某工业园、总部基地规划设计说明

1、1. 项目所在区域周边状况该项目地块位于天回镇街道办事处甘油、白塔、明月社区内，北新干道以东、川陕路以西、天丰路以北、绕城高速以南，周边交通体系异常发达。依托城市物流干道，城北区域内设有五块石市场、荷花池市场、金府市场、富森美家居等专业市场。 项目地块基础设施完善，用水、用电、用气、通讯、交通都十分方便。2. 园区建设必要性和优势条件2.1 必要性园区项目的上马可以为政府带来长期稳定的经济收益。项目建成后通过厂房的租赁、 办公销售、以及招商引资可实现集体经济的大幅度增收。项目征用地块通过拆迁补偿来保障农民收入， 同时工业生产、 组装、物流等项目的引进可为该区域农民提供大量的就业岗位。2.2 优

2、势条件区位优势：本项目所在地是成都北大门的标志性节点，位于城北物流核心区域，人气鼎盛，工商业气氛浓厚。交通优势 ：本项目所处位置交通极其方便， 有北新干道、川陕路、绕城高速等主干道路，有火车北站、城北客运站、火车东站等交通枢纽的物流供应。市场优势：本项目有五块石市场、荷花池市场、金府市场、富森美家居等专业市场的需求支持，发展前景看好。政策优势：金牛区委区政府为实现金牛区工业向园区集中， 实现工业强区的战略部署， 整体规划了金牛高科北区， 制定了相关优惠政策和方案。另：·工业区大部分用地尚未开发，利于统一规划、综合开发建设；·可以利用浙江、广东等发达地区企业内迁的机会，可借用

3、其品牌效应，为园区本身及园内其它企业的未来的发展打下基础；·较丰富的山水资源与自然景观，利于景观组织与设计；·邻近主城区，可获得水、电、气等配套设施支持；·工业园区内无重要的公共设施和工矿企业，建筑物基本上都是民房和小型乡镇企业，拆迁容易；·享有国家西部开发和成都市金牛区的众多政策优惠，为本区的大发展创造了良好的条件。国家发改委近日发出通知， 批准成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。 国家发改委要求成都市从实际出发， 根据统筹城乡综合配套改革试验的要求， 全面推进各个领域的体制改革， 并在重点领域和关键环节率先突破、 大胆创新，尽快形成统筹城乡发展

4、的体制机制，为推动全国深化改革、 实现科学发展与和谐发展发挥示范和带动作用。根据“浦东”、“滨海新区“等经济特区的开发、建设经验，成、渝“新特区”建设的三个阶段，使相关受益行业可分为三类。第一阶段的特区建设以基建为主， 建筑、建材、钢铁、工程机械、电气设备、能源电力将直接受益。 第二阶段，随着生产活动的大规模开展， 贸易、物流等服务业将受益，港口、高速、机场等蓝筹性行业值得关注。第三阶段，而随着城乡一体化程度的提高，农民收入的增长，相关消费服务业将面临巨大发展空间， 包括：房地产、零售、酒店餐饮、医药、家电、汽车将直接受益。随着特区基础建设的开展， 成都市的工业贸易、 物流等服务业将获得空前的

5、发展机会，而本项目定位为金牛区生态的以物流、生产、加工、高新技术为主的工业园区， 势必要担负起促进城乡一体化进程和增加农民收入的光荣任务。3. 开发策略工业园区建设用地应本着统一规划、统一开发、统一管理的原则的进行建设，通过土地有偿使用和使用权有偿转让为城市建设筹集资金。拓宽各种引资、筹资渠道，多方面为城市建设提供资金保障。为实现规划目标及规划理念，本规划拟采用按照“政府指导，集体经济主导，企业运作”的规划策略来实施。包括：1. 政府指导，进行农民和企业的拆迁安置、统一规划建设和招商引资服务；2. 集体经济主导，进行合作企业的筛选，组织主导项目具体实施；3. 企业进行市场化运作，进行项目的规划

6、设计、投资建设、招商引资。通过这种运作方式，可以实现多方资源的整合，政府政策资源、农民土地资源、企业市场资源得到了充分的利用和共享。5. 开发规模及投资回报本地块开发规模1036 亩（实际面积、界址点以勘测放线实测数据为准）。5.1 经济效益项目投资收益项目占地 1036 亩，预计总建筑面积近60 万平米，总投入资金约7.54 亿元，建成后可通过工业厂房有偿出租和一定年限的经营权转让，实现集体经济增收。经初步测算项目收入为8.39 亿元，可实现集体经济增收 8500 万元。政府收益预计建成后可引进企业90 余家。入园纳税按 5 万元 / 亩计算，园区建成后每年可形成5180 万元税收收入。农民

7、收益地块征用通过约2000 元/ 亩的产值补偿来保证农民收入， 引入的90 余家企业可提供20002200 个就业岗位，保障了当地居民的就业，长期收益。6. 规划指导思想、目标、原则6.1 规划指导思想1、走新型工业化道路，将城市规划的相关要求和标准与化工行业的自身特点有机结合， 使规划既充分满足化工企业的特殊要求， 又为城市今后的发展提供机遇，使两者相辅相成、相得益彰。2、按照构建国家级工业园业区的目标， 立足于 21 世纪长远发展，树立超前规划意识，高起点作好本次规划。3、适应市场经济和产业区动态发展的需要，合理配置土地资源。6.2 规划目标总目标本工业园区将建设成为以冶金、建材为主，兼有

