浅谈物业专项维修资金管理使用中存在的问题和对策

1、浅谈物业专项维修资金管理使用中存在的问题和对策摘要：住房专项维修资金是房屋的“养老金”，它在房屋的共用部位、共用设施设备的维修养护上具有莫大的意义。而当前，维修资金由于制度的弊端和政策的缺失，在具体的管理使用中暴露出大量的问题和缺陷。本文就对物业专项维修资金管理使用中存在的问题和对策进行阐述分析。关键词：物业；专项维修资金；管理使用；问题；对策一、物业专项维修资金管理使用中存在的问题(一)住宅专项维修资金归集中存在的问题随着住宅专项维修资金管理办法的颁发与进一步落实，各地在全面归集住宅专项维修资金(以下简称维修资金）方面采取了加大宣传力度，将发放房屋所有权证书与是否缴存住宅专项维修资金挂钩等切

2、实有效的措施，使得首期住宅专项维修资金的缴存得以走上正轨，但当前还存在以下三个方面的问题。第一，维修资金的设立滞后于商品房的建设， 在确定要缴纳维修资金时，有的小区可能已全部销售，有的小区横跨两个时段，而已销售的商品住宅未予以补交。第二，自维修资金设立以来，在很长的一段时间里，各地在执行过程中都存在人情或权利等多种方式的减免， 直至2008年建设部和财政部颁发的住宅专项维修资金管理办法实施后，这种情况才得以遏制。第三，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，未进行续交。以上这三方面的问题给住宅专项维修资金的使用和管理带来了很大的隐患，是当下必须面临和解决的问题。(二)住宅专项维

3、修资金使用中存在的问题当前， 住宅专项维修资金的使用存在两个方面的问题， 一方面是真正需要使用该资金的业主申请使用很艰难，另一方面是违规使用及对使用的监管不严。业主申请使用住宅专项维修资金难： 一是源于前面提到的住房专项维修资金缴存的不均衡， 同一个小区或同一栋楼、同一个单元有的业主缴存了而有的业主没缴存，要动用这笔资金，当然不合规也不合理。二是源于有关管理部门或物业公司不作为或人为设置障碍。有的管理部门对住宅专项维修资金的用途、其所有权属于谁、在什么情况下可以使用、申请使用的手续和程序等没有进行广泛的大力的宣传， 致使业主不知道如何使用、向谁申请，甚至很多业主不知道专项维修资金的所有权仍是他

4、自己的、是他今后可以使用的。三是住宅专项维修资金管理办法规定，未成立业主大会的， 维修资金的使用由物业服务企业或业主提出使用建议，由资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，再由资金管理部门审核同意；成立了业主委员会的，业主委员会审核决定。而实际中，有很多小区没有成立业主委员会，业主之间也互不相识，要把2/3 的业主召集起来并不是一件容易的事。(三)续筹阶段中存在的问题随着房屋使用年限的延续，首次缴纳的住房专项维修资金已远远不能够保证业主房屋安全维修的使用，随之而来的就是专项维修资金的续筹问题。由于广大业主没有自觉关注住房专项维修资金管理的意识

5、，而住房专项维修资金的管理者对使用专项维修资金公示透明度不高，在续筹过程中会出现部分业主不愿续缴的现象，从而会引发业主之间、业主和专项维修资金管理者之间的矛盾。所以，住房专项维修资金不足，不仅会影响房屋的正常维修，还会影响到社会的安定和谐。(四)制度执行中存在的问题建设部165号令立法已界定住房专项维修资金在保证住房维修资金正常使用的前提下，业主大会、售房单位或主管部门可以按照国家有关规定，制定住房专项维修资金组合存储和购买国债的计划，实现住房专项维修资金保值增值。这本是解决专项维修资金不足、续筹难的很好途径。但是，作为管理者的归集中心，没有“缺钱花”的压力，体会不到广大业主和售房单位因专项维

6、修资金不足，导致公共设施设备年久失修而带来的危害。现在按季度计息的存储方法弥补不了通货膨胀给广大业主的房屋养老钱所带来的损失。希望作为政府部门的归集中心增强服务意识，提高工作效率，尽快采取措施，实现住房专项维修资金的保值增值。二、强化住房专项维修资金的管理措施(一)构建健全的专项资金监督法律体系专项资金支出监督法、专项资金投资监督法、专项资金预算监督法、专项资金收入监督法、政府采购监督法以及国库资产管理监督法等共同构成专项监督法律体系。完善专项资金监督法律体系，一是立足于专项资金监管行为要求的基础之上，以公共财政框架要求为依据，进一步明确专项资金监督的职能和权限。同时，不断改善信息化监督管理手

7、段，为开展专项资金信息化监管提供有效工具；二是完善预算法、政府采购法以及会计法等专项资金相关法律法规，以此为依据，全面落实专项资金支出监督检查、大额专项资金支出管理以及财会工作秩序的规范和整顿等工作。从而确保专项资金监督管理工作顺利高效开展。 (二)加快业主维权意识的形成首先要逐步提高广大业主对住房专项维修资金管理的参与意识。住房专项维修资金管理部门要在完善专项维修资金管理制度的同时有义务加大宣传和推广力度，使业主充分了解住房专项维修资金的作用及使用范围，制定细则要言简意赅，满足业主的知情权，有利于业主的理解和操作，积极参与住房专项维修资金的管理；其次要完善业主自治机构，建立业主委员会，通过召

8、开业主大会来表达业主的意愿，形成决策，由业主委员会代表全体业主行使决定权；最后使用专项维修资金要采用阳光工程，吸收广大业主自主参与，选用公开招标方式选择维修工程公司及设备的采购，专项维修资金的使用明细及分摊情况要采用公示的方式告知所有业主.使业主充分了解专项维修资金的使用情况。(三)加强住房专项维修资金的使用管理应构建一套高效完整的住房专项维修资金的缴存、归集与申请使用制度，严格根据规范的操作流程进行，实行统一归集，专款专储，专款专用，所有人决策，政府监督，按照缴交主体构建单独的账户。尽快研发住房专项维修资金网络核算管理系统，利用信息平台，在网上达到提交数据和业主分类查询的目的，使业主拥有充分

9、的知情权。同时要进一步完善内部控制机制，提高专项维修资金的管理水平。为确保住房专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究相关的法规政策，制定出高效、可操作的住房专项维修资金的续筹办法。(四)加强住房专项维修资金的监管力度住房专项维修资金是业主的共有财产，保证住房专项维修资金的依法规范运作从而保护业主的利益是一个非常重要的问题，制定严格高效的住房专项维修资金监管制度势在必行。加强监审部门对住房专项维修资金的归集、使用、管理过程的监督力度，以确保住房专项维修资金按照政策规定使用；制定相关的法律法规，严惩未缴、漏缴、挪用专项维修资金的相关人员，用法律来保障住房专项维修资金的安全。充分利用网络平台，建立操作性强的住房专项维修资金核算管理系统，业主可以在银行缴费，在网上及时了解或自行查询个人账户明细，这样既可以提高住房专项维修资金的规范管理，又可以保障广大业主的合法权益不受侵犯，确保住房专项维修资金的管理和使用公开公正，阳光透明。结语总而言之，通过明确合法合理的管理主体，界定清晰的缴交主体，并设计一套有关维修资金由业主委员会自主管理使用的规则，使得这笔资金