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文档简介

1、楼宇接管入伙手册编号标题页码WI/JR-001楼宇接管验收4A/0WI/JR-002楼宇接管验收工程验收程序2A/0QR-001JR楼宇建筑接管验收记录表1A/0QR-002JR楼宇给排水接管验收记录表1A/0QR-003JR楼宇电气接管验收记录表1A/0QR-004JR公用机电设备验收单1A/0QR-005JR公用建筑、小型设施验收单1A/0QR-006JR室外给排水验收单1A/0QR-007JR公用建筑设施交接单1A/0QR-008JR楼宇接管验收移交工程资料清单2A/0WI/JR-003楼宇验收中发现问题的解决办法1A/0WI/JR-004新接楼宇的入伙12A/0QR-009JR接管验收

2、记录1A/0QR-010JR工程质量问题处理通知单1A/0版号/状态1. 目的:确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2. 适用范围:对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。3. 内容:3.1接管验收条件按发展商(或业主委员会)对物业管理公司的委托合同,在大楼竣工验收 全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正 常为主要内容的再检验。3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下:注:对于原有已入伙的物业,发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇 的同时,移交楼宇资料给物业管理公司;对于新的物业,发展商在楼宇资料报 交市建筑档案馆的同时,也应移交一份给物业管理公司存档

3、。3.2.1 产权资料a. 项目批准文件;b. 用地批准文件;c. 建筑执照;d. 小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;市府验收合格资料:a. 工程竣工验收证书;b. 消防工程验收合格证;c. 市完善配套办公室小区综合验收合格证书d. 用电许可证;e. 供用电协议书;f. 用水审批表、水费收缴合同书;g. 卫星地面接收设施许可证;h. 电视共用天线合格证;i. 电梯使用合格证。注:煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。3.2.3 工程技术资料a. 建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类 公共设备使用说明书、调试报告等。b. 地质勘察报告;c. 工程合同及开、竣

4、工报告;d. 工程预决算分项清单;e. 图纸会审记录;f. 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);g. 隐蔽工程验收记录;h. 沉降观察记录及其沉降观察点布置图;i. 竣工验收证明书;j. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书;k. 新材料、构配件的鉴定合格证书;l. 水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书;m. 砂浆、混凝土试块试压报告;n. 供水、供暖管道的试压报告;o. 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3.3楼宇接管验收程序:发展商(业主委员会)通知物业管理公司接管验收。3.3.2 物业管理公司按3.1 及3.2 进行核对。具备条件

5、的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。3.3.4 对初步检验中发现的问题,约定期限由移交人负责整改,并商定时 间复验。3.3.5 经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕(或双方认可解决方 法),物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭 证。3.3.6 对于新楼宇的接管,在签署验收合格、同意接管凭证时,应向发展 商说明:经初验同意接管的楼宇,不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的 要求,发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时, 应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3.4

6、楼宇质量与使用功能的检验:341检验标准:参照建设部ZBP30001 - 90标准执行及达到小业主合理要求。质量及功能检验程序:a. 楼宇接管前的质量检验:根据设计要求,每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检 查。 确定物件数量是否符合; 外观上有无人为损坏; 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管,此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查,将检查结果整理后返回移交人进行整改,管理 处负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交,应由发展商(业主管委会) 与物业公司两方共同进行现场检查,将检查结果整理后,双方共同探讨解决办 法。b. 对于新楼宇,根据

7、检查结果,管理处对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存 在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题 达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c. 小业主入伙接收物业时,管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细 致的质量检查,对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇,由管理处整理后送交发 展商,并督促施工单位逐项返修,管理处(小业主)复检认可后消项。对于旧 楼宇,根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。d. 对于在一年保修期内的楼宇,小业主或维修工在使用(或工作)过程中 发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷,经管理处查验证实后,报告发展商派 人更换或返修。e.

