资产评估公式大全

1、.一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/ 社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/ 预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/ 社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/ （定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额= （企业或资产各年收益额×整体现值系数） ×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧该资产评估有形损耗功能性贬值经济性贬值1、重

2、量价值的计算，其方法主要有：（ 1）直接计算：资产重量价值直接成本间接成本（ 2）指数调整法：某类固定资产重量价值该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数 =该类资产评估年度价格指数 / 该类资产取得年度价格指数（ 3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/ 现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值× 尚可使用年限/ （已使用年限 +尚可使用年限）2、折旧的计算（ 1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗 =评估资产重价值×（已使用寿命/ 预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重

3、量价值× 已使用年限 / （已使用年限 +尚可使用年限） （ 2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（ 1所得税率）×整体现值系数（ 3）经济性贬值：经济性贬值=1 （现有利用生产能力/ 原有生产能力） ×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价应计折旧全新资产现行市价 （全新资产市价预计净残值）一般使用年限×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值 = 全新参照物资产市价 （全新参照物资产市价预计净残值）一般使用年限×评估资产已使用年限 ×调整系数（三）因素综合评价法某项固

4、定资产价值 = （资产价值 +大修理费用残值）×1+ （年平均物价上涨指数年无形损耗系数）×资产已使用年限/资产已使用年限 +资产尚可使用年限×尚可使用年限'.（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值应计折旧）×（评估月份汇率/ 取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额（资产原始成本×物价变动指数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额×（1调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额资产的重估成本×（已使用年限/ 规定使用年限）（

5、五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额× 1+ 票面利率×（出票日至到期日天数/360 天） （六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率行业平均资产收益率）行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/ 取得时物价指数）4、进

6、口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/ 资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/ 资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率 = 1（实际已使用月份估计可使用月份）× 100（低值易耗品账面净值低值易耗品账面原值）×100（九）在制品评估：在制品评估价值在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定

7、额/ 单位产品工时定额）×100（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值= （合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率） ×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价单位产品税金及费用）×（1调整系数）'.二、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法评估对参照物评估对象参照物象价值成交价格A特征A特征（二）类比调整法1市场售价类比法资产评参照功能时间交易情况估价值物售价差异值差异值.差异值资产评参照功能

8、差异时间差异估价值物售价修正系数修正系数2功能价值法资产评参照物评估对象参照物估价值成交价格生产能力生产能力3价格指数法资产评参照物物价变估价值成交价格1动指数4成新率价格法资产评参照物评估对象参照物估价值成交价格成新率成新率5市价折扣法资产评参照物价格估价值成交价格1折扣率6成本市价法资产评评估对象现参照物参照物现估价值行合理成本成交价格行合理成本7市盈率乘数法资产评评估对象参照物估价值收益额市盈率三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。P地产价格 ;Pt 未来第 t 年的房地价格 ;A

9、纯收益 ;A1 ，A2， An 一一分别为未来各年的纯收益 ;R 资本化率 ; R1， r2 ， rn 分别为未来各年的资本化率 ;N 收益年期。'.( 一 ) 纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式:APr其成立条件是:(1)纯收益每年不变;(2) 资本化率固定且大于零(3) 收益年期无限。2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式:PA 11r(1r ) n这是一个在估价实务中经常还用的计算公式，其成立条件是（1）纯收益每年不变；(2) 资本化率固定且大于零；(3) 收益年期有限为 n。3在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式:PAn其

10、成立条件是： （ 1）纯收益每年不变; （ 2）收益年期有限为n;(3) 资本化率为零。( 二 ) 纯收益在若干年后保持不变1无限年期收益。其基本公式为 :tAiAPi 1 (1 r ) ir (1 r )t其成立条件是：（1）: 纯收益在 t 年 ( 含第 t 年 ) 以前有变化 ;（2）纯收益在 t 年 ( 不含 t 年) 以后保持不变 ;(3)收益年期无限 ;(4)r大于零。2有限年期收益。其计算公式为:tAiA1Pt 1ir (1 r )(1 r )n1i 1 (1 r )其成立条件是： （ 1）纯收益在 t 年 ( 含第 t 年 ) 以前有变化 ; （ 2）纯收益在 t 年 ( 不含

11、第 t 年 ) 以后保持不变 ;(3)收益年期有限为 n;(4) r大于零。这里要注意的是，纯收益A 的收益年期是(n-t) 而不是 n。( 三 ) 纯收益按等差级数变化1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式:ABPrr 2其成立条件是： （ 1）纯收益按等差级数递增; （ 2）纯收益逐年递增额为B; （ 3）收益年期无限; （ 4）r 大于零。2在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式:AB1BnPr 21r(1 r ) nr(1 r )n其成立条件是： （ 1）纯收益按等差级数递增; （ 2）纯收益逐年递增额为B; （ 3）收益年期有限为n; （4）

