处理房地产烂尾项目法律问题思考

1、处理房地产烂尾工程法律问题考虑_法学理论论文(1)【论文摘要】 房地产烂尾工程难于处理，除了工程本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾工程，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾工程的根本出路问题。为了依法、有效地开展处理烂尾工程工作，至少应在三个方面进展制度创新，并应严格追究违犯房地产市场监管规定，造成房地产工程烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。 房地产烂尾工程是指已经进展前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留问题的房地产开发工

2、程。从工程外观和现状考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。一、房地产烂尾工程的成因 房地产烂尾工程的大量产生，有着特殊的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不标准，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建立工程停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾工程，根本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产工程烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。 此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整例如，为了保护文物古迹、改造路网等行政行为造成的。二、房地产烂尾工程的困境 市场原因造成的房地产烂尾工程，面临多种困境，各种困境

3、叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种：一被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾工程，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事开发商没有可供执行的财产。即使偶尔有幸参与执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归。二开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，与材料供应商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返

4、。除了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者濒临倒闭的开发商。三完全依靠市场寻求工程出路的困境。由于建立工程长期停顿，开发商的资质或者工程规划、用地手续等许多方面都存在问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及制止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾工程几乎只剩下一条绝路。 当被拆迁户持久不断地进展反复、群体性信访、上访，以致严重影响社会和谐安定之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾工程。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾工程近似一道无解之题。三、有关房地产烂尾工程的法律

5、问题 调研房地产烂尾工程，始终无法回避这样一些法律问题：一市场和政府的界限终究在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单？二从法律角度考虑，这些工程的出路在哪里？三怎样保障众多被拆迁户的根本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？四如何清理烂尾工程错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？四、考虑一对于房地产烂尾工程，必须实行政府干预。 除了行政行为导致房地产工程烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位

6、，以致于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手作用的表达。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手的调节作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾工程产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单。干预的目的，在于尽快消除烂尾工程阻碍社会与经济正常开展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的根本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。在实现这一目的的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应该由政府一律“买单。不分

7、青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单，将会给市场经济的发育和开展带来长远后患。政府干预，采取行政手段和法律手段亲密配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。二应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾工程的根本出路问题。 对于行政行为导致的房地产烂尾工程，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾工程，同样要分别不同情况进展处理： 1对于开发商已经获得国有土地使用权的烂尾工程，在不违犯法律，不躲避宏观调控政策，并表达处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应

8、该通过司法途径来解决。所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提起诉讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾工程一定比例的案件后，查封该工程并强迫执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的互相默契和亲密配合。2对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有获得国有土地使用权的烂尾工程，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的方法，予以收地，收回后作为储藏用地，增强政府的宏观调控才能。当然，对这类烂尾工程，也可以结合司法途径来处理。司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。

9、 对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾工程的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。三创新制度，为解决房地产烂尾工程提供合法并且更有力、有效的手段支持。 如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾工程，几乎没有出路。为理解决长期困扰当地社会与经济开展的房地产烂尾工程，一些地方抑制了种种困难，在行政机关和司法机关的亲密协作下，出台了一些处理房地产烂尾工程的特殊政策，理论证明行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全防止房地产烂尾工程的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾工程提供法律保障，才更具根本性和长远性。 1设立拆迁补

10、偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，按照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种方法解决： 第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿； 第二，基于物权优先于债权的民法原那么，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被撤除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。这样，通过诉讼，在法院进展执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。 2建立针对弱势群体的本钱低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾工程的被拆迁户纳入弱

11、势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾工程，财产保全的范围可以是整个工程。 鉴于很多被拆迁户对开发商心存幸运，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾工程提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。3实行垫付制度和追偿制度。处理房地产烂尾工程，一个根本宗旨在于使被拆迁户得到妥善安置，或者使其拆迁补偿安置本金得到偿付。这是一条底线，否那么不能说处理结果是成功的。为此，实行垫付制度和追偿制度非常必要。例如，遵循司法途径处理房地产烂尾工程，被拆迁

12、户的拆迁补偿安置本金只能得到部分偿付时，通过制度设置对缺乏部分给予垫付，由垫付主体向开发商追偿。要明确垫付和追偿的主体及其责任。对于政府部门之外的其他垫付主体，政府可以考虑以其他适当的形式给予一定的补偿。四有必要严格追究违犯房地产市场监管规定，造成房地产工程烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾工程给广阔被拆迁人包括公房所有权人造成了宏大经济损失，对当地社会与经济开展危害甚重。一些房地产工程之所以烂尾，完全是由于开发商的不诚信行为比方商业欺诈造成的，但是现实中却鲜有不良开发商因此遭受法律的惩罚。为了整肃房地产市场秩序，以儆效尤，必须追究这类开发商的法律责任，包括刑事责任。通过完善相关立法包括刑事法律制度,加强执法，可以做到这一点。例如，对违犯房地产市场监管规定，导致房地产工程烂尾，给国家、被拆迁户造成重大经济损失的，追究有关房地产公