8、保修期结束后,根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。4/4343公共配套设备的验收:a. 每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门 前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。b. 每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。c. 有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动 道闸、减速坡;并有符合要求的消防设施及排水设施。d. 同楼宇管理相适应的管理处办公用房(包括办公室、财务室、会议室、 接待室),业主委员会办公用房。3.6接管验收记录:3.6.1 楼宇建筑接管验收记录

9、表楼宇给排水接管验收记录表楼宇电气接管验收记录表3.6.4 公用机电设备验收单公用建筑、小型设施验收单室外给排水验收单3.6.7 绿化验收单楼宇接管验收移交工程资料清单楼宇接管工程验收程序1/2、新楼宇的接收注:对于技术资料的移交,最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,移交一份给物业管理公司存档楼宇接管工程验收程序2/2、原有已入伙楼宇的接收注:对于技术资料的移交,最迟应在地产商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同 时,移交一份给物业管理公司存档。发现问题的解决办法楼宇验收分物业公司(管理处)初验和小业主复验。一、在初验中发现的问题,处理如下:一般项目的返修对接管验收中发现的非结构性的质量

10、问题,物业公司验收组应在两天内提 交给发展商(一式两份,一份给发展商,一份由发展商交给承建单位),由承建 单位负责返修;管理处应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另 行复验,直至合格为止。也可经双方协商,由建设单位委托管理处代为返修, 所需费用由发展商支付。 房屋结构的加固补强在接管验收中,如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问 题时,验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施 进行处理,处理完毕,达到合格要求、确保住用安全的,再商定时间予以验收。 并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。不具备使用功能问题的处理接管验收时,对于因房屋的

11、配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、 气等外部管线未接通,致使用户不能进住的,应由发展商负责抓紧解决,等符 合接管验收条件后,再行组织验收。二、小业主在验收中提出问题的解决办法1、对小业主提出的有关房屋质量方面的问题,应在两天内提交给发展商(一 式两份,一份给发展商,一份由发展商交给承建商),由承建商负责返修;管理 处应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为 止。2、对小业主提出的装修方面的问题,应当场予以解答,回答内容见工程 规章制度手册中的相关装修管理规定。3、对小业主提出的有关入住等方面的问题,应当场予以解答,并尽力提供 帮助。三、相关文件及记录:业主房屋

12、装修管理规定接管验收记录一、物业接管前的工作:1、实地考察:对已确定接管的物业,由公司在该物业竣工前组织经营管理部、工程技术部、 安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场,围绕接收后管理工作所涉 及的有关问题进行考察,(必要时可多次进行实地考察),在此基础上,提交公 司董事会或总经理办公会议讨论确认,制定入伙工作方案。2、成立管理处:新的物业管理处应于已确定的入伙日期前三个月成立,并开始运转,根据 实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,按定编人数配齐管理处各类 人员。管理处各类人员按以下程序进入物业现场,但可根据现场条件和实际情况 进行调整: 入伙前1 0 0天,任命管理处主任,另配

13、备助理员1人,财务室会计、 出纳各1人,组成管理处筹建班子,编制入伙工作方案报公司研究批准后,立 即投入实质性准备工作。 入伙前三个月,调派机电管理维修人员若干进驻施工现场,参与机电设 备安装调试的监理工作,填写工作记录,全面掌握大厦机电设备的第一手资料。 入伙前一个半月,调配炊事班长1人,开展管理处食堂的筹备工作。 入伙前一个月,管理层人员配齐,管理处挂牌办公。 入伙前一个月,组建护卫班进驻现场,负责对所接管物业的守卫工作。 入伙前一个月,炊事班人员到位,食堂开伙。 入伙前2 5天,组建清洁班,开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。(或确定清洁外包工作,由外包单位开展清洁工作。) 入伙前2 0

14、天,护卫三个班的人员配齐、上岗。 入伙前半个月,水电维修班正式成立,人员配齐就位。3、管理处进驻小区前的工作: 、管理处应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场,与地盘的工 作人员一起,参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造原理、性能;熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向 等,为入伙后的管理、维修养护打下基础。 、由公司(或发展商)为新管理处提供临时办公场所,管理处根据实际 需要,拟制办公用品的采购计划,报公司审批后购置。 、在公司的指导下,印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格,如住 户手册、公共契约,管理规定等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。 、根

