CRIC无锡万科宏观报告需求(2014.6.5)

1、目录第一部分：当前的房地产形势第二部分：行业与城市再理解l中央政府已经放开地方救市的限制，预计近期各地救市政策将相继出台。中央政府已经放开地方救市的限制，预计近期各地救市政策将相继出台。一些地方政府的前期试水：一些地方政府的前期试水：从去年开始，中央政府没有对房地产下发过文件，也明确了新一届政府领导人对楼市的态度。在以往房地产调控，政策不变的情况下让房价顺应市场的走势，而且调控思路也开始发生了变化，由以往干预需求、控制银根和地根转向供给管理，将楼市交还给市场是中央政府的主要态度。但政府希望调整产业结构，升级产业能级，提升自主科技和自主品牌的目标，实际也是希望摆脱土地财政的绑架，未来经济主力发展

2、方向可见一斑。中央政府态度：中央政府态度：央行态度：央行态度：日前，央行约谈商业银行，希望其加大首套房贷的规模和优惠力度，而央行对此解释为“是为民生考虑 并无救市想法”，而实际上，“救市”还有另一层意思，即让楼市获得转型的机会。通过资金的合理导向，倾斜刚需客群，在解决民生与楼市调控中取得双赢的结果。预计接下来各地最可能的救市政策预计接下来各地最可能的救市政策：有计划逐步取消限购：通过对购买面积，付款方式等，对部分限购人群有条件的放开购买，如，对144平方米以上户型，完成一次性付款者可取消限购等类似条款。地方政府呼吁解除限购，降低落户条件，如目前落户无锡购房面积由90平米降低为70平米，通过此类

3、手段加大对外人口的吸引，来支撑楼市成交。但是人口迁移，主要依靠产业就业带动，产业结构调整与升级不完成，仅依靠落户政策，也很难拉动人口导入。l但在整个市场流动性紧张，资金获取困难、资金成本高企的大环境下，但在整个市场流动性紧张，资金获取困难、资金成本高企的大环境下，救市政策短期内能起到的效果值得担忧。救市政策短期内能起到的效果值得担忧。城市等级城市等级一线一线二线二线三、四线三、四线首套商业贷款30%30%30%公积金贷款90平方米以下20%；90平方米以上30%二套70%热点二线70%60%北京、上海、广州、深圳热点二线：杭州、厦门、南昌、昆明、武汉、宁波、南京。无锡、常州属于该列备注沈阳：二

4、套首付65%长沙：二套90平方米以下首付60%，90平方米以上为90%各线城市首套及二套房首付比例各线城市首套及二套房首付比例央行贷款基准利率央行贷款基准利率1 1、短期贷款、短期贷款年利率年利率6个月（含）5.606个月至1年（含）6.02、中长期贷款1-3年（含）6.153-5年（含）6.405年以上6.553、贴现商业银行自住确定主要城市各银行贷款利率比较主要城市各银行贷款利率比较接下页接下页第3页 /共12页l比较苏锡常及上海主要银行的房贷利率，上海基本使用基准利率，而比较苏锡常及上海主要银行的房贷利率，上海基本使用基准利率，而苏锡常均有不同程度上浮。苏锡常均有不同程度上浮。银行银行首

5、套房利率首套房利率二套房利率二套房利率无锡无锡常州常州苏州苏州无锡无锡常州常州苏州苏州农业银行依据楼盘而定基准利率上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%工商银行基准利率基准利率上浮7%上浮10%上浮10%上浮10%建设银行基准利率基准利率上浮6%上浮10%上浮10%上浮10%中国银行基准利率即将上调上浮8%上浮10%上浮10%上浮10%交通银行基准利率基准利率上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%江苏银行基准利率上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%中信银行上浮5%基准利率上浮10%上浮11%上浮13%上浮10%邮政储蓄9折优惠95折优惠上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%民生银

6、行基准利率基准利率上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%招商银行不做按揭贷款基准利率上浮5-10%不做按揭贷款上浮10%上浮10%苏锡常苏锡常主要银行贷款利率比较主要银行贷款利率比较除邮政储蓄外，首套房除邮政储蓄外，首套房还有贷款优惠，其余银还有贷款优惠，其余银行基本无优惠，且均有行基本无优惠，且均有不同程度上浮，其中二不同程度上浮，其中二套房贷款利率基本上浮套房贷款利率基本上浮10%左右。左右。限贷是限购之后成为购限贷是限购之后成为购房资金的重要瓶颈。房资金的重要瓶颈。第4页 /共12页l无锡商品住宅市场表现。无锡商品住宅市场表现。02000400060008000100000200000

