格式条款解释

1、合同法第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。（二）学理分析格式条款的解释，是指根据一定的事实，遵循有关的原则，对格式条款的含义作出说明。一般来说，如果格式条款的各项条款明确、具体、清楚，当事人对条款的理解完全一致，因此而发生争执，便涉及到合同中的解释问题。例如，在我国温州等地，一些典当铺制订的格式条款中曾有“天灾人祸，皆不负责”的条款，当事人对天灾人祸的含义理解并不一致，容易发生纠纷。因此，对格式条款作出准确的解释，对于正确确定当事人之间的权利义务，

2、保护各方当事人合法权益，并使格式条款保持合法性和公平性，是十分必要的。由于格式条款与普通合同存在着诸多差异，因此格式条款所应遵循的原则应具有特殊性。根据一些主张格式条款为法律规范的学者的观点，由于格式条款具有客观法的性质，已成为法律的渊源，因此在解释上应采用关于法规的解释方法，注意客观格式，而不能采用主观标准以探求当事人的真实意志。而根据一些主张格式条款仍为合同的学者的观点，格式条款的解释应依据法律行为或契约的解释原则，也就是说，解释格式条款须顾及各个交易当事人的具体意见，探求各个当事人的真意，考虑当事人对于约款的理解的个别情况等。笔者认为。从性质上看，格式条款仍然属于合同而不是法律，因此不能

3、按照解释法律的方法来解释格式条款。正是因为格式条款在性质上仍属于合同，因此要采纳一般合同解释所应遵循的原则：如解释合同应考虑合同的目的；应按照合同的全部条款解释而不能仅拘泥于个别文字；应公平合理并兼顾双方利益；不得违反法律规定等。需要指出的是，格式条款是合同条款，却又和一般合同条款有所区别，因为格式条款是一方为了反复使用而预先制定的，格式条款不是为特定的相对人制订，而是为不特定的相对人制定的，因此格式条款的解释所依据的原则又应当具有特殊性，根据我国合同法第41条，格式条款的解释应采取三项特殊的解释原则：1.应当按照通常理解予以解释。这就是说，对于格式条款，应当以可能订约者平均合理的理解为格式进

4、行解释。既然格式条款是为不特定的人所制订的，就应考虑到多数人而不是个别消费者的意志和利益。因此就格式条款发生争议时，应以可能订约者的平均的、合理的理解为格式进行解释。具体来说：第一，格式条款的解释不应仅以条款制作人的理解进行解释，而更应以一般人的理解进行解释。应超脱于具体环境及特殊的意思表示，也就是说，不应把各个具体的订约的环境或特别的意思表示作为解释合同的考虑因素，据此探求个别当事人的真实意志。第二，对某些特殊的术语应作出平常的、通常的、通俗的、日常的、一般意义的解释。如果某个条款所涉及的术语或知识不能为某个可能订约的相对人所理解，则应依据可能订约者的平均的、合理的理解为基础进行解释。同时，

5、如果某个条款涉及的术语或知识不能为相对人的平均理解能力所理解，则条款制订人不能主张该条文具有特殊含义。当然，如果条款所适用的对象本身是具有专门知识的人（如海上保险条款），并为其所理解，则应就条款所使用的特殊术语作出解释。第三，若格式条款经过长期使用以后，消费者对其中某些用语的理解，与条款制作人制订条款的理解有所不同，此时应以交易时消费者理解为标准进行解释。在某些情况下，应根据其适用的不同地域、不同职业团体的可能订约者的一般理解来解释合同。各个地域和团体内的相对人对格式条款内容的理解是不同的，因此应以适用格式条款的不同地域和团体的消费者的平均的、合理的理解为标准进行解释。如果格式条款中的某些知识

6、或术语不能为个别消费者所理解，也应根据可能订约者的平均的、合理的理解为标准进行解释。如果某些术语或文字具有特定的含义，不能被可能订约者的平均、合理的理解能力所理解，但确为某个具有专门知识的订约人所理解，在此情况下，是依有专门知识当事人的理解意思还是应适用统一解释原则进行解释，在理论上有不同看法。笔者认为，既然格式条款应实现条款制作人和不特定的相对人的利益，解释合同应考虑大多数可能订约者而不是个别订约者的意志，因此，即使个别当事人对条款的特殊含义能够理解，但仍应依据格式条款可能订约者的平均的、合理的理解标准进行解释。2.对条款制作人作不利的解释。法谚上有所谓“用语有疑义时，就对使用者为不利益的解

