国际智能化居家养老中心老年公寓项目建议书可行性报告

1、徐州大福城项目徐州大福城项目国际智能化居家养老中心 老有所养老有所养、老有所医老有所医、老有所教老有所教、老有所学老有所学、老有所为老有所为、老有所乐。老有所乐。 -摘自摘自中国老龄事业发展中国老龄事业发展“十二五十二五”规划规划1.11.1项目提要项目提要n项目名称：徐州大福城（国际智能化居家安老中心）（待定，以下简称项目）n协办单位：徐州市鼓楼区人民政府 徐州市民政局； 老龄委/老年基金会n建设单位：待组建（由投资合作方共同组建）n建设地点：江苏省徐州市鼓楼区辖内 1.21.2项目建设的国家政策依据项目建设的国家政策依据n中华人民共和国老年人权益保障法（修订草案）n徐州市老龄事业发展“十二

2、五”规划n江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要n江苏省“十二五”老龄事业发展规划n中国老龄事业发展“十二五”规划n全国老龄委、民政部等十部委联合下发关于全面推进居家养老服务工作的意见2008-01-29 n国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发【20072007】7 7号）n国务院办公厅转发民政部等1111部委关于加快实现社会福利社会化的意见的通知（国办发200019号n民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通知（民函200548号n民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号n国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等1010部委关于加快发展养老服务业意见

3、的通知（国办发20066号1.31.3项目定位项目定位 拟建设的位于徐州鼓楼区的国际智能化社区居家安老中心项目，是以社会化居家养老为宗旨，将家庭养老和机构养老有效地结合起来；是现代科技与养老服务有机结合，代表先进养老方式的发展方向；是以国内外成功老年徐州籍华人为主要服务对象，同时又适宜从0岁到100岁的全龄化的客户群体。以智能化引领养老服务方式转变，以老年人健康、发展为中心，全面提升老年人幸福指数，为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。2.12.1中国人口老龄化现状与特点中国人口老龄化现状与特点 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判

4、断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。 老年人口基数大增长速度快老年人口基数大增长速度快 中国老龄人数占世界首位。截至2011年末，我国60岁及以上老年人口达1.85亿；65岁及以上老人有1.23亿，约占总人口的9.1，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。 高龄化、空巢化、失能化日趋明显高龄化、空巢化、失能化日趋明显 第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿；约有40%的老人是“空巢老人”；我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%；预计到“十二五”期末，80岁及以上的高龄老人将达到2400万。 未富先

5、老未富先老 发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的。家庭养老负担加重家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。2.22.2我国现有的养老模式及存在的问题我国现有的养老模式及存在的问题 家庭养老家庭养老 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式。近几年据各地调查，有95%的人不愿意选择社会养老机构。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”

6、，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。以家庭养老为主要养老方式，在很长时期内是适应我国国情的。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，工作负担加重，加之原有住宅养老功能的不具备，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；生育率降低，“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 机构养老机构养老 机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。从老年人住宅的经营管理看，机构养

7、老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。 近年来，中国养老机构数量不断增加，截至目前，城乡养老机构已发展到万个，养老床位万张，每千名老年人拥有养老床位达到张。但这一比例不仅低于发达国家至的平均水平，也低于发展中国家至的水平。 曾有一则这样的消息引发社会关注，“北京一家公办养老院排号7000需等10年”。但需要排队的情况基本发生在政府投入多，服务质量、医疗条件、养老环境都好的公立养老院。而民营养老院需要排队的情况并不多。甚至有的农村地区出现了一方面无人照料的老人自发组织起来互助养老，另一方面村镇养老院乏人问津的情况。 2.22.2我国现有的养老模式及存在的问题我国现有的

8、养老模式及存在的问题2.22.2我国现有的养老模式及存在的问题我国现有的养老模式及存在的问题老年公寓老年公寓 现在中国一些城市和地方出现的老年公寓，都存在规模小、配套设施不完善，多为民企经营，收费亦不低。还有一些是打着“老年公寓”旗号的养老机构，这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩。这种养老模式较之机构化养老具备人性化、家庭化，但它还是一种集中式养老模式，社区内还是满眼白头翁，与主流社会脱离，也无法满足与子女共处的生活亲情化需求。且用地为经营性质，老人只能以租赁、会员方式入住，无分户房产权证。社区助老服务社区助老服务 近年来由政府提倡和实施的社区助老服务，是以社区为基础，向居家养老的老

