重庆融汇半岛大四期项目概念规划设计任务书_总体布局方案

1、附件一重庆融汇半岛大四期项目概念规划设计任务书一、 项目概况：1.1 项目名称：重庆融汇半岛大四期1.2 工程地址：重庆市巴南区李家沱片区西流沱1.3 用地组成：由居住用地A17-1/02、A17-2/02、A12-1/01、A13-1/02、A11-1/01及商住综合用地A14-1/01、A15-1/01共七块用地组成1.4 用地主要技术经济指标：融汇半岛大四期主要技术经济指标开发编号67891011合计控规编号A17-1/02A17-2/02A12-1/01A14-1/01A13-1/02A15-1/01A15-2/01A11-1/01用地性质住宅住宅住宅、公建住宅住宅、公建广场住宅用地面

2、积（m2)12484 43870 19251 50528 32718 57152 6500 74823 297326 容积率2.30 2.25 2.50 3.00 1.00 3.50 3.00 控规建筑面积(m2)28713 98708 48128 151584 32718 200032 224469 784351 住宅面积(m2)28713 98708 48128 146584 32718 185032 224469 764351 集中商业面积(m2)000500015000020000 建筑限高(m)808080808010080绿化率30%30%30%30%30%30%30%建筑密度30

3、%30%30%35%35%40%30%配套社区服务中心垃圾中转站地下停车场9班幼儿园备注1、商业规模：集中商业以控规商业指标为准，小型商业按（控规面积-集中商业面积）的5%计算；2、车位：住宅每100平方米0.45个车位；商业每100平方米1.5个车位。地下车位按总停车位的70%统计。1.5 周边道路规划及四至：1.5.1 宗地6（A17-1/01、A17-2/01）地块东北及东南侧为规划城市公共绿地，隔公共绿地为32米宽城市次干道，该干道为半岛与区外联系的主要交通干道之一，隔路为融汇半岛5期（22万平方米、高层园区）在建工程。地块西南侧为16米宽城市支路。A17-1/01地块北侧为规划中的4

4、8班小学。A17-2/01地块南侧为融汇半岛2期工程（20万平方米、多层与高层混合园区）。A17-1/01与A17-2/01地块之间由城市公共绿地相隔。用地呈不规则用地，用地边界沿等高线展开，呈西北至东南走向，长方向约570米，最窄处约60米。地形为西南高东北低的坡地，最高处标高约为264米，最低处标高约为225米。1.5.2 宗地7（A12-1/01）地块东侧为规划中的48班小学。北侧为32米宽城市次干道，该干道为半岛与区外联系的主要交通干道之一，隔路为规划中的商住混合社区（11万平方米）。西侧为32米宽城市次干道，该次干道为半岛主要交通道路，地块西北角规划有公交停车港。南侧为16米宽城市支

5、路。用地呈L型用地，呈南北走向，长方向约290米，最窄处约为38米。地形为南高北低、东高西低的坡地，南侧最高处标高约为260米，北侧最低处标高约为215米；东侧最高处标高约为239米，西侧最低处标高约为224米。1.5.3 宗地8（A14-1/01） 地块为商住综合用地，东侧为32米宽城市次干道，该次干道为半岛主要交通道路。北侧为16米宽城市支路。西侧16米宽城市支路，隔路为城市绿化用地。南侧为规划中的36班中学。用地呈不规则用地，南北向最长约295米，东西向最长约275米。地形为南高北低的坡地，南侧最高处标高约为257米，北侧最低处标高约为223米。1.5.4 宗地9 （A13-1/02）地

6、块东侧和北侧为16米宽城市支路。西侧与32米宽城市次干道之间为项目界外属地，南侧为城市绿化用地。用地呈不规则梯形，南北向最长约220米，东西向最长约210米。地形为南高北低的坡地，南侧最高处标高约为266米，北侧最低处标高约为229米。1.5.5 宗地10 （A15-1/01）地块为商住综合用地，东侧为16米宽城市支路。北侧为16米宽城市支路。西侧32米宽城市次干道，该次干道为半岛主要交通道路，隔路为拟建的超市和24班小学。南侧为为融汇半岛2期工程（20万平方米、多层与高层混合园区）。西北角为约6500平方米的城市广场用地（A15-2/01），广场地下考虑社会车辆停车。地块西南角规划有公交停车

