克而瑞—济南2015年房地产市场报告

1、克而瑞为您解读克而瑞为您解读2015年济南楼市年济南楼市PART1 回顾回顾2015经济政策经济政策1全国市场全国市场2济南市场济南市场3二季度三季度 一季度 三季度四季度 二季度一季度 三季度四季度一季度二季度 四季度 二季度 四季度一季度二季度三季度 一季度 三季度四季度7.8%7.4% 7.3%7.0%6.9%7.6%7.5%7.5%7.2%PART1.1经济环境经济环境2015年经济下行压力有增无减，处于变革风口的房地产业开发投资年经济下行压力有增无减，处于变革风口的房地产业开发投资“跌跌不休跌跌不休”。10.2%9.4%9.9%8.7%8.0%8.0% 7.9%7.2%7.4%7.0

2、% 6.8%4.0%2.0%0.0%12.0%10.0%8.0%6.0%2011年2012年2013年2014年2015年2011年以来全国年以来全国GDP季度增速季度增速24.0% 24.8%25.5%30.1%23.8% 23.6%20.3%19.3%10.0%5.0%0.0%15.0%35.0%30.0%25.0%20.0%20062007200820092010201120122013全社会固定投资同比增幅房地产开发投资同比增幅2006年以来房地产开发投资和全社会固定投资增幅比较年以来房地产开发投资和全社会固定投资增幅比较 2015年第四季度GDP同比增速为6.8%，创2009年一季度

3、以来新低，六年来首次跌破7.0%；政府致力于经济转型，将制造业为主导转变为以服务为导向，由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。 2015年房地产开发投资增速创新低，并无企稳迹象，从市场供求角度来看，一是供应端招拍挂土地紧缩所致，二是需求端方面房企投资谨慎所致。PART1.1政策环境政策环境去库存是去库存是2015年政策主基调，政府多手段并举促需求，千方百计去库存，政策效力显现。年政策主基调，政府多手段并举促需求，千方百计去库存，政策效力显现。2月月5日日央行降准央行降准宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。二套房首付下调至4成，首套公积金首付2成；二手房交易营

4、业税免征年限由之前的五年降至两年。330新政新政3月月30日日2月月28日日央行降息央行降息宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百4月月19日日央行降息央行降息宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百5月月10日日央行降息央行降息宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百6月月28日日央行降息降准央行降息降准宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率，并实施定向降准8月月25日日央行二次降息降准央行二次降息降准宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率，同时下调人民币存款准备金率0.5个百分点。10月月24日日央行三次降息降准央行三次降息降准宣布下调金融机

5、构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百分点，同时下调人民币存款准备金六部委联合发布关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知，十年限外令取消。限外令松绑限外令松绑8月月27日日拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买第二套住房时公积金最低首付款比例降至20%二套房公积金政策放宽二套房公积金政策放宽8月月30日日住房公积金管理条例（修订送审稿）公开征求意见的通，针对公积金存在的问题进行修改和完善。公积金管理条例大修公积金管理条例大修11月月20日日PART1.1政策环境政策环境济南积极响应中央调控政策，地方政府主要在公积金政策上做了相关调整，全力刺激需求济南积极响应中央调控政策，地方政府主要在

6、公积金政策上做了相关调整，全力刺激需求入市。入市。3月月16日日5月月25日日7月月20日日8月月27日日9月月21日日10月月15日日12月月30日日认定首套房标准认定首套房标准，拥有1套房还清房贷再购房仍算首套，同时降低首套房首付，90以下首付比例为20%，90以上首付则为30%。济南公积金贷款执行新政济南公积金贷款执行新政，只要无公积金贷款，用公积金购买第二套住房时，均可享受最低首付比例30%的政策。个人公积金账户余额可直接还房贷个人公积金账户余额可直接还房贷，缴存职工可直接利用现有个人住房公积金账户余额冲抵偿还个人住房公积金贷款，改变“先还钱再提钱”的原有流程。济南公积金贷款最高额度提

7、至济南公积金贷款最高额度提至60万万，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭在济南市内六区购买自住住房的，最高可贷款额度由50万元提高到60万元，实施办法将于10月15日起施行。济南要全面放开本科生落户限制全面放开本科生落户限制。全省要推进公共服务常住人口全覆盖。放宽租住商品房和购房提取公积金政策放宽租住商品房和购房提取公积金政策，一是可提取夫妻双方公积金支付房租，二是可提取夫妻二人、父母、子女公积金，父母、子女必须与夫妻中的一方为同一户籍。不动产产权登记时代正式到来不动产产权登记时代正式到来。济南市不动产登记中心挂牌成立，并颁发济南市首批“不动产产权”证书，房产证暂时不用更换。7小结小结2015

8、年房地产市场的主旋律是年房地产市场的主旋律是“去库存去库存”，中央及地方政府因地施策，多手段并，中央及地方政府因地施策，多手段并进，全力刺激需求，化解库存压力。进，全力刺激需求，化解库存压力。降首付、减税费、予补贴，改善型需求提振最为明显降首付、减税费、予补贴，改善型需求提振最为明显5次降息、降准，购房成本大为降低，目前为购房资金环境最为宽松的时期次降息、降准，购房成本大为降低，目前为购房资金环境最为宽松的时期公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾取消限外、鼓励农民进城，寻找购房需求新增长点取消限外、鼓励农民进城，寻找购