9、年人提供预防我国人口老龄化对经济的影响及其对策性、补救性和发展性的服务。由社区为老年人提供必要的照顾与服务等延展性的服务。但我国几乎所有传统模式社区、居所、街坊，在当初设计时没有考虑到老年人的需求，比如：无障碍设计、清楚的方向指示、明确标志系统、医疗保健中心，更谈不上齐全的老年交流场所、老年运动场所、老年人所需要的健康居住环境。2.32.3发达国家老年住宅的研究背景发达国家老年住宅的研究背景建立在建立在“先富后老先富后老”基础上的养老模式基础上的养老模式l发达的生产力水平l良好的社会保障体系l从关注老年人的心理感受出发2.32.3发达国家老年住宅的研究背景发达国家老年住宅的研究背景比较项比较项

10、西方型社会西方型社会东方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例德国德国l与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口

11、的24%l入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主l20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例德国德国“照料护理式住宅照料护理式住宅” ” 不来梅老年住宅不来梅老年住宅l护理理念l环境理念l建筑理念2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例美国美国l60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。l经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。l据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因

12、此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老年住房五种模式美国老年住房五种模式 l独立式住宅l老年公寓（集合住宅）l养老院l护理院l老年养生社区（综合老年人住宅小区）2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例日本日本l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。l目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。l日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式日本老年住房三种模式 l在

13、宅养老l机构养老l“两代居”2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例日本日本日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例日本日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 2.32.3发达国家老年住宅的范例发达国家老年住宅的范例日本日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。2.32.3结论结论l在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。l企业需从建造以人为本的人居环境

14、的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。 老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。2.4项目建设的必要性 项目建设能满足中国传统的养老观念项目建设能满足中国传统的养老观念 社区养老是集居家养老、养老院、老年公寓为一体的养老模式。它是在现代住宅小区的设计建设过程中置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值；它是一种全新的养老模式和住宅开发新理念。它是一个

15、具有养老功能社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区。 项目建设是时代发展的老年人的现实需求项目建设是时代发展的老年人的现实需求 随着社会的发展，老年人的需求也在不断提高。智能化养老模式能够最大限度地满足老年人的不同需求，提高老年人生活生命质量，实现老年人的全面发展，代表了养老服务事业发展的新方向，体现了时代发展的新要求。 智能化养老方式，对于低成本应对人口老龄化，具有十分重要的意义和积极的作用。 项目建设是老年人对居住问题的市场需求项目建设是老年人对居住问题的市场需求 据调查，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望

16、购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。这也意味着具备养老功能社区的市场前景看好。 项目建设能为填补徐州市社会化养老项目的空缺项目建设能为填补徐州市社会化养老项目的空缺 截止2011年底，徐州市60岁以上户籍老年人143.4万，占总人口的14.7%；徐州市现有的养老院，能够从网络黄页上找到的仅有四家养老托老机构，共有床位不超过500张；老年公寓和具备养老功能社区项目徐州市目前还未出现。3.13.1项目用地位置项目用地位置n项目位于江苏省徐州市鼓楼区天齐北路东侧、三环北路北侧、杨屯中学南侧。3.23.2项目用地现状及条件项目用地现状及条件n现有一些青苗和树木等地上附着物，场地内地势较

17、平坦。征地补偿标准及被征地农民安置办法按徐州市政府关于完善被征地农民基本生活保障制度的意见（徐政发201160号）相关规定执行。项目用地符合徐州市城市发展规划，适宜项目建设。3.33.3项目理念项目理念 智能化养老智能化养老 智能化养老就是运用智能控制技术提供养老服务的过程。是以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。 智能化养老的主体支撑是信息科技。老年人对信息科技的需求是多层次、多品种、多方面的。尤其是生活自理困难老年人或失能老年人，更需要智能化养老服务方法技术的支持。3.33.3项目

18、理念项目理念全龄化养老社区理念全龄化养老社区理念备注：或备注：或“多代居多代居”“”“通用性住宅通用性住宅” 社区养老是不同于居家养老、养老院、老年公寓的养老模式。它是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值；它是一种全新的养老模式和住宅开发新理念。 它是一个具有养老功能社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区。是具有养老性质的社区，是一场新概念社区的居住运动。3.43.4规划原则规划原则n按照徐州市城市总体控规、详规要求及条件做好项目的总体规划设计方案。n依照老年人建筑设计规范、老年养护院建设标准（建标144-2010）的行业标准规定，从项目

