XX物业管理有限责任公司管理资料全套--工程设备设施管理综合要求（DOC 6页）

1、 工程设备设施管理综合要求工程管理部门担负着物业项目设备设施的使用、运行、养护、维修等工作，并确保设备设施的正常、安全、经济地运行。一工程管理部门职责为：1确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的使用、检查、保养、维修（含应急抢修）等。2负责工程资料的建档与管理。3提供其它委托修理等服务。二保证设备运行，满足正常运行需要根据物业管理区域设备设施配备及客户入驻情况，为保证客户的日常工作需要，对设备的准时开启和关闭按照有关的规定进行严格的管理，保障水、电、暖通等按时正常供应三设备设施的使用、保养及维修为合理有效地使用各类设备，追求设备最经济的寿命周期、最合理的费用成本及最佳的设备综合性能，设

2、备管理工作必须达到：1管好设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无“跑、冒、滴、漏”现象。2用好按操作规程或要求进行工作，严禁设备带故障工作或超负荷运行。3养好做好日常及定期清洁、润滑、紧固、调整、修复等保养工作。4员工应做到：（1）会使用对设备的原理、结构、功能、使用（控制）范围清楚，使用方法熟练。（2）会保养精心养护、善于保养，发现问题及时处理。（3）会检查熟悉设备的正常运行状况，随时观察（看、听、闻、摸或借助仪器工具等）设备运行状态。（4）会维修准确判断故障原因，掌握维修操作方法，彻底排除设备的各种故障。四设备保养与维修的关系：1应以“养

3、”为主，以“修”为辅，平时加强主动保养才能最大限度地减少设备故障后的被动维修。2维修又应以计划为主，预防第一、重在平时（日常或定期巡检、维修）。3设备设施的维修工作分类见下图所示； 日常维修 巡检、报修 预防性维修 计划内维修 定期检修 改良性维修 完善、改造、更新维修 应急维修 计划外维修 接受委托维修服务4设备设施的巡视检查设备设施巡视检查是设备管理的重要内容之一，应定期或不定期进行。定期巡检又分为日检、月检、年检，不定期的巡检可根据需要临时安排进行。巡视的目的在于及时发现问题并解决问题，消除隐患。每次巡检均要有详细记录。五建立设备运行及维保制度，明确操作规程建立健全设备的运行操作规程、安

4、全制度、维保要求及计划，设备运行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备进行普查，掌握设备技术状态，落实维保计划。定期巡检或测试重要设备（如：加强配电房高低压供配电设备在每年雷雨季节前的检修测试工作），以确保设备的安全运行。六设备运行值班根据实际需要及有关规定，安排设备运行值班。如：高低压配电室应二十四小时值班；中央空调运行期间安排专人值班操作。七工程技术资料档案管理应将设备设施的技术图纸资料，验收记录和相关文件、维修保养记录等收集、整理、归档。根据资料及时准确填写设备台帐等。八二次装修管理1为了大楼（大厦）整体要求及避免对其他客户的影响，对客户租赁（自用）物业的二次装修须进行管

5、理和监督，要求装修符合建筑、设备、环境、消防、卫生等有关规定（此项管理与服务清洁部门、保安部门共同执行）。2二次装修的管理包括：受理装修申请、确定装修公司后，应向工程部门提供装修公司资质证书（复印件）及装修图纸等资料，并予审核，若不符合国家有关规定，应修改后重新审核。签署装修及安全责任协议书等。此外，根据需要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。3装修施工期间加强现场监督检查，装修工程结束需验收或整改，验收通过后需将验收记录、工程图纸资料等存档。 九空置房屋管理 对尚未交付使用的空置房屋，为保证空置单元完好，达到可随时交付要求，平时仍需要对其加强管理。 定期巡查空置房屋，记录状态，发现问题及时整改

6、，保证空置房屋设备设施能随时投入交付使用。 十报修及应急抢修 设备设施运行使用中，往往会出现各种故障或其它不正常情况，工程部门须迅速排除故障、修复设备，恢复正常使用功能。 接到报修后一般在15分钟内到达现场，报修工作需填写报修单，修复后客户验收签字（包括所用材料）。 若遇抢修或重大事故报修，相关维修人员应迅速到达现场，同时报工程部门经理及管理处和总经理室。必要时，由总经理室组织有关部门采取应急措施。 十一委托服务 客户单元内自用设备需委托管理处维修或安装（小型）时，需填写 委托服务单，由工程部门指派专业人员完成。此项服务属有偿服务，维修（安装）的人工材料费用均在 委托服务单中填写，请用户验收签

7、字确认。 十二机房管理 制定机房管理制度，定人定期清扫机房。确保所管机房的环境整洁、通道畅通、无积水、无积灰、无杂物、无鼠害、无“跑、冒、滴、漏”；主要机组和附属设备无积灰、无锈蚀、运行良好、标识清楚、安全防护装置齐全。 十三安全管理 1设备安全防护装置及消防设施齐全无缺。供配电设备要定期进行预防性试验及接地安全检查，定期检查事故隐患并及时整改。设备机房内严禁抽烟，各种动火、动电操作须按照有关规定进行。易燃易爆物品要统一存放在危险品仓库内。 2特种作业人员必须持证上岗。相关人员必须熟知并掌握设备的安全操作规程。对新进人员应进行“三级”安全教育（公司、部门、班组），对安全事故的处理，必须做到“三不放