论商品房买卖中迟延办理房屋权属证书的法律责任--重庆冉缤律师文集

1、论商品房买卖中迟延办理房屋权属证书的法律责任重庆冉缤律师文集冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学，1997年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、人身损害赔偿、民商事、建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在企业法律顾问服务、经济合同纠纷及建筑及房地产领域的优势化、差异化的特色办案服务。其所代理的案件，多次被中央电视台经济与法栏目、上海东方卫视、法制日报、香港文汇报、重庆晚报、重庆晨报等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益纠纷、婚姻法最新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台财经频道等电视媒体的

2、专题采访。随着房地产市场的空前活跃，商品房预售合同中逾期办证案件也大量增加。不动产权属证书是不动产所有人依法享有并行使不动产物权的重要凭证，如果买受人不能如期取得房屋权属证书，不仅造成房屋权属关系处于不确定状态，而且买受人将无法行使转让、抵押、租赁等物权权利。最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释18条专条规定了逾期办证纠纷的处理规则，下面对因此产生的法律责任进行探讨。一、 办证是谁之义务？本文中的办证是指房地产登记机关根据买受人申请，将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程。根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理办法和城市房地产权属

3、登记管理办法的相关规定，办理房屋权属证书的具体流程可分解为：（一）新房建成后，开发商要申请初始登记。城市房地产权属登记管理办法第16条的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”这条规定对开发商的初始登记义务作了基本要求，开发商申请初始登记的主要目的是取得新建商品房房地产证书（俗称大产证），为买房人后续的分户转移登记排除前置障碍。登记机关对初始登记申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，核准初始登记，向开发商颁

4、发收件单或房屋权属证书。（二）初始登记完成后，开发商应及时通知买受人办理转移登记。这一义务在合同中一般没有明确的约定，也没有法律的直接规定，但这很明显应是开发商的附随义务。（三）开发商及时通知后，由买受人分别向登记机关申请转移登记，此时出卖人主要承担协助义务。城市房地产开发经营管理条例第33条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条规定了商品房买

5、卖合同中买受人的转移登记义务以及出卖人即开发商的协助义务，转移登记的目的是将大产证上的房地产予以分割，由买受人取得各自分户权属证书（俗称小产证）。以上程序可归结为：两次申请、两次审查、一次通知。依出卖人申请而启动初始登记程序，依买受人申请而启动转移登记程序，登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查，然后颁发相关证书。但初始登记完成后，买受人未必知晓，故出卖人应当履行通知义务，以便买受人及时提出办证申请。就整个过程而言，办证是谁之义务，谁主谁次？从上述流程中可以看出，办理房屋权属证书首先是初始登记取得大产证，再进行转移登记取得小产证。初始登记过程中，办证义务以出卖人为主，在转移登记过程中

6、，以买受人为主，出卖人主要承担协助义务。遵循意思自治原则，出卖人与买受人可以约定由出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此时，出卖人的办证义务不仅包括初始登记，还包括代为买受人办理转移登记。但出卖人是以委托代理人身份以买受人名义提出办证申请的，需由买受人出具委托书、提供证件材料，整个办证程序中的通知义务则相应省略。二、 逾期中的“期”如何确定？解释第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使

7、用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，商品房买卖合同中买受人取得分户权属证书（小产证）的期限首先由当事人自由约定，双方没有约定的，如果交易标的为期房，则自房屋交付之日适用法定90日期限。如果是现房，则自合同签订之日起适用法定90日。法定90日期限是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则出卖人可能承担违约责任。显而易见，该条款与上述城市房地产权属登记管理办法等严重脱节，根据城市房地产权属登记管理办法第16条，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。此外根据该管理办法第26条、27条，登记机关自受理登记申请之

8、日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，而买受人要最终取得分户权属证书，还要历经出卖人通知、买受人申请转移登记、登记机关核准发证等一系列程序，各期间累加将远远超过90日，那么开发商在此种情况是否就必然要承担逾期办证的违约责任呢？答案是否定的，因为根据解释18条，需存在“出卖人的原因”导致的逾期办证，开发商才需要承担违约责任，“出卖人的原因”即开发商承担责任的归责原则，系过错原则，即开发商在办证过程具有过错才承担违约责任。三、 如何理解“出卖人原因”？一些省市法院就认定“出卖人原因”出台了内部指导意

9、见，如厦门市中院关于商品房买卖解释内部指导意见第五条规定：商品房买卖解释第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见当中亦明确规定，“买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的，如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提交了相关的办证资料，并通知买受人提交登记申请的，可认定开发商已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任。”上述规定都有着其合理性，如上所述，办证过程由三方当事人参与，遵循“两次申请、两次审查、一次通知”程序，在此过程中出卖人的义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，故“出卖人原因”应当限定出卖