19、环境设计、建筑设计、建筑设备与室内设施等方面充分考虑及符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等的要求，为老年人使用提供方便设施和服务。n项目用地规划定性时可与当地政府部门协调设定为混合性用地。如住宅土地性质为可销售的70年土地使用权的居住用地；老年公寓用地各地方规定不同，有按70年、50年住宅用地类，也有50年经营性用地或公益性划拨用地（住宅性质可售，经营性、划拨地只能租赁）；全护理中心等可申请为公益性划拨用地。3.53.5设计要点设计要点 社区整体布局社区整体布局 由于本项目是一个全龄化社区，而不是单片老年化社区，因此在产品规划设计、组团布局、户型组合方面要解决好亲情化、全龄化问题

20、。n社区的楼内外公共交往空间和环境，在规划设计时有选择地把老人与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布置，以降低老人的失落感，增进老人身心健康； n住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；n建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；n居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；n设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；n基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；n设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障；n住宅类型多样化。如全龄化住宅，老人住宅又分为：健康型老人住宅、疗养

21、型、康复型老人住宅，监护型、护理型、集合式老人住宅，以增加客户的选择性。n户型要合理化。充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，户型设计要个性化、合理化。3.53.5设计要点设计要点 符合老年建筑设计规范要求符合老年建筑设计规范要求 按照建设部、民政部老年人建筑设计规范规定，在住宅公共空间（坡道、楼厅、电梯、公用走廊、公用楼梯、院落）、住宅室内空间（门窗、门厅、走廊、楼梯、厨房、卫生间、浴室、居室）、物理环境（采暖、热水、空调、家具选配、房间色彩、室内照明、住宅通风）以及小区环境景观、公共活动空间设计上都要遵循以下原则：n全社区无障碍设计，以确保老年人出行安全便利；n空间

22、布局体现老年人自立性、健康性、安全性；n设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计；n体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。3.53.5设计要点设计要点 智能家居系统智能家居系统 社区中的智能化设施以实用性、易用性和人性化为主。智能家居功能可以根据服务对象需求和消费能力的不同，提供内容有别、程度不同、各具特色的智能化养老服务。智能家居系统设计时要遵循以下原则：n实用性便利性。根据用户对智能家居功能的需求，整合最实用最基本的家居控制功能：包括智能家电控制、智能灯光控制、电动窗帘控制、防盗报警、门禁对讲、煤气泄露等，同时还可以拓展诸如三表抄送、视频点播等服务增值功能。n

23、控制方式直观性。注重老年人操作的便利化和直观性，采用图形图像化的控制界面，让操作所见即所得。n标准性。智能家居系统方案的设计及布线安装，应确保系统的扩充性和扩展性、可维护性，保证不同产商之间系统可以兼容与互联。3.63.6规划要求规划要求1 1）老年住宅应当配备的基础设施明细表）老年住宅应当配备的基础设施明细表3.63.6建筑规模建筑规模 项目总占地面积70667（106亩），容积率1.58，地上建筑面,111653.33平方米（最后以徐州规划局批准文件为准）。拟设50%建筑面积为通用性住宅，约5万平方米；老年公寓及度假酒店2.5万平方米；全护理中心3000平方米；其余为医疗保健、文化娱乐、体

24、育健身、商业等配套设施用房。3.73.7建设内容建设内容 通用性住宅通用性住宅:亦或“多代居” 在社区中安排一定比例适宜全年龄段居住户型可多样：有可分可合的组合户，如一房一厅与二房二厅、三房二厅对门组合，一房一厅住老人，二房二厅、三房二厅住子女，即满足老年人相对独立生活，又可享受子女的亲情关怀；有一定比例的三房二厅、四房二厅大户型，供子女与父母融洽亲密地共同生活。 以上户型组团，相对分立、清晰布局，既解决了亲情化问题，又解决了老年社区“暮气”问题；既达到建筑空间组合的灵活多变，满足不同家庭、不同老人的不同需求，同时又达到了全龄化的居住设想。 3.73.7建设内容建设内容 老年公寓：老年公寓：在

25、社区中安排一定比例单独组团的老年公寓，以生活能够自理的“空巢”“失独”老人为主，和满足不愿意与子女合居在一起的老年人需求。使老年人具有相对独立的居住空间和活动空间，同时具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 全护理中心：全护理中心：在社区中安排一定比例的全护理中心（亦即养老院、托老所）。将社区内（视床位也可面向社会）身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在护理中心居住，由医院或专门雇佣的护理人员进行24小时康复护理；并提供生活照料、精神慰藉、临终关怀等综合服务。老人在不脱离熟悉的生活社区内得到全方位的医疗护理及生活照料。在小区整体布局中可选择僻静处设立

