物业管理方案_合同协议_表格模板_实用文档

1、物业公司企业理念1. 企业宗旨 ：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园2. 企业精神：敬业修德高效创优诚信进取3. 工作态度：主动热情周到细致4. 服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务5. 企业管理理念：5.1 什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。5.3 兼听则明，偏信则暗。5.4 上级不引导，下级无目标。5.5要求下级做到的，自己要先做到。5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。5.7 奖励 20%的优秀者，

2、鼓励 70%的普通者，淘汰10%的落后者。6. 员工修养理念：6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2 天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3 决不内耗。6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。6.5 成就企业，成就自己。6.6 每日学习，每日进步。7. 企业服务理念：7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。7.3 迅速反应，马上行动。7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5 永远不要与客户争辩。7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。7.7 服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。7.

3、8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。7.10 客户的关切是我们工作的重中之重。7.11 客户服务无小事。7.12 专精创造卓越。7.13 有缺陷的服务等于无效服务。7.14 将投诉做成惊喜。7.15 日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。8. 企业愿景：8.1 做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。8.2 危机感不但是企业发展的动力，

4、也是个人成长的动力。8.3 学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。2.0 项目基本情况1.xx 国际一期项目概况1.1xx 国际一期经济技术指标和主要配套概况项目指标备注总用地2217633 亩总建筑面积57215不含地下室其住宅53475商业3540中配套公建200（会所）地下室6500停车及设备用房建筑密度29.5绿地面积7760绿地率35规划总户数459 户以每户 3.5 人计规划总人口1600人停车位设置一览表项目数量备注小车位246位地面 12位(不含 8 号楼)地下 126 位地面停车库64个地面自行车停车面积780地面摩托车停车面积600地下主要电气设备项目数量位置备注柴油

5、发电机组1组地下室变配电室1间地下室小区变配电室1间地下室住户用电专用配电室1间地下室公共用电消控中心、监控中心1间6号楼一层电梯20部1至8号楼共 18 个楼梯相关信息小区共 18 个梯 ,2 个地下车库出入口 ,1 个小区主入口 ,1 个小区出口 ,1 个消防通道 ,1 个人行消防通道 ,8 号楼独立幢独设 1 个出入口 ,二期未开发。 主要业主群为： 一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。2.项目物业管理分析小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又8 号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿

6、化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对较多。该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的3 号楼、 4 号楼、 7 号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙； 2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族 ,素质和收

7、入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。3.0 收费项目及标准报备1.关于物业管理收费的初步意见法律依据：国务院物业管理条例 发改委、建设部物业服务收费管理办法 、福建省福建省物业服务收费管理实施办法，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。项目类别计价单位标准备注物业管理费m2元 .月1.（住宅）物业管理费m2元 .月1.（住宅改办公）物业管理费(商铺 )门镜可视对讲系统信报箱车辆服务地下车位维护费地面车位维护费临时维护费 (四轮机动车 )0.5 小时以内不收费自行车电动车摩托车装修暂收

8、款m2元 .月 .0户 / 元600户 / 元78个·月120 元个·月120 元次5 元临时次10 元过夜辆0.3 元 /次临时辆0.6 元次过夜辆月12 元辆0.7 元临时辆1.5 元过夜辆月30 元月含充电费辆1 元/次辆2 元过夜辆月40 元月装修管理公共部分水电周转金电梯电费二次加压水泵运行费公共水电费1000 元装修验收合格后归还每户楼道修缮费100 元套200 元套地面二层以上按系数分摊地面架空一层以上变频泵加压层按建筑面积分摊按建筑面积分摊说明：1.1 一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的1 层按系数“ 1”分摊电费，各楼层住户按

9、所在层数计分摊系数：每户应分摊电费 =应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位当月电费总量×当月电费单价例：设某梯位 1-11 层共 22 户（地面为架空）某月电梯共用电660 度，每度电为 0.5469元,1 层的住户电梯电费为 1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) × 2 × 660×0.5469=2.8 元;2 层的住户电梯分摊电费为2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) ×2 ×660×0.5469=5.5元；3 层的住户电梯分摊电费为3/

10、(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) ×2 ×660×0.5469=8.2元；11层 住 户 电 梯 分 摊 电 费 为 11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) × 2 × 660 ×0.5469=30.1 元。1.2 两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费 =应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和×2）×本梯位两部电梯当月用电之和×当月电费单价；1.3 二次加压水泵运行费的分摊方法；加压层每户应分摊运行费 =（运行费总和 / 应分摊水费总量（吨）×该

11、户用水量； 1.4 公共水电费每户应分摊数量 =该户建筑面积 / 住宅总面积×公共水电费总量。4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利4.1 管理机构设置总经理项目经理出纳客工安环户程防境服服服服务务务务部部部部事务助理综品会合质所事监管务督理管理4.2 人员定编定 编数备注部门岗位一期到岗日期二期增编项目经理107 4事务助理107 6客服主管107 4客服助理307 4客户服务部107 6前台接待出纳107 6主管107 4工程服务部207 4水电维修主管107 6班长307. 6安防服务部队员1207 73监控307 72车管员407 72主管107 6环境服务部保洁员607 72

