江苏省城市发展潜力分析讲义

1、地产研究所江江 苏苏 省省 城城 市市 筛筛 选选 报报 告告 2012年年9月月4日日地产研究所第一章第一章 江苏省战略布局及房企分布江苏省战略布局及房企分布第三章第三章 各城市房地产市场状况分析各城市房地产市场状况分析第二章第二章 各城市宏观经济分析各城市宏观经济分析第四章第四章 结论结论地产研究所 进驻江苏省，首先要了解江苏省整体战略布局，清楚认识江苏省重点发展区域，做到有的放矢；其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的关注程度，从竞争企业的行为发现热点区域。地产研究所徐州徐州临沂临沂连云港连云港宿迁宿迁蚌埠蚌埠合肥合肥淮安淮安盐城盐城镇江镇江扬州扬州泰州泰州南京南京常州常州无锡无锡苏州苏

2、州南通南通1、江苏省城市布局、江苏省城市布局地产研究所徐州徐州临沂临沂连云港连云港宿迁宿迁蚌埠蚌埠合肥合肥淮安淮安盐城盐城镇江镇江扬州扬州泰州泰州南京南京常州常州无锡无锡苏州苏州南通南通 江苏省作为中国经济最发达的长三角区域中的一个大省，它得天独厚的地理位置占据了国家经济战略布局的三大轴线。现在沿长江轴线（红色）已经发展成熟，苏南经济富可敌国，美中不足的是缺少一线城市；沿海轴线（蓝色）已经上升为国家战略，这条轴线的发展必将激活江苏省的全盘经济，至十二五结束将初具规模；唯一发展的不瘟不火的便是陇海兰新线（黑色），这条轴线的发展将为沿海开发提供充足的后备力量。 以经济指标综合衡量，可以将江苏省分为

3、四个方阵，第一方阵传统经济发达地：苏州、南京、无锡；第二方阵经济较为发达区：常州、南通、徐州；第三方阵：扬州、泰州、镇江、盐城；第四方阵：淮安、连云港、宿迁。2、江苏省经济战略布局、江苏省经济战略布局地产研究所已进入重点监测房企南京万科、恒大、中海、雅居乐、华润置地无锡万科、恒大、佳兆业、金科、龙湖、华润置地徐州华润置地常州佳兆业、龙湖、华润置地苏州万科、恒大、中海、佳兆业、金科、华润置地南通万科、恒大、华润置地连云港恒大淮安恒大盐城恒大、华润置地扬州万科、华润置地镇江万科、恒大泰州华润置地宿迁恒大3、江苏省各城市房企进驻情况、江苏省各城市房企进驻情况地产研究所 从江苏省的战略布局来看，宿迁、

4、连云港、盐城、南通、苏州、无锡位于江苏省发展主线上； 通过重点监测房企进驻江苏各城市的具体情况，我们发现无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江对重点监测房企吸引力较强。4、总、总 结结地产研究所第二章第二章 各城市宏观经济分析各城市宏观经济分析第三章第三章 各城市房地产市场状况分析各城市房地产市场状况分析第一章第一章 江苏省战略布局及房企分布江苏省战略布局及房企分布第四章第四章 结论结论地产研究所 本章通过对各城市人口状况、经济状况、城市化水平、人均收入以及房地产投资状况进行综合对比分析，并通过以下方法进行评分，最终将分数汇总，得出城市综合排名。具体评分标准如下所示：10*110*109*2B9*

5、98*38*87*47*76*56*6A5*55*64*44*73*33*82*22*91*11*10评分标准：1、每两个指标（相关性强）分为一组。2、从左到右、自下而上分别为1-10分。3、以X/Y轴最小值定位1分，最大值定位10分。4、总分为X、Y轴相乘结果，例如A得分48分，B得分36分。 评判标准评判标准地产研究所本节将对以下指标进行分析：本节将对以下指标进行分析：1、人口密度及人口增长率、人口密度及人口增长率2、GDP及增长率及增长率3、人均、人均GDP及增长率及增长率4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速5、人均可支配收入及增长率、人