9、房需求新增长点经济政策经济政策1全国市场全国市场2济南市场济南市场3PART1.2全国土地市场全国土地市场2015年全国年全国300城土地供应总量锐减城土地供应总量锐减37%，多数城市未完成全年供地计划。，多数城市未完成全年供地计划。13720312151111477178264494990200001200001000008000060000400002011年2012年2013年2014年2015年2011年年-2015年全国土地供应用地面积走势年全国土地供应用地面积走势单位：万单位：万160000140000 全国300城整体土地供应用地面积在2011年之后虽一路下滑，但2011年-20

10、13年全国土地供应用地面积始终维持在十亿方以上，2014年楼市遇冷，低迷迅速蔓延至土地市场，整体供应量快速下滑；2015年在国土部“有供有限”的指导思想下，土地供应用地面积同比锐减37%。 从各城市土地供应计划完成率来看不同乐观，无锡、济南、哈尔滨等城市完成率不足一半。排名排名1城市城市海口供地计划供地计划（万（万）133实际供应实际供应（万（万）208234567南宁上海厦门天津广州南京510900268105083412206018352067665727008无锡2961408济南济南94043910哈尔滨4811902015年重点城市土地供应计划完成率排名年重点城市土地供应计划完成率排

11、名PART1.2全国土地市场全国土地市场2015年全国土地成交受供应所制约，整体成交量继续下行，其中二线城市跌幅最大。年全国土地成交受供应所制约，整体成交量继续下行，其中二线城市跌幅最大。931778639965184572420600004000020000800001000002011年2012年2013年2014年2015年2011年年-2015年全国土地成交建筑面积走势年全国土地成交建筑面积走势104784单位：万单位：万120000 2015年全国300城经营性土地成交受供应所制约，成交规模较2014年再度缩水，只有2013年成交规模的一半，成交规模大幅下降主要受高居不下的商品房库存

12、量的影响，土地供应下降，房企投资谨慎所致。 从各能级城市来看，2015年整体成交建筑面积同比全线下跌，其中二线城市跌幅高达31%，可见高库存压力下二线城市大力贯彻国土部的指导方针，极大程度上减少土地供应量。城市能级城市能级成交建筑面积（万成交建筑面积（万）成交建筑面积占比成交建筑面积占比成交量成交量同比同比数值数值一线城市二线城市三四线城市41812971823343-7%-31%-21%7%52%41%2015年全国各能级城市土地成交建筑面积及占比年全国各能级城市土地成交建筑面积及占比PART1.2全国土地市场全国土地市场土地供应规模的减少促使土地更加抢手，土地供应规模的减少促使土地更加抢手

13、，2015年全国土地整体成交楼板价步步攀升，二线年全国土地整体成交楼板价步步攀升，二线城市上行趋势明显。城市上行趋势明显。 2013年起全国土地整体成交楼板价便进入上升通道，2014年楼市遇冷也未能阻挡其上涨的势头，2015年更是达到新高，主要是受土地供应减少，房企对优质、稀缺地块的需求并未减少，导致竞争激烈，价格上升。 从不同能级的城市成交楼板价来看，一线城市土地成交楼板价独占鳌头，持续在高位运行，二线和三四线城市在2000元/左右，二线城市2015年成交楼板价同比上涨28%，在不同能级城市中上涨最为明显。2011年年-2015年全国年全国300城市土地成交楼板价走势城市土地成交楼板价走势1

14、60316092056251327750100015002000单位：元单位：元/300025002011年2012年2013年2014年2015年493450918028108951646163119362063500040002000600080002011年2012年2013年2014年一线城市二线城市三四线城市2011年年-2015年全国不同能级城市土地成交楼板价走势年全国不同能级城市土地成交楼板价走势单位：元单位：元/1200010000PART1.2全国商品房市场全国商品房市场 2015年中国楼市虽在年初小有波折，但二季度后随着各项利好政策不断推出，开发商与购房者入市信心均明显回暖

15、，2015年全国商品房销售面积同比上涨6.50%，全年的成交量重回2013年高位，市场销售情况显著好于去年同期。 2015年高位成交量主要得益于330新政、二套房首付下降及二套房公积金贷款新政等政策利好下合理改善性2015年政策利好下全国楼市成交重回年政策利好下全国楼市成交重回2013年高位，改善性需求释放成为年内最大亮点。年高位，改善性需求释放成为年内最大亮点。2001年以来全国商品房销售面积及增幅年以来全国商品房销售面积及增幅单位：万单位：万20.26% 19.61%25.77%13.39%45.13%11.46%23.20%50.93%11.35%5.36%1.24%17.29%6.50

16、%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%10.00%30.00%20.00%60.00%50.00%40.00%400002000006000010000080000140000120000-7.58%-18.51%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年销售面积涨幅PART1.2全国商品房市场全国商品房市场200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年整体走势呈现年整体走势呈现“先升后

