物业管理法规的重点

1、合 肥 学 院HE FEI XUE YUAN物业管理法律法规要点汇集1 .（1 ）物业管理条例于2003年9月1日正式开始实施（2） 这是我国第一部关于物业管理的行政法规。（3） 中国物业管理行业将步入法制化、规范化发展的新时期（4） 它规范了物业管理企业的服务行业，也为民众评判物业管理企业合格与否提供了 可行性标准。2、物业的法律属性（1）物业的权属即物业物权自括房屋所有权和土地使用权（2） 该物权是多种权利的集合体，如物业的所有人可以将物业转让、出租、抵押等，形成一个完整的权利体系 。3、（ 1）政府在物业管理过程中的行政管理关系政府主管部门与业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业的关

2、系（不平等）（2）物业管理企业在物业管理过程中的协作关系物业管理企业与建设单位、与业主、业主委员会的关系（平等）4、物业管理法律事件是指物业管理法律规定的，不以物业管理法律关系主体的意志为转移而能够引起物业 管理法律关系的产生、变更和终止的客观情况。5、业主大会是指由一定的业主代表组成的、维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主物业管理自治权的业主自治机构 。6、业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体主业合法权益的组织，代表业主行使业主自治管理权的执行机构7、物业管理协会是指由物业管理企业参加的维护本行业共同利益的行业性自律组织，具有非盈利

3、性。&共有人的权利和义务权利：（1）使用权（2）收益权（3）修缮改良权（4）请求权义务：（1）按共用部分原来的用途使用共用部分（2）分担共同费用和负担的义务9、物业相邻权是指相互毗邻的物业所有人或物业使用人为更好地行使权利彼此之间应给予的一定的便利和接受一定的限制。（紧挨在一起的）10、物业权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记，并依法确认房屋产权的归属关系的行为。11、房地产登记具有三种功能（1）产权确认（2）公示（3）管理12、物业管理自治机构的特征（1）民主性（2）自治性（3）公益性13、业主的义务（1）遵守业主公约、业主大会议事规则（2）遵守物业共用设施设备

4、维护的规章制度（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定（4）缴纳专项维修资金（5）缴纳合理的物业服务费用（6）法律、法规规定的其他义务14、物业管理区域（1） 是指一个由业主委员会管理的范围，由原设计构成的自然街坊或封闭小区（2）自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区（3） （物业管理条例）规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建 筑物规模、社区建设等因素。（4 ）广东省物业管理条例 规定，物业管理区域的划定办法由省建设行政主管部门会同省公安、民政等行政主管部门制定（5）县级以上人民政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，划定本辖区内每个物业

5、管理区域的范围。15、业主大会的决议（1）决议的类型（2） 决议的通过：可以采用集体讨论的形式，和书面和书面形式征求意见的形式 应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，作出的决定必须有投票权去1/2以上通过 修改公约、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经全体业主投票权的2/3以上通过。16、主业大会的职责（1）制定、修改公约和大会议事规则（2）选举、更换、监督业主管委会的工作（3）选聘、解聘物业管理企业（4）决定专项资金的使用、须筹方案并监督实施（5）制定、修改共用设施设备维护等方面的规章制度（6）法律、法规或业主大会规则规定有关物业管理的职责17、业主公约是指全体主业制定规范全体

6、业主行为的书面自治规则18、主业公约的内容（1）物业基本情况（2）共用部分（3）共同事务的管理 （4）专有部份使用的限制（5）共用部分使用的情况（6）违反业主公约的责任19、物业管理企业的作用（1）改善环境（2）提高物业的使用效益（3）承担了社会管理的职责（4）有利于我国房地产经济体制的改革20、一级资质（500 万）技术人员不少于30人、中级以上职称的人员不少于20人二级资质（300 万）技术人员不少于20人、中级以上职称的人员不少于10人三级资质（50 万）技术人员不少于10人、中级以上职称的人员不少于5人21、部门设置（1）企业办公室（2）拓展部（开发部）（3）物业管理部（保洁部、财务部

