5经济与管理学院课程论文规定及模板

1、经济与管理学院课程论文论文题目: 房地产宏观调控对万科的影响 学 号: 学生姓名: 陈攀烽 专 业: 财务管理 年 级: 11级 课程名称: 经济学基础 授课教师: 杨小哥 2011年12月11日房地产宏观调控对房地产的影响内容摘要: 本文首先粗略讨论2011年的个别房地产宏观调控政策及其的利与弊，并分析其对房地产的影响，在就其中限购令和房产税进行深度的解析以及其对房地产企业和广大的顾客以及房价的影响。关键词：房地长宏观调控政策; 限购令; 房产税；房价；1、 引言对于目前中国的房地产行业，供需双方的博弈已经失衡，公告及的相对刚性，难于准确估值的产品特性、过于分散的行业结构，消费者巨大的心理需

2、求，资金链条上的不合理性，暗箱操作六个主要原因导致卖方占绝对优势。卖方的优势独享导致供需失衡，任由其发展必然导致行业危机的发生，支柱产业的危机必然导致国民经济的塌陷，这必然需要国家对其进行宏观调控，同时，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的最根本原因。2、 宏观调控政策（一）2011年房地产宏观调控政策 时间 措施 要点 利与弊2011-1-18银监会：继续实施差别化房贷政策会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。差异化房贷政策对房地产市场结构调整起到了推动作用，有利于房地产市场的健康发展。2011-1-20上调存款准备金率0.5%上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。由

3、于国内房地产企业对银行的贷款的依存度仍然较高，因此，将增加房地产企业的成本，同时其也表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产投资将起到一定的制约作用2011-1-25合肥楼市“限购令”出台即日起，无论是本地还是外地居民家庭，只能新购一套商品住房，有效期为一年。但对于新购多少商铺没有限制。限购政策正向着更大范围发展，未来二三线城市楼市可能大幅降温，并促使全国范围内房价“拐点”来临。2011-1-26新“国八条”一、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房

4、供应。三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以

5、上住房者暂禁购房。七、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2011-1-28上海、重庆开征房产税对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。杨红旭表示，开征房产税将会

6、促使我国的房地产税收结构更加均衡、更加合理，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。业内专家普遍认为，短期来看，政策叠加效应对楼市造成的心理冲击很大，近期房地产市场成交可能迅速降温。2011-2-9上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点上调金融机构一年期存贷款基准利率个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。地产商融资成本上升，如果房价遏制上涨，则自身的利润空间会被压缩，所以错非是资金充裕的国字号地产公司，否则在拍地时候叫价会越发审慎，从而在一定程度上稳定房地产2011-4-6住房公积金存贷款利率调整五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点让一部分房贷消费者被迫推迟购房或减少信贷额度，

7、甚至改为全款购房，预计商业贷款购房比例将缩减到15%以内，创近七年新低，将使得房价更快进入下降通道。3、 实证分析（1） 数据的选取与来源 本文使用数据分析方法对房地产进行综合分析。首先，选取上市公司财务报表中的一些重要的量化指标，包括:主营业务收人(x1，元)、主营业务利润(x2，元)、利润总额(x3，元)、净利润(x4元)、每股收益(x5，元)、每股净资产(x6，元)、净资产收益率(x7，%)、总资产收益率(x8，%)、资产总计(x9，元)、股本(x10)。然后，再就限购令和房产税进行深度讨论和分析。（2） 分析过程l 限购令 限购令是指家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如

8、实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。 在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。 在此轮调控中,各地限购令 相关漫画的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。=调控政策在楼市成交量上有

9、所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。、据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。 l

10、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。特点: 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋; 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，但是作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响。秦虹说：“房产税对房价的影响，我认为主要取决于征税标准，税率设置高，肯定影响就大，税率设置低，肯定影响就小。说到底，房价主要取决于供求关系。”专家认为，房产税开征对于房价影响有限，但对于未来税制改革，特别是建设有效拉近贫富差距的税制体系影响深远。从短期来看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。 四、讨论分析 限购政策彻底遏制投机和过度投资，房产税对于未来税制改革，特别是建设有效拉近贫富差距的税制