17、降再涨先升后降再涨”的趋势，全年成交高点集中在的趋势，全年成交高点集中在2季度和季度和4季度。季度。2015年全国商品房销售面积月度走势年全国商品房销售面积月度走势单位：万单位：万25000稳步上升期稳步上升期短暂下行期短暂下行期高位运行期高位运行期 从2015年成交月度表现来看，其走势可分为三个阶段，第一阶段，1-6月，稳步上升阶段，春节之后市场回归常态，受2月降息降准、330新政等重磅政策影响，市场信心不断回升，6月份达到上半年市场高点；第二阶段，7-8月，短暂下行，市场传统淡季，前期政策边际效应减退，成交上涨乏力；第三阶段，9-12月份，金九银十传统销售旺季，再加双降等政策效应，一定程度

18、上提振了市场信心，成交高位运行。271943646049295621697185330.8%34.1%35.2%26.1%15.6%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%25.0%35.0%40.0%400003000020000100000600005000070000800002011年2012年2013年2014年2015年11月底待售面积涨幅2015年全国商品房存量涨幅出现明显回落，但库存总量依然很大，去库存任务仍是任重道年全国商品房存量涨幅出现明显回落，但库存总量依然很大，去库存任务仍是任重道远，部分高库存城市需要更长的改善时间。远，部分高库存城市需要更长的改善时间

19、。2011年年-2015年全国商品房待售售面积及涨幅走势年全国商品房待售售面积及涨幅走势单位：万单位：万 2015年全国商品房待售面积涨幅同比2014年出现大幅回落，但整体存量有小幅上涨，其中一线城市和多数二线城市商品房需求旺盛，存量本年度持续回落，部分二线城市和多数三四线城市商品房前期库存基数较大，消化能力有限，住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变，市场去化压力较大。PART1.2全国商品房市场全国商品房市场2015年受国土部“有供有限”的指导思想，多数城市减少供应，同时2014年楼市遇冷，低迷迅速蔓延至土地市场导致整体供应量快速下滑。受制于土地供应的减少以及全国整体高居不下的商品房库存

20、的影响，土地成交规模再度缩水，不及2013年成交规模的一半，土地供应规模的减少促使部分热门城市的土地更加抢手，竞争更加激烈。商品房成交量再创新高，一二线库存压力走低，三四线高库存风险犹存商品房成交量再创新高，一二线库存压力走低，三四线高库存风险犹存2015年年初楼市小有波折，但从二季度开始各项给力政策的出台，房企和购房者入市信心回暖，合理改善性需求得到有效释放，促使成交量显著上涨；在房地产市场发展较为成熟的一二线城市，政策的影响明显，库存有所下降，但三四线城市需求有限，库存高企，去化压力依然较大，需要更长得改善时间。小结小结2015年全国土地市场和商品房市场呈现年全国土地市场和商品房市场呈现“

21、冰火两重天冰火两重天”的态势，去库存宏观调控显效，楼的态势，去库存宏观调控显效，楼市整体活跃度回升，同时市场分化加剧。市整体活跃度回升，同时市场分化加剧。土地市场供应锐减，成交量继续下行，土地竞拍更加激烈土地市场供应锐减，成交量继续下行，土地竞拍更加激烈经济政策经济政策1全国市场全国市场2济南市场济南市场3PART1.3土地市场土地市场2015年受政府供地计划影响，济南土地市场供应锐减年受政府供地计划影响，济南土地市场供应锐减49%，成交量也有所下滑；成交楼，成交量也有所下滑；成交楼板价逐年上涨，市场竞争愈发激烈。板价逐年上涨，市场竞争愈发激烈。2013年年-2015年济南土地市场供应建面走势

22、年济南土地市场供应建面走势单位：万单位：万4291277414152000100005000400030002013年2014年2015年供应量单位：万单位：万30751384148924651621212415001000500035003000250020002013年2014年2015年成交量成交楼板价2013年年-2015年济南土地市场成交建面及价格走势年济南土地市场成交建面及价格走势单位：元单位：元/从济南市整体土地市场供应来看，下滑趋势较为明显，同比下滑49%；主要原因是，济南市政府在中央的引领下，将房地产市场的重心放在去库存上，因此减少土地供应。从济南市整体土地市场成交来看，也是

23、呈下滑趋势，但下滑幅度并不明显，同比下滑14%；从成交楼板价来看，逐年上涨，但涨幅较小。PART1.3土地市场土地市场1000.00800.00600.00400.00200.000.001200.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应量成交均价2015年济南土地市场年初火热，受制于政府土地供应减少，二三季度遇冷，经过八个月年济南土地市场年初火热，受制于政府土地供应减少，二三季度遇冷，经过八个月政策窗口期的去化，四季度土地有所回暖，上演抢地戏码，开发企业竞争激烈。政策窗口期的去化，四季度土地有所回暖，上演抢地戏码，开发企业竞争激烈。2015年济南市整体土地市场供求月度走

