工程维修管理制度

1、陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度项目管理中心2016年 1 月目录附件 5文件名称陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则编制人审核人批准人发布单位工程管理部页数共5页发布日期2016年1月生效日期目的作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。适用范围陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位名词解释甲方一陕西金泰恒业房地产有限公司乙方一参建总分包单位总分包单位保修负责人一各施工单位指定的保修期内现场负责 人监理单位保修负责人一监理单位指定的保修期内现场负责人甲方维修工程师一甲方在工程保修期内指定的现场负责人第三方维修单位一因原施工单位

2、维修不及时不合格由甲方指定 的第三方维修单位编制依据合同建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法其它国家相关法律法规金泰恒业工程质量维修体系标准文件、保修期限及保修范围（一）、保修期限质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为1. 地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限；2. 屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等） 外门窗四周和外墙面的防渗漏：为 5 年；3. 供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期；4. 电气管线、给排水管道、设备安装工程：为 2 年；5. 装修工程：为 2 年；6. 建筑保温工程：为 5 年；7. 其他部分：为 2 年。8. 针对以上分部工程质

3、保期限，维修后质保期按照维修成功并验 收合格之日起从新计算。（二）、保修范围：1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件 约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围；2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题， 造成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。 所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认 可。二、保修要求保修实施要求，包括但不限于如下内容：（ 一） 维修人员管理：1. 总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；2. 各参建总分包单位、监理单位需以书面形式向我司指定保修负 责人，包括如下内容；保修负责人姓名公

4、司通讯地址：电话/手机： 电子邮箱： 传真：以上内容若有变动需及时书面知会甲方项目部，否则无法联系 时，视为乙方已收到甲方传达之信息。3. 保修负责人代表所属单位全面负责保修期内各项保修事务的对 接及实施工作，包括：现场保修人员管理、钥匙领用、函件签 收、维修工作联系单领取、保修任务的实施安排、为甲方客户 服务中心处理重大投诉、索赔的谈判提供专业技术支持、承担 经甲方确认并支付予客户的赔偿款等工作。4. 保修负责人全权代表所属单位处理现场所有事务，不能以任何 理由推脱交由公司处理。5. 维修人员现场管理规定：维修人员必须在规定或预约的时间内到现场进行相关维修工维修人员进入业主家中进行维修，应征

5、得业主同意，不得擅自 进入，否则一切法律后果由乙方承担。进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）必须穿鞋套， 严禁脱鞋入户，严禁使用客户的拖鞋、抹布等物品。维修过程中，须做好施工作业区内及周边的成品保护，业主家 装修、家具或其它设施若由此受损，由乙方承担赔偿责任。 维修完毕后维修人员必须将施工现场清理干净，不得有任何遗 留物（包括灰尘），若在维修区域随地大小便，甲方一次向乙方 罚款 2000-5000 元。维修人员在与业主沟通交流时，不得使用不文明、不礼貌的语 言，严禁与业主争执或在业主家里与其他人员（包括甲方人 员、乙方同事及其他施工单位维修人员）争执。若维修事项有争议时，需及时反馈现场维

6、修负责人或甲方现场 管理人员，不得擅自向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言 语，严禁同业主有任何形式的争吵。离开维修现场，业主不在时，必须将所有门窗关好，水、电开 关关闭。否则由此造成的一切后果由乙方承担。甲方组织召开工作会议，乙方相关人员须准时参加，不得迟到 或无故缺席。维修人员必须服从甲方和物业服务中心的其它各项管理规定。6. 若违反以上 1-5 条规定，乙方按照 200-10000 元向甲方支付违 约金，相关违约金总额将直接从甲方支付给乙方的任何款项中 扣除，无须征得乙方同意。7. 维修人员其他不当行为处罚标准详见维修人员不当行为处罚标 准（附件 1）。（ 二 ） 维修时间要求：1. 发

7、生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故 障、门窗不能正常开启等影响业主正常生活的情况，乙方接到 甲方通知后（以书面、电话或电子邮件为准）须 2 小时内赶到 现场进行维修。2. 具体维修时限以工程维修时间标准 （附件 2）为准，一般日 常问题维修时间为 3-7 天， 特殊疑难问题由业主、物业、甲 方、乙方协商确定。3. 日常常规维修任务，乙方接到甲方的派单后，及时安排维修人 员按本协议进行维修，并按甲方指定时间完成维修工作。4. 客户有特殊时间要求的，按客户要求提前电话预约，并安排维 修；不能按照客户要求实施的，应在客户要求的时间内主动电 话沟通，达成一致，确定具体时间，并按约定时间