26、，有单独的门路出入。 3.73.7建设内容建设内容 医疗康复中心：医疗康复中心：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施，机能回复训练室。为社区60岁以上老人建立医疗健康档案，对有老年慢性病的老人，定期进行体检，确保老人日常生活的安全；设立能治疗常见疾病的中西医门诊，提供老年人专业的治疗和护理，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上回家休息。 国际养老度假酒店：国际养老度假酒店：与老年公寓一体，安排一定比例酒店公寓，用于国内、国外老人分时度假旅游，减少老人“一地永久居住”的枯燥感。依靠主题社区全面的医疗服务、安全保障、丰富的生活体验，“分时度假养老”将是老年人短期休

27、闲度假，长期居住养老的最佳选择！ 3.73.7配套设施及社区服务内容配套设施及社区服务内容医疗护理方面：医疗诊所、护理中心；体育活动方面：如门球、保龄球、高尔夫、游泳馆等；休闲活动方面：如棋牌室、书画、钓鱼等；教育配套方面：老年大学、图书馆；商业配套方面：超市、购物商店、美容美发、餐厅等；中介资源提供：家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、 婚介所等；社区活动组织：如各类表演活动、交友活动、聚会等。3.83.8社区智能化配套服务社区智能化配套服务n建立智能化的健康物业管理与服务配套。包括：满足高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对老年业主健康呵护的软性医务服务设施、每户智能

28、化配套、老年大学、开展社团活动等，以确保社区住户生活与心理两方面的需求。n通过对整个社区的智能化建设，使智能化养老系统覆盖到每一个家庭、每一个老人；还可以应用于养老机构或者老年服务机构，使生活在社区里的每一位老人都能享受到智能化的服务。n社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统，建立起全社区的安全监控体系。n除了面向老年群体提供共性化的养老服务，比如物业管理、康乐活动、教育服务等；还可以针对老年人的特殊需求提供个性化的养老服务，比如护理服务、康复服务、精神慰籍服务等。根据服务对象需求和消费能力的不同，提供内容有别、程度不同、各具特

29、色的智能化养老服务。4.14.1投资估算投资估算 本项目投资总额约为3亿元左右。 序序号号项目名称项目名称金额（万元）金额（万元）备注备注一土地成本3000-500030万-50万元/亩二前期费用275规划.设计.勘察.平整土地等三建安费18000四基础设施费700-1000水.电.路.通讯.消防等五配套设施费3600景观.保安.智能化.大门.广场.围墙等六其他费用300质监.招标.人防.规费等七管理费796开发成本的3%八不可预见费796同管理费用九销售费2000总销售金额3.5%十投资总成本30000备注：以上为大致估算，还得结合当地计取费标准。4.24.2资金筹措资金筹措项目准备金约2.

30、5亿元，全部为股本金与自有资金。4.34.3项目的盈利模式项目的盈利模式项目收益模式：项目收益模式：项目的收益主要来源于一次性销售收益，阶段性一次性收益（老年公寓出租）、长期性收益(护理中心收益、配套设施的使用收益)。项目的定价策略项目的定价策略 除建筑物业本身外，智能化及细致入微的物业管理及服务才是本项目的最大卖点，产品的销售价格及租赁价格定位应该高于同地段同类型住宅与公寓产品。盈利模式建议盈利模式建议 1)收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证项目投资迅速回收，又可取得长期稳定收益。 2）经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或与专业公司联营，以实现长远的经营收益；

31、 3）后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采用回购使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。 4)配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。4.34.3项目的盈利模式项目的盈利模式4.44.4投资收益投资收益一次性销售收入一次性销售收入 全龄化住宅（多代居）：550007500元/=4.125亿元阶段性租赁收入阶段性租赁收入（收益不确定） 老年公寓： 20000。 1)可采用会员制及加收服务费； 2）以租代售（设10年、20年等期段一次性收取）经营收益经营收益（收益不确定） 酒店式公寓：

32、短期租赁收益。 全护理中心：按年季月收取床位费，医疗及其它费用另计。 商业配套收益：租赁费用。 酒店式公寓参照当地同等级酒店取费（专项服务另收费）； 全护理中心以高于当地民营养老院价格取费。4.44.4投资收益投资收益n社区物业服务收益社区物业服务收益 物业服务费：由于智能养老社区的种种服务形式有别于其它普通 社区，因此，本社区的物业服务费的收取标准可采用相对高价位 的形式。 各种单项服务费：包括日常的定菜送菜、送饭服务、厨师服务、 清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费娱乐服务、 收费健身服务收费社区活动服务等等。 物业中的租赁服务：这种产品中的居民平均居住年限较短，后期 房产继承者

