解决居住小区停车问题之规划思路

1、停车规划与管理解决居住小区停车问题之规划思路邓毛颖【摘要】由于经济发展和国家对小汽车产业的引导、激励，小汽车进入家庭成为不可扭转的趋势，居住小区特别是90年代以前建的居住小区的停车成了一个难题，汽车随意停放现象普遍，对居民安全、小区环境、小区防灾等方面带来巨大的影响。本文在分析居住小区停车现状、停车方式的基础上，提出一些解决居住区停车问题的规划设计思路，供小区规划建设参考。【关键词】居住小区 停车 停车方式 停车布局近年来，随着小汽车逐步进入家庭，居住小区中出入和停放的小汽车日益增多，对现有住宅区的环境、安全以及传统的居住小区规划技术等造成了极大的影响，特别是居住小区中的停车问题，已经成为急待

2、解决的首要问题。90年代以前规划建设的居住小区，停车问题更为严重。因此，在小汽车时代来临之际，探讨居住小区的停车问题、停车方式、停车规划布局，及时作出相应的对策，无疑是必要的，否则将重履90年代初自行车存放难的旧辙。一、居住小区停车的现状及影响1、居住小区停车的现状居住小区的停车多主要为夜间停车为主，停车泊位利用率高、延时长，机动车多采取固定停车位存放。因其停车一般为车辆属地的保管停车，故数量与居民车辆保有量有关，即受该居住小区居民人均收入水平、建筑面积、人口数等因素影响。近年来，我国居住小区的小汽车停放普遍存在一些问题，主要反映在如下几方面：1）车位需求急剧扩大。在许多旧小区，一种常见的景象

3、是四处乱停放的汽车挤占了道路和绿地，使小区环境遭受严重破坏。停车管理不善，固然是一个方面的原因，但近年来汽车消费的兴起，小汽车保有量迅速上升才是最根本的因由。北京精品家园购房者俱乐部对有购房意向会员的调查显示，在有意购买4000元m2以上的住宅的会员当中，已有私车的占到59.6，近期准备购车的达到23.4，两项合计达到83，在所有准备买房的人当中，认为理想的车户比应达到1：1以上的人占71.11，可见未来居住小区的车位需求不断扩大。而广州市“九五”期间，小客车发展势头更为迅猛，2000年末达到17.4万辆，比1995年增长了5.6倍，估计2010年小客车相对2000年增长将达到2.783倍，即

4、广州市区机动车保有量将达80万辆左右，另外还有约30万辆的外地车长期在广州行驶，这些新增车辆的很大部分有摩托车转化成为小汽车，并且来自居住小区。2）规划设计对停车需求估计不足，造成居住小区的停车场库规划建设远远落后于实际情况。在我国，很多城市的居住小区停车配建指标普遍不能预料到目前小汽车的发展趋势。北京市1994年12月修订公布的北京市新建居住小区公共服务设施配套建设指标只考虑到位/10户；广州市90年代中期标准是8户/位，如今一般还是5户/位；许多80年代及90年代初建设的居住小区内更是几乎没有规划停车场。然而广州市1999年一般居民住宅的实际停车泊位达到0.104-0.195泊位/100m

5、2，高级住宅小区的实际停车泊位需求量达到0.275-0.407泊位/100m2，不算大量的违章停车，也说明了广州市住宅停车配建指标呈现过低的趋势。据深圳商报报道，深圳莲花小区莲花北村（全国优秀示范小区）设计车位535个，但现在停车超过1600辆，节假日高峰时超过2300辆，管理处通过挖潜设置临时车位615个，仍然满足不了车辆停放要求，所规划的22000平方米的自行车停车位，有75%的富余，无奈当初是按自行车停车高度设计，无法把底层改成机动车停车库，只好空置。小汽车数量急剧上升，停车配建不足，直接的后果就是小区道路、人行道、绿化带上汽车乱停乱放，既影响了交通，又影响了环境美观，对这些设 邓毛颖广

6、州市交通规划研究所 工程师 注册城市规划师- 263 -停车规划与管理施的损坏也很严重。3）公车私用严重，增加居住小区的停车压力。我国很多城市普遍存在一个怪现象：越是在有车一族居住的商品房小区，停车越没有问题，越是工薪阶层集中居住的福利房、微利房居住小区，越是停车位不足。这固然与停车配建指标有关，但公车私用也占很大的原因。据统计，上文提到的莲花北村内停放的车辆中，公车约占23，即私车仅占500多辆，如果仅是私车停放，原规划的535个的车位显然足矣。实际上从整个情况来看，车辆数与停车位数的总量基本平衡，问题是资源利用不合理。白天，办公停车场不够用，晚上公车纷纷开回家，直接导致居住小区停车位严重不