7、40000060000080000010000002012年01月2012年4月2012年7月2012年10月2013年01月2013年04月2013年07月2013年10月2014年01月2014年04月元元/ /平方米平方米平方米平方米2012.01-2014.052012.01-2014.05无锡月度供求价走势无锡月度供求价走势供应面积供应面积成交面积成交面积成交均价成交均价1926407192640720968572096857159425615942562012年年1-5月月2013年年1-5月月2014年年1-5月月平方米平方米2012-20142012-2014年年1-51-5月

8、成交总量比较月成交总量比较l从从20122012年年1 1月至今无锡商品住宅市场走势看，其成交均价基本在月至今无锡商品住宅市场走势看，其成交均价基本在80008000元元/ /平方米上下浮动，目前没有呈现有上升的趋势。平方米上下浮动，目前没有呈现有上升的趋势。l从供求关系来看，从供求关系来看，20142014年年1-51-5月市场需求较供应偏弱，各房企均有月市场需求较供应偏弱，各房企均有较大的销售压力存在。较大的销售压力存在。l而同比而同比20122012及及20132013年年1-51-5月的成交情况，今年的成交量明显呈向月的成交情况，今年的成交量明显呈向下走势。下走势。l由于在由于在5 5

9、月前政策环境等走势不明，市场多处于观望和谨慎状态，月前政策环境等走势不明，市场多处于观望和谨慎状态，加之限购限贷政策对成交造成极大影响。加之限购限贷政策对成交造成极大影响。第5页 /共12页l无锡商品住宅市场表现。无锡商品住宅市场表现。存量存量无锡至无锡至2014年年5月底市场商品住宅存量为月底市场商品住宅存量为908.06908.06万平方米万平方米按按2013年月均销售，可得销售周期为：年月均销售，可得销售周期为：20132013年全年成交总量年全年成交总量 511.27511.27万平方米万平方米1212月月=42.61=42.61万平方米万平方米908.06908.06万万平方米平方米

10、 42.61 42.61万平方米万平方米= =21.3121.31月月按按2014年年1-5月月均销售，可得销售周期为：月月均销售，可得销售周期为：20142014年年1-51-5月成交总量月成交总量 159.43159.43万平方米万平方米5 5月月=31.89=31.89万平方米万平方米908.06908.06万万平方米平方米 31.8931.89万万平方米平方米= =28.4728.47月月l常州常州商品住宅市场表现。商品住宅市场表现。0200040006000800010000020000040000060000080000010000002012年01月2012年4月2012年7月2

11、012年10月2013年01月2013年04月2013年07月2013年10月2014年01月2014年04月元元/ /平方米平方米平方米平方米2012.01-2014.052012.01-2014.05常州月度供求价走势常州月度供求价走势供应面积供应面积成交面积成交面积成交均价成交均价1875374187537422202982220298181833818183382012年年1-5月月2013年年1-5月月2014年年1-5月月平方米平方米2012-20142012-2014年年1-51-5月成交总量比较月成交总量比较l进入进入20142014年后常州商品住宅市场成交均价平均下降了年后常

12、州商品住宅市场成交均价平均下降了800-1000800-1000元元/ /平方米，市场供大于求的情况十分明显。平方米，市场供大于求的情况十分明显。l同比同比2012-20142012-2014年年1-51-5月成交总量，在月成交总量，在20132013年略有上升后，年略有上升后，20142014年又再次下滑，在年又再次下滑，在5 5月前政策变化不明朗的情况下，市场普遍不看好月前政策变化不明朗的情况下，市场普遍不看好的情况下，常州出现了价量齐跌的情况，市场情况较为严峻。的情况下，常州出现了价量齐跌的情况，市场情况较为严峻。l新新城快速开发，大量供应集中上市，城市缺乏产业拉动吸引人口，城快速开发，

13、大量供应集中上市，城市缺乏产业拉动吸引人口，主要依靠城市人口去化，未来销售存在巨大压力。主要依靠城市人口去化，未来销售存在巨大压力。第7页 /共12页l常州常州商品住宅市场表现。商品住宅市场表现。存量存量常州至常州至2014年年5月底市场商品住宅存量为月底市场商品住宅存量为802.56802.56万平方米万平方米按按2013年月均销售，可得销售周期为：年月均销售，可得销售周期为：20132013年全年成交总量年全年成交总量 564.52564.52万平方米万平方米1212月月=47.04=47.04万平方米万平方米802.56802.56万万平方米平方米 47.0447.04万万平方米平方米=