15、据入伙工作方案,编制管理处员工生活用品采购计划,报公司审批 后订购。二、物业接管中的工作:1、管理处要主动与发展商(地盘)和承建单位联系,协商楼宇交接问题, 及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由地盘、承建 单位和物业公司三方共同组成联合交接小组,制定验收方案,统一验收标准, 商定交接注意事项和交接日期。2、准备验收项目表格,物业公司对所接收的建筑物、设备设施,要分别 准备充足的验收记录表格。3、全面验收交接。验收时须有发展商(地盘)、承建单位和物业公司(含 管理处指派人员)三方共同参加,逐项进行验收,填写记录单,每份验收记录 单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,

16、三方各执一份。对验收合 格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字;对不合格的产品, 注明存在的问题,提交地盘和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格 后方可接收,物业公司将接收清单交管理处保存。4、对于已经接收的项目,管理处从接收签字起,即组织人力对建筑物和机 电设备进行保护,防止被盗和破坏,同时,组织人员对已接收项目进行清洁和 环境整理。5、搞好公关工作,管理处要指派专人代业主联系电话安装、液化石油气 开户点火、确定街区门牌号码以及通邮等工作。 、管理处应于入伙前三个月与深大电话公司联系,确定管理处安装电话 门数和业主入住后申请安装电话的办法。 、管理处应于入伙前半个月与市液化

17、石油气公司联系住户使用液化气开 户点火手续。 、于入伙前1 0 0天,从新管理处主任任命之日起,即向辖区派出所申 请确定新接收物业的街区门牌号码。 、管理处于入伙前3个月与当地邮局联系办理通邮手续,并向地产商提 出合理建议设计、定做信报箱。6、代为业主安装常规防盗防火设施。管理处应从坚固美观、价格合理的 原则出发,于入伙前一个半月组织定购并代为业主统一安装防盗门、防盗窗花, 为每户业主配备市消防处规定型号的手提灭火器,并于入伙前安装完毕。(防盗 门、防盗窗花也可指定样式,由业主装修时自行安装。)7、积极、妥善解决员工的食宿问题。在物业公司指导协助下,管理处根 据所接管物业的具体情况,提出管理处

18、办公、员工住宿、食堂用房的规划、设 计方案,经批准后,具体抓好改建装饰工作的落实。三、入伙前的工作:1、通过登报和寄发通知书的形式,提前一个月(至少提前十天)向业主 发出入伙通知。向业主寄发通知应包括以下资料: 、入伙通知书; 、收楼须知; 、入伙手续; 、入伙收费表.2、规划整理物业小区环境卫生,设置必要的设施、标志。3、逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理,并注意保洁,其项目和 标准如下:A、对于送装修的单位: 、大小房间:玻璃擦净,地板洁净,窗台干净,踢脚线干净,灯具洁净。 、客厅:清洁内容和房间相同,对讲机干净无灰。 、洗手间:镜面光洁,台面洁净,浴缸干净、抽水马桶洁净无污物痕 迹,

19、下水畅通,地面洁净显现本色,地漏畅通,地面无积水。 、厨房:壁厨干净,木柜里外擦净,水管及液化气管擦拭无灰。内阳台 擦拖干净,地面擦净显现本色。 、阳台:墙面、地面、玻璃擦净,护栏干净,地漏盖上水泥清除,漏水 畅通。 、木门:所有木门的门框、门板面擦净。B、对于不送装修的单位: 、大小房间:玻璃擦净,地面清洁,窗台干净。 、客厅:清洁内容和房间相同,对讲机干净无灰。 、洗手间:下水畅通,地面清洁,地漏畅通,地面无积水。 、厨房: 水管及液化气管擦拭无灰,内阳台擦拖干净,地面干净。 、阳台:墙面、地面、玻璃干净,护栏干净,地漏盖上水泥清除,漏水 畅通。 、木门:所有木门的门框、门板面擦净。4、对