8、上门维修；（ 三） 维修质量要求：1. 乙方维修人员应对每一个维修任务认真履行保修职责，工作内 容包括：上门查看、业主沟通、确定方案、过程实施、结果检 验、签单确认等。2. 维修方案必须经过甲方维修工程师签字认可方可实施。3. 每个维修联系单维修完成后需经监理维修工程师、甲方维修工 程师、业主验收签字，视为该维修项目本次维修完成，所维修 项目的保修期限重新由维修合格之日起计算。4. 维修联系单样表见维修联系单（附件3）。（四）第三方维修：若有下列情况之一发生，甲方将委托第三方施工单位进行维修，由 此引起的一切费用和责任由乙方承担：接到维修通知（以书面、电话或电子邮件为准）拒不接收；属于抢修范围

9、，无法联系到保修负责人；超过维修时限任未完成维修；对同一位置经过两次维修仍未解决问题的；因维修人员服务行为造成业主强烈投诉；1. 第三方施工单位维修产生的费用由甲方直接从甲方支付给乙方 的任何费用中扣除，无须征得乙方同意。2. 对于涉及结构安全的质量事故，应当按照建设工程质量管理 条理的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范 措施；由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出维修方案，乙方实施保修。（五）附件：1、维修人员不当行为处罚标准 2、工程维修时间要求标准3、维修联系单4、质保期内维修任务推进表5、陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施陕西金泰恒业房地产有限公司2016

10、年1月1日附件1维修人员不当行为处罚标准序 号严重 程度维修人员过失行为对维修实施方 扣款备注1红线区?禁令在业主未留返修钥匙的情况下非法 入户（或露台、阳台、屋面、私家 花园等）200元/次若由此导致客户索赔或其他法律 责任，由维修实施方无条件承担2维修人员在客户家里（或露台、阳 台、屋面、私家花园等）留下大小 便或其他污物2000元/次若由此导致客户索赔，所有费用 由维修实施方无条件承担3维修人员与业主沟通交流时，使用 不文明、不礼貌的语言，或与业主 争执、争吵500元/次若由此引起客户强烈投诉按实际 情况进行处罚4将业主房间（或露台、阳台、屋 面、私家花园等）当作材料仓库1000元/次若

11、导致客户索赔，所有费用由维 修实施方无条件承担5维修工人在业主房间里面（或露 台、阳台、屋面、私家花园等）休 息1000元/人.次若导致客户索赔，所有费用由维 修实施方承担6未经甲方保修办允许，维修人员承 担为业主装修、改造或提供建筑材 料、搬运垃圾等有偿服务行为2000元/次禁令：若导致客户索赔或投诉， 所有费用由维修实施方承担1黄线区-不得触犯维修人员未按规定或预约的时间内 到现场进行相关维修工作100元/次若引起客户强烈投诉或因为延迟 维修而导致的额外损失，按实际 情况进行处罚2使用客户洗手间或使用客户水龙头 搞个人卫生及清洁工具（即使得到 客户许可也不允许，洗手除外）200元/人.次若

12、导致客户索赔或投诉，其他所 有费用由维修实施方承担3维修过程中，未实施维修作业区内 及周边的成品有效保护100元/次业主家装修、家具其它设施若由 此受损由维修实施方承担赔偿责 任。4维修人员和客户聊与维修无关的话 题，打探客户隐私100元/人.次若引起客户强烈投诉按实际情况 进行处罚5维修人员使用客户的拖鞋、毛巾等 物品100元/人.次即使得到客户同意也不允许6未征得业主同意，维修人员进入业 主家中进行维修100元/人.次若导致客户索赔或投诉，其他所 有费用由维修实施方承担7在业主家里与其他人员（包括甲方 人员、乙方同事及原施工单位维修 人员）争执，争吵100元/次序 号严重 程度维修人员过失

13、行为对维修实施方 扣款备注8接受客户任何形式的礼品和馈赠， 包括饮用水、香烟等100元/次即使客户主动提出也不允许9在业主家中进入非维修施工作业的 区域100元/次若导致客户索赔或投诉，其他所 有费用由维修实施方承担10维修人员在业主家中，从事与维修 工作无关的其它事宜200元/次包括：抽烟、看报、打骂嬉闹等11维修完毕后维修人员未将施丄现场 清理干净，留有遗留物（包括灰 尘）100元/次12维修事项有争议时，维修人员未及 时反馈现场维修负责人或甲方现场 管理人员100元/次13维修人向业主讲有损甲方的利益及 形象的任何言语100元/次14维修工人中途离开维修现场，未提 前向客户说明情况100