14、 =17.0617.06月月按按2014年年1-5月月均销售，可得销售周期为：月月均销售，可得销售周期为：20142014年年1-51-5月成交总量月成交总量 181.83181.83万平方米万平方米5 5月月=36.37=36.37万平方米万平方米802.56802.56万万平方米平方米 36.3736.37万万平方米平方米= =22.0722.07月月第8页 /共12页l 存量可售期在存量可售期在全国城市全国城市中排名情况中排名情况2014全国全国20城市存量销售周期排名城市存量销售周期排名排名排名城市城市销售周期（月）销售周期（月）1 1丹东24.02 2济宁22.73 3温州22.74

15、 4福州20.85 5北海17.76 6茂名17.67 7荆门14.38 8青岛13.79 9杭州13.61010九江13.21111莆田11.11212深圳10.71313广州9.01414上海8.91515厦门8.91616惠州8.41717蚌埠8.31818北京7.01919南京5.22020南昌4.6无锡无锡21.3121.3128.4728.47常州常州17.0617.0622.0722.07按按20132013年年月均销售计算月均销售计算按按20142014年年月均销售计算月均销售计算单位：月单位：月与全国与全国20城市存销周期比较，无锡和常州均位居高位。城市存销周期比较，无锡和常

16、州均位居高位。市场存在风险市场存在风险l无锡常州已经率先做出动作的企业及项目无锡常州已经率先做出动作的企业及项目项目项目开盘日期开盘日期新开均价新开均价原价格原价格推按套数推按套数开盘成交套数开盘成交套数世茂首府2014.4.19780091005023朗诗太湖绿郡2014.4.26820012000300240（由之前精装房改推毛坯房，借由降价。）金科世界城2014.4.1987009500244105苏宁悦城2014.5.159706（特价房）10800苏宁以一期清盘为契机，推特价房，与之前所售房源价差在800-1000元/平方米。项目项目开盘日期开盘日期新开均价新开均价原价格原价格推按套

17、数推按套数开盘成交套数开盘成交套数九龙仓年华里2014.3.2565007500141105雅居乐星河湾2014.2.219000（精装）6500（毛坯）15000（精装）656191无锡无锡2014年年1-5月开盘典型价格跳水项目月开盘典型价格跳水项目常州常州2014年年1-5月上半年开盘典型价格跳水项目月上半年开盘典型价格跳水项目从无锡和常州典型项目所采用的销售手段来看，调整价格为最普遍的运用方式，另外，从无锡和常州典型项目所采用的销售手段来看，调整价格为最普遍的运用方式，另外，通过精装改毛坯降低建造成本，同时降低价格以适应市场需求也被多使用。通过精装改毛坯降低建造成本，同时降低价格以适应

18、市场需求也被多使用。目录第一部分：当前的房地产形势第二部分：行业与城市再理解第11页 /共12页上海市苏州市无锡市常州市太湖长江37KM80KM42KM南通市20132013年全国城市年全国城市GDPGDP排行前二十名排行前二十名名次城市2013年GDP（亿元）1上海21602.122北京19500.63广州15420.144深圳14500.235天津14370.166苏州13015.77重庆12656.698成都9108.899武汉900510杭州8343.521111无锡无锡8070.188070.1812南京8011.7813青岛8006.614大连7650.815沈阳7223.716长

19、沙7153.1317宁波7128.8718佛山7010.1719郑州6201.920唐山6121.23434常州常州4360.934360.93l无锡无锡/常州城市经济地位（常州城市经济地位（GDP）l 20132013无锡无锡GDPGDP总量为总量为8070.188070.18亿元，亿元，位居全国位居全国1111位位，与苏州一起是我国，与苏州一起是我国最发达的两个地级市最发达的两个地级市；l 常州常州20132013年年GDPGDP总量为总量为4360.934360.93亿亿元，元，全国排名全国排名3434位位，省内位列南京之后排名第四；，省内位列南京之后排名第四；l 无锡和常州均是长三角沪

