东和江景工程房地产项目可行性研究分析汇报.doc

1、东和江景工程房地产项目可行性研究分析汇报XXXX 年后城市化率将超过全国平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之一人口移至主城区，那么对于房地产产品需求量会有进一步大幅度增加可能性；并且， 目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看，重庆市主城区住宅需求还是有不小缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达万人，其中城镇人口达万人，占。人口密度最大，人居

2、状况已经处于超饱和状态。根据调查资料显示，渝中区居民把在渝中区安家作为选择新居住区域第一选择，选择人数比例达到。这说明，人们“渝中情结”还是比较深厚，作为新居住选择，希望继续在渝中安家。、“朝天门形象”需要。XXXX 年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看，重庆市主城区住宅需求还是有不小缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达万人，其中城镇人口达万人，占。人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调查资料显示，渝中区居民把在渝中区安家作为选择新居住区域第一选择，选择人数比例达到。这说明，人们“渝中情结”还是比较深厚

3、，作为新居住选择，希望继续在渝中安家。、“朝天门形象”需要有档次江景形象楼盘从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次江景形象楼盘。 从渝中区以及重庆市 江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象楼盘少 之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度 控制到朝天文化浓缩，以及树立重庆市江景文化都具有重要意义。东 和江景工程项目本身质素较高，是一个为“朝天形象”增彩项目。 第 二章项目概况一、基本情况、项目名称：东和江景工程（暂用名）。恋（渝中情结）。这些居民一般来说都不会墨守成规，只要推出适合 他们内在心理需求和价位新式居所（如江景住宅），往往能激发他们 潜在换房愿望。

4、既了却住在渝中“渝中情结”，又能享受现代景观（江 景）生活。中小企业主（商人）由于渝中区解放碑和朝天门是多功能 综合性商业、文化区，吸引了不少重庆市内外包括酒楼、 商场、商铺、 贸易等经营为主个体户（朝地产业对于经济发展具有高度敏感性和超 前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主要内 容。我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长。止匕外，房地产业 作为第三产业龙头被确定为国民经济新经济增长点，国家正采核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！取各种措施鼓励和支持房地产 业发展，我国房地产业将进入一个大发展、大提高时期。从市场潜力 来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右， 虽比改革开

5、放前提高了 许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十 分巨大，且我国目前人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认 三至八倍中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人消费水平和消 费需求，成为当前乃至今后相当长一段时间内消费热点， 市场将会保持相当长时间旺盛期。、经济发展需要增加优质地产产品年，重庆经济以上速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委汇报，年全市GD领计增长。重庆房地产业出现了平稳发展好势头。重庆市目前城镇人口住房面积为平方米，低于全国标准水平。按照国家相关规划，到年城市化率要达到。3 、业、文化区，吸引了不少重庆市内外包括酒楼、商场

6、、商铺、贸易等经营为主个体户（朝地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主要内容。我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长。此外，房地产业作为第三产业龙头被确定为国民经济新经济增长点，国家正采核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！取各种措施鼓励和支持房地产业发展，我国房地产业将进入一个大发展、大提高时期。从市场潜力来看， 目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认三至八倍中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人消费

7、水平和消费需求， 成为当前乃至今后相当长一段时间内消费热点，市场将会保持相当长时间旺盛期。、经济发展需要增加优质地产产品年，重庆经济以上速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。4 、 ） 、政策环境重庆房地产开发主要政策措施?加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。?调整税收政策，鼓励住房消费。加大信贷支持力度，提高住房消费。?清理收费项目，降低住宅开发成本。?拓宽空置商品住宅消化渠道。?加强管理，完善配套设施。?加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。?加强对房地产开发项目综合验收工作。?建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。?强化企业质量意识和售后服务意识，在商品

8、房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。?各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居住者生活。总之，在这样投资环境下，开发东和江景工程，有一定规避风险能力；投资安全性和价值增值性会得到保证。三、竞争楼盘分析在本区域（解放碑一带）内，比较有知名度和现代感楼盘如时代天骄、御景江山、江都怡园、云鼎国际公寓、华庭嘉园、巴渝世家。：双塔式层高层建筑）、开发总面积：万m （一期）、开发单位：重庆东和物业有限公司、建设周期：个月二、地理位置东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻

