关于解决过渡型保障住房问题的一个连带思路的探讨

1、关于解决过渡型保障住房问题的一个连带思路的探讨当前我国城市化进程中的生力军，主要是从农村到城市的新城市人，和各类学校毕业的新社会人（以下简称新人群体）。新人群体是城市经济的新生力量和后劲支撑所系，也是城市化进程中新生刚性住房需求的主流群体。但是由于他们在经济力量上的新进性质，导致他们无力在目前特大城市高昂的房价下，直接以商品房作为解决自己住房需求的目标。对新人群体，国家目前的政策是以大力发展保障性住房（包括经济适用房、廉租房、公租房）的方式，满足他们的居住需求，实际是把他们纳入与明确划分的中低收入群体共同的住房政策轨道。但是因为保障性住房的属性，造成它的建设标准与商品房相比，必然有一定的差距，

2、出于对追求生活改善的人之常情，作为新人群体，不可能在人生新阶段的最初，就从内心接受把保障性住房作为自己最终追求的居住目标。经济适用房具有基本的产权，可能是中低收入社会阶层的最终房产；其他包括廉租房、公租房，除了对确定的低收入阶层，在新人群体中，通常被认为只是原来市场化租赁住房的补充，同属带有一定过渡性质的住房类型。对新人群体而言，所看重的使以尽可能低的成本，解决一定阶段的居住需要。廉租房、公租房由于政策性的倾斜，与同等物理品质的市场化租赁房相比具有租金的优势。但是由于目前大城市保障性住房的用地，大都选择在城市周边地价较低的区位，与可以依据工作地点就近选择的市场化租赁房相比，使新人群体往往需要被

3、动地增加交通成本和通勤时间。在附加成本的此消彼长之下，廉租房、公租房与市场化的租赁房比较，未必在满足新人群体降低综合居住成本的需要上更有竞争力。而这种通勤量需求的增长，会造成交通高峰负荷、能源消耗和污染排放的增加，也与增强城市效率、节能减排降耗的趋势不相符合。因此，与其把大量社会资源花费在过渡型住宅的建设上，不如把着力点放在给新人群体提供更有效的就近低租金市场房源。在这样的思路下，我们提出以下的一种关联性的解决思路，以期达到一种提高社会资源利用综合效率的目的。目前国内另一种现象，是老龄化社会趋近，造成的专业化养老居住产品的日益显现的需求趋势。由于房改和住宅市场化的过程，目前相当多的退休中低收入

4、中国老人，在市区拥有自有产权住房，也是这类老人群体最大的不能变现资产。目前的“9073”以在宅养老为主体的养老政策，使大部分老人只能选择对自有住宅做适老化改造，作为当前的养老居住解决方式。但是其中很大一部分自有住宅，因为建造时间并不太久，还没有进入城市更新的紧迫程序，而由于建设时期没有为老龄时期的适用性做出预备，改造很受局限，造成目前的应对局面不足以满足老龄群体针对性的需要。老人作为退休群体，日常性的通勤要求降低，对居住区位的要求不像工作阶段的人群高。所以社会化养老资源一般会选择在城市郊区的位置。但因为退休收入的不足，中低收入老人也很难支付有限的市场化养老资源的费用；有学者提出倒按揭的以房养老

5、思路，但由于我国房产代际传承的传统观念，以及一些操作上的途径缺位，这种思路目前有一定的社会阻力。出于政策、技术、经济、观念、操作等层面相互牵制的综合原因，解决老龄群体居住需求的紧迫性虽然受到各方关注，但是目前却难以在全社会规模上推进展开。（这种局面，在2010年召开的两次养老地产专业论坛上都有阐述） 这里探讨一种可能性的思路，把老龄群体的居住需求，与新人群体的居住需求关联起来解决。具体有以下措施：1、        建设投入方面把大规模的郊区廉租房、公租房的土地和资金投入，部分转换为大规模、专业化、人性化的郊区老人

6、居住社区的土地和资金投入，从建设投入层面上全面推进老龄居住事业；2、        管理操作方面把中低收入老人在市区的房屋，由政府有关部门统一负责管理和维护，并按廉租房、公租房的相关地段租金标准出租给新人群体；政府按照同地区房屋的市场租金水平，并扣除代为维护管理费用，对老人以在养老社区提供相当水准的服务作为补贴。（最好老人社区与置换出租房管理单位合并管理，以避免各自为政）3、        权属关系方面市区房屋产权仍属于老人，并可传承后代；郊区老龄社区权属

7、归于政府公共事业（与原廉租房、公租房管理部门性质类似，不需增加机构数量，而仅需丰富机构职能）。 分析这种方案，具体的好处如下：1、    一个轮次的建设投入，关联解决了两类紧迫的社会保障性需求问题，节约了国家建设资金和土地资源。2、    针对性的关联解决方式，有效地提升了两类人群的实际生活水准，有利于促进社会和谐和发展。3、    符合两类人群的交通需求实际情况，减少了交通高峰负荷要求，符合节能减排、提高城市运行效率的要求，带动附加社会效益。4、    对社会文化观念和操作诚信层面的阻力较小。 这里，再探讨一下社会化运作的可能性当这种运作模式试点成熟后，可以吸引有实力的大型企业或社会团体，在微利的原则下，投入建设或管理。但不宜任其成为完全市场化的逐利模式也就是说，在微利的基础上，通过税收的补偿或奖励等可能的政