朝阳洲板块市场分析方案

1、第一章 朝阳洲板块整体概述1、 地理位置及其分析区位：南昌市中心城区由八个片区组成，其中朝阳新城位于八个片区之一的朝阳片区内。朝阳片区位于昌南城，朝阳洲历史上为赣江与符合汇合处的一个洲，其东南面是象湖和抚河故道，西临赣江，被为抚河合赣江交汇，中有桃花河蜿蜒穿过，并与红角洲片区隔江相望；水是朝阳洲不可或缺的元素，更是其灵性所在。朝阳洲东北是紧邻南北向的象湖和抚河故道，与老城区相连，西北为西北走向的赣江，与红角洲隔江相望，南面以东西向昌南大道为界，呈三角形。总面积20.9平方公里，规划人口为20万人。由赣江、抚河、象湖三条水系环抱其中，体现了以现代建筑风格的高层建筑为主的赣江景观风貌，区域内水资源

2、极其丰富，是不可多得的风水宝地。政府全力打造“四横四纵”主干道路网朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。朝阳洲地区详细规划的调整，将提高区域内的建设标准，完善公共服务、绿化、交通、市政等各项设施的配套，并挖掘其自身特色，营造优化的人居环境，创造高品质的居住新城，力争获得“联合国改善人居环境最佳范例（迪拜）奖”。 定位：朝阳洲的定位确定为：建设以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的、设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。机构和布局调整为“一核一廊生

3、态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区。2.区域环境区域市场上，仅在2006年朝阳洲土地供应就达1000亩，在此之前，朝阳洲在南昌市政府眼里一直都是一块保留地块，整个地块尚未启动。政府在南昌市二00八住房建设年度计划（讨论稿）中也明确指出，2008年市本级新增住房用地重点安排在城东、朝阳新城等新开发地区，土地储备也成为朝阳新城快速发展最好的注脚。随着近两年“一江两岸”的快速发展和生米大桥的建成通车，南昌城的框架不断拉大，一直作为南昌储备地区的朝阳洲也在逐步发力。朝阳洲也拥有得天独厚的优势，具有无可比拟的文化休闲和商业吸附能力，这不仅体现在其市中心的地理位置（北面与老

4、城区仅一路之隔，南至外环线昌南大道），象湖风景区和象湖万寿宫、图书馆、科技馆、整如火如荼建设的南昌新动物园等都将极大的丰富其内涵。同时，朝阳新城还将沿赣江、象湖、南桃花河以及护城河沿线规划滨江公园；并且利用现有的朝阳洲苗圃用地，结合动物园建成一个综合公园；并且还将结合朝阳洲的共建中心区建设一个水体、绿化与广场相结合的中心公园。现在，包括城开集团的滨江超高层项目、皇冠国际、国金滨江、洪城财满街、绿苑小区、鑫业花园等多个项目楼盘陆续亮象，成为南昌楼市新亮点。3.朝阳洲板块发展现状从片区代表楼盘的销售情况和以前的情况比较，朝阳州的销售情况和销售价格趋于稳定，没有很大的波动，从人们的购买欲望看来，人们

5、更愿意住在这里。从朝阳的几个地产销售情况开来，众鑫城上城：均价5300元/。南昌国际财讯中心：均价3666元/。和其他楼盘都趋于稳定。所以朝阳洲地段的房价要想降低很困难，只能在原来价位上下低幅度波动。4.板块区域发展规划因为朝阳洲的发展速度很是迅速，然而在最近政府对朝阳也进行改造，从而导致朝阳的地段地价也受追捧，JDP0916号地块每亩662万元；JDP0926号地块每亩701万元；JDP1006号宗地每亩821万元，记录在不断刷新。尽管开发商纷纷考好朝阳洲板块，但是高地价逼高高房价，市场风险明显存在。比如，几块新拍地块其楼面地价高达3000多元/平方米，加上建安、财务销售等其他开发成本，每平

6、方米商品房的开发成本将在6000至7000元，再算上合理的利润空间，将来这个楼盘的开盘销售价至少在8000元/平方米以上；而整个朝阳洲板块目前的均价仅在5000元/平方米上下。此外，按照地块出让要求，半年内要动工，3年内要竣工，意味着明年这个楼盘就要销售，那么明年的朝阳洲板块整体房价要卖到8000元/平方米？购房者和市场能否接收这个高价还有待印证。前几年当洪城比华利在红谷滩一度以100万/亩拿地时，惊爆为天价，如今每亩500万、600万元也不足为奇。这预示着高地价在不断逼高房价，南昌将逐步进入高房价时代。由此可见，南昌房价要降没那么容易，因为高地价在强硬做支撑。5政府对朝阳的关注 从朝阳的交通

