房地产抵押评估报告

1、烟台大学文经学院房地产估价上饶市信州区月泉花城1 号楼 2 单元 1002 号房地产抵押价格评估院系建筑工程系专业工程管理班级文专土 1121姓名胡鹏程学号201190610134指导教师姜艳艳2013 年 11月5日精品房地产抵押估价报告估价项目名称： 上饶市信州区月泉花城1 号楼 2 单元 1002号房地产抵押价格评估委托方: 郭邦年估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司感谢下载载精品估 价 人 员：胡鹏程李锐估价作业日期：2013年 10 月 1 日至 2013年 12 月 1 日估价报告编号：烟评房（1 ）字第 201190610134号目录一、致委托方函 - 1二、估价师声明 2

2、三、估价的假设和限制条件3-4四、估价结果报告 - 5-8（一）委托方（二）估价方感谢下载载精品（三） 估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告 9-17（一）个别因素分析（二）区域分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）价格结果确定六、附件 - 18感谢下载载精品致委托方函宁天星先生：受您委托，我公司对郭邦年拥有的位于上饶市信州区月城花泉1号楼2单元 1002 号住宅在现状利用条件下的房地产市场价格进行

3、了评估，为郭邦年先生将此房产转让给您向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2011 年 3 月 2 日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价： 61.38 万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格： 4194 元/ 平方米胡鹏程法定代表人： *感谢下载载精品二 一三年十一月五日感谢下载载精品估价师声明我们郑重声明：1.

4、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告由 * 公司负责解释。8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告

5、的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。中国注册房地产估价师感谢下载载精品胡鹏程201190610134中国注册房地产估价师李锐201190610102感谢下载载精品估价的假设和限制条件1. 产权方以商品价购买委估房屋并取得房屋所有权及支付有关税费。2. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3. 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5. 估价对象建筑面积、结构等均以房屋所有权证 （京房权证

6、密私字第 53357 号）为依据。6. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分，本次评估中涉及的附件均为委托方提供，我公司未向政府有关部门核实和调查。本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关资料，对估价结果造成偏差，委托方应对其负责。7. 本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行做抵押贷款 ,确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据 ,不作其他评估目的之用。 如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。8. 本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格，包括与房屋有关的装修工程等。如果房屋结构

7、及装修发生损毁，其估价结果应作相感谢下载载精品应调整。9.本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中，未来市场短期波动，短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响，在此我们不予考虑。10. 本估价报告结果的有效期自估价报告完成日期起壹年，即2013年11 月 5 日至 2014 年 11 月 5 日，若房地产市场价格变化较快时估价报告结果的有效期相应缩短。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。估价结果报告一、委托 方：委托方姓名：宁天星委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街32 号二、估价 方：单位名称： *单位地址： *房地产资格证书号： *房地产

8、评估资质级别： *法定代表人： *感谢下载载精品三、估价对象：1、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城1 号楼 2 单元 1002 号。根据房屋所有权证（房权证上饶市第301817 号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1 号楼总层数为11 层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积 146.36 平方米。房屋装修情况： 客厅、卧室墙面刷立邦漆、 石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。2 、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤

9、凰超市；供电：市政 220 伏生活用电；供水：市政供水；排水：市政管网；通讯：由上饶市电话局接入；煤气：接入小区。四、估价目的：本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份感谢下载载精品有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。五、估价时点：二 一三年十一月五日六、价值定义：根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准， 估价对象为产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2013 年 11 月 5 日，剩余使用年限约为15 年条件下的公开市场价格。七、估价依据：1 、有关政策法规和文件：*中华人民共

10、和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第29 号)* 国家标准房地产估价规范 （GB/T 50291-1999 ）* 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知【建住房 20068 号】2 、委托估价方提供的资料（详见附件）3 、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。感谢下载载精品八、估价原则我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。九、估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。1. 市场比较法定义将估价对象与