7、足，而办公停车场却大量空置。要解决这一问题，就不仅仅是一个规划问题，还涉及到公车管理等问题。 从另一角度看，公车相对来说停车收费、政策法规都不敏感，客观上要求居住小区的停车规划布局要考虑车主的方便，设法吸引车主来停车。4）居住小区停车管理法规不完善，助长了乱停乱放盛行。包括广州、深圳等城市在内，居住小区物业管理条例均授权物业管理部门对区内“车辆行驶及停放”有管理权，但并未明确规定如何行使管理权。因此，从法律上来讲，只有交警部门有权管理乱停车问题，但由于警力不足，所以交警目前基本上只管理主要交通干道上的交通问题，对小区内乱停车问题，无暇顾及，而居住小区物业管理处有人有时间却无权无法对乱停车进行管

8、理。居住小区内经常性的乱停乱放被默许存在，严重影响到周边合法公共停车场的经营，不利于整个城市停车场建设发展。2、停车不足对居住小区的影响停车场库规划建设远远落后于实际情况，车辆只能占用道路、绿化、人行道、娱乐场所等，对居民生活影响越来越大，主要表现在：1）对区内交通的影响。小汽车随处停放占据了路边，使道路更加狭窄，造成交通不畅；车行与人行混行交叉，特别是在学校、幼儿园前路段，不能保证其交通安全。2）造成活动场地的减少。目前，居住小区内的汽车停放以占用组团内门前较平坦、开敞的儿童活动场地、娱乐场所最为普遍，使各类活动场所改变了原有的功能和性质，特别是给儿童户外活动的安全性造成了较大的影响。3）破

9、坏区内绿化。许多车辆占用辗压路边的绿化带或者成片绿地，有些甚至把原有绿地改装成为硬地面停车场，使居住小区绿化面积大量减少。4）对区内环境质量造成污染。没有规划的停车行为往往是尽可能地离家就近停放，使临街和低层住户深受噪音的干扰，汽车产生的废气也会在高峰时段使居住小区内的空气污染加重，小汽车的增多和随意停放还带来景观上的问题。5）降低居住小区内防灾能力。我国居住小区道路车行道本身宽度不宽，主路多为6-7m，次路多为3.5-4m，大量的路边停车，经常使小区道路可通行宽度低于3m，万一失火，消防车将无法到达事故现场；另外小汽车占据了小区的宅间空地以及消防栓周围，将给救火工作带来相当的困难；另外不少汽

10、车停放距民用建筑达不到规范要求的6m以上，可以说居住小区内布满了多个潜在的炸弹。二、居住小区停车方式分析从内部设施区分，停车方式可分为机械式停车和坡道式停车；从停车与建筑的关系上区分，停车方式可分室外停车、单建式停车和附建式停车。目前，我国尚未出台居住小区停车规划导则，停车方式的选择具有较大的随意性，须根据各停车方式的特点因地制宜地进行规划设计。1、室外停车室外停车包括路边停车和集中式露天停车：路面停车，具有方便、造价低的特点，但停车量大时严重影响居住环境质量，上文已经提及。就交通方面来说，目前我国规范居住小区道路用地在总用地中的比例占8-15%，即大城市居住小区中人均道路用地为1-3.15m

11、2/人（按每户3.5人算，多层1.28-3.15m2/人、多高层1.12-2.70m2/人、- 264 -停车规划与管理多中高层1-2.55 m2/人、中高层1-2.40m2/人），虽然较80年代初有较大幅度的增长，但近年来小汽车增长速度迅速，新增的道路面积不但要满足新增交通量的要求，更多是为增加的小汽车提供场地。如果不考虑安全和环境因素，假设居住小区中的停车采用路面停车方式，路边停车的车位平均用地16 m2，如果居住小区居民汽车拥有率达到0.2辆/户时，人均停车面积为0.92 m2，一旦居住小区居民汽车拥有率达到0.3辆/户时，人均停车面积将达到为1.37 m2，多、高层混合区路边停车面积将

12、占整个小区道路面积的57%，显然不合理。即使修订传统居住小区规划标准，提高道路用地面积的比重，也是以牺牲其他用地作为代价的。因此在本来用地就紧张的居住小区内，路边停车应该给予一定的限制。集中式停车避免汽车进入住宅组团，减少对居民安静与安全的影响。从经济角度上看，露天停车造价低廉，约是单建式地上停车楼的1/6，是单建式地下停车楼的1/10，但不节省土地，实际上浪费了土地的价值；从土地利用角度看，由于开发商为了取得最大经济效益，往往追求较高的容积率，在规划设计中，按规范布置好建筑物、道路和公共活动场地之后，要保证规范规定的30%绿化率已经有难度，如再布置可容一定车位的露天停车场，势必占用大量的绿地