7、状况来看，在政府的大力支持下，朝阳的交通发展也很迅速，开建14条道路，利用优势发展水系，学校和医院等公共配套也在建设当中，朝阳大桥位于生米大桥和南昌大桥之间，是连接朝阳洲片区与红谷滩红角洲片区的一座跨赣江大桥，目前已经开工建造。所以纵观全局，朝阳的发展情景很好，地产将会引领朝阳的经济发展:. 4 J# Z; K! D3 j nL-根据朝阳的发展状况，未来朝阳洲片区交通便捷。片区内昌南大道、桃花路、抚生路、朝阳洲路、水厂路、滨江路与周边区域道路连接。朝阳洲片区南面通过昌南大道可上生米大桥，而在片区内的朝阳洲路，未来还规划了一座朝阳大桥。 K; S. c5 m9 L 7 IL 此外，根据规划，横贯

8、片区中部的朝阳洲路一头有朝阳大桥接连红谷滩新区的红角洲片区，另一头在象湖西园与抚河西堤路连接，在规划图上，朝阳洲路通过一条象湖湖底隧道还与施尧路连接，可以通往青云谱区广州路。（交通状况）第二章 政府的调控以及朝阳洲的发展1. 调控出发点朝阳洲片区是南昌市老城区主要板块之一，前两年一直作为政府的储备用地，所以市民关注的不多，但是朝阳洲的地理位置、地块条件和自然景观都非常好。政府对朝阳洲的支持体现在以下几个方面，第一、从前年开始朝阳洲的市政配套已经逐渐完善，例如朝阳公园、喜盈门家居建材。第二、朝阳大桥将在2010年年底正式开工建设，片区的一些主要道路建设施工完毕，道路周边的市政绿化也已在完善中。第

9、三、学校和医院等公共配套也在建设当中。第四、公交快速线、地铁4、5号线的规划建设将更加拉近朝阳洲与新老城区的连接。由此可见，到2012年至13年朝阳洲和现在相比会有一个很大的改观。朝阳洲“市政先行”和它优越的地理位置未来势必将会引来众多开发商的目光。朝阳洲的定位是中央居住区，是目标拿“迪拜奖”的区域，整个规划目标起点很高。2朝阳洲调控后的趋势及分析政府为什么发展朝阳众所周知，南昌目前正在新建地铁，这样也给朝阳洲带来便利，从地铁的路线来看：2号线线路走向为：望城高速客运西站站前北大道红谷南大道丰和大道凤凰一路阳明路八一大道洛阳路南昌火车站顺外路上海路广州路罗家镇，线路全长约41.6公里，共设车站

10、34座。2012年至2016年底建设2号线一期工程（高速铁路客站至洪都大道段），总长22.6公里。JDP0921、JDP0920两大地块均属于地铁上盖物业，地铁是物业增值保值的催化剂，当一个城市的地铁开通后，其上盖商用物业一般会有较大幅度的升值，如香港、北京和广州的地铁上盖物业就受益匪浅。据了解，香港的地铁上盖物业的升值空间比较大，高达50%.。从板块划分来看，新的城市道路交通规划旨在把南昌建成现代区域经济中心城市，实现昌南、昌北两大城市片区的大联通，快速中环线从洪都大道赣江大桥麦庐大道南昌大桥洪城路解放路，解放路作为连接昌南、昌北的重要一环，作为传统的居住板块，吸引了众多知名企业、品牌商业进

11、驻，区域内高端楼盘林立，明珠广场、天佑国际、玉河明珠、中大紫都，一个以商业繁华，交通发达的中环板块正在崛起。从商业规划上来看，该区域更是得到了规划政策的支持，南昌市政府出台了关于搞活流通扩大消费的实施意见，通过一系列政策举措来刺激商贸物流业发展。其中就有打造洪都大道市级商业景观街、昌南物流基地属于南昌近期商贸物流业规划的重点工作之一，北京路至解放路段以建设区域商业中心为发展方向，在解放路与洪都大道交叉口，依托麦德龙、沃尔玛、南昌百盛、洪客隆超市等大型商业项目，配套相关联的商业、餐饮、娱乐服务业等，按照建设具有区域辐射、聚散功能的区域商业中心，统一规划和建设。3.朝阳的发展项目2009年10月，

