中国旅游休闲地产发展新趋势

1、中国旅游休闲地产发展新趋势主办单位： 齐鲁晚报 生活日报演讲主题： 中国旅游休闲地产发展新趋势演讲嘉宾： 沈飞 国际房地产协会中国区秘书长 【沈飞】我非常容幸地与程局长接受了山东齐鲁晚报的邀请，参加住交会山东房地产发展趋势论坛，我演讲的主题是“5+2生活方式的改变，看中国旅游休闲地产发展的新趋势”。这个主题比较大，而且是近一两年来在传统房地产发展已经到了饱和的状态下，如果在新的地产和其他行业中相结合找出一个突破点中点研究的方向，我现在与山东的媒体和房地产企业进行一个分享。 一、世界旅游地产开发理念的演进。 旅游地产可以说并不是中国人创造的，是在上个世纪在欧美发达国家所形成的一种理念，它的出现要

2、追溯到欧美在海边度假和主题公园的形成而形成的，从单一的主题公园和海边度假区到完整意义上的大型旅游休闲社区，经过较长时间的探索。该产品形态一经产生，就形成了一个大型的旅游居住社区，包括山东也有一些非常成型的、成熟的旅游与地产相结合的项目，有一些开发商我们也很熟悉。现代意义上的旅游休闲社区在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合方面与从前尤其是国外的旅游地产产品迥然不同，这也是我们去年在参加欧洲的一个国际会议上进行的交流结果，形成了中国的特色，形成了中国旅游与休闲发展的热点。 现代意义的旅游休闲地产、旅游休闲社区为什么有它的独到之处呢？我总结是这样的。它是站在人类关注生活质量，追求人们关心的高度。

3、 1、可持续发展的开发理念，着力表达人与自然的全面融合与交流，强调游客与业主的参与性和互助性，彻底突破了传统意义上单一性的旅游功能的景点或者是地产功能的地产楼盘销售的单一构思，将传统的概念与新型的休闲社区的概念有机结合，并且分布到了社区中，分布到了城市发展的每个角落。为什么说旅游地产或者旅游休闲这几年的发展是方兴未艾。它已经组合成了光管、休闲、度假、会展、运动、教育、居住、娱乐等等功能，它们之间是相辅相成，互为滋生和补充，共同组成了一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的度假休闲居住地。 2、旅游地产的概念。这个和传统意义上的旅游地产概念还是有一定的区别，我主要讲的是中国旅游地产的概念。现在的旅游地

4、产不光以旅游景区、旅游住宅和各方面酒店为依托形成的地产开发，目前发展的趋势是城市中心区有旅游与休闲、景观等地产开发的趋势，在城市郊区，有我们的二居所，有养老渡假社区，有旅游俱乐部社区，有运动社区，这都是中国性的，已经打破了传统的概念，包括酒店社区。一会儿有一个案例分析跟大家讲。 实践证明，这些以度假、休闲多功能的房地产的开发可以说是成熟或者是已经认同的方式，根据我们国际房协的资料统计，欧美最近十年内开发兴建的主要旅游景区，包括城市中心区和郊区、度假区、会展中心等大型项目中，92%以上都规划了旅游休闲功能的地产项目。 昨天我们从机场过来的时候看到世界大型的运动会在我们这里召开，周围的配套设施和房

5、产项目都应运而生，很多房地产商比我都清楚，我就不再多讲了，他们肯定在这里面收益，城市在受益，我们的居民在受益。 3、5+2的健康生活方式与旅游地产的现实意义。在北京青年报我讲的一个新的方式，随着人们收入水平的提高，可自由支配资金的增多，一个休闲的时代到来了。去年2006年世界休闲大会博览会在杭州召开，标志着休闲生活在中国正式拉开了帷幕。怎么叫5+2呢？一周是7天，5天是工作日，2天是休闲日。在加上我们国家带薪休假制度的颁布、私家车的普及、高速公路网的建设，人们生活理念和商务理念goodfeel的不断调整，在旅游作为休闲的方式下从单一的形式转变成了综合的形式，在这种情况下酝酿了新的旅游与地产经济

6、的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。 我们统计过，从20072036年这30年的时间，我们的节假日清明、中秋日、端午、春节、五一、国庆节等各种节日加起来，清明有17个，端午有17个、15个中秋，17个重阳节还有众多的周末，可以说形成了一个非常强大的发展的空间。 经过我们的调查发现，在北京、沈阳、上海等各大城市包括济南，5+2和11+1一年11个月加1个月，就是11个月在工作，1个月在休息基本上是大家认同和流行的生活方式。有的时候我们说5天在市区工作，2天在郊区休闲或者其他方面，11个月我们在大城市或者是在城市中进行工作，1个月我们用来休假，这个休假可以在郊区或者是其他的城市进行