13、；另外，露天停车场也对居住小区外部空间环境以及车辆保养与管理造成一定不利的影响。2、单建式停车库单建式停车库也是一种室内的集中式停车方式，能极大改善居住小区的环境质量，并且较露天停车场便于车辆保养和管理，但在居住小区开发过程当中，投资者往往为追求规模经济，减少单位造价和管理费用，导致规模过大和服务半径过大，使驾驶员对车库的使用产生抵制情绪，没能取得预期的效果。单建式停车楼包括地上停车库和地下停车库两种：单建式地上停车库造价也仅为单建式地下停车库的2/3，但不节省浪费用地，并且可能使原已拥挤的空间更加拥挤，影响视觉景观，需要在外形和色彩方面精心设计。单建式地下停车库或半地下停车库，虽然耗资较大（

14、约是集中式露天停车场的10倍），工程较复杂，但可综合利用场地，布置在开发组团中心活动场所、绿化、或居住小区内中小型田径场下面的地下空间，无论规模大小，均不受上部柱网的限制，又能保证区内绿化用地，同时还具用隔绝噪声、减少废气污染和人车分流等优点。因此，在未来居住小区中，尤其是以多层住宅为主的居住小区，集中布局的单建地下停车库或半地下停车库是未来理想的小汽车停放方式。3、附建式停车库少数高级花园式住宅或别墅等独立式住宅附建地面车库不具有普遍意义，除此之外，附建式停车场主要包括多层住宅底层停车库和高层住宅（或者商住综合楼）底层停车库：住宅底层停车库缩短了驾车者步行距离，比较路面停车而言，能够腾出路面

15、停车占用的空间，增加公共绿地面积和其他活动场所，并消除视觉环境污染，对改善居住小区环境贡献极大。经济上，造价也仅是单建式地面停车楼的一半。但是，受上部结构墙、柱布置的限制，不易满足小汽车停放的空间要求，也不易实现人车分流等安全问题。因此，住宅底层停车库比较适合在小汽车拥有率较低的居住小区中使用，并且取代路面停车将成为趋势。在居民小汽车拥有率较高的小高层、高层住宅区，尤其是带有大面积裙楼的综合楼，采用底层（包括地面、地下和半地下）停车库，可通过直通车库的住宅电梯有效缩短住宅与车库之间的步行距离，并完全不受气候的干扰，最大限度地实现了门到门联系的优越性。这类车库顶部可以作住宅组团的游憩场地和联系组

16、团内外的全步行空间。采用高层住宅（或者商住综合楼）底层停车库的停车方式，是解决居住小区人车混杂问题的一条行之有效的途径，当然，较高的居住环境质量和车库服务质量，需要付出更多的车库建设费和使用费，其造价相当于单建式地下停车库。不利的方面是，在设计上难于选择合适的柱网尺寸，使之能同时满足地下停车和地面建筑使用功能的要求，并且，高层住宅底下的停车库直接通过电梯进入住宅内部，给居民带来一定不安全因素。三、解决居住小区停车问题的设想- 265 -停车规划与管理基于国家对小汽车产业的引导、激励的大环境，我国居住小区停车面临着严峻的考验。本文针对目前我国居住小区停车的现状问题，以及居住小区本身的特点，提出一

17、些规划方面的设想。1、停车库布局上兼顾居住小区的特点居住小区与其他用地类型有所不同，在停车场库布局上除了保证停车方便之外，更要注意到行人安全、小区环境景观等重要因素，提高居住小区整体环境质量，归纳起来大致包括如下几点：1）首先，为便于居民接受，停车场布局要在合理的可接近范围之内。2）保证儿童、行人的安全，停车场应明确从步行道和儿童游戏场所分离，集中停车场的出入口不要直接对马路。3）在停车场库的外观、体量、位置上要有所设计，即从各角度上看不会对小区静态景观产生不良影响；对噪声掩蔽上也要在设计上采取相应的手段。比如分散的小停车场相对太大的停车场对景观影响要小，建筑物端头的停车较道路与住宅之间的停车

18、对视野的影响更小，在建筑色彩合色调方面有 较大的发挥余地有不影响功能要求等。4）根据实际情况，权衡利弊，因地制宜，对上文所述的各种停车方式做出合理的选择。5）在居住小区的道路设计上，允许步行者能方便到达任何地方，而机动车不能随意行走，。可采取路面驼峰以及局部窄路、弯道（至少45）来限制车速，并采用踏步分离道路与住宅，来防止车辆太靠近住宅。2、在规划阶段考虑汽车存放问题在解决停车问题上，配建停车是主流方向，即对于新建的居住小区，停车问题应在规划阶段给予充分考虑未来的停车需求。但很多城市原有的停车配建标准已不适用，以广州市为例，从执行法规上看，规划部门执行广州市城市规划管理细则，市建委执行广州市住