24、势年济南市整体土地市场供求月度走势单位：万单位：万火热火热遇冷遇冷回暖回暖火热火热成交量遇冷遇冷回暖回暖1-2月的土地火热主要延续2014年年底土地供求火爆的态势。2个月成交土地1185万，占本年度土地成交的56%。作为年初的节点，也是企业集中储备土地、为明年做土地准备的好时机。3-10月，土地市场遇冷。8个月土地成交500万，占本年度土地成交的24%，土地市场极为惨淡。在政策窗口期，开发商多以营销为突破口，加快项目去化，对土地市场的关注度较少。11-12月，作为年度的收官之月，政府放宽土地供给，加大供应；企业积极关注土地市场，为明年做土地储备。 2个月成交土地439万，占本年度土地成交的20

25、%。单位：元单位：元/PART1.3土地性质土地性质纯住宅61%商住0%商办39%2013年年纯住宅68%商住1%商办31%2014年年纯住宅82%从土地性质来看，近三年土地供求纯住宅用地占据较大的比例，从土地性质来看，近三年土地供求纯住宅用地占据较大的比例，2015年占比已超过年占比已超过80%，商办用，商办用地的供求量明显减少。地的供求量明显减少。2013年年-2015年济南土地市场分土地性质供应占比走势年济南土地市场分土地性质供应占比走势商办商住 15%3%2015年年济南市七区纯住宅用地供求规模逐年放大，商办类规模逐年减少济南市七区纯住宅用地供求规模逐年放大，商办类规模逐年减少PART

26、1.3区域土地市场区域土地市场历城区是近年来土地供求热点区域，区域内土地储量较大；槐荫区、高新区经过几年土地大量出让历城区是近年来土地供求热点区域，区域内土地储量较大；槐荫区、高新区经过几年土地大量出让后，土地热度有所减退。后，土地热度有所减退。2013年2014年2015年长清区天桥区市中区历下区历城区槐荫区高新区2013年年-2015年济南土地市场分区域供应走势年济南土地市场分区域供应走势2013年2014年2015年长清区天桥区市中区历下区历城区槐荫区2013年年-2015年济南土地市场分区域成交走势年济南土地市场分区域成交走势从供应来看，近三年来历城区土地供应不断扩大，市场热土，土地储

27、备量大，未来几年市场竞争会不断加大；2015年槐荫区、高新区土地供应量锐减，变化明显。从成交来看，近三年来历城区是土地成交热点区域，2015年槐荫区、高新区受制于供应锐减，成交量继续下行；市中区、历下区两个中心城区可供开发土地也在不断减少，优质地块不多。单位：万单位：万500040003000200010000单位：万单位：万500040003000200010000PART1.3区域土地市场区域土地市场历城区历城区市中区市中区槐荫区槐荫区长清区长清区天桥区天桥区2015年：年：17992014年：年：1106同比：同比：62.7%2015年：年：6492014年：年：706同比：同比：-8.

28、1% 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2015年：年：18252014年：年：1704同比：同比：7.1%历下区历下区2015年：年：21832014年：年：2767同比：同比：-21.1%2015年：年：14032014年：年：1254同比：同比：11.9%2015年：年：16582014年：年：1967同比：同比：-15.7%2015年楼板价：年楼板价：16212014年楼板价：年楼板价：1489同比增加：同比增加：8.9%2015年济南土地受制于供应量的减少，成交楼板价有所上涨，其中天桥区上涨趋势最为年济南土地受制于供应量的减少，成交楼板价有所上涨，其中天桥区上涨趋势最为明显，涨幅

29、为明显，涨幅为62.7%，其次为历城区；历下区楼板价下滑幅度最为明显。，其次为历城区；历下区楼板价下滑幅度最为明显。整体情况整体情况PART1.3商品房市场商品房市场济南商品房市场近五年来发展迅速，济南商品房市场近五年来发展迅速，2015年政策利好下供求量及成交金额均达到历史峰年政策利好下供求量及成交金额均达到历史峰值。值。2011年年-2015年商品房年度供求走势年商品房年度供求走势单位：万单位：万85187986851589449044400020000600010000800060040020001000800140012002011年2012年2013年2014年2015年供应面积成交

30、面积成交均价单位：元单位：元/从供求走势来看，2015年济南市商品房市场供求火爆，供应1242万、成交1239万，均达到近五年的峰值，成交环比上涨42%。主要原因为政策环境的宽松，释放了大部分的购房需求；成交均价在稳步上涨，2015年受高端项目集中入市影响，整体均价有所上涨。从成交金额来看，2015年济南市商品房成交金额高达1121亿元，环比上涨44%，涨幅较为明显。4574476227794002000600800120010002011年2012年2013年2014年成交金额2011年年-2015年商品房年度成交金额走势年商品房年度成交金额走势单位：亿元单位：亿元PART1.3商品住宅市场

31、商品住宅市场济南商品住宅市场回暖成交上涨，创历史新高，供不应求态势促库存下降，去化压力减济南商品住宅市场回暖成交上涨，创历史新高，供不应求态势促库存下降，去化压力减少。少。2011年年-2015年商品住宅年度供求走势年商品住宅年度供求走势7764747879388278852304000200060001000080000400200600800120010002011年2012年2013年2014年2015年供应面积成交面积成交均价从供求走势来看，济南市商品住宅年度供求量呈逐年上涨的趋势，2015年成交量1113万，环比上涨43%，涨幅较为明显；从供求比来看，2015年供求比为0.98，呈供