7、休闲。 经过调查，我们在长三角、珠三角、渤海湾地区以及中部、西部等其他地区，都已经形成了比较固定的成熟的旅游出行的氛围，并且旅游的形式也形成了多元化。 因此，对于我们的居民、对异地方面讲，对郊区住宅和异地房产具有强大的购买欲望，对于开发商讲未来这种开发是不是有市场前景，在这方面可以给一个前提，对于异地郊区住宅有强大的市场欲望。这样一种休闲度假的增加也增加了旅游休闲地产开发的时机，在这种情况下，对于我们休闲地产的发展也有很大的促进作用。下面我对中国旅游休闲地产发展对我国假日经济奉献做的分析，这也是我们今年在黄山召开的全球旅游地产合作大会，也就是“第六届中国旅游地产年会”的时候，我们国际房协和中国

8、房地产协会还有其他的协会共同做的比较全面意义上的综合。 我们中国房地产协会在开会的时候也说了一些很精辟的国家政策上的方面。旅游地产是现在已经提升到了休闲地产，是我国旅游与地产业的一个重要的组成部分，随着我们旅游业的发展旅游房地产也日益被人们关注，国务院今年3月19日发布了一个文件，题目是国务院关于加快发展服务业的假设干意见，在这个文件中，将服务业作为国家经济的重要组成部分提出来了，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发展程度的一个重要标志，我国目前正在处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加快发展的大好时机，已初步具备经济又快又好发展的条件，加快发展服务业，提高服务业这三个结构中的

9、重要比重，尽快使服务业成为国际经济的疏导产业，这是追求经济结构调整，加快经济增长方式的必由之路，加快转变增长方式的必由之路，是友好缓解能源资源紧张短缺瓶颈的必由之路，是适应对外开放的新形势，实现中国五国内整个发展，加快发展服务业，提供满足人们物质文化需要产品，并成为城乡就业的主要渠道的一个非常好的方式，也是解决民生问题，促进社会和谐，全民建设小康社会的内在要求。 国务院2007年7号文件的这段讲话，以高度概括了发展发展的重要意义，具体到旅游与房地产上我们具体到这样几点意义。 1、人们有了钱在解决基本吃住问题后，有了向更高水平迈进的倾向。 2、人们有了钱，有时间享受生活，也为中国的旅游地产发展提

10、供了广阔的空间。 3、市场经济的发展和对外开放的扩大，老百姓的视野扩大了，改变了过去的生活方式和理念，出现了所谓的阶层消费时代。现在出现了一个新的产品叫“旅游休闲社区”既是对现有文化旅游产品的延伸，也是对已显老9化的传统产品的巨大补充，它的出现将极大地提升项目所在地综合性休闲度假能力，拉动经济发展，改善旅游产品的结构，增加旅游经济的整体竞争力，进而为当地形成一个人均旅游全面发展的解决方案，对建设和谐社会具有重大意义。 4、发展旅游地产是适应对外开放接纳众多境外有客来华参观、考察与商务的需要。据我们国际房协中国专家委员会的专家预计：20052010年中国将成为世界第一旅游目的的，到2050年旅游

11、业将成为世界第一产业，在经济比较发达的国家，那里的人们普遍比较好游，中国已经形成了旅游休闲的方式，即使是普通的发展中国家，人们也都十分喜欢游乐。在2006年我们国家级的风景名胜区187座，国家级自然保护区226座，国家森林公园439座，世界遗产到2006年是31座，还有大批的旅游城市和特色城市的省级自然资源。 这些城市和自然资源、人文环境大多是人们在休闲娱乐和接受教育的重要场所，只要我们处理好保护与开发的关系，并在指导下开发旅游地产，能够成为我们对外开放goodfeel的一个重要场所。 5、发展旅游地产也是满足国内游客需要、扩大就业的一个重要方面。根据联合国专家对中国的调查中发现，把人均收入超

12、过1000美元的国家和地区相比较，就会出现城镇化发展和旅游业发展的两个条件，认为那时人们的温饱问题已经基本得到解决，将转向对精神文明和旅游的需求，我们国家也正处在这个时期的初期，再加上我国丰富的自然文化资源、旅游资源和其他的特色资源，还有我们城市交通的便捷、五一、十一、春节等黄金周的便利条件，加上国家的宏观政策倡导，职工利用休假进行健康有意义的服务消费，因此，发展国内旅游业也大有潜力，这就要发展旅游地产。 此外，发展旅游地产也是扩大就业的一个重要方面，也符合我国的基本国情。 6、发展旅游地产是推进经济结构调整，加快经济转变增长，有效缓解能源资源的瓶颈制约，提高资源利用效益的需要。 7、发展旅游

