农村房地产开发存在的问题及原因探析(一)

1、农村房地产开发存在的问题及原因探析 一 摘要：目前，农村房地产开发中存在土地资源浪费严重、生态环境遭 到破坏、开发用地审批不标准、市场行为不标准、房地产管理落后等 等问题，不免让人担忧。如果能在政府的指导下，有方案、有组织的 推动农村房地产业的开展，我国的农村现状将会有多方面的改观。文 章针对农村房地产开发过程中存在的问题，深入分析了问题产生的原 因。关键词：新农村；房地产；农村房地产开发 建设社会主义新农村是中共中央 “十一五 规划建议的新提法，即按照 “生产开展、 生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主 的要求推进社 会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动 餐饮、建筑

2、、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的开展，能 提供大量的工作岗位， 使农村劳动力就近转移， 提高农民的生活水平。 因此，开展农村房地产业是全面落实 “十一五 规划的重大举措。然而， 农村房地产开发中存在的问题也不免让人担优。 如土地资源浪费严重、 生态环境遭到破坏、开发用地审批不标准、违章建筑多、市场行为不 标准、房地产管理落后、资金短缺等等。如果能在政府的指导下，有 方案、有组织的从房地产角度推进农村的城镇化开展，那么我国的农 村现状将会有多方面的改观， 并会带来开展房地产所特有的综合效应。 另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方 式将出现，政府的根底设施投资已略

3、有成效，工农业的产业调整正在 进行，大量农民外出打工已获得收益，大局部农民拥有了改造旧居的 能力，各地农村已形成假设干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发 商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。一、农村房地产开发过程中存在的问题一开发用地审批不标准，土地利用率极低 在一些乡村未批先建、少批多建、东批西建、占用耕地建房、城镇居 民违规占用村集体土地建房现象时有发生。而在开放农村房地产所用 的土地中， 有的是农村的 “三无用地；有的是非农建设用地； 有的是公 益事业用地；有的那么是农民的宅基地； 这种擅自改变土地用途的做法， 严重违反了我国有关土地管理规定。耕地被大量占用，土地利用率极低。许多肥沃农

4、田改成宅地，而对荒 山荒地、空闲地那么弃置不用，废沟弃塘及乱坟堆也未填平利用。现在 一些开发商为了降低地价到远离城市的一些有山有水有绿地的郊区， 购置大量农田来开发，而从批地、资金筹措到开发建设需要相当长的 一段时间，于是造成耕地大面积撂荒。除此之外，许多搞小城镇建设 的农村盲目建设 “大而全 的机关大院，并使之占据着镇区中心的黄金地 段，还有许多交通稍兴旺的农村沿路开发房地产，结构松散，形成 “公 路城镇 ，致使根底设施和公用设施布局困难，投资过高，浪费严重， 土地利用率低，据统计，这样的 “公路城镇 占地一般要多出 20%左右。二质量低下，建筑形态缺乏特色 公建房屋和民宅的品质差、外观差。

5、抽样调查结果显示，农村目前的房屋以砖瓦结构为主的占 56%，木制结构的占 8.5%，石结构的占 9.6%， 而用钢筋混凝土建成的房屋仅占不到 3%。这跟村庄整治工程要到达的 居住条件 钢筋混凝土结构和砖木结构住房比重超过95%的标准相距甚远。目前全国大局部农村的房地产开发采用的几乎都是 “摊煎饼 式的外延 扩张模式，布局松散，建筑密度低。居民住宅大多是平房和低矮的楼 房，乡镇企业的厂房车间大同小异，这种单调雷同的规划和建筑设计 使许多农村的房地产建筑形态千篇一律，失去了特色和个性，反映不 出当地的地域特征、民风民俗、人文传统和历史积淀。三根底设施和配套设施落后，物业管理滞后 没有配套的综合商业

6、措施，如没有或者少有自来水、天然气、电器及 百货等，而且教育与娱乐几乎没有，由于缺乏根底设施和配套设施， 导致污水横流、垃圾乱倒。大量未经处理的工业废渣和生活垃圾直接 堆放在镇区周围，极易引发各种传染病的蔓延，山清水秀的田园风光 己成美好的回忆。物业管理在城镇刚刚起步，在农村几乎是空白。如靠自己修缮房屋、 随意倾倒垃圾、平安保障缺乏等等，更不用说提供家政效劳、商务服 务和各种代办、代付事务。物业管理的落后，直接影响了居民的生活 质量。四市场消费很少，市场行为不标准 虽然农村房屋较城市住房廉价，但是在农村居住的大局部都是本村的农民，很少有城镇以及其他地区的居民去农村购置住房，于是出现了 很多 空

7、心村现象。相对于完善的城市房地产市场而言，农村房地产市 场开展不平衡，一级市场建设滞后于三级市场的开展；二级市场时隐 时现，国有土地的对外出让还仅仅停留于协议出让方式上，招标或拍 卖方式尚少出现或形式化，暗箱操作严重。而以行政划拨用地和农民 集体土地的非法转让与出租为突出表现的三级市场异常活泼和混乱， 对农村房地产市场的标准开展构成了潜在的威胁。农村土地交易尚且 如此，建立在土地之上的房产交易问题更加突出。一些农民买卖房屋 不签订书面合同，成交后不办理房屋成交手续：一些农民违规向城镇 民工出售坐落在集体土地上的房屋；一些村组变相出卖集体土地导致房地产权登记手续大多无法办理，购房者合法权益无法得以保障。按照国家规定：房地产的出让、转让和出租必须经房地产管理部门批 准，由估价师进行价格评估之后才能进行交易，并依照规定办理过户 登记手续。但是目前除国家部门之间的房地产交易履行上述程序外， 私有房地产的交易大都是在黑市上进行的。黑市交易大局部又是以出 租、出售房产的名义进行的，很少以出租、出售地产为名，地