20、宁线上的重要城市，无锡和常州均是长三角沪宁线上的重要城市，无锡是苏锡常的中心，苏无锡是苏锡常的中心，苏锡常长江三角洲北翼，是上海大都锡常长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新的中心市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新的中心，是具有，是具有国际竞争力的城市国际竞争力的城市群体；群体；注：全国共有336个直辖市、地级市以及区域参与排名第12页 /共12页l无锡无锡/常州城市经济地位（人均常州城市经济地位（人均GDP）20132013年全国城市人均年全国城市人均GDPGDP前二十名前二十名名次城市2013年人均GDP（万元）1克拉玛依22.71

21、2鄂尔多斯19.743阿拉善18.574东营15.685大庆14.926嘉峪关14.247深圳13.758包头12.829 9无锡无锡12.4812.4810苏州12.3411海西12.2612广州12.0113大连11.4414珠海10.5015乌海10.4016天津10.1717长沙10.0118南京9.8219盘锦9.7720佛山9.652424常州常州9.309.30l 无锡人均无锡人均GDPGDP在全国排名在全国排名第第9 9，除去除去资源型城市（如克拉玛依、鄂尔多斯等），资源型城市（如克拉玛依、鄂尔多斯等），无锡人均无锡人均GDPGDP在全国排名在全国排名第第2 2，在江苏省和长江

22、三角洲中在江苏省和长江三角洲中心城市中均排名第一，心城市中均排名第一，达到发达国家人均达到发达国家人均1.51.5万美元的标准万美元的标准；但值得注意的是；但值得注意的是近两年人均近两年人均GDPGDP的增速明显下降，不足的增速明显下降，不足10%10%；l 常州人均常州人均GDPGDP在全国排名在全国排名第第2424；除去资源型城市（如克拉玛依、鄂尔多斯等除去资源型城市（如克拉玛依、鄂尔多斯等），），常州常州人均人均GDPGDP在全国排名在全国排名第第1717，省内排在南京之后位，省内排在南京之后位列第列第4.4.人均人均GDPGDP增速在增速在20122012年触底反弹，年触底反弹，201

23、32013年的增速达到年的增速达到16.25%16.25%。7.318.12910.7411.7412.480.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0 2 4 6 8 10 12 14 200820092010201120122013万元2008-2013年无锡市人均GDP走势GDP增幅注：全国共有336个直辖市、地级市以及区域参与排名5.035.666.487.8489.3000.10.20.30.40.50 2 4 6 8 10 200820092010201120122013万元2008-2013年常州市人均GDP走势GDP增幅无锡无锡经济发展中取得的主要荣

24、誉经济发展中取得的主要荣誉常州常州经济发展中取得的主要荣誉经济发展中取得的主要荣誉n 20042004年年1 1月月2 2日当选日当选CCTVCCTV“全国十大最全国十大最具具经济经济活力活力城市城市”。n 20062006年，无锡荣膺年，无锡荣膺“中国制造业十大最具竞争中国制造业十大最具竞争力城市力城市”。n 20062006年江阴成为中国第一个产值超年江阴成为中国第一个产值超10001000亿的县。亿的县。n 20082008年年1212月月2525日无锡获选日无锡获选20082008中国最具幸福中国最具幸福感感城市城市。n 20092009年年1111月国务院正式批复无锡建设月国务院正式

25、批复无锡建设“国家传国家传感网创新感网创新示范区示范区。n 20102010年年8 8月月4 4日无锡获得住建部批准，成为全国日无锡获得住建部批准，成为全国首批获准使用公积金贷款支持保障性住房建设的首批获准使用公积金贷款支持保障性住房建设的2828个试点城市之一个试点城市之一。n 20102010年，无锡市年，无锡市首发融资额和上市公司数量继首发融资额和上市公司数量继续保持全国地级市第一的续保持全国地级市第一的地位地位。n 20102010年年1111月月3 3日无锡被列入国家云计算服务创日无锡被列入国家云计算服务创新试点示范城新试点示范城。n 20102010年年1111月月1010日无锡获

26、得国际花园城市日无锡获得国际花园城市E E类第类第一名大奖以及一名大奖以及“最佳环境实践奖最佳环境实践奖”第一名第一名。n 20102010年年1212月，无锡市通过月，无锡市通过国家生态市国家生态市考核验收，考核验收，在全国率先建成国家生态市和生态城市群在全国率先建成国家生态市和生态城市群。n 20122012年无锡获得年无锡获得“中国大陆创新能力最强城市中国大陆创新能力最强城市”称号。称号。n 20132013年被评为年被评为内地最宜居城市，可持续发展十内地最宜居城市，可持续发展十强城市强城市。n 无锡被无锡被财富财富杂志评为杂志评为“中国最佳商务城市中国最佳商务城市”，连续多年入选连续多

