淮海西路商业业态全景调研报告

1、淮海西路商业业态全景调研报淮海西路商业业态全景调研报告告 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 临街商业业态篇临街商业业态篇徐州市淮海西路商业业态全景调研临街商业业态篇临街商业业态篇写字楼篇写字楼篇个案展示篇个案展示篇 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 目录目录项目总体概要项目总体概要调查报告总结调查报告总结沿街商业业态调查分析沿街商业业态调查分析 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 项目总体概要项目总体概要p项目目的：项目目的：了解徐州市淮海西路临街商业与写字楼的商业业态分布、租金价位、存量及未来供应量。在此范围内主要有两大地段：彭城广场人民广场路段

2、、人民广场西三环路口。通过对此范围内的业态进行第一手调查并分析，从而为未来商业项目的定位提供参考。彭城广场人民广场路段人民广场西三环路口p淮海西路总长5.4公里，连接彭城广场与人民广场两大核心商圈。是徐州市最具商业活力的街区。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 彭城广场彭城广场人民广场路段人民广场路段商业业态概要备注：备注：1、蓝框为、蓝框为百货商超；百货商超； 2、红框为、红框为酒店；酒店； 3、绿框为、绿框为电器卖场；电器卖场； 4、黄框为、黄框为服饰专卖。服饰专卖。p本路段内汇集了多家商超、酒店、电器卖场以及名牌服饰专卖店。这些业态对于整个路段人气的带动作用强。 sinc

3、e 1998 智域咨询，智力服务专业领域 人民广场人民广场西三环路口西三环路口商业业态概要备注：备注：1、蓝框为、蓝框为百货商超；百货商超； 2、红框为、红框为酒店；酒店； 3、绿框为、绿框为电器卖场；电器卖场； 4、黄框为、黄框为服饰专卖；服饰专卖； 5、黑色为、黑色为五金、车配。五金、车配。p本路段内主要聚集了五金、摩托车，小商品批发等商业业态。由于缺乏聚集人流的商业业态，使得本路段总体商业体量偏低。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 目录目录项目总体概要项目总体概要调查报告总结调查报告总结沿街商业业态调查分析沿街商业业态调查分析 since 1998 智域咨询，智力服务专

4、业领域 存量统计存量统计两大路段存量统计两大路段存量统计主要商主要商业街业街业态业态彭城广场彭城广场人民广场路段人民广场路段人民广场人民广场西三环路口西三环路口 商商铺数铺数量量主要品牌主要品牌体量体量（）（）商铺商铺数量数量品牌品牌体量体量（）（）服饰、鞋帽94梦特娇、奥丝蓝黛、翌都、青木三色、海北、阿依莲、歌莉娅、红袖、七匹狼、蜘蛛王、太子龙、特步、海澜之家、利郎、耐克、kingbox等45155安踏、李宁、木林森等413数码、家电18格力、中国移动手机卖场、海尔专卖段、国美、苏宁、五星家电等28670百货商场6徐州百货大楼、华美商厦、友谊商场、苏豪时代广场、欢乐生活广场66500超市1新

5、一佳超市124202爱客来、新百惠超市13500酒店、宾馆8财富大厦商务酒店、金陵金源大酒店、海天假日酒店、如家酒店、最佳西方友谊宾馆等2180622金港大酒店、新视线快捷旅店9257餐饮（快餐、小吃店）13鸭血粉丝、烧烤店、KFC38055百岁鱼等 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 彭城广场彭城广场人民广场路段人民广场路段商业业态数量分布分析商业业态数量分布分析p通过对本路段商业业态数量的分析可以看到具有人流量带动作用的酒店类、百货商场、手机家电类商业业态达到33家。从而带动需要大量流动人口的商业业态的出现，服饰专卖店类业态数量最多达到94家，餐饮13家，烟酒小百货类达到38

6、家。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 人民广场人民广场西三环路口西三环路口商业业态数量分布分析商业业态数量分布分析p通过对本路段商业业态数量的分析可以看到，具有人流量带动作用的酒店类、百货商场、手机家电类商业业态只有9家。服饰专卖店类业态数量只有6家，餐饮店类业态数量只有5家。需要营业面积大、租金低的五金、电动车辆类商业业态达31家。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 淮海西路商圈租金调查分析淮海西路商圈租金调查分析独立沿街商铺独立沿街商铺名称名称面积面积租 金 （ 万租 金 （ 万 / /年）年）租金（元租金（元/ /月）月）彭城广场彭城广场人民广场人民广场

7、路段路段女人街商铺56800百斯特6010.5150艾莱依607.2100好想你枣409187惠普图文608.4116爱客便利店12015.6108巨龙淘宝夜市31.56430盛光办公用品162.76143南京木禾3412294龙飞烟酒22.57.8289永和制衣181.2110苏烟专卖181.2110徐州艺宝斋163156艾诺保险柜163.96206人民广场人民广场西三环路西三环路口路段口路段轻骑专卖150950宏图烟酒批发1004.235星海文印201.875足康修脚屋203.6150美琪美发 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 沿街商铺租金分布图沿街商铺租金分布图p从表中可

