商业地产【服务范围】

1、善智商业管理公司 商业地产项目【服务范围】服务对象：开发商/政府/商户/投资者服务领域：购物中心、大卖场、商业街、Shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼以及住宅底层商铺。服务内容：一. 市场调研1. 区域状况调研： 区域商业状况调研：各种商业业态的分布状况，包括规模、数量、分布方位、盈利模式、消费群体等情况。竞争者状况调研：从营销学角度分析客户企业在市场上面临的各类竞争者，为客户企业打造一手的商业情报。市民消费偏好调研：媒介偏好、消费习惯、消费承受力等。区域经济状况评估：得出此区域是否适合展开目标项

2、目，以及此项目投资回报率、投资回报时间、风险率等总体情况。2. 目标购买者（消费者）调研：消费群体调研：通过调研针对客户机构所售产品，建立条目清晰的消费者群体细分资料。消费动机调研：消费者行为取决于其中占主导地位的动机。购买能力调研：消费者具备某种消费意愿，同时达到购买产品所具备的经济。3. 品牌供应商及租金承受能力调研：品牌类别细分：能够做到口口相传的牌子才称得上品牌，对消费者而言，品牌就是心灵的烙印。善智秉承客户意愿，通过资源整合，层层筛选，最后挑选对投资者而言最优质的品牌。品牌资料库建立：涉及品牌起源，品牌标志，品牌特征，品牌文化，品牌发展历程，品牌战略等的档案库。通过搜索、筛选、分类、

3、细分、统筹、归档，以及短周期更新，建立起对投资客户而言最适合的品牌资料库。租金承受能力调研：租金首先由当地的房价决定，一个城市的房价如何决定了住房，以及店铺的租金的基本起价。二. 项目的定位1. 项目分析：项目核心竞争力（卖点）分析：与生俱来（卖点）的：通过美好的语言、谐美的概念包装得更加圆润、美满；概念模糊（没有卖点）的：通过营销策划人的想象力、创造力来产生“无中生有”的卖点。竞争者比较分析：从营销学角度分析客户企业在市场上面临的各种已存在、具体的或暂时未知、假想的竞争者。致力守护客户，让客户做到未雨绸缪。2. 项目定位：项目品质、功能定位：品质：内在、根本的因素；功能：直接表现在外面的，立

4、竿见影的因素。遵循由内而外、内外合一的原则，致力达到“内秀其中，金玉其外”的效果。品牌形象定位：有形内容：与品牌产品或服务相联系的特征；无形内容：由营销者赋予品牌的独特魅力，并能够为消费者感知，接受。3.目标消费者：目标消费者：企业或商家提供产品、服务的对象，市场营销工作的前端，确立目标消费者，才能展开有效的具有针对性的营销工作。4.业态组合及规划建议：业态组合：一个企业经营多种商业业态，每一种业态适合不同目标市场特定的需要，从而通过资源合理配置和共享，获得合力效应的模式。规划：为完成某一任务而作出比较全面的长远打算的公文，计划的一个种类。善智致力把客户感兴趣的各种业态通过“强强结合”的方式组

5、合成复合业态，更加凸显合力效应，并通过对整体性、长期性、基本性问题的思考、考量，为客户精心设计未来的整套行动方案。5.卖场设计：卖场：多数情况下是指商品（服务）专卖、专售商店。善智针对客户选定的卖场，秉着交通便利，人流量大，地理位置优越等特点设计。三. 基本VI（品牌视觉形象设计）包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等关于基本VI的设计，善智善用“策略设计”，即用策略的设计提升品牌价值，提升品牌的视觉营销力。善智致力于为客户提供具有实战型的品牌顾问设计服务。我们将用我们的专业使您的产品或者服务区别

6、于同类品牌的个性，具备品牌的灵魂，进而打动消费者，使其产生购买欲望，提升品牌的文化与营销力。善智一贯坚持高标准的服务，渴望成为客户的事业伙伴，珍重并以真诚回报每一位客户给予的信任和期待。善智VI设计的优势：不仅能从战略的角度制定企业长远的品牌营销发展规划；更能从市场和企业的实际出发，不断创新出实效的竞争战术，帮助企业开发新市场，提高市场份额，提高利润回报。四. 招商策划1.招商市场调研：市场条件成熟度调研：进行针对项目微观角度的分析，从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。项目位置可发展情况调研：商业房地产项目的位置选择问题对

7、于项目的成功将是决定性的。可发展规模判断：针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。2.确定商业类型（详细定位方案）：商业地产类型：批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。依托所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求，仔细分析优劣并确定项目的类型。3.项目组织确定和工作次序的建立：针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。4.确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈：项目进行到设计，就可以提前与

8、意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。5.研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定：确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。6.项目规划进行设计：项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重。7.设计方案的多方讨论：方案提供给商业房地产市场专家，由市场专家针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且双方的沟通交流必须经过几次循环。8.系统化整合（

9、项目设计、市场调整方案、财务方案）：判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。9.项目方案的政府许可：向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案。10.依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位：依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。11.项目招商的工作一般步骤：提前招租：商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计实施建设品牌商家引进规划：通过相关网站、展览会、

10、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单。掌握客户需求：召开主力店招商洽谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，可邀请当地政府相关领导、媒体参加。多渠道进行：引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。商户确定：视招商洽谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔23天沟通一次的跟踪办法专人跟进。服务流程图：服务方式：1. “智囊策划”服务内容：提供项目全套方案或其中环节方案（如只提供招商策划或销售策划）；收费标准：全套方案10元/；收费方式：合同签订时全额结算。【注：基本VI一律按照公司VI设计费收取】2. “和合双赢”服务内容：提供项目全案，执行其中一部分；提供项目一部分策划并参与执行；收费标准：收取少量策划费，单一项目执行按照50元