27、年入选福布斯大陆最佳商业城市福布斯大陆最佳商业城市。n “国家卫生城市国家卫生城市”、“国家环保模范城市国家环保模范城市”、“国家园林城市国家园林城市”和和“国家生态城市国家生态城市”。n 全国全国科技进步先进科技进步先进城市。城市。n 全国社会治安综合治理工作优秀全国社会治安综合治理工作优秀地市。地市。n 全国文明全国文明城市。城市。n 中国优秀旅游中国优秀旅游城市。城市。n 中国十佳和谐可持续发展中国十佳和谐可持续发展城市。城市。n 中国人居环境范例中国人居环境范例奖。奖。n 国际花园城市国际花园城市金奖。金奖。n 20122012中国特色魅力中国特色魅力城市。城市。l 无锡所获得荣誉相比

28、常州来说要多很多，特别是在经济活动、发展潜力上均表现出较强无锡所获得荣誉相比常州来说要多很多，特别是在经济活动、发展潜力上均表现出较强的活力，连续多年入选福布斯大陆最佳的活力，连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市，而常州更多的荣誉是在城市建设、环境与容貌上，经济上的知名度明显不如无锡商业城市，而常州更多的荣誉是在城市建设、环境与容貌上，经济上的知名度明显不如无锡l无锡常州在全国的经济地位（荣誉）无锡常州在全国的经济地位（荣誉）l无锡无锡常州工业常州工业总产值、进出口总额地级市中排名。总产值、进出口总额地级市中排名。20132013年全国城市规模以上工业总产值排行前二十名年全国城市规模以上工业总产

29、值排行前二十名名次城市规模以上工业总产值（亿元）1苏州35685.22上海32088.883天津26400.374深圳21774.475广州17311.16北京17062.17青岛16104.18重庆15824.869 9无锡无锡14450.4814450.4810烟台14064.311杭州13399.1312南京12647.1413宁波1238114潍坊12180.115成都12158.1316东营11832.3217淄博11376.718大连11230.719南通1109320郑州10989.42323常州常州10067.910067.9l 20132013年无锡城市规模以上工业年无锡城市

30、规模以上工业总产值为总产值为14450.4814450.48亿亿元，位居全国第元，位居全国第9 9，地级市排名全国第五，省内排名第二次于苏州；，地级市排名全国第五，省内排名第二次于苏州；20132013年常州城市规模年常州城市规模以上工业总产值以上工业总产值为为4360.934360.93亿元，位居全国第亿元，位居全国第2323位，地级市排名位，地级市排名1919，省内落后于南通排名第，省内落后于南通排名第5 5。l 20132013年无锡进出口总额年无锡进出口总额703.73703.73亿美元，位居全国第亿美元，位居全国第1111，地级市排名全国第，地级市排名全国第8 8，省内排名第二次于省

31、内排名第二次于苏州；苏州；20132013年常州年常州进出口进出口总总额额292.1292.1亿美元，亿美元，位居全国位居全国第第2424，地级市排名第，地级市排名第2020，内落后内落后于于南京南京排名排名第第5 5。20132013年全国进出口总额排行前二十名年全国进出口总额排行前二十名名次城市进出口总额（亿美元）1上海8121.372深圳5373.593北京42914苏州3093.55宁波21196东莞1530.727天津1285.288广州1188.889厦门840.9410青岛779.121111无锡无锡703.73703.7312大连688.2313重庆687.0414杭州650.

32、7115佛山639.3516南京557.5717成都505.818烟台493.1319郑州427.520绍兴320.982424常州常州292.1292.1465.65466.56467.96470.07472.00619.58637.57643.22646.55648.000 200 400 600 800 1000 20092010201120122013万人万人09-1309-13年无锡市（年无锡市（含县级市含县级市）户籍及常住人口）户籍及常住人口户籍人口常住人口l无锡户籍无锡户籍人口增长、常住人口增长。人口增长、常住人口增长。l 截止截止20132013年年底无锡市区年年底无锡市区常住