32、不应求的态势，市场表现较为乐观。从成交金额来看，2015年济南市商品住宅成交金额高达948亿元，环比上涨47%，涨幅较为明显。374389529645010040030020060050070010009008002011年2012年2013年2014年成交金额2011年年-2015年商品住宅年度成交金额走势年商品住宅年度成交金额走势单位：万单位：万单位：元单位：元/单位：亿元单位：亿元PART1.3商品住宅市场商品住宅市场政策助力下政策助力下2015年整体市场回暖明显，购房者入市信心增强，年整体市场回暖明显，购房者入市信心增强，6月月-8月传统淡季市场出现月传统淡季市场出现短暂下行，四季度成

33、交冲高。短暂下行，四季度成交冲高。2015年济南市商品住宅月度供求走势年济南市商品住宅月度供求走势单位：万单位：万1-5月：市场回暖月：市场回暖 2015年1月成交量较为可观，主要是由于中海华山珑城取证后集中备案拉动；2月为春节假期，传统购房淡季，成交量下滑较为明显；进入3月，受政策面的影响，市场开始回暖，成交量逐月攀升。6-8月：短暂下行月：短暂下行 6-8月作为传统淡季，成交量有小幅下滑，主要是政策边际效应有所减退，同比去年同期市场表现较好。主力成交项目为中海华山珑城、华润城、中海国际社区等大盘项目。9-12月：供求火爆月：供求火爆 “金九银十”开启了济南市场供求火爆的序幕。进入九月后，大

34、量新盘入市，中垠雅苑、山钢新天地、名悦山庄、绿城玉兰花园等项目陆续开盘，使得济南市商品住宅供求量一路走高，并持续到12月份。1501005002001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积成交面积市场回暖市场回暖短暂下行短暂下行供求火爆供求火爆PART1.3商品住宅区域市场商品住宅区域市场外围历城区、槐荫区及中心城区的历下区、市中区为主战场，主要受大盘项目带外围历城区、槐荫区及中心城区的历下区、市中区为主战场，主要受大盘项目带动和区域规划利好影响。动和区域规划利好影响。2015年商品住宅分区域供求价走势年商品住宅分区域供求价走势单位：万单位：万76121151185098

35、984707396085575400020000100008000600012000100500250200150300槐荫区历下区天桥区高新区历城区市中区长清区供应量成交量成交均价大盘带动：历城区凭借中海华山珑城、天鸿万象新天等近郊大盘项目的热销在济南市七区中表现优异；市中区也是凭借鲁能领秀城、华润城、中海国际社区等大盘成为七区热点区域。规划利好：槐荫区搭上西客站的“列车”，近三年以来发展速度较为迅猛；历下区得益于规划利好，奥体CBD的建设等为区域房地产市场的发展起积极带动作用。单位：元单位：元/PART1.3商品住宅成交结构商品住宅成交结构2015年济南市商品住宅成交主力集中在年济南市商品

36、住宅成交主力集中在80-100、100-120、120-144三个面积三个面积段，其中段，其中100-144出现大幅上涨，改善性需求得到明显释放。出现大幅上涨，改善性需求得到明显释放。346万万11%9%25%20%31%1%3%0%5%10%15%20%25%30%35%60以下60-8080-100100-120120-144144-180180以上2014年济南市商品住宅成交分面积段占比年济南市商品住宅成交分面积段占比539万万10%9%22%29%26%2%2%0%5%10%15%20%25%30%60以下60-8080-100100-120120-144144-180180以上201

37、5年济南市商品住宅成交分面积段占比年济南市商品住宅成交分面积段占比80-100、100-120、120-144一直是济南市商品住宅市场成交的主力面积段，其中100-120、120-144的刚改、首改类客户占比较大，改善性需求明显释放，成交量同比上涨56%。2015年济南年济南80-100的二房、的二房、100-144的三房是市场的主力成交产品，的三房是市场的主力成交产品，90-100的的小三房成交量呈上升趋势，客户认可度高。小三房成交量呈上升趋势，客户认可度高。4%11%22%7%21%20%6%0%5%10%15%20%25%30%35%60以下90-10080-9060-80144-180

38、120-144100-120 2%180以上一房二房三房四房五房及以上2014年普通住宅面积段与房型交叉分析年普通住宅面积段与房型交叉分析3%10%19%10%22%24%5%0%5%10%15%20%25%30%60以下90-10080-9060-80144-180120-144100-120180以上一房二房三房四房五房及以上2015年普通住宅面积段与房型交叉分析年普通住宅面积段与房型交叉分析 从普通住宅的成交套数来看，80-90和90-100的二房、100-120和120-144的三房仍是市场的主力成交产品，占比较大，多为刚需客户、首改客户选择的首要产品。 从年度对比来看，90-100的

