物业服务公司投资收并购业务管控办法

1、物业服务公司投资收并购业务管控办法1 目的随着公司规模扩张的步伐日益加快、投资收并购业务的不断加大，为 规范公司的投资并购管理工作，防范投资风险,保障投资收益,优化资源配 置，提高并购效能，实现企业营收翻番的总目标，现根据国家有关法律法 规及公司有关规定，特制定本办法。2 适用范围2.1 本办法适用于物业总公司与各区域公司、具有独立法人资格的分公司以及各类专业公司（以下统称“下属公司”）及所属各级法人实体以股权收购或增资扩股等方式获得其他企业的参股或控股股权，或者购买其他企 业所拥有的经营性资产及业务，或者与第三方合资成立新公司（以下统称 “投资并购标的”）。2.2 本制度适用于全国范围内各区

2、域项目投资并购全过程，包括但不限于 项目开发、项目立项、尽职调查、项目投资决策、项目投资的执行、项目 投资的后续管理等。2.3 本制度适用于物业总公司授权范围内的投资并购项目。授权范围以物 业总公司控股公司发布的物业总公司物业管理项目投资指引为准。3 定义3.1 并购并购是指一个企业购买其他企业的全部或部分资产或股权，从而影 响、控制其他企业的经营管理。3.2 尽职调查3.2.1 尽职调查的原则：遵循勤勉尽责、诚实信用的原则；2.2.2 是指通过对项目进行实地考察等方法的运用, 旨在对目标企业的资产和资产负债情况、经营和财务情况、法律关系、人力资源、固定资产以及公司所面临的机会以及潜在的风险进

3、行的一系列调查并做出客观和公 正的评价,以供物业总公司领导决策参考。4 管理职责并购工作主要机构由投资决策委员会、投资并购工作小组、物业总公司投 资部、各职能部门及各下属公司组成。4.1 投资决策委员会投资决策委员会（以下简称“投委会”）是投资并购行为的最高决策和管理机构。投委会构成、主要职责及议事规则以物业总公司发布的公司投 资决策管理规程为准。4.2 投资并购小组投资并购工作小组负责推动投资并购项目的实施，具体分为领导小组、执 行小组、专业工作小组及项目团队。各小组成员组成及主要职责如下：投资并购工作小组领导小组执行小组专业小组项目团队4.2.1 领导小组：组长物业公司总裁；副组长公司所有

4、副总裁 主要职责：总揽投资并购事项的推进，督促和推动投资并购项目的尽快实 施。4.2.2 执行小组：组长物业总公司投资发展部总经理；副组长物 业总公司投资发展部副总经理；具体成员各下属公司总经理主要职责：指导并购项目的方案设计、商务谈判、分析论证等相关工作。4.2.3 专业工作小组：根据项目需要可下设专业工作小组，成员由控股总 公司、物业总公司各有关职能部门及相关区域公司的负责人组成。主要职责：根据领导小组指示开展指定的相关工作。4.2.4 项目团队：物业总公司投资发展部根据项目需要，建立由投资、财 务、法务、运营、人力资源及其他内外部人员组成的团队。主要职责：具体负责投资并购项目的实施和落地

5、。4.3 投资发展部物业总公司投资发展部是主导投资并购工作的管理部门,其主要职责为：4.3.1 收集整理项目信息；4.3.2 组织开展项目初步筛选及立项申请；4.3.3 组织开展项目尽职调查；4.3.4 整理项目投资决策的文件资料，组织投资决策会议；4.3.5 组织执行投委会的项目投资决议；4.3.6 组织执行投后工作。4.4 职能部门控股总公司、物业总公司各职能部门根据物业公司权责手册的划分提供专 业意见,协助并购相关工作。4.5 下属公司物业总公司下属公司的主要职责为：4.5.1 严格贯彻落实总公司有关规定，根据总公司发展战略和并购投资规 划，向物业总公司投资发展部推荐并购标的；4.5.2

6、 协助物业总公司投资发展部收集并购过程中所需的各项资料，并及 时收集汇报有关并购标的的任何市场信息及变化；4.5.3 配合物业总公司投资发展部进行对并购标的的尽职调查工作，从业 务专业角度把控并购标的风险；4.5.4 参与物业总公司投资发展部并购投资规划及相关方案的设计工作；4.5.5 根据总公司统一安排，主导并购标的的投后整合工作，将之与日常经营管理工作相结合，实现协同发展。5 管理规定投资并购工作分为项目开发、项目立项、尽职调查、项目投资决策、项目 投资的执行、项目投资的后续管理六个阶段。5.1 项目开发5.1.1 项目来源公司投资项目的主要来源为各下属公司的推荐，此外，来源包括但不限于

7、母公司分支机构、合作机构、政府部门和中介机构推荐，企业自荐，各种 行业会议、公司投资团队成员的市场发掘和各种公开信息等多种途径。5.1.2 推荐项目标准推荐项目标准以控股总公司发布的物业项目投资指引为准。5.1.3 推荐项目资料5.1.3.1 推荐方填写项目资料清单（见附件 1初步推荐项目资料清单）。5.1.3.2 推荐方提供项目基础资料，包括但不限于以下：a) 投资并购标的基本情况说明及证照（包括但不限于股权结构、历史沿革、主营业务介绍、营业执照、资质证明等）；b) 投资并购标的近三年的审计报告和最近一期的财务报表（至少包括资产负债表、利润表及现金流量表）；c) 投资并购标的拥有的项目及合同