20、标准层走廊、后楼梯的清洁工作: 、四壁洁净,地面光洁; 、防火门干净,并按要求紧闭; 、后楼梯扶手、台阶干净无尘土; 、门灯及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净; 、每层后楼梯走火通道口摆放一个垃圾桶。5、研究制定集中入伙时的接待工作方案、场景布置方案,围绕完成任务对 人员进行合理分工,并在物资上做好充分准备。四、入伙时的工作:1、场景布置:根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景,悬挂条幅对联, 张灯结彩,插放彩旗,高挂气球等,给人以隆重、喜庆的感受。2、设置导向路标,安排引导人员,使业主在办理入伙手续、收楼过程中 感到方便。3、管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公,实行 一条龙

21、服务。先由发展商为业主结清购楼手续,再由管理处收取入伙费用、签 订公共契约,向业主发放门匙,并安排专人引导业主入室验收,对业主提出的 房屋质量方面的合理意见,逐项记录在接管验收记录四联单上(承建商、 管理处、业主、发展商各一份),并负责与承建商联系,限期修好,保证业主按 时入住。4、在业主办理入伙手续的同时,管理处应提供给业主如下资料及物件: 钥匙 开户存折 业主公约 住户手册 收费一览表 装修管理规定 接管验收记录 其它注:以上资料和物件可根据各个管理处情况不同而有所不同。五、管理处机构设置和人员配备:管理处设办公室、财务室,下设三个护卫班,一个清洁班(清洁也可外包), 一个维修班及一个炊事

22、班(炊事班应根据各自管理处的实际情况而定),定岗定 员应根据大厦幢数和层高及岗位多少而定。六、入伙工作程序及工作标准:1、入伙前的准备工作: 、组建管理处,建立领导班子和办事机构开展工作。 、收集归档大厦各种资料:建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验 收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件。 、参阅有关图纸资料,了解大厦情况,对设施、设备、安全、清洁绿化 工作及管理处办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。 、起草、编定并印制大厦业主公约、住户手册和装修管理规定。 、编制大厦开办财政预算,测算管理费标准,印制各种入伙资料。 、招聘培训各类管理和服务员工。 、联系走访派出所,街道办事

23、处等政府办事机构和有关部门,做好公关 工作。 、提前进入现场,与地盘工作接轨,参与设备安装调试,迅速熟悉情况。2、做好楼宇交接验收和入伙工作。 、认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品,发现 问题及时登记、反映、整改。 、拟定大厦设施中不完善方面的改进计划,首层大堂入口处安装电子门, 每户安装防盗门、防盗窗花等。 、布置好入伙办公地点,热情接待入伙业主,负责向业主解释住户手 册、业主公约及管理规则,按规定收取有关费用。 、陪同业主视察房屋、验收设施设备,办好交接手续、交付钥匙,对业 主提出的问题,耐心解答,做好记录,及时反映和处理。 、帮助入伙业主办理好煤气开户手续。 、处理好

24、业主的投诉,做到件件有着落,尽最大努力使业主满意。 、管理好业主对房屋的二次装修,确保房屋结构完好,外貌完美统一。3、工作标准:严格执行企业的质量方针和目标,以及IS09002质量标准,为业主创造安 全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境,并参照香港地区同类型商住 大厦物业管理一流水平的工作标准做好各项工作,做到业主、领导、自己三满 意、。七、人员配备、财务方案、材料计划。(附后)八、需发展商解决的问题:1、提供入伙和楼宇资料: 、小业主名册及联络通讯地址,电话号码; 、楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件。 、建筑、水电、电梯、空调等工程项目的总投资表。7/72、审批入伙开办资金预算方

