三利宅院项目策划总案

1、三利宅院项目策划总案 第一部分 成都别墅 市场再研究 群研究 第三部分项目核心 理念设计 第二部分 目标客户 营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直 接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。因此， 我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和 兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么 样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？ 本案的目的就是通过市场、 对目标客户群体的总体把握， 以 及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、 破解消 费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述， 来为以 后的营销推广工作制订做战的指导思想3 / 50 第

2、一部分：成都别墅市场再研究 一、关于成都楼市供需的几组重要数据 1 1、 743.59743.59 万平方米 20022002 年，成都住宅商品房销售 743.59%743.59%，同比增长 16.5%16.5%， 市场需求继续放量，形成对楼市良好的需求拉动。 （数据来源： 成都市统计局） 2 2、 19931993 元/ /平方米 20022002 年平均售价 19931993 元，上涨 7.6%7.6%，主要是三环路、 绕城高速通车，城市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致。 （数据来源：成都市统计局） 3 3、 339 339 套 截止 20022002 年底，成都市场有 4040 多个

3、别墅楼盘，已建和在 建的别墅套数在 20002000 套左右，其中已经拿到预售许可证的为 14051405 套，开发面积达 26.6326.63 万平方米，市场市值高达 5050 亿元。 而在拿到预售许可证的 14051405套别墅中，实际销售仅 339339 套，占 24%24%。（数据来源：中国房地产报） 4 4、 7%7% 从消费者调查报告中（四川在线成都购房需求情况调查报 告）得到的数据看，未来选择别墅置业的人群占整体消费者的 7%7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占 20 20 %，其中有 36 36 % 的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区别墅置业的人群 在 0.5%0

4、.5%左右。 5 5、50%50% 从消费者调查报告中（四川在线成都购房需求情况调查报 告）得到的数据看， 有 49%49%的消费者认为环境绿化在社区配套 中最重要； 有 58%58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重 要。 二、成都别墅市场板块分析 1 1、 城区板块 本项目一经推出，人们首先会联想到城区特别是城 南的联排项目，尽管两者的总价不可同日而语，但 所代表的居住形态和生活品质具有同一性、 可比性。 因此，研究城区典型项目的成败得失对本项目颇具 价值。 依地理位置分，城区别墅主要集中在西、南方向， 即成都所谓“西贵、南富”之地。随着政府“向东 向南发展”规划的展开，东南方向出现了

5、以“河滨 印象”为代表的联排别墅项目；一些大盘（如成都 花园、万科城市花园）也在综合小区内规划了少量 联排和独立别墅。 5 / 50 从建筑类型上划分，又可分为两种，一类是含别墅 社区，如中华园、锦官新城等；二类是纯别墅社区 如舜苑、御都花园、风格雅园、领袖别墅（纯单体 别墅）等； 城区联排项目强调的是“ 7 7 日制”的长住功能。其 最大卖点，一曰区位地段（如锦官新城。）二曰环境 景观（如河滨印象，水上花城）；三曰产品特色（清 华坊的徽派民居庭院） ； 四曰文化标签 （如河滨提出 的“终极置业”等）。 河滨印象总体量为 403403 套，历时一年多售出 200200 套。 其最大的败笔在于：1 1）400400 余套和盘推出，没有节 奏控制，不能引起持续的新鲜感；2 2）环境规划没有 特别的亮