12、 r 大于零。3在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式:ABPr 2r其成且条件是 : （ 1）纯收益按等差级数递减; （ 2）纯收益逐年递减额为B; （ 3）收益年期无限 ; （ 4）r 大于零。4在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式:AB1BnPr 21r(1 r ) nr(1 r )n其成立条件是： （ 1）纯收益按等差级数递减; （ 2）纯收益逐年递减额为B;(3) 收益年期有限为n;(4)r 大于零。( 四 ) 纯收益按等比级数变化1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式:'.APsr其成立条件是 :（ 1）纯收益

13、按等比级数递增;(2) 纯收益逐年递增比率为S; （ 3）收益年期无限 ;(4)r 大于零 ;(5)r 卜 S 卜 0。2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式:A1n1sP1rrs其成立条件是： （ 1）纯收益按等比级数递增; （ 2）纯收益逐年递增比率为S; （ 3）收益年期有限 ; （ 4） r 大于零 ;(5)r>S>0 。3在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式:APsr其成且条件是 : （ 1）纯收益按等比级数递减;(2) 纯收益逐年递减比率为s:(3)收益年期无限 ;(4)r大于零 ;(5)r>S>0 。4在纯收益按

14、等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式:A1n1sP1rrs其成立条件是： （ 1）纯收益按等比级数递减; （ 2）纯收益逐年递减比率为S;（ 3）收益年期有限为n; (4)r大于零 ;(5)0<S 1。( 五 ) 已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式PA 11Ptttr1r1 r其成立条件是： （ 1）纯收益在第t 年 ( 含 t 年) 前保持不变 ;(2)预知第 t 年的价格为 P。 ;(3)r大于零。四、成本法（一）成本法基本公式：资产评资产的资产实体资产功能资产经济估价值重置成本性贬值性贬值性贬值成本法中的具体评估方法1价格指数法重置成本资产的账面原值价格指数

15、2功能价值法被评估资产被评估资产年产量参照物重置成本参照物年产量重置成本3规模经济效益指数法被评估资产的重置成本被评估资产的产量参照物资产的重置成本参照物资产的产量实体性贬值的测算方法'.1观测法资产实体重置1实体性性贬值成本成新率资产的实重置成本预计残值实际已2使用年限法体性贬值总使用年限使用年限总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实 际利用时间截止评估日资产累计法100%定利用资产的功能性贬值测算方法被评估资产功能性贬值额资产经济性贬值的估算nt 1被评估资产年折现净超额运营年本系数经济性资产预计可被x资产原设计1利

16、用的生产能力100%贬值率生产能力经济性资产年收所得P A, r , n贬值额益损失额1税率（二）成本法在机器设备评估中的应用机器设备重置实体性功能性经济性评估值成本贬值贬值贬值（ 1）重置成本的估算细分加和法1外购单台不需安装的国内设备重置成本重置全新设备基准日的运杂费成本公开市场成交价格2外购单台需安装的国内设备重置成本重置全新设备基准日的安装成本公开市场成交价格运杂费调试费3外购单台不需安装进口设备重置成本重置FOB途中国外基准日进口增值银行及其国内成本价格保险费运杂费外汇汇率关税税他手续费运杂费4外购单台需安装进口设备重置成本'.重置单台未安装进口安装人员其他成本设备重置成本调

17、试费培训费5外购成套需安装设备重置成本重置单台未安装进口单台未安装国产工器具安装工程软件重设计贷款利息成本设备重置成本总和设备重置成本总和重置成本工程费监理费置成本费(资金成本 )6、通用非标准设备重置成本计算方法。P( C m 1K mC m 2 )(1K p )(1K t )(1K dn )（ 2）价格指数法设备重设备账评估基准日定基物价指数置成本面原值设备购建时定基物价指数（ 3）机器设备评估中贬值估算1、比率法（ 1）工作量比率法。实体性 已完成工作量贬值率 可完成工作总量已完成工作量已完成尚可完工作量成工作量（ 2）役龄比率法。实体性有效役龄贬值率有效役龄尚可用年限加权投复原或更投资

18、复原或更资年限新重置成本年限新重置成本（ 4）修复费用法实体性可修复部分实体贬值不可修复部分实体贬值贬值率设备复原重置成本（ 5） 超额投资成本形成的功能性贬值的测算。设备超额设备复原设备更新投资成本重置成本重置成本经济性x实际使用生产能力1100%贬值率额定生产能力五、房地产评估的收益法收益法纯收益房地产价格资本化率收益为有限年期的房地产价格计算公式为：a 1P r 1 (1 r )n综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可表示：r1Lr2 BrBL'.r 1 /r 2 为土地 / 建筑物资本化率L/B 为土地 / 建筑物价格评估房地合在一起的房地产价格房地产价格 =房地