7、港。用地呈不规则用地，南北向长约330米，东西向宽约220米。地形为南北走向的台地，顶部较平坦的台地约占用地的65%，标高261米至264米。西北侧最低处标高约为231米。1.5.6 宗地11（A11-1/01）地块东侧、西侧和北侧由两条32米宽城市次干道环绕，两条道路是半岛内部交通及与区外联系的主要交通道路，北侧隔路为规划中的商住综合社区（23万平方米）。南侧为16米宽城市支路。用地呈不规则三角形用地，南北向最长约259米，东西向最长约350米。地形相对平整，台地和鱼塘各占50%。台地标高约为227米，鱼塘标高约为218米至220米。1.6 项目区位图及地块位置图大渡口区项目区位巴南区南岸区

8、九龙坡区江北区渝中区北部新区1.7 开发时序6、7、8、9号地块先期开工，动工时间为2009年1月；10、11号地块2009年小半年动工。二、 设计依据：1. 用地红线图；2. 国家和重庆市相关法律、法规和规范3. 本设计任务书及附件的要求。三、 项目分析：31 区域内竞争对手情况：3.1.1 在售项目产品类型及价格项目名称占地面积总建筑面积建筑形态目前销售均价（套内）目前销售率丽都锦城约214亩50万方高层3810元/80%锦绣江南3.4516万方高层看江4600元/，不看江3600元/80%申烨·太阳城837亩86万方洋房、高层、小高层3500元/约60%帝豪亲水香榭168亩55

9、万方小高层、高层2980元/（建筑面积）10%典雅龙领国际8万方40万方高层4455元/55%颜龙山水城10万方34万方高层4300元/65%优活城6.5万方13.8万方高层、多层平层：3600元/跃层：3900元/70%分析：区域内在售楼盘多为中小型规模，以高层产品为主，李家沱板块的楼盘销售均价（套内）4000元/左右，龙州湾板块楼盘价格在4300-4400元/，在售楼盘除帝豪亲水香榭外销售率均超过了50%。区域内花园洋房套内均价4800元/，高层、小高层产品套内均价3800元/。3.1.2 潜在项目产品类型及价格预期项目名称占地面积总建筑面积容积率建筑形态预计销售均价（套内）预计销售周期新

10、界1号1.595多层、高层3500元/2008-2010恒大城54.85991.8洋房、高层、小高层6000元/（花园洋房带装修）2008-2015曦园柳镇400亩501.9洋房、小高层4300元/（多层）2008-2013蓝光十里蓝山411亩21洋房、别墅2008-2012宗申动力城16.4352.24高层3300元/2008-2012威特嘉实业项目19.959.82.0-3.5高层、小高层2009-2014两江地产西流沱项目15.843.52.7高层、小高层2010-2014山顶一号地产西流沱项目14.244.83.15高层2010-2014半山一号地产西流沱项目13.244.23.3高层

11、2010-2014茵威地产西流沱项目12.438.93.13高层2010-2013都和地产西流沱项目1.811.76.6高层2009-2011曦圆地产项目1.21.81.59多层2009-2009曦圆地产项目1.24.43.5高层2009-2010重庆源聚房产项目6.316.32.57高层、小高层2009-2011国航聚富项目21.534.71.61洋房、高层、小高层2009-2013世纪金源14.137.62.65高层、小高层2009-2013中康物业项目2.84.81.73高层、小高层2009-2010康利尔项目6.918.72.7高层、小高层2009-2011天工地产项目5.818.63

12、.2高层2009-2011分析：区域潜在项目体量达到594万方，将在未来4年内供应，产品形态以高层为主，少数几个楼盘规划有少量洋房产品，销售周期集中在2009-2012年，看出区域内未来竞争较激烈。高层产品以套内7090平方米为主流户型；花园洋房产品以套内100120平方米为主流户型。 3.2 项目SWOT分析： 3.2.1 优势Ø 地块具备整个项目提供的优势，如大盘规模、完善配套、滨江整体规划等优势；Ø 项目具有绿化公园的配套优势，景观资源好；Ø 经过前期开发项目的推广及铺垫，项目知名度增加，辐射力增强。 3.2.2 劣势Ø 项目推出时，区域形象尚在逐

13、步建立，交通、配套设施等也在逐步完善的过程中，客户对于未来源于勾画和设想，现场感受很难为客户树立更多信心。3.3 地块资源分析地块编号资源分析地块分级6#容积率2.25峡谷公园环绕，相对独立，规模适中，便于布置7#地块临学校及主干道，较为嘈杂，且地形不规则，规模小，地块条件较差8#容积率3，临宝盖寺，且内部有集中商业街，对于高层客户而言，既有较好景观资源，又有完善商业配套。9#容积率1.0，地块完整，临宝盖寺，未来景观资源丰富，有利于打造舒适性产品10#容积率3.5，地块完整，规模较大，临集中商业，便于打造中档高层产品11#容积率3，无特别景观资源四、 市场定位：4.1 目标客户群分析：本项目