7、释”，罗马法上有“有疑义就为表意者不利益之解释。”英国普通法历来认为在条款不明确时，应对条款制作人作不利的解释。德国一般契约条款法第8 条规定：“一般契约条款之内容有疑义时，条款利用者承受不利益。”奥地利民法典第915 条规定：“单务契约内容有疑义时，推定负有义务的一方就负较轻的义务，双方契约内容有疑义时，使用不明确语句的一方就承受不利益的效果。”我国合同法第41条也采纳了这一规定。这一规定显然是合理的。因为，既然格式条款是由一方制订的而不是由双方商订的，那么各项条款可能是制作人基于自己的意志所作的有利于自己的条款，尤其是条款制作人可能会故意使用或插入意义不明确的文字以损害

8、消费者的利益，或者从维持甚至强化其经济上的优势地位出发，将不合理的解释强加于消费者，所以，为维护消费者的利益，就在条款不清楚时，对条款制作人作不利的解释。3.格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。在一般的合同解释中，如果个别商议的条款与一般条款不一致的，那么个别商议条款应当优先于一般条款。但是在格式合同中，格式条款是由一方预先制定的，因此格式条款与非格式条款的含义不一致，应当是非格式条款优先于格式条款。这也充分地尊重了双方的意思，而且也有利于保护广大消费者。有一种观点认为，如果格式条款因客观上不明确，或者具有双重含义，或有相互矛盾之处，以至于无法确定其意义时，应视为当事人双方的意思表

9、示不一致，因此合同不成立或应使其无效。笔者认为，此种观点不妥当，因为如果个别条款不明确或与其他条款相矛盾，不影响主要内容时，不能使合同无效或不成立，否则，既违背了当事人的真实意志，同时也对交易双方明显不利。梁某诉某房产公司商品房买卖合同代理词代 理 词 尊敬的法庭：广东增泰律师事务所接受梁某、王某的委托，指派罗学源律师担任其诉广州市某房地产开发有限公司商品房预售合同一案的委托代理人，现发表代理词如下：一、被告售予原告的房屋实际是按总建筑面积来计算购房款的虽然合同的约定是按套内建筑面积计算房价，但由于合同是由被告工作人员填写，每个购房人关注的只是房屋总价款，一般的人也弄不清以何种方式计

10、价对自己有利，只有屈从开发商，由开发商牵着鼻子走。而被告在合同签订后，向原告开具的购房发票中记载得非常清楚，房价的计算是按建筑面积170.05来计价的，单价为4824.83元，总价为820463元。合同为被告填写，发票也为被告填写，合同签订在前，发票开具在后，显然应当以发票所开具的数据为准，即使前面签订的合同有效，之后开具的发票的数据也变更了合同的数据。发票不仅是付款的凭证，而且发票上对单价与面积记载得非常清楚，所以也是计价的依据。因此，房屋应以建筑总面积计算房价而不是按套内面积计算，被告收取了原告公摊面积23.83的价款。二、补充协议第三条是无效的条款被告实际按建筑总面积来计算房价，但却在合

11、同中却按套内面积来计算，并且拟定补充协议里第三条（该商品房按套内建筑面积计算购房款，如交付使用时由于房地产分摊共用建筑面积原因导致本房地产建筑面积出现差异的，买卖双方不退、不补，且互不承担违约责任）这样的格式条款来约束原告。按照合同法的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告与原告所签的补充协议，是一份由被告单方面预先拟定重复使用的，在购房人签订商品房预售合同时，所有购房人均要与被告签订这样一份内容一致的补充协议，因而该条款是格式条款。中华人民共和国合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的

12、权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。根据该条规定，认定提供格式条款的一方是否采取了合理的方式必须同时具备两个条件才行：一是在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；二是对该

13、格式条款予以说明。而被告的补充协议第三条既未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也未向原告方予以说明。中华人民共和国合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。被告是楼房的开发单位，对于楼房的各种信息是了如指掌的，而原告等购房人掌握不了楼房任何的关键信息，只能从开发商发布的广告等渠道获得一些个别的信息，对于诸如公摊、面积等信息更是一无

14、所知的。被告利用其掌握信息的强势地位，明明早就知道公摊面积不会有这么多，售楼时却按更多的公摊面积来收取购房人的钱，然后以这么一条款来加重购房人的责任，排除购房人在面积有误差时要求退回多收费用的权利，这样的格式条款根据上述规定显然是无效的。假如被告这一补充条款有效，就侵吞了原告八万余元的款项，照这样计算，被告开发的楼盘共有32户这样的情况，每户获得面积差异的利益八万余元，这样算下来，被告利用该条款就可以非法获利几百万元，无疑被告这一行为损害了广大购房人的合法权益。三、补充协议第三条也是显示公平的条款最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第72条规定，一方当事人利用其优势或者