6、均可支配收入及增长率地产研究所得分情况得分情况南京：70，徐州：64苏州：42，连云港：40 无锡：40，宿迁：36泰州：32，常州：28镇江：20，盐城：8扬州：8，南通：8淮安：5明星城市明星城市（数量大，增速高）：南京、徐州、苏州； 幼童城市（数量小，增速高）：连云港、宿迁； 金牛城市（数量大，增速小）：南通、无锡、泰州、常州； 瘦狗城市瘦狗城市（数量小，增速小）：扬州、镇江、盐城、淮安1、宏观经济指标、宏观经济指标人口人口数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所得分情况得分情况苏州：20，南京：18徐州：18，南通：12盐城：10，泰州：10扬州：10，宿迁：10常州：9，连云港

7、：8淮安：7，无锡：6镇江：6明星城市明星城市（数量大，增速高）：无； 幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州； 瘦狗城市瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。2、宏观经济指标、宏观经济指标GDP数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所得分情况得分情况常州：18，镇江：15扬州：15，南京：12南通：12，徐州：10泰州：10，苏州：10宿迁：10，无锡：9连云港：8,淮安：8盐城：5明星城市明星城市（数量大，增速高）：无； 幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州； 金牛城市（数量大，增

8、速小）：南京、无锡、苏州、常州 瘦狗城市瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、南通。3、宏观经济指标、宏观经济指标人均人均GDP数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所得分情况得分情况淮安：90，宿迁：72盐城：70，常州：64苏州：60，泰州：48南通：40，南京：28无锡：14，连云港：10徐州：8，扬州：6镇江：1明星城市明星城市（数量大，增速高）：淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州； 幼童城市（数量小，增速高）：南通、徐州、无锡； 金牛城市（数量大，增速小）：南京 瘦狗城市瘦狗城市（数量小，增速小）：连云港、扬州、镇江。4、宏观经济指标、宏观经济指标房固投资占比房固

9、投资占比数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所得分情况得分情况南京：50，苏州：50南通：42，淮安：40常州：40，无锡：36扬州：36，镇江：35泰州：25，连云港：24盐城：6，宿迁：5徐州：3明星城市明星城市（数量大，增速高）：扬州、南通； 幼童城市（数量小，增速高）：淮安、连云港； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、苏州、常州、无锡、镇江 瘦狗城市瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、宿迁、盐城、常州。5、宏观经济指标、宏观经济指标人均可支配收入人均可支配收入数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所6、宏观经济指标、宏观经济指标综合得分综合得分从宏观数据来看，综合实力较好的

10、5个城市有：苏州、南京、常州、淮安、宿迁 综合实力较弱的5个城市是：扬州、镇江、连云港、盐城、徐州苏 州 市南 京 市常 州 市淮 安 市宿 迁 市泰 州 市南 通 市无 锡 市徐 州 市盐 城 市连云港市镇 江 市扬 州 市GDP(20%)4270285363284064840208人口（20%）201897101012618108610人均GDP1012188101012910581515房固投资比60286490724840148701016人均可支配收入50504040525423636243536总分36.435.631.83026.62522.82120.619.81815.415

11、排名排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121313地产研究所7、宏观经济指标、宏观经济指标城市综合分类城市综合分类徐州 连云港 淮安 宿迁苏州盐城 南通扬州 镇江泰州南京 无锡常州经统计，最终城市分类如下：经统计，最终城市分类如下：明星型城市明星型城市：目前经济状况良好，未来发展潜力巨大。幼童型城市幼童型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。金牛型城市金牛型城市：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。瘦狗型城市瘦狗型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。地产研究所第二章第二章 各城市宏观经济分析各城市宏观经济分析第三章第三章 各城市房地产市场状

12、况分析各城市房地产市场状况分析第一章第一章 江苏省战略布局及房企分布江苏省战略布局及房企分布第四章第四章 结论结论地产研究所本节将对以下指标进行分析：本节将对以下指标进行分析：1、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率2、房价收入比及土地储备去化、房价收入比及土地储备去化3、土地、商品房去化年限、土地、商品房去化年限4、销售面积及年均增长率、销售面积及年均增长率地产研究所数据来源：中指库、统计局明星城市明星城市（对全市覆盖小，对市区覆盖小）：苏州、南京、南通、徐州、宿迁； 幼童城市（对全市覆盖小，对市区覆盖大）：扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城； 金牛城市（对