33、人口为常住人口为360.41360.41万人万人，近三年的常住人口增长率为，近三年的常住人口增长率为0.6%0.6%；l 截止截止20132013年年底无锡市区年年底无锡市区户籍人口为户籍人口为242.65242.65万人万人，近三年的户籍人口增长率为，近三年的户籍人口增长率为0.6%0.6%；l 无锡无锡市区整体人口增长速度缓慢，截止市区整体人口增长速度缓慢，截止20132013年年底市区外来人口约年年底市区外来人口约118118万人，万人，外来外来人口数量大但是持续导人口数量大但是持续导入入能力出现不足能力出现不足。238.12238.61239.47241.04242.65335.453

34、54.45357.21359.35360.410%1%2%3%4%5%6%0 200 400 600 800 1000 20092010201120122013万人万人09-1309-13年无锡市（年无锡市（不含县级市不含县级市）户籍及常住人口）户籍及常住人口户籍人口常住人口户籍人口增长率常住人口增长率第16页 /共12页l常州常州户籍人口增长、常住人口增长。户籍人口增长、常住人口增长。359.82360.8362.86364.77365.9445.18459.33464.97468.68469.20 200 400 600 800 1000 20092010201120122013万人万人0

35、9-09-1313年年常州常州市市（含县级市含县级市）户籍及常住人口）户籍及常住人口户籍人口常住人口226.67227.75228.98230.47232.09315.91329.18333.86336.81339.250%1%1%2%2%3%3%4%4%5%0 200 400 600 800 1000 20092010201120122013万人万人09-1309-13年常州市（年常州市（不含县级市不含县级市）户籍及常住人口）户籍及常住人口户籍人口常住人口户籍人口增长率常住人口增长率l 截止截止20132013年年底年年底常州常州市区市区常住人口为常住人口为339.25339.25万人万人，

36、近三年的常住人口增长率为，近三年的常住人口增长率为0.7%0.7%；l 截止截止20132013年年底无锡市区年年底无锡市区户籍人口为户籍人口为232.09232.09万人万人，近三年的户籍人口增长率为，近三年的户籍人口增长率为0.7%0.7%；l 常州常州市区整体人口增长速度缓慢，截止市区整体人口增长速度缓慢，截止20132013年年底市区外来人口约年年底市区外来人口约107.16107.16万人，万人，市区人口规模比无锡略少市区人口规模比无锡略少。l无锡每年无锡每年大专院校毕业的毕业生数量。大专院校毕业的毕业生数量。0500010000150002000025000300003500040

37、00019781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012人人无锡每年大专以上院校以及职业院校毕业的毕业生数量无锡每年大专以上院校以及职业院校毕业的毕业生数量高等院校(大专、本科)中 专技工学校职业中学l 0909年以来受到高校扩招影响，无锡大专以上的高等院校的毕业人数年以来受到高校扩招影响，无锡大专以上的高等院校的毕业人数持续四年在持续四年在3 3万万以上以上，平均每

38、年有，平均每年有3.33.3万名的大学生毕业万名的大学生毕业走向工作岗位或创业等走向工作岗位或创业等；l 除此以外，近年来无锡的中等职业和技工学校每年的毕业生平均数量也将近除此以外，近年来无锡的中等职业和技工学校每年的毕业生平均数量也将近3.33.3万。万。第18页 /共12页0500010000150002000025000300003500040000450002006200720082009201020112012人人常州每年大专以上院校以及职业院校毕业的毕业生数量常州每年大专以上院校以及职业院校毕业的毕业生数量高等院校(大专、本科)中 专技工学校职业中学l 20122012年常州大专以

39、上的高等院校的毕业人数年常州大专以上的高等院校的毕业人数3.73.7万人万人，比无锡高出约，比无锡高出约50005000人，人，20062006年至年至20122012年平均每年有年平均每年有3.53.5万名的大学生万名的大学生毕业走向工作岗位或创业等毕业走向工作岗位或创业等；l 除此以外，近年来除此以外，近年来常州常州的中等职业和技工学校每年的毕业生平均数量也将近的中等职业和技工学校每年的毕业生平均数量也将近1.51.5万。万。l常州每年常州每年大专院校毕业的毕业生数量。大专院校毕业的毕业生数量。第19页 /共12页l无锡每年无锡每年结婚离婚结婚离婚对数对数44,00044,21748,53