14、元/次15维修工人离开维修现场，业主不在 时，未将所有门窗关好，水、电开 关关闭100元/次由此造成的其他一切后果由乙方 承担16进入已装修好的房间（无论客户是 否有人在家）未穿鞋套，脱鞋入户100元/人.次1黑线区-严格遵守维修人员将在甲方领用的物品丢失50元/次另外需要照价赔偿2维修人员在小区内不统一要求着 装、佩带工牌20元/次敞胸、搭肩，工作服不干净、不 平整、有油污、破损、褶皱等。3维修人员在小区里面出现不文明现 象20元/次.人维修人员在小区穿拖鞋、凉鞋、 背心或赤脚、挽胳膊、抽烟、赌 博、喧哗打架、语言不文明，在 小区内追逐打闹、在维修现场用 工具比划、开玩笑等。4乙方维修人员从

15、甲方领用钥匙，未 按规定时间归还20元/次视具体情况5维修材料、工具未在指定的地点存 放20元/次6维修任务未按指定时间完成，且未 提前说明原因50元/次7非作业时间，现场维修人员不在指 定区域休息10元/次8甲方保修办公室组织召开工作会 议，乙方相关人员迟到或无故缺席50元/次9乙方维修负责人拒签或拖延签收甲 方给予乙方的函件、知会等100元/次说明:2.附件参照以上类似条款进行罚款，若没有类似条款，甲方将根据实际情况进行处罚。以上扣款甲方知会乙方后（包括口头和电话知会）立即生效，并下发扣款通知单，无 需征得乙方书面签收意见，即可直接从乙方相关费用中扣除。2 工程维修时间标准常见房屋问题维修

16、时限备注裂缝结构类楼板裂缝3天视工程量大小最多可延长至5天柱梁裂缝10天沉降、变形裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天非结构 类石材、瓷片面层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天涂料面层裂缝3-5天砂浆抹灰层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天砌体裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天构造、节点裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天沉降裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天空鼓、脱落涂料、瓷片、石材、抹灰3天视工程量大小最多可延长至5天渗漏屋面5-7天视工程量大小最多可延长至10天外墙5-7天视工程量大小最多可延长至7天露台、阳台、化槽等3-5天视工程量大小最多可延长至7天门窗、天

17、窗3天视工程量大小最多可延长至5天厨房、卫生间土建3天视工程量大小最多可延长至5天地下室侧壁、挡土墙渗漏5天视工程量大小最多可延长至7天给水管 渗漏管道明装1天管道暗装2-3天包括装修恢复排水管渗漏1天线管渗漏2天设备井预埋套管渗漏1天室外地面冒水3天给排水疏通地漏、洗采盆、洗手盆下水1天预留水龙头接口漏水1天更堵头1天电气 工程线路跳闸、短路、漏电故障1天安装暗线2天维修空气开关、漏电开关等1天维修电源插座、电话插头、按钮 开关1天维修灯具1天维修居家对讲系统1天部品 部件室外钢 制品生锈、脱焊、脱漆2天栏杆划伤、脱漆、生锈2天/户若需更换可延长至 5天部品 部件门窗类链接件、锁件1天修（换

18、）窗五金1天更换玻璃2-3天更换钢化玻璃可延长至 7天更换型材2-3天视具体情况可延长至 7天门窗局部脱漆维修1天门窗大面积脱漆维修2-3天入户门油漆、脱皮维修1-2天3天入户门划伤、碰痕1-2天局部、现场维修10天情况严重，需更换或返厂维修入户门变形、起跷1天现场调校5-7天更换或返厂维修入户门五金配件维 修、更换1天附件3维修联系单业主房号联系方式维修类型【】渗漏【】三防门【】【】电气工程【】裂缝【】弱电工程铝合金/塑钢门窗【】水暖工程【】其它维修部位问题描述接待时间下单时间物业客服签名维修单位发单时间维修工程师签名维修方案维修单位负责人：项目维修工程师：开始维修时 间实际完成时间维修情况