25、案。3、审批入伙方案及管理费收费标准。4、解决入伙前管理处的临时办公地点和电话机一部5、解决管理处办公用房地点和员工食宿地点。附表:接管验收记录楼宇建筑接管验收记录表1/1楼宇名称:验收组人员:日期:单 元大门、房门、落地门 猫眼、门锁、门碰等窗户 窗台粉刷 墙面粉刷 顶面磁砖 地面地砖 地面衣柜 厨柜镜 子台面衣架 毛巾架楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元大门、房门、落地门 猫眼、门锁、门碰等窗户 窗台粉刷 墙面粉刷 顶面磁砖 地面地砖 地面衣柜 厨柜镜 子台面衣架 毛巾架楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元大门、房门、落地门 猫眼、门锁、门碰等窗户 窗台粉刷 墙面粉刷 顶面磁砖

26、地面地砖 地面衣柜 厨柜镜 子台面衣架 毛巾架楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元大门、房门、落地门 猫眼、门锁、门碰等窗户 窗台粉刷 墙面粉刷 顶面磁砖 地面地砖 地面衣柜 厨柜镜 子台面衣架 毛巾架楼层座详情记录:复查人:复查结果:说明:1本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查,最终检验以业主收楼检查为准2 、本项配件齐全或无缺陷作“V”记号,有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及 缺陷情况,便于承建商整改和管理处复查。白色:承建商蓝色:管理处绿色:发展商1/1楼宇名称:验收组人员:日期:单 元浴缸、洗手盆、 花洒、链堵等大便器 水箱配件卫生间 地漏厨房 地漏阳台 地漏阳台 水龙头热水

27、 器洗菜 盆煤 气楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元浴缸、洗手盆、 花洒、链堵等大便器 水箱配件卫生间 地漏厨房 地漏阳台 地漏阳台 水龙头热水 器洗菜 盆煤 气楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元浴缸、洗手盆、 花洒、链堵等大便器 水箱配件卫生间 地漏厨房 地漏阳台 地漏阳台 水龙头热水 器洗菜 盆煤 气楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元浴缸、洗手盆、 花洒、链堵等大便器 水箱配件卫生间 地漏厨房 地漏阳台 地漏阳台 水龙头热水 器洗菜 盆煤 气楼层座详情记录:复查人:复查结果:说明:1本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查,最终检验以业主收楼检查为准2 、本项配件齐全或无缺

28、陷作“V”记号,有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及 缺陷情况,便于承建商整改和管理处复查。白色:承建商蓝色:管理处绿色:发展商楼宇电气接管验收记录表1/1楼宇名称:验收组人员:日期:单 元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录:复查人:复查结果:单 元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录:复查人:复查结果:说明:1本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查,最终检验以业主收楼检查为准。2 、本项配件齐全或无缺陷作“V”

29、记号,有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置及 缺陷情况,便于承建商整改和管理处复查。白色:承建商蓝色:管理处绿色:发展商公共机电设备验收单楼宇名称:验收组人员:日期:设备名称:数量安装位置:型号及主要技术参数:现场实测技术性能及数据:随机专用附件、工具名称、数量:保修期终止时间:年月日验收结论:验收人签名:移交单位:移交人:年 月曰接收单位:接收人:年 月 日说明:1大型设备可作更详细补充记录。2 、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证室外给排水验收单1/1楼宇名称: 验收组人员:日期: 序号项目缺陷详情备注1化粪池2污(雨)水井3管道4水表井5管道竣工平面图678移交单位:接收单位:移交人:

30、年 月日接收人:年 月曰说明:1污水井盖应逐个揭盖检查验收。2 、隐蔽管道的验收需下井检查。工程资料移交清单1/2物业名称:物业位置:序号资料名称数量备注移交单位:移交人:年 月日接收单位:接收人:年 月日工程资料移交清单2/2一、产权资料 a.项目批准文件; b.用地批准文件; c.建筑执照; d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;二、市府验收合格资料: a.工程竣工验收证书; b.消防工程验收合格证; c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证; e.供用电协议书; f.用水审批表、水费收缴合同书; g.卫星地面接收设施许可证; h.电视共用天线合格证; i.电梯使用合格证。注:煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收三、工程技术资料 a.建筑、结构、电气(

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