12、“抚生路”升级改造顺利竣工，作为洪城商圈出入的门户要道，抚生路的改造完成，就成了整个朝阳洲升级的第一个支点性力量，成为整个洪城商圈升级的第一推动力。喜盈门15万的大型建材家居商城盛大开业，昭示着朝阳洲区域价值进入了全面上升的快车道。而朝阳洲的井喷式发展、洪城商圈的巨大客流量，为“国金滨江”也提供了稳定的投资客源。国金滨江这艘朝阳洲商居服务升级的“集结号”，其无可复制的绝版地段与产品设计及完善配套，必将使其再次成为南昌市民关注的焦点。以万和地产拿下的这块地为例，其楼面地价已达2482元/平方米，未来房价预期在6000元/平方米以上，如果就单纯一个项目而言，其风险较高。因而估计开发商应该有他其他的

13、战略考量，进一步拓展南昌市场，提高市场占有率与品牌认知度，或通过新项目切入南昌楼市。这就提升到一个企业的全局战略和其南昌战略。南昌09年底这波集中土地放量，是在去年土地放量与成交很少，今年下半年供应又吃紧，同时国家要求增加土地供给，增加普通商品住房供应的背景下面世的，有利于平抑房价。担心的问题是，土地与房屋供给结构出现失衡，从全国来看，高档住宅区越来越多，开发商都热衷于开放高档项目，供需矛盾凸显，这也是国家三令五申增加普通商品房供给的用意所在。对于朝阳洲而言，其区位、交通好，不是中心地段，有利于兴建普通商品房。另外朝阳洲亟待解决的问题主要是低洼危旧房与城中村的改造。4.朝阳的优势为什么朝阳板块

14、土地还是卖得这么好？我认为主要有两大因素，一是对楼市预期看好，国家宽松政策的延续，及房地产支柱地位的不可动摇。因此明年房价至少不会跌，南昌房价还可能再涨，只是不会像前几年猛烈；二是对于朝阳洲未来发展的看好，目前城区没地、象湖新城与红角洲有地，但开发结果欠佳，朝阳洲作为与老城区没有天然障碍的片区，显得弥足珍贵。特别是在南昌城市中心区，已经很难找到像朝阳洲一样可成片开发、整体推进的版块，因而其综合配套、功能区打造也将更快。人们在此生活，生活成本也将更低。政府对于南昌土地的规划与土地放量中，朝阳洲未来将成为一个集中区，并将以居住用地为主、商业用地为辅，从目前来看，红谷滩地少，红角洲尚处规划、配套阶段

15、，朝阳洲已成为南昌城区最大的土地储备区，朝阳洲就像一块被红谷滩、红角洲、老城区环绕的最后的“蛋糕”。“因此敢拿地，一是看好朝阳洲规划与前景，二是这只是朝阳洲今年第一次土地放量，未来放量还将加大朝阳洲版块的未来需打造多样化的产品，既有高档住宅区，甚至别墅区，也有普通住宅区，并实现住宅与商业有机发展。总体上看，我看好中心城区的发展，而朝阳洲是没有过赣江、南昌城区土地价值最高的一个片区。同时它的位置又正好处在赣江与象湖之间，推窗望水，无论从规划、景观、综合配套上，都拥有其他版块所没有的独特优势，潜力巨大。我觉得如果一座城市还没有达到兴建一个卫星城进行整体打造，那么项目开发则离城越近越好，一是预期最高

16、，二是后劲更大，从整个南昌版图来看，象湖隔了青云谱，红谷滩隔了赣江，京东隔了青山湖，只有朝阳洲直接与南昌中心城区无缝联接，没有天然屏障。朝阳洲作为老城区最后一块土地集中储备区，以及老城区无障碍延伸区，朝阳洲版块的起点又很高，未来发展肯定超过红谷滩板块与南昌中心城区，成为南昌未来发展的重要一极，也将成为居家生活、休闲娱乐的首选之地。为居家生活、休闲娱乐的首选之地。第四章 板块市政配套设1.政府对朝阳市政的投入随着我们国家和人民更注重居住环境和城市的建设，所以在市政方面的投入也相比以前更多，对它的关注也更加重视。而朝阳洲作为南昌的新开发用地，政府对朝阳的发展做了很大的调整。所以政府决定打造朝阳洲为