11、在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比准价格 = 可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数2. 收益还原法定义预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。VA1 (1g )tYg1Y其中： V房地产在估价时点的收益价格A 房地产的未来第一年净运营收益感谢下载载精品Y房地产的报酬率g 净收益逐年递增的比例t 房地产的收益年限3 、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市

12、场价格。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（建筑面积146.36平方米）在估价时点2013 年 11 月 5 日的公开市场价格为：（币种：人民币）房地产总价： 61.38 万元大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格： 4194 元/ 平方米十一、估价人员：中国注册房地产估价师胡鹏程中国注册房地产估价师李锐十二、估价作业日期：感谢下载载精品2013 年10月1日至2013 年12月1日十三、估价报告应用的有效期：自估价报告完成日期起壹年，即

13、 2013 年 11 月 5 日至 2014 年 11 月 5日。估价技术报告一、个别因素分析1、基本情况估价对象位于上饶市信州区月泉花城1 号楼 2 单元 1002 号。根据房屋所有权证（房权证上饶市第301817 号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1 号楼总层数为11 层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积 146.36 平方米。房屋装修情况： 客厅、卧室墙面刷立邦漆、 石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。2 、基础设施情况估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。四至：东临庆丰路；

14、南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；感谢下载载精品供电：市政 220 伏生活用电；供水：市政供水；排水：市政管网；通讯：由上饶市电话局接入；煤气：接入小区。二、区域因素分析估价对象所在小区紧邻三清山大道，位于凤凰中大道，交通方便，小区环境好，配套设施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。三、市场背景分析（1 ）宏观经济形势在房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转的情况下，企业拿地信心明显增强， 土地市场成交继续好转。 伴随着土地市场成交的不断转好，政府供

15、地信心大增，各重点城市经营性用地供应再创年度新高；开发商频频出手争夺优质地块， 土地成交日趋火爆， 经营性用地成交面积环比继续上涨，五成以上城市本月经营性用地成交放量。但由于部分城市推出了较多地理位置较偏远地块，导致地块流标率出现小幅上涨。高溢价率地块与上月相比继续增加；排行榜总价整体水平与上月基本持平，万科、绿地等知名企业频频出手，推动土地市场进一步回暖。总体来看，在全国住宅市场成交利好刺激感谢下载载精品下，土地市场已呈现全面回暖之势，尤其是部分一线城市，市场成交堪称火爆。在这种情况下，政府及企业应保持理性态度，以维护土地市场的健康持续发展。（ 2）产业经济状况经北京市统计局、国家统计局北京

16、调查总队初步核算，2012 年北京市实现地区生产总值10488 亿元，比上年增长9% ，增速比上年回落4.3 个百分点。其中，第一产业增加值112.8 亿元，增长 1.1% ；第二产业增加值2693.2亿元，增长 2.4% ；第三产业增加值7682 亿元，增长 11.7% 。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长16.8% ，批发和零售业增长15.6% ，租赁和商务服务业增长23.9% ，科学研究、技术服务和地质勘查业增长23.1% ，水利、环境和公共设施管理业增长28.3% ，文化、体育和娱乐业增长29.4% ，增速均超过第三产业平均水平； 金融业实现增加值1493.6 亿元，增长 9

17、.2% ，增速比上年回落13.1个百分点；房地产业实现增加值610.8亿元，下降11.4% 。按常住人口计算，全市人均GDP 达到 63029元（按年平均汇率折合9075 美元），比上年增长 5.2% 。三次产业结构由上年的1.1:26.8:72.1 变化为 1.1：25.7 ：73.2 。（ 3）居住物业房地产市场状况2013 年上半年，全市共成交28 块土地，其中包括11 宗住宅用地，全市规划建筑面积合计260.61 万平米，环比上涨 82.7% 。一手住宅市场： 13年 5 月，北京一手住宅上市规模（面积）环比上涨了10.6% ，上市套数环比感谢下载载精品上涨 27.7% ；成交面积环比