39、三房和100-120的三房同比上涨较为明显，分别上涨3%和4%，该面积段的三房更加受到客户的青睐。PART1.3商品住宅成交结构商品住宅成交结构PART1.3商品住宅存量商品住宅存量2015年底济南市商品住宅存量为年底济南市商品住宅存量为1057万万，去化周期为，去化周期为9个月，强劲市场需求下，市场个月，强劲市场需求下，市场风险小，去化压力不大。风险小，去化压力不大。2014年年7月月-2015年年12月济南市商品住宅市场存量走势月济南市商品住宅市场存量走势1093.61071.31092.21109.71117.91107.01091.51121.81105.81083.71092.910

40、78.31056.01059.31075.21043.01091.71057.116141317171312141717121211121211109单位：月单位：月208001000单位：万单位：万120014.714.814.914.1014.1114.1215.115.215.315.415.515.615.715.815.915.1015.1115.12存量（万）存销比区域存量分化较为明显，历城区、历下区存量较大，去化周期长；天桥区存量最小，去化区域存量分化较为明显，历城区、历下区存量较大，去化周期长；天桥区存量最小，去化周期为周期为5个月，七区中去化压力最小。个月，七区中去化压力最小

41、。区域区域存量存量去化周期去化周期2015年土地成交量年土地成交量（万（万）历下区历下区20910高新区高新区市中区市中区169155126槐荫区槐荫区天桥区天桥区历城区历城区长清区长清区184472197485911库存量（万）100以下100200200以上市中槐荫存量适中去化速度快去化周期短历下历城存量大土地供应大去化周期长PART1.3商品住宅存量商品住宅存量长清区长清区历城区历城区市中区市中区天桥区天桥区槐荫区槐荫区历下区历下区PART1.3商业市场商业市场商业供应在近三年快速上升，商业供应在近三年快速上升，2015年成交量涨价跌，济南商业市场容量不断扩大，整体供年成交量涨价跌，济南

42、商业市场容量不断扩大，整体供过于求的现状并未改变，去化压力依然较大。过于求的现状并未改变，去化压力依然较大。1990321031198602161118326100001400012000180001600022000200000201050403070602011年2012年2013年2014年2015年供应面积成交面积成交均价2011年年-2015年济南商业市场量价走势年济南商业市场量价走势单位：万单位：万m280单位：元单位：元/2400049314568030201060504080702011年2012年2013年2014年成交金额2011年年-2015年济南商业销售金额走势年济南商

43、业销售金额走势单位：亿元单位：亿元90 2011 年-2015年济南商业市场供求都出现不同程度的上涨，市场容量不断扩大，2015年成交量43.16万，同比上涨37%，成交均价有小幅波动，2015年受近郊区域社区商业影响，拉低整体成交均价。 2011年-2015年济南商业销售金额一路上涨，整体商业市场供过于求的现状并未改变，去化压力大。1955019198PART1.3商业市场商业市场社区商业是市场主力，推高月度供求水平，中心区商业氛围成熟为价格高地，外围区量高社区商业是市场主力，推高月度供求水平，中心区商业氛围成熟为价格高地，外围区量高价低，商业氛围还在培育中，短期内外围商业运营压力增大。价低

44、，商业氛围还在培育中，短期内外围商业运营压力增大。1423301000050001500025000200000.002.006.004.008.0014.0012.0010.001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月供应面积成交面积成交均价2015年济南商业市场月度量价走势年济南商业市场月度量价走势单位：万单位：万m2单位：元单位：元/稳步回升稳步回升1827117190短暂下行短暂下行191971998015978 19053高位运行高位运行209741882518996149502534514893222081615310950233580.0010.005.001

45、5.0025.0020.00槐荫区历下区天桥区高新区历城区长清区市中区供应面积成交面积成交均价2015年济南商业市场区域量价走势年济南商业市场区域量价走势单位：万单位：万m2 2015年济南商业市场供求基本可分为三个阶段：第一阶段稳步回升，春节假期之后市场开始回暖，降息降准政策的出台成交有所上升；第二阶段短暂下行期，前期政策边际效应减退，商业成交有所回落；第三阶段高位运行，三四季度连续三次的降息降准政策推动市场成交不断走高。 2015年商业市场区域表现来看，历城、槐荫、历下成为市场主力军，历下、市中、高新区为价格高地。PART1.3办公市场办公市场高库存态势下，高库存态势下，2015年济南办公

46、市场供应有所回落，成交量不断走高，价格较为稳定。年济南办公市场供应有所回落，成交量不断走高，价格较为稳定。2011年年-2015年济南办公市场供求走势年济南办公市场供求走势112321089611592109301119704000200080006000120001000001040302070605010090802011年2012年2013年2014年2015年供应面积成交面积成交均价从供求走势来看，近五年济南市办公市场快速发展。供应量波动较为明显，但有下滑趋势，2015年供应77万，环比下降13%；成交量逐年攀升，2015年成交83万，环比上涨38%，并呈现供不应求的火热态势。从成交金