14、客户群是：目前重庆主城的中端人群，巴南等类似区域的中高端人群。l 主要目标客户特征：² 城市生活居家型客群。² 月收入在3000-8000元的工薪阶层，家庭逐步成形，家庭财富逐渐积累。² 35岁以下的客户为主。² 以年轻的小两口和三口之家为主，且大部分家庭有一个小孩，更多的家庭小孩尚未成年，他们比较关注小孩的教育问题。² 多数客户目前只能依靠公交系统出行，但是在未来23年内，部分客户有购车计划，有车比例会有较大比列提升。² 对生活环境质量有一定要求。住房的外观、档次、楼房外立面、社区文化等，对他们的购买选择都会起到一定的影响。

15、8; 注重物业的综合品质，看重大盘能带给他们的良好的服务和完善的各种配套。4.2 项目整体产品定位：4.2.1 地块产品档次定位地块编号产品类型地块分级6#中高端产品，舒适性洋房最大化7#中低端产品，经济性高层产品为主8#中端产品，主流高层产品为主9#中高端产品，舒适性洋房为主10#中端产品，主流高层产品为主11#中低端产品，高性价比高层产品为主4.2.2 产品定位：Ø 产品定位为中端和中高端产品。Ø 6、7、8、9、10、11号地块总体综合容积率按2.3考虑（不含10号地块中的广场用地A15-2/01），除9号地块保持容积率1.0不变外，其他各地块容积率结合产品组合和空间

16、形态可作适当调整，但各地块容积率不能突破原控规指标。Ø 在总体2.3容积率的前提下，尽量多做花园洋房产品。Ø 高层产品以套内7090平方米为主流户型；花园洋房产品以套内100120平方米为主流户型。Ø 高层住宅户均建筑面积不超过105平方米/户；花园洋房户均建筑面积不超过130平方米/户。4.2.3 商业定位：融汇半岛4、8、10号地块为商住综合用地，定位社区商业中心，主要为融汇半岛社区提供服务，即社区MALL的概念，其中4号地块为综合性超市，由超市（约9000平方米）、临街商铺、餐饮、娱乐等业态组成。8号地块和10号地块各有5000平方米和15000平方米集中商

17、业，主要考虑中型百货、餐饮、娱乐、经济性酒店、餐饮等业态。4.2.4 面积设置 户型配比原则Ø 切合各地块的资源情况及客户档次定位；Ø 充分考虑去化速度，以市场接受度高的产品为主力；Ø 注重景观资源的利用，一线景观户型可适当放大；Ø 洋房产品可适当提高居住舒适度，但是仍然需要注意控制总价。产品形态结构套内面积（平方米）高层小二房55-65二房65-70小三房70-85三房95-105大三房110-120四房125-130洋房三房120-130四房130-150五、 设计要求： 本次概念规划设计围绕以下要点：5.1 借助先进合理的规划，创造当地市场领先的设

18、计产品，使项目具有别具一格的设计独创性及良好的经济效益；5.2 避免产品的单一，注重产品形态的多样性、丰富性，寻求不同建筑形态之间的最佳组合；5.3 中心商业区（4、8、10号地块，其中4号地为超市）的业态组合及商业氛围的打造；5.4 与地形特点、产品形态有机结合的空间和体量关系；5.5 建筑风格意向；5.6 各地块容积率可根据不同的产品组合，在不超过控规所规定的容积率的前 提下进行容积率适当调整。六、 最终成果图纸目录及经济技术指标表设计成果应达到下表所列设计深度。设计说明、设计图纸、技术经济指标统一装订为A3彩色文本（含所有设计成果、模型照片），一式八份。另需提供设计成果光盘2张及相应的PP文件；说明：下列表中“”表示必须完成图纸，“”表示可选择完成图纸。 除上表所列图纸项目外，可根据项目情况适当增加图纸。 以下图纸应汇总成PP演示文稿。图纸目录表分类序号图纸名称要求备注总图1彩色总平面图2分析图交通分析图含地下车库布置示意图3景观结构分析图4竖向分析图建筑单体5住宅平面意向图彩色立面意向图6模型7工作模型1：1000经济指标8技术经济指标技术经济指标表项 目计量单位数值所占比重(%)总用地面积Ha或M²总建筑面积m2一、按功能性质划分1)住宅建筑面积m2其中：高层 2)公建面积m2 其中：集中商业 小型商业3)配套设施建筑面积m24)其它建筑面积m2二