8、以看到，彭城广场至人民广场路段店面租金主要分布于150元/月以上区间；人民广场至西三环路口路段店面租金主要分布于80150元/月区间。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 淮海西路沿线商业未来供应量统计淮海西路沿线商业未来供应量统计地块名称土地坐落用途面积（亩）商业建面（万）淮海西路西延两侧G/H/I地块淮海西路西延两侧商业、办公1434.8中心商圈西北地块淮海路和中山路交叉口商业、办公、酒店、居住14230段庄万通大楼地块北惠家美食所处楼房商业44新一佳对面地块淮海西路南侧商业1010杨家巷地块建国路与西安路交叉口商住，商办33.451.35塑料一厂地块新都佳苑东、淮海西路南商

9、办123.6理想国际广场泉山区淮海西路与二轻路交汇处商办150.9恒盛广场淮海西路延长段商办25.86.4金鼎国际段庄广场西商办121合计 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 目录目录项目总体概要项目总体概要调查报告总结调查报告总结沿街商业业态调查分析沿街商业业态调查分析 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 临街商业业态调查总结临街商业业态调查总结p业态分布特点：业态分布特点：l从整体来看，淮海西路自东向西商业业态密集度依次减少。l彭城广场、人民广场为两个商圈中心点，聚集了本街区主要商超、酒店、 餐饮等吸引人流的商业业态。l彭城广场至人民广场路段集中大多数服饰专卖店

10、。l人民广场至西三环路口主要为五金、摩托车、批发店等商业业态。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 临街商业业态调查总结临街商业业态调查总结p租租金分布特点：金分布特点：l本街区临街商铺平均租金为193元/月。l租金高低与街区商业业态密度大小成正相关。l从上文统计数据来看，彭城广场至人民广场段80%商铺租金价格集中于150300元/月之间；人民广场至西三环路口路段80%商铺租金价位集中于80150元/月之间。l商铺租金呈现围绕大型商超向外环状递减的趋势。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 临街商业业态调查总结临街商业业态调查总结p未来供应量分析：未来供应量分析：l

11、从本街区规划的未来商业地产供应量来看，将大大提高本街区商业业态总体体量。主要是大型酒店、商超、写字楼等人流密集度大的商业业态。这将有助于进一步提高本街区商业活力，带动周边其他商业业态的发展。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 写字楼篇写字楼篇徐州市淮海西路商业业态全景调研临街商业业态篇临街商业业态篇写字楼篇写字楼篇个案展示篇个案展示篇 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 现有写字楼概述现有写字楼概述盛佳大盛佳大厦厦 SOHO时代时代广场广场公交商贸大厦公交商贸大厦中凯城市之光中凯城市之光西都国际西都国际中心中心苏堤大苏堤大厦厦恒盛广恒盛广场场理想国际理想国际广场广

12、场备注：备注：1、蓝框为现、蓝框为现有写字楼；有写字楼； 2、红框为即、红框为即将建成写字楼。将建成写字楼。从上图可看到，现有写字楼主要集中于人民广场附近。近期建成的写字楼比较少。君豪金鼎君豪金鼎国际国际 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 现有写字楼调查分析现有写字楼调查分析项项目目名名称称所所属属区区域域层层数数（层）层）层层面面积积（）每每层层间间数数（间）间）楼楼层层层层高高（mm）主主力力面面积积（）总总 户户 数数（户）户）出出租租率率（% %）现现处处状状态态售售价价（元元/ /）去去化化率率（% %）租租金金（元元/ / /月月) )大大堂堂高高（mm）外外立立面

13、面大大堂堂地地面面大大堂堂墙墙壁壁大大堂堂顶顶部部走走廊廊地地面面走走廊廊墙墙体体走走廊廊宽宽度度（m)m)车车位位数数量量（个）个）电电梯梯数数量量（部）部）商商业业裙裙楼楼（）卫卫生生间间中中央央空空调调物物业业费费用用（元元/ / /月）月）盛佳大厦中心区18100013 2.8 5020090-95%在租-正常运营售罄100%28 3.6瓷砖大理石大理石吊灯+造型瓷砖实涂料1.8-2.2 2公共无2SOHO时代广场西区19211038 4.854、5947190-95在租-正常运营售罄100%36 3.5瓷砖瓷砖瓷砖吊灯+造型瓷砖+涂料围-玻璃+瓷砖1.2-1.5400多623518独

14、立有1公交商贸大厦西区12005-715013971-80%在租-正常运营售罄100%涂料大理石瓷砖吊灯+造型瓷砖实涂料1.5-1.82200公共 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 未来供应写字楼调查分析未来供应写字楼调查分析地块名称地块名称土地坐落土地坐落用途用途面积（亩）面积（亩）办公建面（万）办公建面（万）淮海西路西延两侧淮海西路西延两侧G/H/IG/H/I地块地块淮海西路西延两侧商业、办公1433.2中心商圈西北地块中心商圈西北地块淮海路和中山路交叉口商业、办公、酒店、居住14230段庄万通大楼地块段庄万通大楼地块北惠家美食所处楼房商业4新一佳对面地块新一佳对面地块淮海

