论“共有产权”住房模式的利弊及对策

1、论“共有产权”住房模式的利弊及对策10苍第4ll20l(J年l2,西部教育研究WestChinaEducationeseaich,oI.10.NlJ.4I).2010论”共有产权”住房模式的利弊及对策谢增明【摘要】高昂的房价时中国政治,经济和社会稳定造成了极大的伤害,构建一个惠及低收入阶层的住房保障体系应当成为中国未来公共政策的核心所在.而共有产权住房模式作为住房保障模式的一个重要创新.在解决住房问题上开始发挥显着作用.与此同时.该模式也可能存在着保障目标不明确,操作方式不具体,运营理念不清晰等预期问题.加强组织领导,明确法律责任,精心组织试点,加强基础管理和宣传是克服其弊端的有效措施.【关键

2、词】共有产权;住房模式;利弊;对幕【作者简介】谢增明,内江师范学院政法与历史学院2007级学生.共有产权,从法律上讲,就是指一处房产有两个或两个以上的权利主体.即共有人.在实践中又有按份共有和共同共有的区分.前者是指共有人分别按自己拥有的份额的大小.对共有房产享有一定的权益.并承担相应的义务;后者指两个以上的权利人对全部共有的房产有同等权利.并承担相等的义务.江苏淮安于20o9年8月率先在全国推出”共有产权经济适用房”制度.立即引起了社会的广泛关注.这一模式旨在通过政府扶持接轨市场化开发.来缓解城市中低收入群体住房难问题,并消解传统经济适用房的制度缺陷.在短短的实践过程中.共有产权房在解决住有

3、所居问题和克服住房腐败问题上的优越性日益显现出来,同时,共有产权住房模式作为一种创新不成熟的模式.可能出现的预期弊端问题也应该引起人们的足够重视,只有结合问题进行创新,共有产权住房模式才能具有长久旺盛的生命力,才能持续不断的发挥应有的作用.使之真正成为一项利国利民的好制度.一,共有产权住房模式出台的背景和发展现状我国自进入现代化进程以来,城市化速度也大大提高,城市人口不断增加,城市规模跳跃性扩大,但城市规模的扩大速度永远赶不上城镇人口的基本住房需求的增长.如何处理好基本住房保障,有其必然性和现实性.1,住房f;l题已经从民生问题,经济问题上升到政治问题和社会公共问题根据经济学原理,一个物品只有

4、在充分交易和充分竞争的情况下才能显示其真实的市场价值.纵观当今.商品房交易明显被一些人为的因素所操作,缺乏透明度,真实的市场价值并不是充分交易和充分竞争的产物.试想一个国家将近一半的城市居民无法满足住房需求,不能保证最基本住房的时候.那么住房问题就不再是一个简单的生活条件改善的问题,经济民生问题,而是一个重大的政治问题和社会公共问题.造成这种困境的原因既有资源分配不平衡,又有制度性的因素.处理不好必然影响整个社会的稳定.因此寻求资源合理分配和制度的突破是迫切的,合理的和必然的.在这种情况下”共有产权”经济适用房制度便作为一种有益探索应运而生.2,现行城镇土地所有权制度和管理制度失去了解决住房问

5、题的可能性我国现行土地制度框架在克服外部市场的缺点方面显得软弱无力.无法保证资源配置的有效性.我们已经清楚的看到:各种利益集团已经把住房建设(包括保障房建设)各个环节的制度利益瓜分殆尽.各种争利手段已把住房建设目标变成了形式多样的牟利方式.有关的土地制度,住房保障制度的法规,法律,政策不能够得到有效的执行.这种情形下.地方政府和房地产开发商成为最大的受益者.而那些城镇无房,少房的居民成为最大的受害者.面对当前城镇土地制度方面的严重漏洞.共有产权住房模式有利于克服外部市场的缺点.发挥着积极作用.?92?西部教裔研究并;10卷3,”住有所居”是反映社会主义现代化建设民生工程的一个重要方面现代化进程

6、也包括了人民生活水平的不断提高,并直观表现在对基本住房的占有权.据环球时报报道.德国公民85%的公民有精巧别致的私人住宅庭院.英国超过80%的人住在小别墅里.美国70%的家庭拥有独立住房.反观我国人均住房面积仅26平方米.建筑质量也不高,这与世界较高水平还有很大的距离,共有产权住房模式的出现利于很大程度缓解住房难题,提升我国现代化水平,履行保障民生的承诺.4,共有产权住房模式处于起步探索阶段.走上良性的发展轨道任重道远作为经济适用房的新型形式共有产权住房模式从试点到今天已经有两年的时间.我们从中不难看出政府一直致力于城市中低收人家庭住房问题的妥善解决.在两年时间里,最先推行的江苏淮安共有产权房

