2008年上半年成都楼市分析

1、8 年上半年成都楼市分析一、成都楼市现在到底如何？1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落市场供给在 2004 年后进入新一轮高涨， 2008 年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落， 2008 年前 5 个月同比上涨 47%，前 6 个月同比仅上涨27，回落势头迅速；加上6.15 房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。2、需求在去年 9.27 新政后已经提前反应下降这 12 年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008 年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。3、供求关系逆转2007 年还是供不应求， 进入

2、 2008 年后供求关系迅速转化， 供销比达到 1.9 ，供过于求的矛盾明显！4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降， 二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。结论：市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现；市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？1、楼市不会崩盘因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全

3、国GDP的综合贡献在 20-25%之间（直接贡献在9-10%，还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。另外，房地产还关系民生和社会稳定， 楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。2、国家“维稳”基调确定国家宏观调控已由“双防”过渡

4、到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。3、“政策松绑”信号已经释放最近，国家领导人四处调研， 从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。成都市借 5.12 大地震之机，顺势推出 6.15 楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高房价 3.45 +10 万元个税优惠，这对原本有购房打算的消费者而言作用很大，对尚在观望中的购房者而言，只要市场企稳回升

5、也会产生较大的促进作用。另外，更重要的是新政卸载了开发商的政策压力，缓解了开发商的市场压力， 有利于缓解，甚至扭转市场供求矛盾，而供求矛盾一旦逆转，市场就将回暖。4、成都楼市本身比较健康，泡沫成份很少成都楼市规模在全国位居第四，远高于市场关注度很高的沿海城市，比如深圳、杭州、天津等。而房价却低于这些城市很多，即使在二线城市当中也是偏低的，而成都 GDP、人均 GDP和可支配收入与这些城市相比也没有房价那么大，甚至比有些二线城市还高。故成都楼市泡沫成份很少，故无崩盘之虞。三、成都楼市投资机会是否到来？1、成都楼市即将进入底部区域，中长线投资机会显现房地产市场发展周期告诉我们：市场投资宜抄底部，

6、而不是抄底点， 房价也不可能再回到 10 年前，下降主要是相对指数，而不是价格绝对值。成都房地产市场以满足底部区域特征： 需求下降、开工量从下半年开始必然减少、房价增幅下滑和下降、政策转向。故此，预计2008 年底到 2009 年年初成都楼市将见底。成都楼市现在价格已趋合理过去房地产市场定价都是采用随行就市的市场比较法，因为得出的价格会远远高于成本，如今我们再用成本法来分析目前成都楼市价格是否合理。房产价格 =土地成本 +建安成本 +利润现阶段成都各区域在售楼盘的建安成本大都集中在25003500 元/ 平米左右，一般楼盘建安成本在2500 元/ 左右，高品质楼盘建安成本在3000 元/ 左右

7、，下面我们选取成都各区域典型楼盘来看：可见，现阶段成都市房产销售价格下降空间有限，已回归至合理水平， 利润空间基本压缩至10-20 之间，部分特价房已接近成本价，是投资房产的绝好时机。成都楼市未来 1-3 年房价走势很难低于在售房价在此，我们以 2007 年以来主城区成交土地楼面地价分析，结果预示着成都房价今后 1-3 年走势如下：今后 1-3 年房价预测可见，今后 1-3 年主要供给商品房即使以2008 年较低的土地楼面地价来看，4500-6000 元/ 之间就是低价，目前购房等于或低于这个价都是机会。成都今后 1-3 年即将上市的楼盘价格肯定会高于现有房价！中长线来看，投资成都楼市最划算事实告诉我们， 成都楼市中长期的投资回报不但完全抗通胀，还能获取远高于社会平均利润率，具体可看如下走势图。成都房价最近 12 年累计增涨约 3 倍，年均增长 25%。说明成都房地产投资12