18、下降9.4% ；成交套数环比下降12.3% ；成交均价环比上涨 5.7% 。二手住宅市场： 2013 年上半年，北京二手住宅成交面积环比下降 8.9% ，成交套数环比下降8.3% ；成交均价环比上涨4.4% 。楼市总结：13 年上半年，北京土地市场交易十分活跃， 一手住宅市场“供小销大”、“价升量跌”，二手住宅市场“价升量跌” 。（ 4 ）其他土地市场新增供应概述受近期楼市交易好转的推动，土地市场放量明显提速。北京市土地交易管理网显示，正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达 56 宗，总供应面积621.5 万平米，其中仅4 月份计划入市的土地总量就高达 335.6 万平米。二季度京城土地尤其是

19、住宅项目用地供应非常充足。北京市近期加强土地储备工作力度，为市场全面回暖储备充足的土地供应，主要为预防避免因开发商所谓的“土地稀缺”原因而变相抬高房价。四、最高最佳使用分析由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上通行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。本次评估以估价对象的现状用途（住宅）为最高最佳使用，测算其公开市场价值。感谢下载载精品五、估价方法

20、选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。1.市场比较法定义将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比准价格 = 可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数2.收益还原法定义预计估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。VA1 (1g )tYg1Y其中： V房地产在

21、估价时点的收益价格A 房地产的未来第一年净运营收益Y房地产的报酬率g 净收益逐年递增的比例t 房地产的收益年限感谢下载载精品3 、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。六、估价测算过程（一）市场比较法测算估价对象比准价格（基本公式）比准价格 = 可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数1 、选择交易案例根据替代原则， 选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。2 、比较因素的选择根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。详见

22、表二、表三。3 、比较因素修正将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。详见表四。表一案例情况说明感谢下载载精品比较项目名称地理位置用途装修情况所在交易日期成交单价案例层数（元 /m2 ）A龙华凤凰位于凤凰中大住宅中档装修 11/12011 36800城道3B汇景花园位于凤凰中大住宅中档装修 9/122011 35000道C绿景家园位于凤凰中大住宅一般装修 10/12011 34500道3表二比较因素条件说明表待估宗地及案例内案例案例案例比容估价对象较ABC因素现状用途住宅住宅住宅住宅交易日期2011.032011.032

23、011.032011.03交易价格 （元 / 平方米）待估680050004500交易情 况正常正常正常正常交道路通达度较好较好较好较好区 通地理位置位于凤凰中大道 位于凤凰中大道位于凤凰中大道位于凤凰中大道条商服繁华度较繁华繁华繁华较繁华域 件基础设施状况良好良好良好良好因小区配套完善度较完善完善较完善较完善素环境优劣 度好好好好装修状况一般装修中档装修中档装修一般装修感谢下载载精品个层数十层/十层十一层 / 十三层九层 / 十二层十层 / 十三层别因房屋成新度较好好较好较好素表三比较因素条件指数表估价对象及比较案例估价对象案例案例案例比较因素ABC现状用途100100100100交易日期1

24、00100100100交易情况100100100100交道路通达度100100100100通地理位置100100100100区 条商服繁华度100110115100域 件因基础设施状况100100100100素小区配套完善度100112100100环境优劣度100100100100装修状况100115109100个层数100101101100别因房屋成新度100115100100素表四因素比较修正系数表估价对象及比较案例案例 A案例 B案例 C比较因素现状用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/

25、100交道路通达度100/100100/100100/100区 通地理位置100/100100/100100/100感谢下载载精品域 条商服繁华度100/110100/115100/100因 件素基础设施状况100/100100/100100/100小区配套完善度100/112100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个装修状况100/115100/109100/100别层数100/101100/101100/100因房屋成新度100/115100/100100/100素修正后价格 (元/ 平方米 )4132394945004 、比准价格的确定因为比较案例与估价对象用途相同、位置相近，故取三个比较案例比准价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果:单位价格（ 4132+3949+4500）÷34194 （元 / 平方米）比准总价 4194 元/ 平方米×146.36 平方米÷10000 61.38 （万元）2 、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金