7、自2007年8月创立以来,受到了业界的热捧,先后被多个城市效仿.但是这种模式运行不到一个试验周期.效果如何还不得而知.应该说.共有模式在政策的实验层面没有经历真正的考验,急于在全国范围内推广是不可取的.另外,共有产权住房模式给我们最重要的启示意义在于.对住房保障模式应根据本地的省情市情不断创新,推动其走上良性的健康发展轨道.二,共有产权住房模式的优越性与社会效益社会建设与人民幸福安康息息相关.党的十七大报告指出,要努力使全体人民”住有所居,推动和谐社会建设”.为此必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系.保障人民的基本生活.共有产权住房模式作为这一目标的积极探索,从起步劲逐步发展,取得了明显的社

8、会综合效益,对社会稳定与和谐发展发挥了重要作用.1,共有产权房产权比例关系明确.适应市场经济规则.实现了二者协调发展共有产权住房模式因时制宜,因地制宜,实现了由暗补向明补.由土地税费贴补向货币化贴补的转变,形式多样.提高了政策的透明度,确定了国家和个人的产权比例,从而使产权关系明确,适应了市场经济的规则,实现了二者协调发展.对个人而言,共有产权房比例明确且具有商房性质.与购买普涵商品膀一?样能够保值增值,不会失去市场的机会成本.对政府而言,共有产权房可以依法抵押.适州现有的法律,能够用法律的方式打击非法倒卖经适房行为,依靠市场和行政的结合也很好起到了解决建设资金问题.因此.共有产权模式以市场价

9、确定比例.把居住权和产权作了有效的嫁接.使共有产权成为了权责明确的载体.适应了市场经济的运行规则.2,共有产权制度利于实现住房保障资源的累积倍增.实现循环利用在共有产权住房模式中,一方面.政府把用于经济适用房建设的投资转化为产权形式.不仅能够保值而且能够增值,随着经济的发展,政府用于住房保障的财力具有累积倍增的效应.另一方面,住房作为不动产,具有长期的有效性,而贫困是阶段性的.中低收入家庭的困难状况会因主观条件和经济的发展不断转变.这样就把不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接实现了经济适用房的循环利用.可以看出,共有产权制度从长远来说,提高了社会住房保障资源的利用效率.促进了中

10、国特色的住房保障体系的形成.3,共有产权制度利于政府更好发挥政府调控房地产市场的功能.推动社会进步共有产权模式为政府供应社会保障性住房创造了条件.为调节房地产市场的供求关系提供了有效手段.当房地产市场供不应求时,政府可以直接组织经济适用房建设,缓解供求矛盾;供需平衡时,政府可以向开发商购房,向中低收入家庭出让部分产权,增加有效需求,促进房地产市场的健康发展.同时,共有产权制度利于实现不同文化水平,不同收入阶层的群体共同生活于同一个社区,相互交融,和谐发展.促进社会文明和进步.4,共有产权制度可以激发个人的创业精神和奋斗精神.追求人生理想从共有产权制度可以清晰的看出,共有产权对购房者来说.只是相

11、当于政府提供的一笔无息贷款而已,要获得住房的完全产权.实现拥有完全属于自己的住房的现实追求.就要不断创业,不断勤奋工作.最大限度的追求自我的人生价值,发挥主观能动性,实现脱贫致富.这样就把个人帑4期I魁增明:论”共有产权”住房模式的利弊及对策?93?的创,l精神和台斗精神完全的激发出来,埘个人和社会都是一种巨大的推动,有助于实现人生价值.三,共有产权住房模式可能存在的预期弊端分析世界上从来不存在完美的制度,任何一项有关人类福利的制度设计,必然存在一些弊端.共有产权房的价值取向是让所有想拥有房产的人都能在政府的资助下满足自己的意愿,这一目标深得人心.合情合理合法,但在中国是不可能完全实现的.1,

12、共有产权房保障范围和目标具有不确定性.入口问题难以解决共有产权政策在入口问题上.什么样的群体,何种经济标准才有资格购共有产权房.这客观上很容易造成无房户的现实需要难以成为有效需求,导致政策难以落实,极大的削弱了政策的实效性,形成了有房无市,有心无力的两难局面.无论从政府的财力考虑.还是着眼于健康有序的房地产市场而言.是把整个中等收入阶作为住房保障的对象.还是只把中低收入临界线附近的中等收入纳入其中.定义和标准如何明确.导致范围和目标的不确定性.2,共有产权制度实现社会保障功能的成本高且具风险性共有产权将国家的社会保障转移支付凝固在房地产这种实体上,当房产进行交易时,由于所有权的不同归属.房屋不

