分为20层以上的高层建筑，建筑面积超过100万。问题楼盘不仅严重影响城市景观，浪费土地资源，还不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，××市政府制定优惠政策，对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠（见关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复），并积极推行四大措施：一是“盘”，调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是“收”，对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是“拆”，对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是“卖”，对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交

49、易，让新投资方注资激活问题楼盘。这些措施推出半年多来，初见成效。例如：位于××市××区××东路边的鸿昌广场楼高63层、建筑面积达14万，集商场、餐厅、娱乐、办公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因产权纠纷一直没有投入使用。目前已被盘活，其中6万的写字楼部分已出租和出售。截至目前，××区内的18个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心3个楼盘的问题目前已基本解决，寸金大厦、中政华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场5个楼盘现已复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、金样都市花园6个已进入法律程序，

50、另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦3个楼盘的解决方案。四、最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象之××商城26层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查看了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，经过反复研究，考虑到估价对

51、象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算1估算有效毛收益委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法确定××商城建成后，估价对象的客观租金水平。选择交易实例经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个可比租赁交易实例，详细资

52、料见表2-15：可比实例及影响因素说明表2-15估价对象及可比实例因素修正比较因素条件指数表2-16比准租金比较因素修正表2-17比较物名称交易价格（租金元/·月）交易时点修正交易情况修正区域因素修正个别因素修正修正价格（租金元/·月）权重德奥商城二层120*100/100*100/100*100/100*100/10711204中威商城二层120*100/100*100/100*100/100*100/10711204八达商城二层100*100/100*100/100*100/100*100/10l9902估价对象租金（各可比实例修正价格×权重）109元/

53、83;月通过调查发现，××商圈类似分散经营的商业物业的3、4、5、6层经营情况都较差，目前××市类似的物业3层月租金水平在6090元/左右，××市类似的物业46层月租金水平在5060元/左右，结合估价对象的实际状况，并考虑××商圈发展较为成熟，租金收益保持稳定，××商城建成后3层的客观租金水平取70元/，46层的客观租金水平取60元/。同时考虑到目前××商圈商铺的供应量大，区域内2层及以上楼层的商铺总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。项目为停建工程，商城37层全部处于空置状况，故三层至六层空置率取20%，由此计算有效毛收益。××市租赁管理