17、新四城。现代宜居之城：朝阳新城注重居住、商业、文化、娱乐、游憩等多功能发展，增强新城活力，具有完善的配套设施、良好的生态环境、高品质的居住生活。绿色交通之城：结合现有的道路建设，形成便捷的对外交通体系和功能分明的城市道路系统，倡导公共交通，人性化的绿色交通。 滨水生态之城：充分利用现有的赣江、象湖、南桃花河的水资源，并规划4条水系，与南桃花河一起大致形成“三横两纵”的水系绿化网，营造优美的城市生态环境，创造多样性的滨水空间。 文化休闲之城： 在新城中心区、滨河、滨湖地区建设特色的文化创艺、休闲娱乐街区。 9 r- 6 d7 * Y$ HB% r5 d1 q1 e&从朝阳洲片区沙盘模型上看到，南

18、昌将在赣江、象湖、南桃花河以及护城河沿线建一批公园。如昌南大道旁（抚生路与桃花路之间）将规划护城河公园；而在滨江路、抚生路等多条路上规划了滨江公园、滨河生态公园、朝阳公园、朝阳体育公园等。2 4 6 l8 I% F7 1 L k% j5 , n/ x& s: d布局：中心城未来的商住中心 朝阳新城今后将成为南北的“纽带”、东西的“桥梁”、中心城的“中心”。据朝阳洲片区规划设计人员介绍，朝阳新城今后将成为连接旧城中心和象湖新城的重要组成部分；随着“一江两岸”格局的强化，跨江大桥的兴建，朝阳洲将成为昌北红角洲和昌南城南片区之间的连接部分。同时，随着自身配套的完善、各个方向交通的疏通，朝阳新城将以厚

19、积薄发之势成为中心城区内的商住中心。 朝阳洲片区布局结构概括起来说是：一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区和四个住宅区。 一核一廊生态轴：以朝阳公园为中心的绿核、以蜿蜒的南桃花河及其两岸带状绿地构筑成环境优美的生态轴。 一横一纵发展轴：以东西向主干道朝阳洲路为横向发展轴、以南北向主干道桃花路作为纵向发展轴拓展空间。 一主三副四中心：在朝阳洲路以南，抚生路以西的滨江地区形成朝阳新城的主中心；在临象湖风景区，及抚生路与云居路交汇处形成三个副中心。 一个市政配套区：在朝阳洲污水处理厂周围配套工业和物流仓储用地，形成集市政、工业、物流配送于一体的产业区域。 四个住区：根据路网

20、与河道的划分，形成四个居住区和13个居住小区。商住混合用地以高层商住公寓楼为主，规划在主中心南侧。 规划：2011年完成所有配套 在朝阳洲片区开发建设工程指挥部，一个大型沙盘模型展示了朝阳洲片区未来的风貌。模型上，未来的朝阳洲片区布局合理，规划了居住区、商业区、文化娱乐区等，片区内有中小学、中央公园、市民中心、展览中心、文化中心、朝阳大酒店、污水处理场等场所。 据介绍，朝阳洲片区开发建设工程启动后，首先将提升朝阳洲片区的基础设施。据介绍，从2008年起，我市计划用2-3年的时间，在朝阳洲片区水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖以西11.7平方公里的区域实施路网、水网等建设，其中包括：2条

21、城市主干道（桃花路、朝阳洲路）、5条城市次干道（水厂路、云飞路、云锦路、抚生路、翠屏路）、29条城市支路、42座桥梁、7条排水渠道以及象湖污水处理厂污水收集系统，工程总投资约14.8亿元。 2.生活设施配套就学： 有中学4所、小学9所：新建住宅区逐步实行高中与初中分离办学，初中与小学合并办学。中学原则上每5万人配备一所，小学每2-2.5万人配备一所，共计配备中学4所、小学9所。中学规模按50个班设置，每所中学容纳学生2500人，每处用地规模不小于4万平方米；小学的规模平均按45班设置，每所小学容纳学生2250人，每处用地规模不小于1.2万平方米。每个居住小区设置一所幼儿园，每所幼儿园容纳学龄前