15、西路南侧商业10杨家巷地块杨家巷地块建国路与西安路交叉口商住，商办33.45塑料一厂地块塑料一厂地块新都佳苑东、淮海西路南商办123.6理想国际广场理想国际广场泉山区淮海西路与二轻路交汇处商办152金鼎国际金鼎国际段庄广场西商办121.9合计 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 写字楼调查总结写字楼调查总结p现有写字楼分析总结：现有写字楼分析总结：l写字楼物业形态主要以中低档及低档为主；l写字楼主要供应面积集中在50-100之间；l写字楼出租率基本维持在85%以上，租金主力范围为25-30元/月；l写字楼基本附有商业裙楼，纯办公项目较为罕见，主流商业占比集中在12-35%；l老式

16、写字楼楼层层数较少，10层以下的占总体量的25%，现开发写字楼项目多以高层及超高层形态面世；l现有写字楼外立面多数铺有涂料和瓷砖，少量为玻璃幕墙结构，大堂顶部以吊灯+造型装饰，墙壁及地板多为涂料和大理石铺设；l现有写字楼走廊墙体主要以实墙结构为主，走廊宽度基本在1.2米以上，走廊地板多以瓷砖铺设；l写字楼由于受建设时间、规划设计及成本的影响，普遍存在写字楼配套车位和电梯紧张等现象，写字楼品质配套潜在升级需求。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 写字楼调查总结写字楼调查总结p未来供应写字楼分析总结：未来供应写字楼分析总结：l未来规划供应的写字楼都以大体量的高档写字楼为主，大多数写

17、字楼带有商业裙楼；l从未来写字楼供应量来看，达到40.7万平米的供应体量是现存体量14.7万平米的2.7倍多。这将大大提高本路段写字楼的供给量。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 个案展示篇个案展示篇徐州市淮海西路商业业态全景调研临街商业业态篇临街商业业态篇写字楼篇写字楼篇个案展示篇个案展示篇 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示古彭购物中心古彭购物中心徐州古彭商业大厦位于徐州市淮海路、中山路两大主干道的交叉点，地处徐州中心商务区。大厦高九层，营业面积为5.6万平方米，其中商超营业面积为6240平方米。主要经营内容包括服装、鞋帽及家具。

18、 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示华美商厦华美商厦华美商厦位于徐州市淮海西路248-1号。营业面积为8260平方米。主要经营内容包括服装、鞋帽及家纺。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示友谊商场友谊商场友谊商场位于徐州市淮海西路268号 。营业面积为3137平方米。主要经营内容包括服装、鞋帽及家纺。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示苏豪时代广场苏豪时代广场苏豪时代广场位于徐州淮海西路270号 。建筑面积62066平方米，商超营业面积为7340平方米。主要经营内

19、容包括品牌服装、鞋帽、餐饮等。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示新一佳超市新一佳超市新一佳超市位于徐州淮海西路人民广场东侧。商超营业面积为6210平方米。主要经营内容包括日用品、餐饮等。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示家乐买生活广场家乐买生活广场家乐买生活广场位于徐州淮海西路人民广场北侧。商超营业面积为6750平方米。主要经营内容包括日用品、食品、服饰、家纺等。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 商超类业态展示商超类业态展示爱客来购物中心爱客来购物中心爱客来购物中心位于徐州淮海西路人民

20、广场西侧。商超营业面积为12220平方米。主要经营内容包括日用品、食品、服饰、家纺等。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 酒店类业态展示酒店类业态展示财富大厦商务酒店财富大厦商务酒店财富大厦商务酒店位于徐州市淮海西路29号。楼层高14层，总营业面积27776平方米。店内拥有商务中心、停车场。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 酒店类业态展示酒店类业态展示金陵金源大酒店金陵金源大酒店金陵金源大酒店位于徐州市淮海西路33号。总营业面18054平方米，总客房数160间。提供住宿、餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游、行政等系列服务。 since 1998 智域咨询，智力服务专

21、业领域 酒店类业态展示酒店类业态展示海天假日酒店海天假日酒店海天假日酒店位于徐州淮海西路252号。楼高26层。酒店拥有客房总数272间（套），标间面积17-22平米。酒店提供卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、健身室、按摩室、桑拿浴室、SPA 、会议会晤、餐饮等服务。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 酒店类业态展示酒店类业态展示颖都新锦江酒店颖都新锦江酒店颖都新锦江酒店位于徐州淮海西路195号。共有8层，建筑面积达21000平方米。提供中餐厅、西餐厅、咖啡厅、限时送餐服务、健身、游泳、桑拿、卡拉OK、台球、按摩、保龄球、乒乓球 等服务。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 酒店类业态展示酒店类业态展示金港大酒店金港大酒店金港大酒店位于徐州淮海西路263号。楼高13层，共有客房总数92间套。提供餐饮、商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发等服务。 since 1998 智域咨询，智力服务专业领域 写字楼业态展示写字楼业态展示盛佳大厦盛佳大厦盛佳大厦位于徐州