9、嘉陵江、长江两江交汇处，江景均居住面积在重庆市平均水平位置较低。由于特殊地理位置和历史原因，该区是重庆市人口最密集区域，其市场潜力相当可观。对于渝中区中心地段解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市商业、贸易中心；吸引了大批国内外客商云集此地，已形成了成熟商业市场。根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为重庆商业、金融、贸易中心。根据年重庆市国土房管局调查分析，按渝中区年末万人口计，因人均居住面积提高、人口增长、经济收入提高等三重因素而形成名义住宅需求量，在年可增长到万ni也就是说，在今后年里，渝中区将会有每年名义住宅需求量万 m幅度增加。、本项目市场预测江景市场前景重庆市是一个山水景观城市，江景对重

10、庆人来说，更有地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主要内容。我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长。 此外， 房地产业作为第三产业龙头被确定为国民经济新经济增长点，国家正采核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！取各种措施鼓励和支持房地产业发展，我国房地产业将进入一个大发展、大提高时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前人均。5 、中高级白领阶层、商人。?主力客户群特点：收入较高、有一定财富积累；因旧城改造有“渝中情结”家庭；

11、高收入机关工作人员；在解放碑和朝天门经商者。?具体为：“渝中情结”老城居民居住在渝中区旧城住宅区居民，这一类群体在该区域内占有一定比例，但从他们现有居住现状来看，大多数居住功能都已老化，居住环境不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住形态变化，对新住宅需求有热切向往，对老朝天门、解放碑以及渝中区怀恋（渝中情结）。这些居民一般来说都不会墨守成规，只要推出适合他们内在心理需求和价位新式居所（如江景住宅），往往能激发他们潜在换房愿望。既了却住在渝中“渝中情结”，又能享受现代景观（江景）生活。中小企业主（商人）由于渝中区解放碑和朝天门是多功能综合性商业、文化区， 吸引了不少重庆市

12、内外包括酒楼、商场、 商铺、（朝地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主。6 、投资规模：亿元人民币（一期：双塔式层高层建筑）、开发总面积：万m （一期）、开发单位：重庆东和物业有限公司、建设周期：个月二、 地理位置东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景，配套设施齐全，采取户户朝江，尽观两江美景，是渝中区离江最近江景房。二、 投资环境、人口环境：年末，重庆市总人口达到万人，比上年增长，渝中区年末总人口为万人，较上年增长。、经济环境：年，重庆全市完成 GDP乙 元，增幅为，高于全国个百分点，较上年增加

13、亿元，经济增长速度位居全国位，西部第位。根据重庆市计委汇报，年全市GDP计增长，固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财政收入增长。、收入与消费：年末城市居民可支配收入员，比上年增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。到年全市城镇居民收入将增长。年月城市居民可支配收入达元，较同期增长个百分点，人均消费支出元同比增长。、城市自然环境（略）、社会政治环境（略。7 、有档次江景形象楼盘从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次江景形象楼盘。从渝中区以及重庆市江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象楼盘少之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度控制到朝天文

14、化浓缩，以及树立重庆市江景文化都具有重要意义。东和江景工程项目本身质素较高，是一个为“朝天形象”增彩项目。第二章项目概况一、基本情况、项目名称：东和江景工程（暂用名）、投资规模：亿元人民币（一期：双塔式层高层建筑）、开发总面积：万m（一期）、开发单位:重庆东和物业有限公司、建设周期：个月二、地理位置东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处， 江景均居住面积在重庆市平均水平位置较低。由于特殊地理位置和历史原因，该区是重庆市人口最密集区域，其市场潜力相当可观。 对于渝中区中心地段解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市商业、贸易中心；吸引了大批国内外客商云集此地，已

15、形成了成熟商业市。标，而重庆市目前城市化率仅为，低于全国水平，加之西部大开发给重庆带来机遇，重庆十年后城市化率将超过全国平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之一人口移至主城区，那么对于房地产产品需求量会有进一步大幅度增加可能性；并且， 目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断， 重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看，重庆市主城区住宅需求还是有不小缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已