33、存在过户或者再次租赁的问题。 收入结构4.44.4投资收益投资收益盈利预测：盈利预测：由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率大大高 于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅社区（如下例）。老年住宅与普通住宅的会所收益比较老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000 30% 100030万元老年住宅会所收入1000 80% 100080万元注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，如会所费用1000元/人/年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。4.44.4

34、投资收益投资收益社区服务的收费方式： 1)日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 2)专业物业服务内容、专项收取； 3)配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收费。 小结：本项目土地成本及经济技术指标暂不清楚，对当地同类产品租赁价不了解，定价时还需做深入细致的市场调研及经济分析。但在此情况下只对住宅销售做预期收益计算的结论是：单就住宅部分的销售就可收回全部投资，且有利润。 本项目是住宅与养老服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等都是收益的重要来源，因此，更要从长远的眼光去经营。5.15.1徐州市概况徐州市概况n徐州市，古称“彭城”。位于东经11622-11840、北纬

35、3343- 3458之间。东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。属于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拔一般在100200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。n截止2010年11月1日，全市共登记常住人口858.05万人。下辖5区（云龙区、鼓楼区、贾汪区、泉山区、铜山区）2市（邳州市、新沂市）3县（睢宁县、沛县、丰县）。徐州是中华人民共和国的特大城市，是国务院确定的拥有地方立法权的城市。 徐州市的行政级别虽为地级市，但经济实力已经超越了部分省会城市，GDP经济增速高居全省第一位。2011年全年实现GDP经

36、济总量为3551.65亿元，继续超过南昌、兰州、太原、昆明、海口等省会城市。 5.25.2徐州市名片徐州市名片中国历史文化名城中国优秀旅游城市 中国品牌经济城市 中国投资环境百佳城市 全国造林绿化十佳城市 全国科教兴市先进市 全国金融生态环境50强城市 全国无偿献血先进城市 国家环保模范城市 国家园林城市 中国书法名城 5.35.3交通运输交通运输n徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，东襟淮海，西按中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有“五省通衢”之称，是国家重要的综合交通枢纽。n连霍、京福、京沪三条国家高速公路主干线在此交汇，京沪、陇海两大干线铁路于此相交，国家水运主通道京杭运河傍城而过，徐州观音国际机

37、场是淮海经济区唯一的大型干线机场，徐州市运输管道是华东输油管道的重要组成部分，延展长度达2642.71公里。徐州已经形成公路、铁路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体化交通格局，并成为国家级公路主枢纽、我国东部地区路网性大型铁路枢纽、国家级内河水运枢纽、国内一级航空干线大型民航空港。5.35.3交通运输交通运输- -公路公路n目前，徐州已建成连霍、京福、京沪、宁徐、济徐等五条高速公路，通车里程412公里。初步形成“两横两纵一环”的高速公路网，徐州至北京、上海、西安等国内主要城市均已实现全程高速，与南京、合肥、郑州、济南、连云港等周遍主要大城市均已实现高速公路相通。n境内普通国省干线公路网四通八

38、达，共有国道104、205、206、310、311等5条国道和省道121、249、250、251、252、253、254、321、322、323、324等11条省道，总里程992公里，实现徐州市区到各县及徐州至周遍城市便捷的干线公路交通连通。 n至2010年底，全市公路里程合计16174.702公里。其中：国道729.871公里，省道734.875公里，县道2309.336公里，乡道5887.634公里，村道6512.986公里。 n全市公路桥梁数4452座，207542.88延米。全市行政村等级公路通达率为100%。 5.35.3交通运输交通运输- -铁路铁路n徐州铁路始建于20世纪初叶（1

39、910年），京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路）交点，及已通车的京沪高铁和即将开工的徐兰高铁和在建的京福高铁交点。“徐州通，则全国通”。作为“中国铁路之咽喉”，徐州站历经百年于今仍然是全国第二大铁路枢纽和中国第八大火车站。 5.35.3交通运输交通运输- -航空航空n徐州观音国际机场是淮海经济区内规模最大、设施最先进、等级最高（4D级）的大型国际航空港。航站楼建筑面积为2.4万平方米，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。 n观音机场现已开通北京、上海、香港、台北、深圳、广州、昆明、海口、成都、大连、太原、厦门、温州、哈尔滨等城市的航班，以后还将陆续开通西安、乌鲁木齐等航线，随着机场口岸开放以后, 观音机场还将开通东南亚、日本、俄罗斯、北美、西