19、 现场维修记录（由维修单位填写）维修负责人签名：日期监理单位项目部/ 物业维修 部物业客服部业主签名签字确认栏附件4质保期内维修任务推进表备注：（作为录入明源系统依据）编号：No.:项目名称业主 姓名房号法定交 房日期报修日期年 月曰时分报修 方式?来电?来访?其他联系 电话前台接待通知物管 员时间年 月曰时分物管员签名： 物管员电话：物管员 到达报修 现场时间年 月 日时分问题描述现场勘查物业管理员签名：年 月曰维修工签名：年 月曰责任判定是否属于质保期内的维修事项属于开发建设单位工程质量缺陷造成的维修（建设部2001年88号令第33条）业主质保期内已经报修，属于开发建设单位拖延至质保期外的

20、维修（参考最高人民法院2003年7号文第13条规定）属于开发建设单位质保期内正在维修，延续至质保期外还未完工的维修或者维修结 束后尚未进行项目部、施工单位、物业和业主四方验收的维修关于隐蔽工程的维修（参考建设部 2010年165号文物业承接查验办法第 33条 规定）因业主使用不当等造成的维修，由业主承担维修责任（参考09版陕西省物业管理条例第15条规定）因物业公司日常管理维护不当造成的维修，或地产公司和物业公司双方担责的维 修，由物业公司承担维修责任或双方承担维修责任（参考07版国务院物业管理条例第36条） 物业服务中心负责人签名：年 月曰地产项目部负责人签名：年 月曰责任接单 部门责任部门

21、接单人接单年曰日时间年 月 日维修方案确认由维修责任部门所提报的维修方案年 月日，已经业主在书面方案文稿上签字确认同意。（具体方案可另附书面材料作为本推进表附件存档备查）业主签字：维修过程记录地产项目部代表签名：年 月 日时分物业服务中心代表签名：年 月 日时分验收牵头单位（维修责任部门）负责人：验收日期：维修完毕验收验收人项目部代表： 施工队代表： 物业代表： 业主签名：其他代表签名：年 月曰回访方式?电话？入户？其他回访人（物业公司品质部）业主答复?满意？ 一般?不满意回访日期填表说明：1该推进表由物业服务中心起始发出，中心负责人签发，一式两份，物业服务 中心和项目部各执一份，服务中心指派

22、客服或维修专人跟进。2.维修结束，经验收合格后，该推进表项目部自留一份，送客服前台一份，另 一份送物业公司品质部，以备回访。附件5：陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施目录一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施（一）外窗渗漏表现形式：外窗框周边易出现渗水。治理主要措施：外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证外窗框与墙体间有 适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能 进行复验。窗框应采用固定

23、片法安装固定 , 严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材 固定窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm固定片应一内一外交错布置，严禁单面固定。窗框与结构墙体间应打聚氨酯发泡胶密封，发泡前应拆除框料 保护膜（尤其是塑料膜） ，将表面清理干净，发泡胶应连续施打，一 次成形，填充饱满。外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉 刷涂料前完成，打胶时要保证基层干燥，施打连续、饱满、无裂 纹、气泡，转角处平顺、严密。外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于 10%，并不得堵 塞泄水孔，内窗台应高于外窗台10mm窗楣上应做鹰嘴或滴水槽。外窗排水孔位置、数量、规格等应根据窗型设置，满足排水要

24、求。外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形成记 录。（二）有防水要求的房间地面渗漏 表现形式：地面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。 治理主要措施：有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。房间四 周应与现浇板同时吊模浇筑混凝土止水台，高度不小于 200mm。防水层应沿墙四周上翻，高出地面不小于 300mm管道根部、 转角处、墙根部位应做防水附加层。管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周围浇水湿 润，用高于原设计强度一个等级的微膨胀混凝土分两次进行浇灌、 捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。地漏安装的标高应比地面最低处低 5mm地漏四周用密封材料 封堵严密。门口处地面

25、标高应低于相邻无防水要求房间的地面 20mm。防水层上施工找平层或面层时，应做好成品保护，防止破坏防 水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层施工完 成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于 24 小时，蓄水高 度不少于 30mm。（三）屋面渗漏 表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。 治理主要措施： 不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原 审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟 （井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成 圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。卷材防水在天沟、檐沟与

26、屋面交接处、泛水、阴阳角等部位， 应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入 预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm并用密封材料嵌填封严。伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处，应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于 250mm管道底部应 做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。屋面水落口周围直径500mn范围内应设不小于5%的坡度坡向 水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于 50mm并用防 水材料密封。屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措 施，避免破坏防水

