商业地产需求决定模式及发展方向

1、16城市开发2006.07房地产产品的生产周期长, 总价值 大,持有成本高,按理说,企业应该慎 重对待, 但是仔细分析这些年的房地产 市场,我们却不得不承认这样一个事 实:企业满足市场需求存在盲目性。从市场经济的一般规律看,需求 和供给的关系是从不均衡到均衡的关 系,企业的利润是通过交易完成来实 现的, 其媒介是价格。 本文不准备去讨 论价格的高低或者因此衍生出来的各 种问题,而是想从需求决定的角度分 析一下商业地产的开发模式。为什么必须采取“需求决定模式”所谓商业地产是指除了住宅地产 以外的地产产品和服务的总称,如开 发经营酒店式公寓、 写字楼、 商场、 健 体中心等等。房地产开发企业从住宅

2、 地产向商业地产的转移既可能是对可 开发土地数量减少的反应,也可能是 对大城市在国际化和全球化过程中地 位提升的预测并借此产生的市场预期。基于国土资源部 关于开展全国城 镇存量建设用地情况专项调查工作的紧 急通知 要求, 从 2004年 12月 10日至 2005年 3月 31日,国土资源部牵头对 全国城镇规划区范围内的存量建设用 地、 城镇建设规划控制面积、 闲置时间、 批而未供土地的状况、数量、 用途等情 况进行详查。 其目的除了对开发用地状 况进行摸底调查之外, 还意味着准备推出进一步限制城市建设用地的措施, 这 也被后来出台的各项政策所证实, 如盘 活存量建设用地等。 北京城市总体规划

3、 修编后,也有一段时间被社会热炒, 称 可开发土地存量已经或接近用完。 虽然 近来也有相关部门保证土地供应量的表 述甚至声明, 但是如果不能扩大行政辖 域面积, 很多城市可开发土地不足是无 法回避的现实。 也正是基于这种大背景 的判断,一些开发企业尝试持有地产, 并进行开发经营。 如北京南城的珠江帝 景就与银行等金融机构合作, 将自己开 发的地产与银行联合持有, 由银行提供 金融服务。还有一种可能基于长期发展的考虑,选择了与城市共繁荣的战略决策。但是,商业地产开发之初仍然沿 用了住宅产品的模式,将商业地产产 品一次性开发出售,开发商追求一次 成交, 一次实现开发利润, 尽量减少财 务成本。 非

4、常明显, 由于商业地产产品 需要一定的规模体量,设施需要现代 方便, 一次性投入较大, 这与目前房地 产开发大多依赖银行借贷,持有的财 务成本巨大形成尖锐矛盾。 因此, 没有 实力的房地产企业如果仅仅基于市场 前景的美好判断进入这个市场,结果 很可能事与愿违。因此,商业地产开发与住宅产品 开发相比更具有风险性, 因而要求有更 加详尽的市场调查,准确的市场定位,或者根据订单生产产品。显然, 商业地 产的开发模式必须选择需求决定模式。所谓需求决定模式也可以叫做商 业地产营销模式,它是从顾客需求角 度出发发展起来的一种房地产定位、 规划、 开发、 经营模式。 它具体分为两 种情况,一种是受顾客委托的

5、商业地 产开发模式, 其顾客是确定的, 其需求 也是明确的,开发企业就是按顾客的 要求取得土地, 进行规划设计、 开发管 理。 与一般的开发流程比较, 只不过是 在房地产开发前就确定了业主即顾客 而已。二是自己持有型商业地产开发 模式, 具体而言, 就是针对顾客群进行 需求分析,确定自己准备满足的需求建设部政策研究中心研究员、城乡规划处处长翟宝辉文 /翟宝辉商业地产需求决定模式及发展方向 特别关注 TEBIEGUANZHU17城市开发2006.07领域,根据需求范围确定地产开发的 性质、规模、 规划方案、 经营模式。 与 一般的开发流程比较,这种房地产开 发之前, 其业主是不确定的, 其需求也