7、、等）22、物业管理合同是指在物业管理活动中双方达到一致，以书面的形式明确双方权利和义务的协议23、前期的物业管理合同是指业主、业主大会在选聘物业管理企业之间由建设单位与所聘企业签订的明确双方利义的协议。24、合同无效或被撤销后的法律后果（1）返还财产（2）赔偿损失（3）追缴财产25、违约责任的免责事由有三种情况（1）不可抗力（2）免责条款约定（3）债权人故意26、物业服务费用是指业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的是保证日常物业管理工作正常运行的主要资金来源。27、物业服务收费（1）公共性（2）公众代办性（3）特约28、物业服务费用支出的构成（1）人工费（2）公共设施保养费（3）绿化费（

8、4）清洁费（5）保安费（6）办公费（7）物业管理单位固定资产折旧费（8）法定税费29、包干制：由业主向物业管理支付固定的物业管理费用盈余或者亏损均由物业管理企业 亨有或承担的方式。酬金制：是预收的物业服务资金中按约定比例提取酬金支付给物业管理企业，其余的全部用于物业管理合同的支出，结余或不足的由业主亨有或承担的方式。30、物业服务收费的价格形式（1）政府定价（2）政府指导价（3）市场调节价（4）业主定价31、 物业交易：以物业为标的而进行的转让、抵押、租赁等各种民事行为。32、物业交易的形式：转让、抵押、租赁、信托、典当等市场上最主要的交易形：转让、低押、租赁33、物业转让：业主通过买卖、赠与

9、或其他的合法方式将物业的所有权转让给他人的行为。物业抵押：抵押人以其合法的物业以不转移占有的方式向抵押权人提供债务但保行为。34、抵押物业的范围（1）物业本身（2）附属物（3）从权利（4）孳息35、物业抵押人的权利和义务权利：（1）占有、使用、收益和处分物业的权利（2）在同一物业上设定数个低押权义务：保护物业的完整、保证物业抵押权的实现36、工程监理单位的责任和义务（1）在承接工程时的责任和义务（2）在执行监理任务时的责任和义务37、物业管理法律责任的一般构成（1）行为违法（2）损害结果（3）违法行为与损害结果这间的因果关系（4）行为人主观上的过错（5）行为人的责任能力38物业管理纠纷的解决方

10、式（1）纠纷的协商：是指纠纷发生后，本着平等互利、协商一致的原则来解决。（2） 纠纷的调解：纠纷在第三人的主持下提出一个解决方案，都同意并执行的方式（3） 纠纷的仲裁：民事争议的当事人各方在争议发生前或后，同意把争议交给仲裁机构，由仲裁机构所判决的方式。39物业管理行政诉讼与物管理民事诉讼的关系不同点：案件性质不同、恬用的实体法不同、诉讼权利不同、是否适用调解不同、当事人的举证责任不同相同点：行政诉讼原自民事诉讼，有共同的原则和制度物业管理相关原则1、物业管理条例的立法原则（1）物业管理权利和财产权利相对应（2）维护全体业主的合法权益（3）现实性与前瞻性有机结合（4）从实际出发，实事求是2、业

11、委会成立的原则（1）一个物业管理区域应成立一个业主委员会（2）业委会由业主民主选举（3）业委员由业主组成 （4）业委员应经过行政登记3、物业管理合同订立的原则（1）平等（2）公平（3）诚实信用（4）契约自由（5）遵守法律、公共秩序4、物业服务合同履行的原则（1）实际履行（2）全面履行（3）诚实信用5、物业服务收费的定价原则（1）公正、合理（2）协商、公开（3）稳定、灵活6、物业交易的原则（1）及时登记（2）房地一体（3）交易价格由国家管理（4） 土地使用权出让合同设定的权利和义务随土地使用权同时转移7、物业管理归责原则（1）过错责任（2）无过错责任（3）公平责任 &物业管理引纷的处理原则（1）合法（2）尊重当事人意思自治（3）自愿和合法的调解9、物业服务费用的收取原则（1）心要、合理（2）计划使用（3）民主管理（4）服务第一（5）成本核算1、物业管理的特征（1）专业性（2）社会性和多样性 （3）规范性（4）市场化2、物业管理立法模式（1）确立物业管理体制和模式（2）确立建筑物区分所有权制度（3）确立物业管理中主体及主体之间的法律关系（4）物业管理市场机制的法律制度（5）物业管理纠纷处理的法律制度3、业主自治机构的特征（1）民主性（2）自治性（3）公益性4、物业管理企业