40、746,53246,8858,5008,8509,00010,39010,941010,00020,00030,00040,00050,00060,00020092010201120122013对对无锡全市结婚离婚对数无锡全市结婚离婚对数结婚人数离婚人数l 每年结婚每年结婚4-54-5万对，离婚万对，离婚1 1万对；居民平均初婚年龄万对；居民平均初婚年龄28-3028-30；l 自自20062006年开始，无锡结婚人数就进入年开始，无锡结婚人数就进入“4 4万对万对”时代，最近几年一直徘徊在时代，最近几年一直徘徊在4.54.5万对左右，万对左右，20112011年达到了高峰值。今后几年会年达到

41、了高峰值。今后几年会有起伏，但估计结婚人数的总体趋势仍是上升态势有起伏，但估计结婚人数的总体趋势仍是上升态势。l 据民政局统计，据民政局统计，20112011年，男性初婚年龄为年，男性初婚年龄为29.929.9岁，女性为岁，女性为27.827.8岁；到了岁；到了20122012年，岁数明显又往上涨了，男性变成了年，岁数明显又往上涨了，男性变成了30.430.4岁，岁，女性为女性为28.328.3岁岁。l 据民政局据民政局统计，统计，20112011年，男性离婚的平均年龄为年，男性离婚的平均年龄为40.240.2岁，到了岁，到了20122012年则提前至年则提前至38.938.9岁；而女性离婚年

42、龄则从岁；而女性离婚年龄则从37.337.3岁提前至岁提前至36.236.2岁。岁。29.9岁 30.4岁 27.8岁 28.3岁 2627282930312011年2012年无锡居民初婚年龄无锡居民初婚年龄男性女性40.2岁 38.9岁 37.3岁 36.2岁 34363840422011年2012年无锡居民离婚年龄无锡居民离婚年龄男性女性第20页 /共12页l常州常州每年结婚离婚每年结婚离婚对数对数34,76633,18238,94537,71938,2517,3777,7958,1868,6788,43505,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000

43、40,00045,00020092010201120122013对对常州全市结婚离婚对数常州全市结婚离婚对数结婚人数离婚人数l 每年每年结婚结婚3-43-4万万对，对，离婚离婚0.7-0.90.7-0.9万万对对；l 从民政局消息显示，近从民政局消息显示，近4 4年年间常州的间常州的结婚年龄结婚年龄波动波动不明显，不明显，2525至至2929岁仍是男性结婚的最高峰年龄段，岁仍是男性结婚的最高峰年龄段，20082008年以来登记结婚的男年以来登记结婚的男性平均每年都有近性平均每年都有近4 4成属于这一年龄段成属于这一年龄段; ;而女性结婚的最高峰年龄段则为而女性结婚的最高峰年龄段则为2020至至

44、2424岁，所占比例也接近岁，所占比例也接近4 4成成。l 近近4 4年来男性离婚的平均年龄在年来男性离婚的平均年龄在38.538.5岁左右，女性在岁左右，女性在3636岁。岁。3030岁至岁至4949岁这一年龄段的夫妻似乎更容易说岁这一年龄段的夫妻似乎更容易说“再见再见”。注：注：20132013年常州婚姻情况数据暂缺，表格中为年常州婚姻情况数据暂缺，表格中为20132013年数据为预估数据年数据为预估数据0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 195219751980198519901995200020052010万人万人无锡历年新出生无锡历年新出生

45、人口数人口数出生人口数l无锡新无锡新出生人口数。出生人口数。第二第二次次人口人口出生潮出生潮第三第三次次人口人口出生潮出生潮l 2012-20132012-2013年无锡新出生人口年无锡新出生人口保持在保持在4 4万万以上，自以上，自19921992年以来一直保持在年出生人口年以来一直保持在年出生人口3-53-5万之间；万之间；l 从出生潮来看，无锡从出生潮来看，无锡9090年代第三次出生潮大约持续了年代第三次出生潮大约持续了6 6年即年即19861986年至年至19921992年，平均年出生人口年，平均年出生人口6.46.4万人，这部分人基本上已经万人，这部分人基本上已经进入首次购房期；第二

46、次出生潮的人口数量庞大，他们基本进入改善购房需求期，有较大的市场潜力。进入首次购房期；第二次出生潮的人口数量庞大，他们基本进入改善购房需求期，有较大的市场潜力。出生人口稳定，出生人口稳定，出生潮未再现出生潮未再现第22页 /共12页l常州新常州新出生人口数。出生人口数。0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 1949195419591964196919741979198419891994199920042009人人常州历年新出生人口数出生人口数第二次人口出生潮第三次人口出生潮不明显l 2012-2013201