27、层。屋面防水工程完工后，应做蓄水检验，蓄水时间不少于 24小 时，蓄水最浅处不少于30mrp坡屋面应做淋水检验，淋水时间不少 于 2 小时。（四）散热器安装不规范，散热器支管渗漏 表现形式：散热器安装固定不牢，支管少支架，管件接口易发 生漏水。冷水试压完好，正常使用供热后达到一定温度时却又发生 渗漏的现象。治理主要措施：散热设备、管材、管件应相匹配，并应按要求进行检验。散热器支架、托架安装设置正确，固定牢固。散热器支管长度超过 1.5m 时，应在支管上安装管卡； 塑料管 应在转弯处安装管卡，在阀门处安装固定支架；散热器支管坡度坡 向正确。隐蔽安装的采暖管道在地面上应标明其位置和走向。 散热器背

28、面与装饰后的墙内表面安装距离应符合设计或产品说 明书要求，如无要求时，应为 30mm距窗台不应小于50mm距地面 高度设计无要求时，挂装应为150 200mm,卫生间散热器底部距地 不应小于 200mm, 散热器排气阀的排气孔应向外斜 45°安装。4.6.1 采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺 丝、乱丝，连接后外露 2-3 扣，并应清理干净 , 做好防腐处理。4.6.2 采用热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家 材料，切割管材应平整并垂直于管材轴线，热熔时操作环境、加热 温度、加热时间及熔焊深度均应严格控制。4.6.3 塑料管道与金属管道、阀门连接时应采用专用工具

29、专用 管件。散热器及配管水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统 试压。二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施（一）钢筋混凝土现浇楼板裂缝 表现形式：现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外 角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。治理主要措施：管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的，不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在 多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以 确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行 时，沿管方向应增加4 150宽500mm勺钢筋网片，做

30、到在应力集 中部位有双层布筋。模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足 够勺刚度和稳定性。后浇带处应采用独立勺模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土 达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下勺支撑不得拆除。应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置勺控制。控制负弯矩钢筋位 置应设置足够强度、刚度勺通长钢筋马凳，马凳筋底部应有防锈措 施。双层上排钢筋应设置钢筋小马凳，且每平方米不得少于 2 只。在混凝土浇筑时，应铺设临时性活动跳板。 预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。 现浇板浇筑时，应振捣充分，在混凝土终凝前应进行二次压 抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护。现浇板养护期间，当混凝土强度小于时，不得

31、进行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物。吊 运、堆放重物时，应采取有效措施，减轻冲击。各类裂缝勺处理方法1.9.1 对混凝土中水泥安定性不合格或者水泥不同品种混用发 生化学反应而导致的破坏性裂缝，须进行彻底处理，即将混凝土打 掉重新浇筑。1.9.2 对受力产生的裂缝，可根据裂缝出现的原因，有针对性 地采取加固补强措施。对已影响到结构安全的楼板裂缝，除了沿缝凿成 V 字形凹槽冲 洗干净，将环氧树脂液用压力灌入缝内封闭外，还要用粘扁钢或碳 纤维布等措施对楼板进行加固。当用碳纤维布加固时，对单条裂 缝，除了沿缝粘贴外，还要在垂直于缝方向按布宽间距粘贴；对相 互交叉的

32、多条缝要井字形粘贴，间距同布宽。（布宽300mn左右为 宜）1.9.3 对由温度、混凝土的收缩、施工等因素引起的非受力裂 缝处理如下：1.9.3.1 对于一般混凝土楼板表面的龟裂，可先将裂缝清洗干 净，待干燥后用环氧树脂液灌缝或用表面涂刷封闭。施工中若在终 凝前发现龟裂时，可用抹压一遍处理。1.932 对当裂缝较大（宽度大于0.2mm时，应沿裂缝凿八字 形凹槽，冲洗干净后，用 1：2水泥砂浆抹平，也可以采用环氧胶泥 嵌补。 （仅限于缝的数量少且非通长、贯通的缝 ）1.9.3.3 对当楼板出现裂缝面积较大时，应对楼板进行静载试验，检验其结构安全性，必要时可在楼板上增做一层钢筋网片，以提高板的整体