13、地产也是打造城市品牌的需要。 8、在建设社会主义新农村为第三产业服务提供了很好的发展空间。 总之，旅游和房地产的结合符合国家对外开放的调整政策，也有利于带动地方经济、城市发展、房地产的开发和城市新农村的建设，是一件利国利民的好事。 下面再讲一下过度开发建设，过多搞城市化超过环境资源的能力这种开发不利于保护，是一种浪费。如何实现旅游与地产结合呢？ 1、要建立健全规划的编制与审批制度，严格保护永续利用，并将各项规划放在16个原则的首位。 2、发展旅游地产，既是要求考虑地产的特色，又要考虑旅游的特色、休闲的特色和人们的需求。旅游地产实际上就是将休闲功能和其他功能有效地与地产开发进行结合。 3、原有以

14、住宅为主的开发公司不要以现在住宅难搞轻易作旅游地产，尤其是大型的旅游地产开发，我们可以从可接受的开发形式进行开发，这样风险可以降到最低。 4、发展旅游地产必须弘扬特色文化。 5、加强对旅游地产项目的审批与管理，有了好的规划与理念，还必须有严格的建设项目审批制度保证各方利益。 6、发展旅游地产就要争取有关部门和单位的支持，要发挥媒体的作用。 在旅游地产发展的过程中如何进行有效的旅游地产的建设。因为我们经常参加一些房地产开发商的前期论证或者是咨询，我们也跟他们交流过，他们也确定不了，房地产如何进行有效的开发和建设，大家都非常关注，从下面几点我们可以和大家进行交流。 我们在工作中首先要关注到旅游地产

15、本身是一个大的产业，在这里包罗了形形色色产业结合的模式，在这种模式过程中，我们要和自然资源平衡，要和自然资源到达一致，因为在做旅游资产的过程中我们经常提出两个口号一是“统筹兼顾”，统筹什么、兼顾什么有三个小问题。 1、社会发展在我们旅游地产发展过程中，必须关注整个社会发展中涉及到的城市的问题、乡村的问题。 2、经济的发展。前面提高地方政府要致力于经济的发展，在这种过程中外来地产进入到旅游地产之后对当地的经济发展奉献有多大需要有一个统筹的标准。 3、环境保护，现在很多开发商很注重环境、绿化、生态，所以在环境保护上基本上有了成熟的模式，基本上已经解决了，环境好了这个房子才能宜居。 第二个口号是“协

16、调平衡”。第一就是生态平衡，二是文化的可持续发展，第三是城乡的协调。在旅游地产或者是传统地产，很多地产商他们不提是旅游地产，就是地产商，但是做的就是旅游地产的项目，功能是完全一致的。还有五方面的考虑。 1、做旅游地产，我们要有天生的资质，也就是天生良好的自然环境、地理环境，还要有很好的公司实力背景。 2、依靠遗留下来的本地的特色资源、遗产和文化要做大做、特做。 3、完善的规划，在建设的初期要进行统筹规划，在这方面旅游地产的规划和传统的地产规划还不完全一样，传统的地产就是纯属居住的功能，未来的发展不光要有居住功能，还要有其他的方面，涉及的方方面面是很多的，现在我们要把整个城市或者周边都要规划进去

17、，形成自己有特色的房产项目。 4、完善、完备的网络。包括旅游休闲地产方面的网络、经营监督方面的网络，实现一体化的监测。 下面对在我国进行休闲度假案例进行介绍。 1、城市。做旅游地产可以说在传统地产也是这样的，不能离开城市，不能不考虑这个城市的特色进行开发。我先讲一下休闲地产。 在国际上，1958年美国著名焦点装修家居网的经济学家加尔布雷斯首次提出了生产质量的概念，这也是为地产向休闲领域的提高提供了一个理论上的依据，他讲的背景是美国的物质生活非常丰富，精神生活却越来越贫乏，物质和精神文明越来越背离，这样情况下提出了生活质量也就是我们现在提出的和谐社会、和谐社区、和谐地产，这是未来发展的最新趋势。

18、 目前中国的物质文明越来越丰富，到了一个高度发展的时期，我们必须提出怎样让我们的城市居民文明地休闲，提升休闲生活质量以及休闲文明素养这方面的内容。由此，我们的旅游地产、休闲地产紧紧围绕这个主题，提高城市居民的生活质量来建造我们的休闲地产和旅游地产。 2、旅游娱乐产品。这是非常新的一种方式，中信集团做的比较成熟的一个项目就是北京的“天下第一城”，就是休闲娱乐地产，他们现在投入了巨资，和美国的迪斯尼乐园打造了一个休闲娱乐的大型社区，因为这属于商业的机密，也不需要我讲得太深，在这方面我们进行了大的战略上的布局。休闲娱乐产业标志着中国新的生活模式的来临，同时也因为我们高速增长的经济发展水平，导致了我们对旅游娱乐产业和旅游娱乐地产的需求。以前我们提到了造城运动，实际上里面的概念就是这样，它是一个非常大的城，但我们认为是一个娱乐产业区，或者说是一个大型的社区。经常东边一个城，西边一个城，有可能在定位上不是特别准确，所以我们指的高档的娱乐社区。 到十一五末，我们预计人均GDP会上升一番，在这种情况下居民收入水平会有更大的提高，我们居