19、产纯收益/ 综合资本化率房地产纯收益 =房地产总收益房地产总费用房地产管理费维修费保险费税金空房损失费总费用房地产评估的市场法的基本计算公式：P P 'AB CD实际评估工作中，其计算公式为：P P 'A BC DP'100100100100P为比较实例价格A 交易情况修正系数B 交易日期修正系数C 区域因素修正系数D 个别因素修正系数土地评估中成本法的公式土地土地土地税费利息 利润土地增价格 取得费开发费值收益新建房地产评估中成本法的公式新建房土地取开发管理投资销售正常地产价格得费用成本费用利息税费利润现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价预期建筑费专业销售利

20、息税费利润楼价费用费用利息（地价 +建筑费用 +专业费用）×利息率利润（地价 +建筑费用 +专业费用）×利润率基准地价修正系数法估价的公式被估宗待估宗地所处年期修期日修容积率其他因素地地价正系数正系数修正系数修正系数地段的基准地价路线价估价法的公式：宗地总价路线价×深度百分率×临街宽度六、森林资源资产评估主要方法（一）市场法PKK bGQ式中： P林木资产评估值；Q被估林木资产的蓄积量；K林分质量调整系数；K b 物价指数调整系数；G参照物单位蓄积的交易价格。（二）剩余法P W CF+S式中： P林木资产评估值；W销售总收入；C木材经营成本（包括采运成本

21、、销售费用、管理费用、财务费用及有'.关税费）； F木材经营合理利润；S林木资源的再生价值。（三）收益法NA tC tPr tt 11矿产资源资产主要评估方法（ 1）贴现现金流量法n1PWatWbttt 11 r（ 2）可比销售法PPx七、无形资产评估中收益法的应用形式无形资产评估值nKRt(1)t 1(1r ) t无形资产评估值YnKRt(2)t 1(1r )t上述两个公式不同处在于公式(2) 多一项最低收费额， 然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式 (1) 是一致的。无形资产重置成转让成本无形资产转让最低收费额本净值分摊率的机会成本转让成本购买

22、方运用无形资产的设计能力分摊率运用无形资产的总计能100 %力无形资产转让无形资产转让无形资产再开的机会成本的净减收益发净增费用分为收入增长型和费用节约型。（ 1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售；（ 2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：R(P2P1)Q(1T )第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：R(Q2Q1)(PC)(1T)费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。R(C2C1)Q(1

23、T)分成率法'.无形资产销售收入销售收入收益额利润利润 分成率因为：收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率边际分析法利润分成率 =追加利润现值÷利润总额现值约当投资分成法。无形资产无形资产约当投资量利润分成率购买方约100%无形资产当投资量约当投资量无形资产无形资产1适用成本利润率约当投资量重置成本购买方约购买方投入的总当投资量1 适用成本利润率资产的重置成本无形资产评估中成本法的应用无形资产无形资产评估值成新率重置成本商誉评估

24、的方法（一）割差法商誉的企业整体企业的各单项资产评估值评估值资产评估值之和 ( 含可确指无形资产)（二）超额收益法1超额收益本金化价格法企业预期行业平均该企业的单项资商誉的年收益额收益率产评估值之和价值适用本金化率2超额收益折现法nt商誉的价值R t (1r )t 1八、长期债权投资的评估'.（一） 上市交易债券的评估债券评债券评估基准日债券估价值数量的市价 (收盘价 ) (81)( 二 ) 非上市交易债券的评估1. 到期一次还本付息债券的价值评估：PF /(1r ) n2分次付息，到期一次还本债券的评估nR (1 r) tA(1 r ) nPtt1（三）非上市交易股票的评估1普通股的

25、价值评估（ 1）固定红利型股利政策下股票价值评估。P=R/r式中： P股票评估值；R股票未来收益额；r 折现率。（ 2）红利增长型股利政策下股票价值评估。PR /(rg)（r>g ）(87)式中： P股票评估值；R股票未来收益额；r 折现率；g股利增长率。股利增长率g 的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。（ 3）分段型股利政策下股票价值评估。2优先股的价值评估PRt (1r ) tA/ rt 1式中： P优先股的评估值；R第 t 年的优先股的收益；r 折现率；A优先股的年等额股息收益。九、按低值易耗品使用情况分类在用低值易全新低值易耗耗品评估值成新率品的成本价值成新率低值易耗品实际已使用月数1低值易耗品可使用月数根据价格变动系数调整原成本'.某项或某类在产原合理价格变原合理工合理工资 .品的评估价值材料成本(1动系数 )资、费用(1费用变动系数)按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值某在制品在制品该工序单件单位材料)该工序单件 正常工评估值(材料工艺定额现行市价工时定额资费用实有数量成本法：评估基准日与产成品完工时间接近产