13、同所有者之间会产生利益的博弈行为,甚至有道德风险发生的可能.当事人个人会极力主张把房屋卖给自己的利益相关人,以自己是产权部分所有者的名义反对政府提出的其他任何解决办法,借此从中牟利侵吞国家的财产,对于这种做法,政府不可能逐一监管,因此保障成本具有高成本,高风险的问题.3,个人出资比例与产权处理的矛盾问题共有产权制度对个人出资比例没有明确的限制,会导致某些道德风险发生的可能性.比如人们为了得到更多的实惠,会故意隐瞒自己的部分收入,个人少出资,以达到”出少钱住大房”这样的目的.针对这种现象,它的危害是巨大的.一是会大量占有国家的资金,减少了受保障的人数;二是个人只占房屋产权的一小部分,导致在使,【

14、_过程中产电疏十保护的心理,亓丁以旨;¨.按照这种方式共有产权房的公平原则和保护原则就明显有失偏颇.4,政府对共有产权模式中的国有产权部分缺乏有效的监督管理途径在共有产权制度中,国有部分的产权本来是非常明晰的.但在实际运行过程中就把原米应该是产权极为明显的国有资产存在变得产权不明,权责不清,产生了严重的问题,使得购房者与政府之间的委托代理关系的监督管理成本超出了一般的水平.由于缺乏切实有效的管理制度建设,让国有资产面临着流失的极大危险,也危害着社会保障房的建设.四,对共有产权住房模式存在问题的对策探讨共有产权房模式的最终目标是要让所有低收入有房住.共有是为了共享.就是让更多的老百姓共

15、享改革开放的成果.共有是为了拥有,就是让更多老百姓拥有自己的房子.那么为了达到这样的目标,针对一些突出的预期问题,应该从政府职能,法律责任,制度建设,管理和宣传寻求解决办法.1,政府加强组织领导,组织试点,建立住房保障机构建立共有产权制度是一项具有重大理论意义和实践意义的制度创新.不论对现在还是对将来都具有重大的社会经济综合价值.政府加强调查研究,精心组织试点,组织研究更为全面和细致的操作性方案,总结经验,制定出适应不同经济发展水平和不同规模城市的具体情况并能与现行经济适用房有机衔接的实施意见.此外,省市建设部门建立相应的住房保障部门,研究制定住房保障政策和法规,作为国家所有者的代表对共有产权

16、房的公有部分运营进行强有力监管.2,明确法律责任,加强配套法律建设,保护国有产权共有产权房存在着部分产权个人低价出售的道德风险问题,在实践中.可以借鉴和依照我国民法通则的规定:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出和转让,但在出售的同时.其他的共有人在同等条件下,享有优先购买的权利.共有产权模式中.政府作为部分所有者?94?强教有钝充l0卷人为售价慨0:f”场frr浴时钉昀爻的仪利,这佯完全可以解决道德风险川题卡¨交易ff1J题同时为r适应共有产权的制度刨新.可以适修改住房管理办法,加强配套法律建设,保护旧有产权.3,进行有效的制度建设.完善制度措施.保障民生共有产权住房建

17、没是在政府的指导下.以非完全市场价向特定群体供应的一种住房.它必须进行四个方面的制度建设.第一.改变土地的供应方式,以出让方式供地,实行政府指导价格与市场接轨,使其可随时进入市场流通.第二,共有产权房的资金保障,设立资金专户,所产生的增值效益及政府产权部分出售出租收入全部转入资金专户,形成保障性的良性循环.第三.购买共有产权房的程序保证,主要是申请,调查,审查,批准,办理交易等几个环节.第四.建立共有产权房的退出机制.依据不同情况可采用全部产权,部分产权和租金形式.4,加强基础管理和宣传力度.提高全民法律意识对共有产权房从资金的投资购置到出售建立一整套规范化的管理制度.加强基础管理建设.选派些

18、责任心强,政策水平高,懂经济,会管理的人员承担房屋的国有产权部分的资产管理工作,建立健全房屋资产的管理制度.同时,加大宣传的力度,提高全体国民保护国有资产的法律意识,克服疏于保护心理,把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉意识和行动.总之,在住房保障模式中没有全球普适的模式.持圳是处f转旧的氐收入阶层占绝大多数的中同.解决住房保障问题可能依靠某一种模式,更不能Hl非此即彼的办法简单化处理.诸多关于住房模式的探索郜值得鼓励.共有产权制度作为经济适州房改革过程中的蚕大创新.像任何新生事物一样也总会伴随产生以前没有遇到的新问题,我们对其进行评价的标准应该是能否解决原有弊端,同时带来较小的副作用.实事求是,不断创新,取长补短,相信共有产权制度的发展和成熟会有更高的质的飞跃.参考文献:1孙月平.对淮安共有产权住房保障模式的思考N.新华日报,2010-05-11.2淮安共有产权住房保障模式二十问DB/OL.http:/2089.htm.来源:淮安市房产管理局.20100317.3城中村小产权房是解决我国城镇人口住房