12、绿化工207 7品质监督事务助理兼任会所管理事务助理兼任行政后勤事务助理兼任食堂厨务107 74494.3 人员薪资体系4.3.1 工资岗位工资职务工资超时补贴技能 (工作正常工资量) 补贴岗位基本工资试用转正事务助理450550850300200特定1800出纳4504006001501200部门主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班长4503504001001502001300安防员450350500300特定1250监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员4504

13、00500150特定1100绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2 过节费4.3.3 高温补贴4.3.4 加班费4.3.5 年终奖4.3.6 福利费4.3.7 社保、医保按公司规定另外提取5.0 开办测算及日常管理测算5.1 前期投入明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注前期投入费用摊销印刷品125002500办公场地布置150005000员工宿舍用品11000010000标识系统11000010000员工服装1 批4000040000办公用品1 批2000020000保洁机具1 批150005000安防器械1 批170005000维修工具1 批150001

14、5000134500费用小计134500 元5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表年经营支出汇总表费用项目月支出额年支出额所占比重单位面积成本注（元）（万元）%备（元）（一）人工费5160061 9258 540.210（二）办公费24602 952 790.010（三）固定资产折旧费11181.341 040.004（四）低值易耗品摊销费14081.691 310.005（五）设施设备维护维修费35924.313 350.012（六）清洁费878010.548 190.029（七）安防费14941.791 390.005（八）不可预见费26873.222 510.009（九）社

15、区文化费27683.322 580.009（十）管理佣金66517.986 200.022（十一）法定税费55926.715 21按收入合计0.019计提的 6%合计881501056793110.3345.3 人工费明细表岗位人数工资标准月工次额备注经理140004000事务助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出纳112001200环境主管115001500监控38002400绿化员28001600保洁员67004200工程主管115001500车管员48003200水电工311003300日常维修安防主管115001500安防班长313003900安防

16、员121100132008 小时厨师1800800小计4651600费用合计516005.4 办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计办公费交通费日常租车估算200通讯费电话费两部电话，平均每部月120 元，共计 240 元240手机费2 部，平均 150 元月300服装费管理人员夏装 2 套 :150元月，冬装 2套： 200元月，（ 150+300）×2 套× 12 24（两年折旧）450夏装 2 套 :100元月，冬装 2套： 150元月，护管员（ 100+200）×2 套× 15 24（两年折旧）375夏装 2 套 :100元月，冬装 2套：

17、200元月，其他员工（ 100+150）×2 套× 19 24（两年折旧）475办公用品14 人（办公室及领班长以上人员）× 30 元人 （包括公共办公用品）420合 计24605.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表费用项目子项目数量单 价费用小计备注电脑5400020000打印机115001500传真机110001000电话机3150450复印机180008000对讲公设办公桌椅经理1800800备原值管理人员93002700值班室4200800文件柜经理1800800部门104004000电视机110001000热水器110001

18、000验钞机1200200沙发、茶几1800800保险柜110001000数字万用表1200200钳形电流表1300300兆欧表110001000工具柜35001500工具设备管道疏通机115001500电焊机110001000冲击钻110001000电锤120002000小推车53001500高压水枪115001500剪草机2500010000修边机绿篱剪160006000小计86550按 5 年折旧，（三）固定资产折旧费计8655（残值）1118折旧扣残值为 10%计算清洁工具批13000125（四）榨水车台20240200维修工具批16000250低值易耗按两年摊销绿化工具批120001

19、67品摊销办公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合计费用14085.6 设施设备维护维修费明细表费用项目子项目测算依据费用小计给排水系统日常维修与更换配件每月估算2000维修费用原值估算 50万元，按原值 5%计算208照明系统更换费用原值估算 50万元，按每年 2.5%更新（ 401042年更换一遍），12 个月摊销监控系统维修费用原值估算 50万元，按每年原值 5%计算208消防系统维修费用原值估算 80万元，按原值 2%计算133运行养护费合计35925.7 清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表费用项目子项目测算依 据费用小计（六）清洁绿化费卫生消杀每月消

20、杀 4 次，每次 300 元1200清洁化粪池共 83 个，平均每个每次200 元，1383共 16600 元清洁材料（ 1）普通工具500清洁材料（ 2）普通清洁剂1500清洁材料（ 3）樟脑球、洁厕净等300喷泉、水池水质处理费冬季每月一次， 夏季每周一次，1125春秋每月两次每次约500 元绿化材料按每平方米 0.06 元月2772清洁费合计8780（七）安防费建筑面积 298800 平方米，按 0.005 元平方米月计算1494（八）不可预见费按前七个项目的3%提取2687（九）社区文化费按前八项的 3%提取2768（十）管理佣金按前九个项目的7%提取66516.0 总体管理构想及各项规章制度针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为：1.0 安防管理：安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用“记忆规范”法标