8、清单，以及主要项目介绍。5.2 项目立项5.2.1 物业总公司投资发展部对投资并购标的基本信息和相关资料进行整 理和核实。5.2.2 物业总公司投资发展部通过与目标公司、合作方的初步接触，对基 础资料的研判测算，以及咨询行业专家等途径，对项目价值及风险进行分 析。5.2.3 通过筛选的企业，物业总公司投资发展部填写立项表单，形成投资 项目立项申请（见附件 2XX 物业投资项目立项审批表）。5.2.4 投资发展部召集投资立项会，进行项目立项的评议。5.3 尽职调查物业总公司投资发展部以项目团队的形式对已立项的投资并购标的进行尽职调查，若项目是由下属公司推荐，则下属公司需派遣专人进行协助。5.3.

9、1 项目团队在尽职调查过程中，参与人员包括但不限于投资、财务和 法务等。具体角色分工由项目团队负责人确定。5.3.2 尽职调查的工作内容主要包括业务调查、财务调查和法律合规调 查。5.3.2.1 业务调查的内容包括但不限于：行业发展概况、公司主营业务、 未来发展规划等。5.3.2.2 财务调查的内容包括但不限于：公司财务状况、内控机制、关联 交易、或有事项及其他重大事项等。5.3.2.3 法律合规调查的内容包括但不限于：公司历史沿革、股权结构、 治理结构、资产情况等。5.3.3 项目团队对拟投资对象尽职调查的方式包括但不限于调查问卷、内 外部相关资料搜集研究、现场调查、内外部相关人士访谈、购买

10、专业机构 研究报告、聘用第三方提供相关服务或报告等。5.3.4 项目团队可根据需要聘请律师事务所、会计师事务所等中介机构进 行法律、财务调查，出具法律意见书、审计报告、尽职调查报告等。5.3.5 项目团队若利用上述中介机构及专家出具的意见，并不免除项目团 队对中介机构及专家的复核责任，并在可行性研究报告中体现复核过程及 相应的意见，并由项目人员签字。5.3.6 项目团队应当根据前述工作结果形成尽职调查报告和投资建议书， 并由项目人员签字提交给投委会。5.4 项目投资决策5.4.1 对于决定提请投委会决策的项目，项目团队应当形成项目投资决策 申请文件，包括但不限于：尽职调查报告、投资建议书、外部

11、机构尽职调查报告（如有）、律师法律意见书（如已聘请律师事务所的）等，按照物 业总公司权责手册相关规定，履行项目投资决策流程。5.4.2 投委会根据投资进程的需要召开会议 ,项目团队应于会议召开前三日，通过书面、电子邮件、通讯或投委会认可的其他方式向全体委员以及 列席会议的相关人员发出会议通知，并向全体委员发送拟审核项目的相关 材料。5.4.3 投委会按照议事规则的规定做出项目决定，形成决议（参见附件 3XX 物业投资决策委员会审核意见表）。投委会会议决议文件由物业总公司投资发展部根据会议讨论和委员书面表决意见整理后形成，并与会各委 员书面确认。5.5 项目投资执行项目投资的执行在投委会做出投资

12、决议之后，由物业总公司投资发展部负 责组织实施。5.5.1 投资发展部应当按照相关决议完成最终谈判，并主导与合作方签署 相关法律文件。5.5.2 项目投资法律文件签署后，由投资发展部组织召开工作会议，公布 相关投资决策，并由相关领导安排物业总公司相关职能部门进行相关工作 的具体执行。5.5.3 投资发展部应对相关资料进行整理归档和备案，制作项目台账，并 将所有项目档案移交物业总公司行政人事部门存档。5.6 投后管理项目投资的后续管理工作根据物业总公司发布的XX 物业总公司投后管理工作细则执行。6 工作纪律6.1 公司各级投资并购相关工作人员，对所从事的投资并购项目及相关资 料应履行保密义务，妥

13、善保管各类文件和资料，不经物业总公司允许不得 用作它途。6.2 物业总公司的各级投资并购工作人员，应自觉遵守国家及物业总公司 有关廉政法规。6.3 对违反法规的单位或个人，应承担相应责任，情节严重者将依法移交 司法机关处理。7 附则7.1 本办法未尽事宜,按国家有关法律、法规和公司章程的规定执行。本办法如与国家日后颁布的法律、法规或经合法程序修改后的公司章程 相抵触,按国家有关法律、法规和公司章程的规定执行。7.2 本办法解释权归属物业总公司投资发展部。7.3 各城市公司、专业公司可参照本办法制定相应管理细则。7.4 本办法自发布之日起生效。8 相关文件附件 1：推荐项目资料清单附件 2：XX 物业总公司投资项目立项审批表附件 3：XX 物业总公司投资决策委员会审核意见表序号项目名称城市/区域业态总建筑面积（万）管理费标准（元/·月）物业服务协议方式物业服务合同期限项目信息12345678附件 1：推荐项目资料清单公司名称公司成立日期物业资质注册资本(万元)公司注册地址上度年营业额公司基础信息管理总物业面积（万）上年净利润管理项目 数量（个）项目业态信息住宅项目面积（万） 商办项目面积（万）其它如公建等项目数量（个）项目数量（个）项目数量（个