河东区域市场分析

1、天津大势分析高端项目分析海河沿线分析目 录 ContentsContents竞争环境分析近五年河东区经营性土地市场年度供需时间土地供应量（万）土地成交量（万）综合容积率成交金额（亿元）楼面地价（元/）溢价率2009年24.318.34.429.123697%2010年3.73.72.89.1864233%2011年11.511.53.928.2633302012年3.23.24.69.967937%2013年34.834.82.1399.31339048%数据来源于合富辉煌市场部监测2013年河东区土地供应量大幅增加，楼面地价突破13000元/，创历史新高本案楼面地价略高于2013年河东区土地

2、成交均价，但项目拥有最好的景观资源、最优城市发展前景，项目具备极高“性价比”市场解读一级土地市场分析2011-2013年河东区已出让(未面世）土地情况市场解读一级土地市场分析2011-2013年河东区已成交（未上市）土地成交日期主要集中在2013年，进入2013年下半年河东区土地市场异常火爆，挂牌四宗居住用地均高溢价成交，且楼面价均超过了11000元/，楼面价创历史新高。宗地编号成交日期地块位置土地面积（）土地用途建筑面积(）楼面地价(元/）成交总价（亿元）溢价（%） 竟得单位津东新（挂）2011-168号2011/9/15河东区新开路西侧37338.9城镇住宅、商3

3、920上海欣荣宏投资集团有限公司津东新（挂）2011-205号2011/10/13河东区新开路与华昌道交口4151.6商服40685.6849892.030天津高盛房地产开发有限公司津东新（挂）2012-098号2012/10/31河东区新开路与卫国道交口31726城镇住宅、商服1450006793.19.857.1天津市富都房地产开发有限公司津东海（挂）2012-142号2013/1/30河东区海河东路东侧39238.4城镇住宅、商服1030001000010.30天津新岸创意产业投资有限公司津东晨（挂）2013-070号2013/8/9河东区晨光路北侧47229.2城镇住宅、商服、教育11

4、190011535(不含教育）12.133天津渤化海晶建设发展有限公司津东海（挂）2013-096号2013/9/11河东区海河东路与昆仑路交口83768.9城镇住宅、商服1818001457626.569天津港威房地产开发有限公司津东兰（挂）2013-119号2013/10/25河东区昆仑路与兰峰道交口64320.5城镇住宅、教育124160112761433天津融科投资有限公司津东海（挂）2013-139号2013/11/29河东区海河东路与昆仑路交口113569.4城镇住宅、商服2203761649536.3565恒大地产集团天津有限公司市场解读一级土地市场分析数据来源于天津市房管局图表

5、：2008-2013年河东区商品住宅供求分析2009-2012年河东区商品住宅供应量逐年增加，2013年由于前两年土地供应量不足，老项目的不断减少，2013年新增供应量骤降；2013年受市场回暖以及房价增长预期等因素影响，河东区成交量在供应骤降的情况下，实现了51万成交量，供求比达到1：3.4，供求矛盾突出。供求剧烈波动，供求矛盾突出市场解读二级房地产市场分析机会点：河东区供求矛盾突出，供不应求局面短期难以解决，板块内竞争强度较弱。图表：2008-2013年 河东区商品住宅量价分析2009-2012年河东区商品住宅成交量受供应影响，波动幅度较大；成交均价在经历了2012年小幅调整后，2013年

6、成交均价超过17000元/，同比2012年上涨21%。成交量剧烈波动，成交价格持续上扬数据来源于天津市房管局市场解读二级房地产市场分析价格涨幅明显，2013年价格涨幅达21%，涨幅居天津各区之首当前河东区主力在售商品住宅仅有5个，且以存量消化为主，后期还有新增供应量的住宅项目仅有雅仕兰庭和中粮大道两个项目（路劲太阳城后期地块涉及大量拆迁，暂不考虑）河东区90-120刚需、首改户型去化速度快，140以上大户型去化速度相对较慢，当前在售项目存量以大户型为主；价格方面，同一项目小户型单价略高于大户型市场解读区域内竞争环境分析在售项目多为存量消化，后期供应量有限；待售项目多为2013年成交地块，项目均

7、为高土地成本从当前河东区在售项目已推案存量分析，河东区在售项目存量多以140以上大户型为主（仅有雅仕兰庭有部分90左右户型），90左右刚需户型极度缺乏；河东区当前在售均价多集中在16000-23000元/之间。中粮大道和雅仕兰庭存量为当期产品存量，数据截止2014年3月底，数据来源于天津房管局项目名称产品类型 成交均价 存量存量户型面积段（元/） （万）（）雅颂居超高层 2300010.4140-190万达公馆高层 200005.3250-230路劲太阳城高层、多层 160001.3140-170（多层） 金地紫乐府联排别墅 260003270-440中粮大道超高层、高层 210001.311

8、0-170雅仕兰庭高层 165002.290-140汇总23.5市场解读区域内竞争环境分析在售项目未售项目尾盘项目中信城市广场雅颂居天津中粮大道雅仕兰庭融科地块渤化海晶地块住宅集团地块恒大地块本案恒大帝景、棉三项目、融科项目、雅仕兰庭市场解读区域内竞争环境分析项目位置物业类型项目体量（万）住宅建面(万）容积率楼面地价(元/）开发企业棉三项目河东区海河东路东侧住宅、公寓、办公、酒店10.322.610000天津新岸创意产业投资有限公司融科项目河东区昆仑路与兰峰道交口住宅12.4122.011276天津融科投资有限公司恒大帝景河东区海河东路与昆仑路交口住宅、商服22162.016495恒大地产集团天津有限公司雅仕兰庭本项目北侧住宅279（存量）2.5无天津汇登房地产开发有限公司市场解读区域内竞争环境分析直接竞争项目住宅有效存量为39万，项目多为待售项目，项目拿地成本都超过10000元/，竞争项