15、利用对方没有经验，致使权利与义务明显违反公平等价有偿原则的，可以认一为显失公平。被告利用原告缺乏专业知识的缺陷，利用己方的优势，制定格式条款，使购房人在毫无防备的情况下签下补充协议。被告按远远超过实际公摊面积的平方数来收取购房款，之后才告诉原告公摊面积比合同约定的少17.24平方米，从中赚取差价83180元，这显然对原告是极不公平的。四、从违约的角度来看，被告在两方面均存在着明显的违约，违反了诚实信用的原则1、合同第三条买受人所购房屋的基本情况中，约定了被告应交付房屋的套内面积为146.22，公摊面积为23.83。而实际公摊面积仅为6.58，不符合合同的约定。公摊面积的减少，将影响原告居住的环

16、境，减少所享受的配套设施，减少活动的空间。2、合同第三条买受人所购房屋的基本情况中，约定了被告应交付房屋层高为3.3米，而现在被告交付给原告的房屋状况层高仅为2.8米，有些部位如客厅层高仅为2.6米,这说明了被告擅自改变房屋的规划设计，降低房屋建筑高度。房管部门的测绘报告是法定办理权属登记的文件，因而是专业、可信而权威的。而实际层高低于合同约定给买受人造成的损失也是存在的，室内更高，使得房屋更开阔，室内更低会造成居住的人员感官上的压抑，影响通风、采光和空气对流，造成居住环境的不适,而使房屋的交换价值大大降低。由于层高减少了0.5米，降低的层高幅度为17.86%，被告减少了施工时间，也减少了成本

17、预算，工程造价因此可以大大减少，从而大大提高利润。中华人民共和国合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告交付给原告的房屋，不但套内面积要符合合同约定，而且公摊面积也要符合合同约定，层高也要符合约定，否则即构成违约，显然被告已经违反了诚实信用的原则。合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当承担违约责任，将多收取的房款退还给原告，因层高的减低赔偿损失。综上所述，被告违反合同的约定，提供不符合合同约定的房屋，并且利用格式条款来加重原告的责任，排除原告的主要权利，使原告仅获得15

18、3.36平方米的建筑面积，却被收取了170.05平方米的款项，层高也减少0.5米，显然这是极不公平的。被告应当按商品房预售合同的约定向原告返还多收取的面积款，并赔偿因层高减少的损失，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 代理人：罗学源 二00九年八月十九格式条款之解释 应不利于提供一方2010-02-02 商品房买受人以出卖人未按约发出交房通知为由，要求其支付违约金。出卖人提出交房通知并不是法定及约定交房条件的抗辩。成都市中级法院审结一起商品房买卖合同纠纷案，认定格式条款应作出不利于提供一方的解释，判决驳回出卖人的上诉。2006年6月30日邵某与某置地公司签订商品房买卖合同及附件。

19、合同约定邵某购买该公司开发的商业用房一套，置地公司应在10月28日前，将验收合格的商品房交付使用。合同附件四第七条第四款约定，“在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过电话、邮递或在成都本地媒体发布公告等任何一种方式向其发出房屋交接通知；当出卖人选择前述方式中的任意一种发出通知后，视为出卖人已履行向买受人告知交房的义务。买受人均应在购房合同约定的交房时间内到公司申请办理房屋交付手续，如买受人逾期未办理，双方同意以购房合同约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间”。合同签订后邵某支付购房款644184元。2006年8月18日案涉房屋竣工验收合格，但直到2007年 5月14

20、日置地公司才以特快专递方式向邵某发出交房通知。邵某起诉，请求判令置地公司支付逾期交房违约金47154.27元。一审法院认为，邵某与置地公司签订的商品房买卖合同及附件合法有效。案涉房屋竣工验收合格符合约定的交房条件后，置地公司没有在合同约定的期限内，向邵某发出交房通知导致交付迟延，已构成违约，判决其支付自2006年10月29日至2007年5月14日的违约金38264.53元。宣判后，置地公司提起上诉，称交房通知并不是法定及约定的交房条件，没有交房通知并不代表逾期交房。合同附件既约定了置地公司应履行告知交房的义务，又约定了邵某应在约定交房时间内到置地公司申请办理房屋交付手续，如其未办理，以约定交房期限的最后一天作为房屋实际交付时间，请求驳回邵某的诉讼请求。二审法院经审理维持原判。合同附件四第七条第四款关于出卖人通知交房义务和买受人收房义务的约定系格式条款，应作出不利于提供格式条款一方即置地公司的解释。该条款中买受人收房义务约定在出卖人通知交房义务之后，应理解为买受人的收房义务以出卖人通知交房义务为前提，关于买受人收房义务的约定，不能免除出卖人的通知交房义务。所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