22、儿童300人，每处用地规模不小于3000平方米。 看病： 社区有医疗保健中心：医疗卫生设施方面，各住区设置基层医疗保健中心（或门诊所），方便居民就近看病、治疗。基层门诊所和社区医疗保健中心按1-1.5万人配建一处，附设在社区公共建筑内，每处建筑面积不小于300平方米。规划共设置13处。 文化： 设儿童游戏场、老人活动场：文化活动站规划按1-1.5万居民设一处配置，每处按每千人用地4060平方米，每千人建筑2030平方米进行建设。可与小区服务中心或行政管理合设。同时，结合组团、街坊内部集中绿地设置儿童游戏场、老人活动场。 商业： 500米内有综合服务中心：配建的商业服务、金融和邮电设施，规划按服

23、务半径300-500米布局，集中建设成小区综合服务中心，包括满足居民日常生活基本需要的各类零售商店、储蓄所、邮政所、公用 、餐饮店、理发店、修配商店等，按每1.5万居民配建一处设置。 公用： 300-500米设一处公厕：公共厕所按照繁华地段每300-500米设一处，居住区每1000-1500户设一处的规范要求进行设置，每处占地60100平方米；小区内设垃圾收集点若干，按服务半径70米设置；垃圾收集转运站按0.71平方公里设一座，规划10座，每座占地不小于100平方米。其他如开关站、煤气调压站等按相应服务半径设置。 3市政建设计划以及改善建设计划： 2007年启动三纵三横主、次干道(抚生路、云飞

24、路)建设及南桃花河改造规划、设计、土地报批等前期工作。 2008年启动并完成三纵三横、南桃花河、西桃花河建设、部分拆迁安置房建设、临江、临湖、临河景观带、街头绿地等建设及部分拆迁整理。 2009年完成全部路网建设、水系整治、部分拆迁安置房建设及部分土地整理。 2010年完成拆迁安置房建设和土地整理工作。 2011年6月完成所有市政基础配套设施。改善之处：总所周知，在朝阳新城的开发过程中和建立全新城区之后，会出现很多问题，有隐患也有明显纯在的，例如，在开发过程中，居住那里人们的交通，安全，以及会不会影响人们的正常居住环境，在加快发展的同时，会不会造成那里的湖泊和绿地的破坏，所以，在建设过程中，我

25、们要考虑周全，在建立了新城之后，新城的管理和设施的保护成了我们首要考虑的，形成新城后，居住在那里的人们的安全问题，保安措施，以及片区的民警的工作是否做得很好，所以，在整个过程中，我们要考虑的问题还是有很多的。土地篇近年来，朝阳洲发展迅速，所以朝阳的土地成交量以及它的价格也是很高的。根据分析的结果是：工业用地占主导地位南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。数据显示，前三季度，南昌市建设用地供应总量493.47公顷，同比增加了107.89。同比，第一季度增加40.24、第二季度174.12%，第三季度72.31%。增量主要体现在工矿仓储用地和其他用地上。前三季度工矿仓储用地184.77公顷，约为去

26、年同期的30倍；其他用地供应165.76公顷，约为去年同期的23倍。与2008年同期相比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了34.77和30.51个百分点。土地市场渐转暖包括商业服务设施以及住宅用地的房地产开发用地，总体上仍处于调整阶段，供应量同比减少，但从季度供应情况看回暖迹象明显。数据显示，前三季度房地产开发用地142.94公顷，同比减少36.11%，占供应总量的28.97%。但从三季度开始，土地市场出现逆转。从房地产开发用地看，这一阶段供应土地114.67公顷，与去年同期基本持平，环比增加了91.72%。地价水平也开始上升。前三季度公开出让的房地产开发用地平均地价为1496元/平方

27、米，楼面地价1098元/平方米，同比上升幅度为13.33%、18.57%。其中，三季度公开出让房地产开发用地平均单价1744元/平方米，同比上升了170.81%，环比上升了27.11%。土地流拍率同比下降四成从商品房销售的价格上看，全市商品房均价已由第一季度4260元/平方米左右，逐步上升至第三季度的4570元/平方米。楼市的暖意开始影响土地市场，流拍率明显降低。尤其是第三季度，所推出的商服住宅用地全部成交，流拍率同比下降近40个百分点。朝阳的地块近几年来收到追捧，拿最近的三宗土地交易情况来看，JDP0916号地块每亩662万元；JDP0926号地块每亩701万元；JDP1006号宗地每亩821万元，朝阳的土地在相对程度上说还是很值钱的。朝阳的土地成交情况统计得：大部分的房屋建设正在运行中，目前还没什么交易，估计新的地块即将出