质保金管理操作标准331

1、QB/Z吉林省中东集团有限公司标准QB/Z-ZD-2012质保权利及质保金管理操作标准文件编号： 生效日期：受控编号：密级：秘密版次：Ver0.0修改状态：总页数正文附录编制：审核：批准：吉林省中东集团有限公司(内部资料,注意保密)文件修改控制修改记录编号修改状态修改页码及条款修改人审核人批准人修改日期第8共 8 页1、目的为有效控制质保金管理，规范质保金管理操作程序，特制定本标准。2、适用范围本标准适用于中东集团各项目公司和中联物业公司完成工程承接验收后的质保金管理工作。3、术语解释项目公司：指中东集团下属各地产公司。物业公司：指吉林省中联物业管理有限公司及其下属各分公司工程质量保修金（质保

2、金）：是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。外委维修：是指在物业公司发出关于立即履行维修义务的通知函后，原施工单位不履行质保责任的情况下，在有效留存证据的前提下，物业公司委托具有专业维修能力的外部单位进行维修处理，最终达到物业使用功能。赔付：是指经原施工单位同意或在物业公司发出关于立即履行维修义务的通知函后原施工单位拒不履行质保责任，同时经设备设施管理部核定，外委单位无法实施及时有效维修，在保存相关证据后，报总经理同意，由物业公司与业主商讨维修金额，扣除施工责任单位质保金，由业主自行维修。4、职责4.

3、1项目公司职责4.1.1项目公司应在物业移交时组织总包方及施工单位、监理公司召开房屋质保专项会议，就合同中关于质保金的约定内容再次明确，并配合物业公司协调施工单位开展质保工作。4.1.2项目公司在正式授权时，应将竣工验收资料，包括产权资料和技术资料等提供给物业公司，便于物业公司后期管理查阅。4.1.3用质保金支付外委维修的工程，由项目公司负责与物业公司招标选定的外委维修单位签订三方合同及质保金扣付款节点审批。4.2物业公司职责：4.2.1物业公司在项目公司房屋质保管理授权后，负责涉及质保工作的协调处理。4.2.2负责组织外委维修单位招标工作，并组织签订外委维修合同。4.2.3总包（含分包）施工

4、单位或外委维修单位施工管理，并组织工程验收。4.2.4发起及审批质保金扣付款流程。4.2.5质保资料备案管理。5、项目公司对物业公司的质保工作委托5.1在质保金管理工作移交时，项目公司组织召开由物业公司、监理公司、总包方及相应施工单位共同参加的专题会议，会议内容应对质保金的管理办法、质保责任的履行承诺、相关供应商质保期限、联系方式及负责人等内容进行明确，并由施工单位在质保维修承诺书上签字确认。5.2物业公司应就会议确定的具体内容形成书面文件，并由参加会议的各方代表签字确认。5.3同时，物业公司应与项目公司签署质量保修工作委托管理书，明确由物业公司负责本项目交付物业的质量保修管理工作，并代表开发

5、商受理业主关于相应房屋售后服务的工作，行使地产公司做为项目甲方关于房屋质量保修方面的权利。6、质保金管理流程61质保权利行使（见操作指引）6.2用质保金支付外委维修费用的操作流程6.2.1用质保金支付物业工程改建外委维修流程，参照中东集团物业改建工程管理制度执行。6.2.2用质保金支付零星维修工程流程，在维修内容较分散，或者报修问题紧急需要处理情况下，可将维修方案由物业服务中心经理上报总经理同意后，安排具有专业施工能力单位处理解决，维修完毕后，按照中东集团物业改建工程管理制度补齐相关流程手续。详见质保金管理操作指引6.3 用质保金进行赔付的操作流程6.3.1原则上不进行赔付，以维修为主。但在发

6、出关于立即履行维修义务的通知函后，施工单位仍未按期维修，同时无合作单位具备维修能力，且矛盾已经激化的，可报总经理同意后进行赔付，金额在五千元以上时应上报物业分管副总裁审批。由物业服务中心经理在1个工作日内组织物业服务中心维修部主管与业主共同协商赔付事宜，对现场情况拍照留证，并形成房屋维修赔付商讨纪要填写时需注意详细填写具体赔付内容，准确填写赔付费用。待审批后由业主签字确认；赔付数额在五千元以上应由设施设备管理部负责协商或指派专人审核，数额在一万元以上由物业总经理督办。三万元以上报副总裁审批，超过五万的报总裁批准。6.3.2签批流程：物业服务中心维修主管、物业服务中心经理、设施设备管理部经理、项

7、目公司财务、住宅物业总经理分别在纸质房屋维修赔付申请单和工程质保金扣款审批单上审批签字。6.3.3物业服务中心负责根据领导审批后的赔付意见及金额在RMIS中发起对施工单位的扣款流程。流程节点：物业服务中心文员（要上传纸介审批单作为附件）、物业服务中心经理、设施设备管理部经理、分管财务会计（项目公司及物业分公司会计共选）、分管财务经理（同上）、住宅物业总经理、分管项目会计归档。在RMIS中流程发起时要标明扣款原因及事项，要求添加照片、赔付明细、房屋维修赔付申请单、房屋维修赔付商讨纪要、发给施工单位的通知函及邮递证明等附件。同时RMIS流程结束后在OA中发起其他类付款流程。6.3.4两个流程经审批

8、后，财务会计核对两个审批流程的金额及事项后办理付款。物业服务中心通知业主持身份证原件及复印件至项目财务领取现金，同时将通知函的相关复印件、承诺书一份交财务存档。6.3.5物业服务中心文员将以上交财务的文件复印件归档。6.3.6项目财务部在施工单位尾款或质保金中扣除赔付金额。7、质保期结束后质保金支付的操作流程7.1.1物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响住宅物业正常使用的质量遗留问题的，根据施工合同保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。7.1.2质保责任单位在质保期满后，根据合同约定向项目公司财务提出书面申请要求支付质保金。7.1.3项目公司财务部接到质

9、保金支付申请后，转单至物业公司，由物业公司设施设备管理部联合物业服务中心依据合同中的相关约定、相关的国家质量标准、规范和设计图纸等要求，组织质保期工程验证。7.1.4质保期质量验证完成后，相关部门填写工程质保金付款会签单，由物业服务中心、设施设备管理部、项目公司合约部（或集团合约部）、项目公司财务部、物业总经理签署意见后，按有关财务付款规定，附其他申请付款凭据，物业服务中心发起付款流程。7.1.5项目公司财务部在支付质保金时，质保责任单位必须开具相应收款凭据。8、质保金的文件管理8.1各物业服务中心文员按时将报表、函件、资料文件分类进行归档，各物业服务中心经理应定期检查，设施设备管理部不定期抽检。8.2各种外来文件、部门文件及时接收、整理，存档备查文件、合同 需要印鉴的须经主管领导审批后方可盖章。