47、2-2013年常州新出生人口约年常州新出生人口约3.43.4万万人，重新跨越人，重新跨越3 3万人行列，进入万人行列，进入20002000年以来常州年均新出生人口年以来常州年均新出生人口在在2.82.8万万左右，新出生左右，新出生人口数量明显低于无锡；人口数量明显低于无锡；l 从出生潮来看，常州第二次出生潮年均出生人口在从出生潮来看，常州第二次出生潮年均出生人口在7.47.4万人左右，第二次出生潮时期新生儿比无锡年均要多万人左右，第二次出生潮时期新生儿比无锡年均要多1 1万人。万人。第一次人口出生潮第23页 /共12页0 20000 40000 60000 80000 100000 12000

48、0 140000 1949195419591964196919741979198419891994199920042009人人南京历年新出生人口数出生人口数第二次人口出生潮第三次人口出生潮不明显第一次人口出生潮第24页 /共12页0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 1949195419591964196919741979198419891994199920042009人人苏州历年新出生人口数出生人口数第二次人口出生潮第三次人口出生潮不明显第一次人口出生潮l无锡历年商品住宅土地（建面）出让量与同期商品住宅成交量无锡历年商品住

49、宅土地（建面）出让量与同期商品住宅成交量对比对比827575127678047650110183082846590 320 640 960 1280 1600 2004200520062007200820092010201120122013万平米万平米无锡历年商品住宅土地（建面）出让量与同期商品住宅成交量对比无锡历年商品住宅土地（建面）出让量与同期商品住宅成交量对比住宅土地成交量商品住宅成交量l 从从0404年无锡住宅土地出让的建筑面积与同期住宅成交量对比可以看出，仅年无锡住宅土地出让的建筑面积与同期住宅成交量对比可以看出，仅20092009年和年和20122012年住宅成交量是高于同期住宅土

50、地出年住宅成交量是高于同期住宅土地出让量，而这两个年份均是让量，而这两个年份均是20082008年和年和20112011年市场低迷后的商品住宅成交回升的年份，可以看出土地一级市场相比二级市场有一年市场低迷后的商品住宅成交回升的年份，可以看出土地一级市场相比二级市场有一定滞后性；定滞后性；l 从数据中可以看出，截止从数据中可以看出，截止20132013年年底，大约有年年底，大约有28002800万平米万平米的存量规模。的存量规模。第26页 /共12页l无锡土地出让趋势无锡土地出让趋势0 300 600 900 1200 1500 200320042005200620072008200920102

51、01120122013万平米历年无锡住宅历年无锡住宅建筑面积建筑面积成交成交区域分布走势区域分布走势崇安南长北塘新区滨湖锡山惠山南拓北展战略实施南拓北展战略实施旧城改造旧城改造外围新城启动外围新城启动锡东新城崛起，太湖、锡东两新城重点开发锡东新城崛起，太湖、锡东两新城重点开发l 住宅用地区域特征受规划影响明显，从前期的多点开花到目前太湖新城、锡东新城两大核心点，住宅用地区域特征受规划影响明显，从前期的多点开花到目前太湖新城、锡东新城两大核心点，20102010年来，两大板块住宅类用年来，两大板块住宅类用地明显高于其余区域，此外前期旧城改造未启动的北塘近期地块出让地明显高于其余区域，此外前期旧城

52、改造未启动的北塘近期地块出让频繁。频繁。l常州历年商品住宅土地（建面）出让量与同期商品住宅成交量对比常州历年商品住宅土地（建面）出让量与同期商品住宅成交量对比（2004-2013）数据缺失数据缺失l以无锡为例，解析商品住宅存量以无锡为例，解析商品住宅存量13.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.051111年年最高最高库存库存1212年年最高最高库存库存全部全部库存库存908.06万平万平13.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.051111年年最最长长去化去化1212年年最长最长去化去化去去化化周期周期26个月个月l 截止截止20142014年年5 5月底，无锡市商品住宅存量月底，无锡市商品住宅存量908.06908.06万平米，去化周期为万平米，去化周期为2626个月；截止个月；截止5 5月份底，月份底，20142014年前五月的月均去化速度年前五月的月均去化速度为月均为月均3232万平米，比市场低迷的万平米，比市场低迷的20082008年和年和20112011年略高，但平均水平已经快要接近这两年的最低平均水平的警戒线。年略高，但平均水平已经快要接近