8、机械、电子产业为辅的综合工业园区。 力争建成成都同类工业园区中规模最大、集加工、物流和商贸于一体的现代化产业园区，带动整个金牛区北部及天回镇经济的快速发展。利用优越的区位条件和区域内便利的交通网络，建立和发展独具特色的工业园区，引导城市社会、经济以及产业的整体发展。强化产业型工业园区的特点，创造良好的投资环境， 实现吸引江浙、港、澳、台资以及外资，引进技术和先进管理经验，进一步提升区域竞争力的目标。合理安排功能布局、开发强度、道路结构，充分发挥土地效益，最大限度地满足生产功能需要， 使整个工业园区的建设尽可能集中紧凑，以期经济地建设市政设施，最大限度地提高投资效益。创造成都北大门的标志和窗口，

9、形成独特的城市空间序列。建设目标技术孵化器研发中心，三位一体（科研+生产 +市场）经济增长极龙头企业（带动相关产业发展）生态工业区生态环境良好6.3 规划原则整体性原则，一期工业用地的开发要考虑与产业园区整个片区的关系，在市政、道路、结构等方面衔接好。弹性的原则，在道路设置、地块划分、土地兼容性等方面保留一定的弹性，使园区发展能适应不同外部环境变化的要求。注重生态设计原则，创造优美的园区环境，运用可持续发展理念，协调好规划用地与周边条件关系，创造出全新的工业园区环境景观。7. 园区总体设计7.1 现有建设条件分析场地现状良好，用地平整，除少数拆迁户需安置外，整体现状适宜建设。本项目位于成都城北

10、天回镇镇区西侧，紧靠川陕公路，是华北、西北地区物流进入成都的重要通道，也是成都通往外埠的重要窗口。立足城北、搞活大流通，强化基础设施建设，把天回镇建设成为成都北部的贸易长廊，发展外向型经济，这不仅是全省、全市的门面形象工程，同时也可以架起通向外省市场的贸易桥梁， 使成都市的产业优势和资源优势得到延伸和发挥。7.2 工业园区的总体框架依据清洁生产要求、 循环经济理念和工业生态学原理将本项目定位为新型的生态工业示范产业园区。 主要通过物流或能流传递等方式把不同工厂或企业连接起来， 形成共享资源和互换副产品的产业共生组合，使一家工厂的废弃物或副产品成为另一家工厂的原料或能源，模拟自然系统，在园区产业

11、系统中建立“生产者消费者分解者”的循环途径，寻求物质闭环循环、能量多级利用和废物产生最小化。工业园区定位为以一类无污染和二类少污染工业为主， 融工业及各类服务设施于一体，环境优美、配套齐全的生态型工业园区。产业特色上以发展机械、电子、五金建材、仓储、物流等一、二类工业为主，充分利用高新技术完成产业升级，构建园区产业群，最终形成成都市高档次、成规模的特色型的产业园区。7.3 工业园区的空间布局和功能分区本规划根据建设实际和开发要求，提出了“一轴、两心、三片”的布局结构。一轴：依托园区中部东西向轴线设置一条贯通园区东西的功能及景观复合轴。两心：规划结合工业组团的组织形式，形成一主一次两个园区综合服

12、务中心，西部公共服务中心为主，东侧物流中心为辅。三片：以回字形路网为骨架，由西向东形成公共服务区、一类工业区、二类工业区的产业布局序列。商业物流区临金星路布置，现代物流业是利用现代信息技术进行货物存储、交易、卸运的运作方式和管理机制，它可以使产品流速加快，准确率提高，库存率减少，成本降低，为用户提供多功能，一体化的综合性服务。结合工业用地，临金星路布置物流中心，交通便捷，可更好的为工业园区的企业服务，使工业产品“不停留 , 不留地”卸运，使产业链运行成本降低，促进产业的优化升级。规划在万石路一侧的科技孵化大楼及其配套设施， 此区的单体建筑力求高起点、 高标准、高品位， 以展示未来金牛高科北区的

13、现代特色和新风貌，形成优美的城市门户。建筑性质以商业、市场、物流、生产为主。建筑规模以中、大型为主，小型建筑为辅。建筑色彩以中性为主（即白色和灰色调）局部以艳色加以突出和点缀， 街景轮廓线应有一定的起伏变化。一类工业区布局：一类工业区为对居住和公共环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子科技产业、工艺品制造业等。规划布置在用地的中部，与综合服务区相临， 一类工业区北临绕城高速绿化景观带, 有良好的景观环境 , 规划以例如电子科技产业、 五金建材、工艺品制造为主的产业， 充分体现高科技产业的生态性。 厂房的布置采用中国传统庭院式布局，体现一种人文氛围。二类工业区布局：二类工业区为对居住和公共环境有

14、一定干扰和污染的工业用地，如医药、食品、小型机械等工业用地。规划布置在一类工业区与川陕路之间， 且与物流中心联系紧密， 有良好的对外交通运输条件。绿化用地布局：在绿化空间规划中贯穿“生态工业园区”的思想，充分利用规划形成的景观大道轴线， 工业园区内结合综合服务区布置大片绿地和小广场， 成为工业园区的绿心， 形成良好的生态环境。沿工业园区的主次干道种植地方特色树木， 成为绿化线。从而在工业园区内形成“点、线、面”相结合的绿化系统。7.4 工业园区城市设计引导城市设计原则“以人为本，可持续发展”的原则，对人在城市空间中的主体地位、价值和所能起到的支配作用深刻认识，关注人在其中的生理、心理感受。塑造和增强街道的场所精神。将街道、街角、广场、公园组成网络，形成变化丰富的城市空间序列。城市设计引导空间布局：本次设计从拓展空间入手，打破沿街两面“墙”的空间形态（特别是主要景观大道），强化景