33、性。或在板面用环氧树脂液灌缝封闭 （ 作一层防水也 行） ，在板底用碳纤维布粘贴成井字形，间距同布宽。1.9.3.4 对通长、贯通的危险结构裂缝，裂缝宽度大于 0.2mm 的处理方法为：除了沿缝凿成 V 字形凹槽冲洗干净，将环氧树脂液 用压力灌入缝内封闭外，还要用粘扁钢或碳纤维布等措施对楼板进 行加固。当用碳纤维布加固时，对单条裂缝，除了沿缝粘贴外还要 在垂直于缝方向间距布宽粘贴；对相互交叉的多条缝要井字形粘贴，间距同布宽。（布宽300mn左右为宜）1.9.3.5 对通长、贯通与非通长、贯通裂缝共同组成且数量又 多时板底只有纵横都粘贴。（二）填充墙裂缝 表现形式：不同基体材料交接部位易产生裂缝

34、；填充墙临时施 工洞口周边易产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝。治理主要措施： 严格控制砌块的含水率。墙体材料现场存放时应设置可靠的防 潮、防雨淋措施。不同基体材料交接处应采取钉钢丝网等抗裂措施。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不小于100 mm钢丝网片的网孔尺寸不应大 于20mM 20mm其钢丝直径不应小于1.2mm应采用热镀锌电焊钢 丝网，并宜采用先成网后镀锌的后热镀锌电焊网。钢丝网应用钢钉 或射钉加铁片固定，间距不大于 300mm。在填充墙上剔凿设备孔洞、槽时，应先用切割锯沿边线切开， 后将槽内砌块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏，应 进行补强处理。剔槽深度应保持线管管壁外表

35、面距墙面基层15mm，并用M10水泥砂浆抹实，外挂钢丝网片两边压墙不小于 100mm填充墙砌体应分次砌筑。每次砌筑高度不应超过1.5m，日砌筑高度不宜大于2.8m;灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹缝，严 禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝。填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔14d后,再将其斜砌挤紧。当砌筑至梁（板）底缝隙较小无法斜砌时，宜采 用干硬性C25膨胀细石混凝土填塞。填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留 2650（拉结 筋，补砌时应润湿已砌筑的墙体连接处，补砌应与原墙接槎处顶 实，并外挂钢丝网片，两边压墙不小于 100mm。消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等宽度预留洞上的砼过梁，

36、 应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层 应满挂钢丝网片。（三）墙面抹灰裂缝 表现形式：抹灰墙面易出现空鼓、裂缝。治理主要措施：抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控 制，并同时检查基体抗裂措施实施情况。抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在基层抹灰 和面层砂浆之间增加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施 工缝应相互错开。墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过 35mm寸，应采取加设 钢丝网等抗裂措施。三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施（一）管道井内管道安装常见问题 表现形式：管道穿楼面处

37、套管高度不一致、套管不正、套管穿 管后未用柔性防水材料进行封堵，管道井内未设置排水地漏。治理主要措施： 管道穿楼面应使下端与楼板下端平齐，套管高出地面50mm，并应做到套管与管道同心，套管环缝应均匀，用油麻填塞，外部用 腻子或密封胶封堵。管道井内宜设置一个排水地漏。（二）管道立管支架安装常见问题 表现形式 : 支架安装高度不统一，安装前未刷防锈漆。 治理主要措施：立管管卡安装高度距地面为 -1.8m ， 2 个以上管卡应均匀安 装，同一房间内管卡应安装在同一高度上。支架安装前应除锈并刷防锈漆，竣工前应刷面漆。 管道支、托、吊架应采用型钢标准件，严禁使用带膨胀螺栓的扁铁支架。采用角钢支架的应倒角

38、 四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施（一）电气竖井内电缆桥架安装不规范、电气竖井内布线乱表现形式：电缆桥架穿楼板处未进行防火封堵或用水泥封堵、 电气竖井内电线敷设乱、尤其是弱电电线管敷设很乱。治理主要措施：电缆桥架穿楼板处，四周应设置档水台，高度不低于50mm，档水台与电缆桥架之间用防火堵料填塞密实。电气竖井内金属线槽、桥架、密集型母线槽等正常情况下不带 电的金属外壳均应与接地干线可靠连接。电气竖井内预留弱电、消防桥架洞口位置时，要精心策划，便 于后期弱电施工时布线美观、合理。（二）配电箱安装不规范 表现形式：导管随意进入配电箱、箱内布线乱、导线不分色 治理主要措施：导管进入箱应顺直，管头长度小于 5mm用锁母固定的管口