19、宅设计规则，交警部门执行88年两部联合公布的停车场规划设计规则，政出多门，无所适从；从标准内容上看，由于近年来交通特性发生了变化，原有标准普遍出现偏低的趋势。国内其它城市也同样有类似的情况，因此应进行专门的研究，制订出新的配建标准，以满足未来停车需求量的增长。今后不应该有全国同一的指标，应是各地依据自己的实际情况制订。在制订住宅区的配建标准时，应考虑到居住小区的档次、规模、在城市中所处的区位、城市交通条件、居民出行状况和居民收入情况等，还应体现各城市未来城市交通发展战略和中心区对停车需求的管理政策。3、分散建设小型停车库对于已经建成的老居住小区，宜推行“小型分散”的原则，进行挖潜，利用住宅周围

20、边角地区，见缝插针，把停车步行距离缩到最短，以便于居民接受。可以考虑采取投资相对较低、噪声、废气污染较少的地下、半地下式机械停车场。香港对这种“小型而分散”的停车布置运用得比较普遍，如铜锣湾最密集得商业与居民混合区内，轩尼诗道、骆克道道和告士打道三条平行得道路上，在约400m×100m的小范围内，竟可以找到18处停车库，其中17处都是少于50个泊位的小型车库，大大缓解了该地区停车难问题。当然，分散是有度的，其前提是对出入口不对周边道路交通造成不良影响。条件允许的情况下，可多栋零星住宅统一修建公共停车场，以减少道路上过多的车库出口。4、合理利用地下资源不管怎么说，在经济迅速发展的前提下

21、，我国人均拥有小汽车的数量将大幅度增加是毫无疑问的。针对我国人多地少的特有情况，参考国外经验，地下停车场将是一种解决停车问题行之有效的方式，虽然耗资较大，但可以综合利用场地，对环境保护非常有利。如果在政策上许可地下修建停车场可减免土地费，即修建地下停车场在节省用地上和经济上都是合理的，但一般应考虑下面几方面因素：1）设计初期应把地上建筑与地下停车库作为一个整体来考虑，以减少上部柱网对下部停车库布局的影响。为提高地下停车库的使用效率，有必要把把上部建筑尽可能沿组团周边布置，- 266 -停车规划与管理在住宅围合的组团中央花园下面设置地下停车库，从而有利于地下停车空间的完整性。2）地下停车库经常兼

22、作为人防、水电设备机房，因此需要合理匹配各种设备的区位，把柱网跨度较大、较完整的区域作为停车用途，车库无法利用的边角位置作为机房用途。3）汽车出入口应选择距离小区出入口较近、容易辨认且对行人影响较小的位置，大型住宅小区的地下停车库，多个汽车出入口宜分散布置，既利于汽车安全疏散，又便于小区不同位置的车辆到达最近的车库出入口，减少居住小区的地面车流。4）充分考虑安全因素，包括车库本身的安全和地上住户的安全。除管理上加强监视外，在设计上应作出相应的措施。应尽量避免地下车库直接利用楼梯直接进入住宅内部，建议另设楼梯出地面后再进入住宅门厅；地下车库的出入口到达地面后应在易受监视的位置；尽量把自然光、空气

23、引入室内，适当在出入口处把地面绿化向地下空间延伸，消除阴森、压抑的不良影响。5、完善与居住小区停车相关的措施完善与居住小区停车相关的措施，主要包括如下几方面：1）在开发建设上要保证公建配套设施完备。据广州市98年万户居民出行调查统计，通勤出行占63.72%，生活性出行占22.09%，随着新兴居住小区向城市边缘地带扩张，城市的交通压力日趋严重，合理配备居住小区的公建设施，可以减少居民非工作出行，可缓解城市的交通压力和适当控制机动车拥有量。2）优先发展公交，保证居民出行方便。停车需求与城市公共交通的当前服务水平直接相关，随着生活质量的提高，居民对交通的可达性和出行舒适性的要求必然越来越高。小汽车的主要吸引力在于出行的方便快捷，如果不能提高公共交通系统的服务质量，小汽车发展势头无法遏止，居住小区停车需求持续增长无法避免。针对当前居住小区郊区化的特点，开辟小区直达城市中心或轨道交通衔接站点的公交专线尤其重要。3）执行公共交通导向的土地利用规划。城市用地形态对