47、额来看，2015年济南市办公产品成交金额达93亿元，同比上涨41%，涨幅较为明显。3527486601040302070605010090802011年2012年2013年2014年成交金额2011年年-2015年济南办公市场成交金额走势年济南办公市场成交金额走势单位：万单位：万单位：元单位：元/单位：亿元单位：亿元PART1.3办公市场办公市场2015年济南市办公市场年底发力，历下区作为写字楼集中区域，市场表现一枝独秀。年济南市办公市场年底发力，历下区作为写字楼集中区域，市场表现一枝独秀。2015年济南市办公月度供求走势年济南市办公月度供求走势0510151月2月3月4月5月6月7月8月9月

48、 10月 11月 12月供应面积成交面积2015年济南市办公分区域供求走势年济南市办公分区域供求走势956411877966199558610160258593015105203025槐荫区历下区天桥区高新区历城区市中区长清区供应量成交量成交均价2015年济南市办公市场各区发展略有差异，历下区一枝独秀，成交量占全市54%，占据区位和配套优势，办公市场发展较为迅速，明显供不应求；其次是槐荫区，依托西客站的建成和运行，区域内市场较为可观。历下区成交的主要项目包括海尔绿城全运村中央广场、黄金时代广场、龙奥金座和华创观礼中心等写字楼项目，集中在奥体片区，距离中央CBD的规划区域较近，区域内交通便利、配

49、套齐全、规划利好。单位：万单位：万2520单位：万单位：万50454035PART1.4企业排行榜企业排行榜2015年济南商品房成交上榜企业多为一线品牌开发商及本地实力房企，占据市场年济南商品房成交上榜企业多为一线品牌开发商及本地实力房企，占据市场41%的的份额，市场集中度更高。份额，市场集中度更高。排名排名12345678910企业名称企业名称中国海外发展有限公司恒大地产集团有限公司万科企业股份有限公司海尔地产集团有限公司鲁能置业集团有限公司绿地控股集团有限公司华润置地有限公司祥泰实业有限公司保利置业集团有限公司融创中国控股有限公司成交金额成交金额（亿元）（亿元）91.479.255.049

50、.949.234.827.524.123.923.5市场占有率市场占有率8.2%7.1%4.9%4.5%4.4%3.1%2.5%2.1%2.1%2.1%排名排名12345678910企业名称企业名称中国海外发展有限公司恒大地产集团有限公司万科企业股份有限公司鲁能置业集团有限公司绿地控股集团有限公司海尔地产集团有限公司祥泰实业有限公司天鸿房地产开发有限公司华润置地有限公司保利置业集团有限公司成交面积成交面积（万（万）113.087.259.046.841.040.728.328.223.723.6济南济南2015年商品房年商品房企业成交金额企业成交金额TOP10济南济南2015年商品房年商品房企

51、业成交面积企业成交面积TOP10PART1.4项目排行榜项目排行榜2015年济南商品房成交年济南商品房成交TOP10的项目多为货源充足的百万大盘项目，财富中心首入济南，的项目多为货源充足的百万大盘项目，财富中心首入济南，凭借项目区位、资源等优势上榜前十，双榜上榜门槛均超过去年。凭借项目区位、资源等优势上榜前十，双榜上榜门槛均超过去年。排名排名12345678910项目名称项目名称中海华山珑城鲁能领秀城华润城中海国际社区海尔绿城济南全运村财富中心海尔云世界天鸿万象新天世茂天城高新万达广场成交金额成交金额（亿元）（亿元）53.440.527.526.924.723.520.018.816.716.

52、4济南济南2015年商品房年商品房项目成交金额项目成交金额TOP10排名排名12345678910项目名称项目名称中海华山珑城鲁能领秀城天鸿万象新天中海国际社区华润城海尔云世界绿地新里香榭丽公馆财富中心世茂天城高新万达广场成交面积成交面积（万（万）74.638.028.328.123.622.520.816.316.215.9济南济南2015年商品房年商品房项目成交面积项目成交面积TOP10PART1.4排行榜门槛排行榜门槛2015年济南企业业绩出现明显上升，其中前年济南企业业绩出现明显上升，其中前10、前、前20门槛上涨幅度较大，各类门槛均已门槛上涨幅度较大，各类门槛均已超过超过2013年的

53、水平。年的水平。16.88.73.416.19.44.314.84.4前10门槛前50门槛2013年前20门槛2014年2015年2013年年-2015年企业成交金额榜门槛变化年企业成交金额榜门槛变化（单位（单位:亿元）亿元）23.510.73.811.74.516.4前10门槛前50门槛2013年前20门槛2014年2015年2013年年-2015年企业成交面积榜门槛变化年企业成交面积榜门槛变化（单位：万（单位：万）23.618.3 18.2PART1.5企业创新企业创新万科万科U定价是万科在微信端口上线的一个网上售房系统，是房地产定价是万科在微信端口上线的一个网上售房系统，是房地产+互联网