13、全市覆盖大，对市区覆盖小）：无； 瘦狗城市瘦狗城市（对全市覆盖大，对市区覆盖大）：连云港。1、房地产市场状况、房地产市场状况土地储备对人口覆盖率土地储备对人口覆盖率得分情况得分情况苏州：100，徐州：100南通：90，宿迁：90南京：90，盐城：50镇江：35，扬州：30无锡：10，常州：8淮安：7，连云港：1注：土地储备统计口径为市区；人口分为市区和全市两种口径；缺少泰州数据。地产研究所明星城市明星城市（房价收入比小，去化时间短）：南京、无锡、常州、镇江； 幼童城市（房价收入比大，去化时间短）：南通、宿迁、徐州、苏州； 金牛城市（房价收入比小，去化时间长）：盐城、淮安、连云港、扬州、泰州：

14、瘦狗城市瘦狗城市（房价收入比小，去化时间长）：无。数据来源：中指库、统计局2、房地产市场状况、房地产市场状况房价收入比及土地储备去化房价收入比及土地储备去化得分情况得分情况常州：72，南京：70无锡：54，苏州：50镇江：48，徐州：40盐城：40，淮安：40宿迁：30，连云港：24南通：9，扬州：9注：泰州房价收入比为8.9年，无土地储备去化数据；房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5；统计口径为市区。地产研究所数据来源：中指库、统计局注：市区数据；部分城市数据缺失。明星城市明星城市（土地去化时间短，商品房存量去化时间短）：苏州、徐州、无锡、南通、宿迁； 幼童城市（土地去化时间短，商

15、品房存量去化时间长）：常州、南京、镇江、； 金牛城市（土地去化时间长，商品房存量去化时间短）：淮安、连云港、盐城； 瘦狗城市瘦狗城市（土地去花时间长，商品房存量去化时间长）：扬州。3、房地产市场状况、房地产市场状况土地储备去化和商品房存量去土地储备去化和商品房存量去化化注：统计口径为市区；南通、连云港、盐城、宿迁土地储备去化年限分别为：1.4、7.0、4.8、0.8，这几个城市无商品房去化年限数据，故以均值1.5计算，泰州数据全部缺失。得分情况得分情况苏州：80，徐州：60宿迁：60，无锡：54南通：54，南京：50常州：40，淮安：36盐城：30，连云港：16镇江：6，扬州：3地产研究所明星

16、城市明星城市（成交量大，增长速度为大）：苏州、南京； 幼童城市（成交量小，增长速度为大）：徐州、盐城、连云港、镇江、淮安、无锡、常州； 金牛城市（成交量大，增长速度为小）：无； 瘦狗城市瘦狗城市（成交量小，增长速度为小）：扬州、宿迁、南通。4、房地产市场状况、房地产市场状况销售面积及其增长率销售面积及其增长率注：泰州无数据得分情况得分情况苏州：80，南京：42徐州：36，淮安：28盐城：24，连云港：24无锡：24，常州：24镇江：24，宿迁：4扬州：4，南通：1地产研究所从市场数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、徐州、南通、宿迁 综合实力较弱的5个城市是：扬州、淮安、镇江、连云港

17、、常州5、房地产市场状况、房地产市场状况综合得分综合得分苏 州 市南 京 市徐 州 市宿 迁 市南 通 市盐 城 市无 锡 市常 州 市淮 安 市镇 江 市连云港市扬 州 市泰 州 市土地储备覆盖率（30%）10090100909050108735130房价收入比及土地储备去化（20%）5070403094054724848249土地储备、商品房去化（30%）8050606054305440366163销售面积及增长率（20%）804236412424242824244总分8064.463.251.845.236.834.833.628.126.714.712.5排名排名1 12 23 34

18、45 56 67 78 89 9101011111212地产研究所6、房地产市场状况、房地产市场状况综合分类综合分类南通 常州镇江 淮安盐城 徐州宿迁苏州 南京无锡扬州 连云港经统计，未来潜力城市分类如下：经统计，未来潜力城市分类如下：明星型城市明星型城市：目前经济状况良好，未来发展潜力巨大。幼童型城市幼童型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。金牛型城市金牛型城市：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。瘦狗型城市瘦狗型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。地产研究所第二章第二章 各城市宏观经济分析各城市宏观经济分析第三章第三章 各城市房地产市场状况分析各城市房地产市场状况分析第一章第一章 江苏省战略布局及房企分布江苏省战略布局及房企分布第四章第四章 结论结论地产研究所苏 州 南 京 徐 州 宿 迁 南 通 常 州