6、 可能发生变化,但是需求主流判断是 明确的, 因而物业类型是确定的, 与第 一种开发模式比较具有明显的风险性。目前的商业地产开发主要是第二 种模式,根据可开发土地供给逐渐减 少的现状,房地产企业希望将一次性 取得利润的形式转变为长期盈利形式。 由于房地产业近来一直是我国经济发 展的支柱产业,特别是城市经济的支 柱产业,各界对其进一步发展超常关 注,各种商业地产开发模式及其产品 也成为新闻热点。酒店式公寓因何成为楼市焦点如近一段时间来,酒店式公寓已 成为楼市的焦点话题,我们不妨看一 下为什么酒店式公寓可以作为下一步 商业地产发展的一个选择。所谓酒店式公寓,学术上的定义 是地产开发商和专业的酒店经

7、营者联 合或合一产生的一种全新的地产运营 模式。酒店地产既可以像一般地产进 行产权分割运作,又能以酒店的方式 长期经营并为投资者提供长期回报, 因此是一种较为灵活的运营模式。酒店式公寓的商业运作,首先由 开发商建设公寓房地产,既可以交由酒店经营,也可以将其分套出售给小 业主,而后由开发商与酒店公司合作, 并由酒店公司进行专业化经营管理, 小业主定期取得一定的收益,待达到 一定的预期经营年限,酒店公司将酒 店式公寓交还给小业主。酒店式公寓有以下特点:1.在一定时间内酒店式公寓使用 权由承租的酒店公司享有,并由酒店 公司对其行使保值增值的职能,必须 到达一定的期限后它的所有权和使用 权才能归业主。

8、2.在一定的包租期内,小业主无 需再对物业操心,几乎所有的工作都 由酒店公司代劳。而且在一段时间以 后, 物业的价值一般会得到提升, 租金 可以保持在以前的水平甚至上升。3.它是一种面向社会发售的由小 业主持有产权的酒店套房,是酒店的 衍生产品, 出租期更为灵活, 既可以像 一般酒店以房晚的形式出租,亦可提 供中长期租住服务。 世界经验证明, 酒 店公寓的客户一般为居住为期一周以 上的中长期商旅人士,他们希望得到 类似家庭一样的生活环境。 同时, 无需 支付非常高额的费用,因而其客户群 大,商业潜力巨大。4.它属于投资性产品,由于小业 主持有物权, 其投资风险非常低, 其回 报由酒店负责,而且

9、一般来说是稳定 和可以预期的。有专家预测,至 2008年,北京市 四星级以上的酒店尚有30%的缺口, 这 一预测结果让商务房地产商大为振奋。 在 2004年秋季房展会上,一个开发商 用两天时间就将其推出的 100套投资 型酒店公寓基本销售完毕。按照国际惯例,在 商 务 中 心 区 (C B D 周边会形成一个中央酒店区 (C H D 。有专家预测,北京的 C H D 可 能出现在燕莎、丽都板块。 目前在两大 板块云集了长城、昆仑、希尔顿、丽都 假日、凯宾斯基等数十家高档酒店。 这 些常年入住率都达到了95%以上的高级酒店,无论从价格还是服务上, 都代表 着京城酒店行业的高品质, 并与该区域 浓

10、厚的商务气息和涉外氛围相辅相成。 有统计数据表明, 该区域内的住宅项目 有 80%以上是外销楼盘。专家认为,作 为北京最早的涉外商圈, 中央酒店区所 在区域已具备了一定的市场和人气基 础,特别是云集的外企, 在带来巨大人 流的同时产生着巨大的商机, 区域内的 繁荣进一步提振投资者的投资欲望。 酒 店式公寓作为中央酒店区的外围设施, 可能成为传统酒店的重要补充。中关村西区正在成为北京的另一 个商务中心,在有限的土地上集中更 多高档酒店、 写字楼、 交易中心, 未来 发展中,其周边也需要形成酒店式公 寓环境。商业地产开发当然还可以采用既有 建筑改造模式,或者商业中心广场、健 体中心、游泳馆等形式,但无论选择那 种开发模式,都必须建立在对市场的详 尽分析基础之上,尽早引入商业地产营 销理念,