54、营销的新模互联网营销的新模式，为购房者提供一种新颖的购房方式，目前该系统在济南已正式投入使用。式，为购房者提供一种新颖的购房方式，目前该系统在济南已正式投入使用。 万科U定价系统，包含了项目房源、户型、面积、单价、总价、优惠价等信息。同时，该系统还有竞价功能，客户加价竞拍方可抢到心仪房源。 万科U定价系统简单易操作，分四步即可成功购买房源，而其中最为重要的环节为出价购买，是可实现溢价的关键环节。万科最早在万科城、万科金域国际储藏室、地下车位销售时试用，11月29日万科幸福里幸福开盘时正式投入运用，效果不错。第一步：登陆系统页面第一步：登陆系统页面第二步：关注要选择的房源第二步：关注要选择的房源

55、第三步：出价购买第三步：出价购买第四步：选房成功第四步：选房成功PART1.5企业创新企业创新160首层平面图首层平面图二层平面图二层平面图三层平面图三层平面图华润城仰山二期微小别墅是华润华润城仰山二期微小别墅是华润2015年产品创新之作，因其高性价比、优质的产品设计以年产品创新之作，因其高性价比、优质的产品设计以及市场稀缺性，首开热销，客户认可度高。及市场稀缺性，首开热销，客户认可度高。露台赠送露台赠送楼梯下方洗衣间设计客餐厅上空客餐厅上空挑空设计挑空设计露台露台赠送赠送 亮点一：性价比高。亮点一：性价比高。二期别墅面积小（140-200）、总价低，三面环山，拥有强势环境资源。 亮点二：优质

56、产品设计亮点二：优质产品设计。边户前、后、侧三院围绕，多露台赠送，客餐厅挑空设计、楼梯下方洗衣间等细节设计为项目增色不少，各功能分区设计紧凑空间使用率高。济南济南2015年年市场表现市场表现 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2015年济南商品房销售排行榜中上榜企业均为一线品牌开发商和本土实力房企，TOP10企业占据41%市场份额，入榜门槛也在不断提高；万科U定价引行业之先，变革传统购房方式；华润微小别墅为高端市场的创新之作，占得市场先机。40小结小结土地供需双降价上涨，商品房成交创新高，房企竞争压力大，市场分化在加剧。土地供需双降价上涨，商品房成交创新高，房企竞争压力大，市场分化在加剧。

57、土地市场土地市场土地供应下滑，完成率不足五成，成交量跌价涨土地供应下滑，完成率不足五成，成交量跌价涨2015年济南土地市场受全国政策影响，供应大幅下滑，全年仅供应出让计划的47%，导致成交量下行，成交区域转向外围，优质地块竞争激烈，成交楼板价上涨。商品住宅市场商品住宅市场成交达到历史峰值，存量有所回落，去化压力减小成交达到历史峰值，存量有所回落，去化压力减小 2015年济南商品住宅成交1113万，创历史新高，利好政策的频繁出台，增加购房者入市信心，强劲购房需求下，市场存量小幅回落。商业办公市场商业办公市场成交量创新高，库存高企，去化压力犹存成交量创新高，库存高企，去化压力犹存 2015年济南商

58、业、办公成交量均出现不同程度上涨，但高库存的现状并未改变，依然存在市场风险，去化压力较大。企业表现企业表现强者愈强，市场集中度更高，创新引领企业发展强者愈强，市场集中度更高，创新引领企业发展PART2 展望展望2016政策层面政策层面1规划层面规划层面2市场层面市场层面3PART2政策层面政策层面2016年年全国政策环境全国政策环境货币政策货币政策公积金政策公积金政策预测预测个税改革个税改革 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有新常态下，新常态下，2016年房地产行业政策中以年房地产行业政策中以“去库存去库存”为核心的调控政策仍将层出不穷。为核心的调控政策仍将层出不穷。资金面或将继续宽松，首

59、付和利率有进一步下调空间资金面或将继续宽松，首付和利率有进一步下调空间目前宏观经济依然承压，仍需充裕的流动性支撑经济增长，经济增长仍需房地产业托底，支持自住和改善型需求仍是楼市政策的主要着力点，2016年央行仍有降息降准的可能，资金面会将继续保持宽松。公积金仍是调控利器，异地互认和公积金仍是调控利器，异地互认和ABS有望全面铺开有望全面铺开公积金制度改革深入推进，仍将是地方政府楼市调控的一大利器，除了首付比例和贷款利率可能下降外，异地互认将是这一政策落地效果的关键。上海、武汉和常州ABS试点成功给其他城市以很好的示范作用，更多城市或将效仿，公积金转商贷贴息力度加大，使用门槛进一步降低。个税改革

60、，房贷利息抵扣个税有望提前落地个税改革，房贷利息抵扣个税有望提前落地据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报，而其中房贷利息作为个税抵扣项的政策，将大幅降低个税缴纳额，从而提高购房者的购房能力。该项政策对中低收入人群影响不明显，而对高收入家庭购房能力将有显著提升，在各方稳定住房消费，全力去库存的当前，这项政策有望提前落地。43政策层面政策层面1规划层面规划层面2市场层面市场层面3重点规划一：中央商务区。自重点规划一：中央商务区。自2009年以来，奥体片区借助全运会迅速发展，现又规划城市年以来，奥体片区借助全运会迅速发展，现又规划城市名片，将极大地促进区域内及周边区域房地产市场