16、达万人，其中城镇人口达万人，占。人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调查资料显示，渝中区居民把在渝中区安家作为选择新居住区域第一选择，选择人数比例达到。这说明，人们“渝中情结”还是比较深厚，作为新居住选择，希望继续在渝中安家。、“朝天门形象”需要有档次江景形象楼盘从第三方面来看， “朝天门形象”需要有档次江景形象楼盘。从渝中区以及重庆市江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象楼盘少之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度控制到朝天文化浓缩，以及树立重庆市江景文化都具有重要意义。东和江景工程项目本身质素较高，是一个为“朝天形象”增彩项目。第二章项目概况

17、一、基本情况、项目名称：东和江景工程（暂用名）、投资规模：亿元人民币（一期。8 、场。根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为重庆商业、金融、贸易中心。根据年重庆市国土房管局调查分析，按渝中区年末万人口计，因人均居住面积提高、人口增长、经济收入提高等三重因素而形成名义住宅需求量，在年可增长到万mi也就是说，在今后年里，渝中区将会有每年名义住宅需求量万m 幅度增加。、本项目市场预测江景市场前景重庆市是一个山水景观城市，江景对重庆人来说，更有地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主要内容。我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长。此外， 房地产业作为

18、第三产业龙头被确定为国民经济新经济增长点，国家正采核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！取各种措施鼓励和支持房地产业发展，我国房地产业将进入一个大发展、大提高时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前人均收。9 、住宅开发成本。?拓宽空置商品住宅消化渠道。?加强管理，完善配套设施。?加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。?加强对房地产开发项目综合验收工作。?建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。?强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格

19、执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。?各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居住者生活。总之，在这样投资环境下，开发东和江景工程，有一定规避风险能力；投资安全性和价值增值性会得到保证。三、竞争楼盘分析在本区域（解放碑一带）内，比较有知名度和现代感楼盘如时代天骄、御景江山、江都怡园、云鼎国际公寓、华庭嘉园、巴渝世家等规模小准小区住宅或单体楼。这些楼盘都是东和江景工程项目潜在竞争对手。, 见东和江景工程市场调研汇报。四、市场定位、客户定位主力客户群：渝中区富裕阶层和重庆市。入、房价比为五倍左右，正处于世界公认三至八倍中

20、等水平，住房消费正符合目前中国大多数人消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长一段时间内消费热点，市场将会保持相当长时间旺盛期。、经济发展需要增加优质地产产品年，重庆经济以上速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委汇报，年全市GDP预计增长。重庆房地产业出现了平稳发展好势头。重庆市目前城镇人 口住房面积为平方米，低于全国标准水平。按照国家相关规划，到年城市化率要达到目标，而重庆市目前城市化率仅为，低于全国水平，加之西部大开发给重庆带来机遇，重庆十年后城市化率将超过全国平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之一人口移至主城区，那么对于房地产产品需求

21、量会有进一步大幅度增加可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门规划， 到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品从另一个方面来看， 重庆市主城区住宅需求还是有不小缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达万人，其中城镇人口达万人，占。人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。 根据调查资料显示，渝中区居民把在渝中区安家作为选择新居住区域第一选择，选择人数比例达到。这说明，人们“渝中情结”还是比较深厚，作为新居住选择

22、，希望继续在。XXXX 年，重庆经济以上速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委汇报，年全市GD颜计增长。重庆房地产业出现了平稳发展好势头。重庆市目前城镇人口住房面积为平方米，低于全国标准水平。按照国家相关规划，到年城市化率要达到目。XXXX 年，重庆经济以上速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委汇报，年全市GD颜计增长。重庆房地产业出现了平稳发展好势头。重庆市目前城镇人口住房面积为平方米，低于全国标准水平。按照国家相关规划，到年城市化率要达到目标，而重庆市目前城市化率仅为，低于全国水平，加之西部大开发给重庆带来机遇，重庆十年后城市化率将超过全国平均水平。按此测算， 至少有万农村人口移至城市，如果三分之一人口移至主城区，那